臺灣臺北地方法院100年度簡上字第443號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　100年度簡上字第443號

上訴人

長暉大廈管理委員會

法定代理人

匡竹春

訴訟代理人

傅雲欽律師

上訴人

陳憲章

上訴人

黃天然

上一人訴訟代理人

姜建中

被上訴人

李淑平

參加人

溫莎堡商務養生館

法定代理人

王金池

參加人

簡淑琴

上二人共同訴訟代理人

曾冠棋律師

上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國100年8月26日本院臺北簡易庭99年度北簡字第18096號第一審判決提起上訴，本院於民國102年3月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人即被上訴人陳憲章（下稱陳憲章）、被上訴人李淑平（下稱李淑平）經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人即被上訴人長暉大廈管理委員會（下稱長暉大廈管委會）之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、長暉大廈管委會主張：陳憲章、李淑平及上訴人即被上訴人黃天然（下稱黃天然）先後為臺北市○○路00號1樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人（陳憲章民國96年4月16日至98年5月18日、98年7月16日至98年10月14日間，李淑平98年5月18日至98年7月16日間，黃天然98年10月14日迄今），而為長暉大廈之區分所有權人，並承租如附圖所示斜線範圍之長暉大廈1樓編號31、32停車位（下合稱系爭停車位），依98年8月30日長暉大廈區分所有權人會議通過之住戶管理規約（下稱系爭規約）第8條第4項，營業戶每月管理費以每坪新臺幣（下同）100元計算，1樓空地租用費每月4,000元，系爭房屋登記面積加上共用部分持分面積合計1056.39平方公尺即319.56坪，每月管理費本應為31,956元，但先前管委會優待為19,000元，長暉大廈管委會亦循此標準收取，加計系爭停車位租金8,000元，每月應繳納27,000元，惟自系爭房屋承租人即參加人溫莎堡商務養生館（下稱溫莎堡養生館）之負責人參加人簡淑琴（下稱簡淑琴）擔任管委會主任委員後，95年10月起即不按時繳納，截至99年9月止，扣除起訴後溫莎堡養生館99年10月20日、99年12月14日代為清償之14,000元、28,000元後，陳憲章尚欠749,900元（其中管理費561,900元、停車位租金188,000元），李淑平尚欠54,000元（其中管理費38,000元、停車位租金16,000元），黃天然尚欠310, 500元（其中管理費218,500元、停車位租金92,000元）未給付，爰依系爭規約第8條第4項規定，求為判命陳憲章應給付749,900元、李淑平應給付54,000元、黃天然應給付310,500元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算利息之判決。

三、陳憲章未於最後言詞辯論期日到場，先前提出書狀以：依原規約長暉大廈管理委員會公共管理安全維護規則（下稱安全維護規則）第18條，1樓管理費每坪為20元，系爭規約第8條將1樓管理費調高至每坪100元，漲幅高達500％，相較於4至12樓管理費僅由每坪40元調漲為每坪50元，漲幅僅20％，顯不合理。又由附圖所示，系爭停車位所在位置雖非騎樓而為1樓所有，惟依使用執照記載，仍屬騎樓地，依法不應為停車位使用，即便長暉大廈管委會確曾以之為停車位出租，該法律行為因違反建築法第73條第2項之強行規定，應屬無效，長暉大廈管委會自不能請求此部分租金，且究係何一區分所有權人，於何時、何地曾向長暉大廈管委會承租系爭停車位，長暉大廈管委會就此迄未舉證以實其說，此部分請求自不可採等語置辯。李淑平未於言詞辯論期日到場，先前到庭陳述則以：與陳憲章答辯相同等語為辯。黃天然答辯內容除與陳憲章相同者外，另以：黃天然自98年10月間取得系爭房屋所有權至今，從未占有、使用系爭停車位，長暉大廈管委會就租賃契約之意思表示合致、租期若干等租賃契約要素，迄今未舉證以實其說，則長暉大廈管委會本於租賃關係請求系爭停車位租金，顯屬無理等語置辯。溫莎堡養生館、簡淑琴答辯內容除與陳憲章相同者外，復以：垃圾清運應為長暉大廈管委會之職責，惟長暉大廈管委會卻置之不理，致溫莎堡養生館每月須支出5,000元垃圾清運費，溫莎堡養生館並於96年10月代墊總幹事王政凱薪資2萬元，於96年11月30日代陳憲章為長暉大廈管委會墊付1樓垃圾間施工費用42,525元，溫莎堡養生館自得依民法第334條規定代位區分所有權人主張抵銷，退萬步言，即便鈞院認長暉大廈管委會之訴有理由，亦應扣除溢付之管理費171,520元、垃圾清運費225,000元、垃圾間施工費用42,525元及總幹事王政凱薪資2萬元，始為合法等語，資為抗辯。

四、本件經原審判決陳憲章應給付481,900元、李淑平應給付38,000元、黃天然應給付218,500元，及均自99年10月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並駁回長暉大廈管委會其餘之訴（原審判命李淑平給付部分，未據李淑平聲明不服，已告確定），長暉大廈管委會、陳憲章、黃天然分別就原判決對其不利部分提起上訴，長暉管委會並上訴聲明：如主文第1項至第4項所示，陳憲章、黃天然並上訴聲明：⑴原判決不利於上訴人之部分廢棄。⑵上廢棄部分，長暉大廈管委會在第一審之訴駁回。對於對造之上訴，兩造則均答辯聲明：上訴駁回。

五、兩造不爭執之事實（見本院卷第210頁反面）：

㈠陳憲章、李淑平及黃天然（下合稱陳憲章等人）先後為系爭房屋之所有權人（陳憲章96年4月16日至98年5月18日、98年7月16日至98年10月14日間，李淑平98年5月18日至98年7月16日間，黃天然98年10月14日迄今）。

㈡溫莎堡養生館為系爭房屋自94年4月1日起之承租人。

㈢溫莎堡養生館於99年3月17日繳納管理費28,000元、99年8月19日繳納管理費98,000元、99年10月1日繳納管理費14,000元、99年10月20日繳納管理費14,000元、99年12月14日繳納管理費28,000元。

㈣如附圖所示斜線範圍之土地（即系爭停車位所在位置），並非系爭房屋之產權範圍。

六、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定整理並協議簡化爭點為（見本院卷第210頁反面）：⑴本件管理費收費標準為何？⑵陳憲章等人是否有向長暉大廈管委會承租如附圖所示斜線範圍之土地？如有，該租賃關係是否違反法令而無效？⑶陳憲章等人以溫莎堡養生館溢付之管理費171,520元、垃圾清運費用225,000元、垃圾間施工費用42,525元及總幹事王政凱薪資2萬元為抵銷抗辯，有無理由？茲析述如下：

㈠按在公寓大廈管理條例施行前，經住戶之同意而訂立規約者，住戶應受其拘束（最高法院93年度台簡上字第13號裁定參照），是依私法自治之精神，在公寓大廈管理條例施行前，關於公寓大廈管理費之負擔，經住戶之同意而訂立規約者，住戶應受其拘束，所謂規約，當時法令既未限定須以書面為之，如經住戶同意，實際上亦經住戶遵循多年，應認已有規約之訂立，而發生其拘束力，至該規約於公寓大廈管理條例84年6月30日施行後，除非業經區分所有權人會議另為決議，否則仍有拘束區分所有權人之效力。

㈡關於98年8月30日之前系爭房屋每月管理費之收費標準，兩造並不爭執在此之前長暉大廈已成立管理委員會及收取管理費之事實，惟長暉大廈管委會主張每坪應以100元計算，陳憲章等人則辯稱每坪應以20元計算，並提出安全維護規則為證（見原審卷第56至61頁），經查：

⒈證人韓建正（長暉大廈管理員）結證稱：伊從74年開始做管理員，95年擔任顧問，74年到現在每戶的管理費按照坪數計算，營業單位比較貴，營業單位指的是1樓、2樓、3樓、B1等語（見原審卷第137頁反面），證人陳敦賢（長暉大廈管委會前主任委員）結證稱：伊從83年一直住到現在，長暉大廈是73年開始使用，據伊所知管理費之收費標準都沒有變更過，上一屆管委會怎麼收後面就一直延續下去等語（見原審卷第138頁反面），證人郭珠有（長暉大廈管委會前財務委員）結證稱：長暉大廈伊從73年住到現在，管理費的計算方式從以前到現在樓上的住戶都沒有改變過，是以坪數計算每坪50元等語（見原審卷第154、156頁），證人高進祥（長暉大廈管委會前財務委員）結證稱：伊從80幾年起住在長暉大廈，長暉大廈的管理費是按照坪數來計算的，1坪50元是一般的住戶，大樓收費標準不一樣，營業用的伊不清楚，坪數的計算方式伊進來住的時候就是這樣等語（見原審卷第217頁反面），由上可知，長暉大廈自73年開始使用後，管理費之收費標準即未曾變更，一般住戶（4樓至12樓）每月收取之管理費係以每坪50元計算，營業用戶（1樓、2樓、3樓、B1）每月收取之管理費則較一般住戶高。

⒉長暉大廈管理委員會95年10月份管理費繳納存根記載：「住戶姓名：溫莎堡試聽理容名店。戶別：1樓…金額：27000…」（見原審卷第90頁），證人韓建正對此證稱：該管理費繳納存根係伊簽收，2個車位8,000元，加上原本管理費19,000元，所以是27,000元，錢也是伊收的等語（見原審卷第137頁反面、第138頁），另長暉大廈管理委員會第20屆第1次定期會會議紀錄第6點記載：「1F管理費的差額要繳回，管理費19,000，車位8,000，共27,000」（見原審卷第220頁），足認長暉大廈管委會先前係以每月19,000元就系爭房屋收取管理費。

⒊證人陳敦賢證稱：伊有看過安全維護規則，是從第一屆就有了，一直到現在都沒有修改過，伊曾經想修也沒有修成等語（見原審卷第138頁反面），固堪認安全維護規則尚非虛構，惟第18條記載：「各業主依所有之坪數每月繳付管理費，1樓每坪20元…4至12樓每坪40元…」（見原審卷第60頁）之安全維護規則並未記載訂立日期，證人郭珠有並證稱：伊從73年住在那裡時就沒有看過安全維護規則第18條，伊也沒有聽過1樓每坪20元等語（見原審卷第157頁），則安全維護規則係何時訂立？是否經過長暉大廈住戶之同意？均值懷疑。況且，長暉大廈自73年起管理費之收費標準即未曾變更，一般住戶（4樓至12樓）每月收取之管理費係以每坪50元計算，業如前述，已與安全維護規則第18條所載之「4至12樓每坪40元」有違，另系爭房屋登記面積804.35平方公尺，加上共有部分持分面積252.04平方公尺，合計1056.39平方公尺即319.56坪，有建物登記謄本可稽（見原審卷第207頁），若以安全維護規則第18條記載之「1樓每坪20元」計算，系爭房屋每月應繳納之管理費為6391.2元，與前述長暉大廈管委會以每月19,000元就系爭房屋收取管理費，差距甚大，故無從認定長暉大廈管委會於98年8月30日之前係依安全維護規則第18條收取管理費。

⒋徵諸系爭規約第8條第4項規定：「…四、收費標準：㈠…收費面積以產權登錄記載，承繼創始管理委員會之約定授權歷屆管理委員會比照原約定收費，迄今未經調整收費，每坪為單位收費基準徵收。㈡管理費用收費標準：a.營業戶每月管理費用以坪數100元核計之，並以元為計費單位。b.…住宅戶之管理費收費，每坪以50元收費。目前之管理費收費均維持原始收費之約定收繳…」（見原審卷第128、129頁），核與前述之長暉大廈自73年起管理費之收費標準即未曾變更，一般住戶（4樓至12樓）每月收取之管理費係以每坪50元計算等情相符，另長暉大廈管委會所稱：系爭房屋登記面積加上共用部分持分面積合計1056.39平方公尺即319.56坪，以每坪100元計算，每月管理費本應為31,956元，但先前管委會優待為19,000元，長暉大廈管委會亦循此標準收取等語，符合前段⒉所載情節，亦不違常情，故長暉大廈管委會主張：長暉大廈每月管理費自始之收費標準，一般住戶每坪以50元計算，營業用戶每坪以100元計算等語，應堪採信，至該收費標準雖因年代久遠無從得知係如何訂立，惟經住戶同意，實際上亦經住戶遵循多年，依上說明，應認已有規約之訂立，發生其拘束力，而於公寓大廈管理條例84年6月30日施行後，亦仍有拘束區分所有權人之效力。

㈢關於98年8月30日之後系爭房屋每月管理費之收費標準，長暉大廈管委會主張：長暉大廈區分所有權人於98年8月30日召開區分所有權人會議，訂立系爭規約並改選管理委員會組織，業據提出長暉大廈區分所有權人第二次會議會議紀錄、系爭規約、開會照片為證（見原審卷第119至132、143、144、224至228頁），證人郭珠有並證稱：98年8月30日有在雅苑餐廳開會，伊印象中是選任主委的事情，有寄通知單在信箱，通知要開會，當次很多人來開會有開成，是說到要成立管理委員會，伊有看過該次會議紀錄，有寄過來給伊，伊也有看過系爭規約，因會議紀錄中有這個，伊有收到系爭規約等語（見原審卷第154、155頁），足見98年8月30日長暉大廈區分所有權人會議確有召開，並決議訂立系爭規約，而該區分所有權人會議之決議既未曾經法院依民法第56條第1項前段規定撤銷，則系爭規約第8條第4項「…㈡管理費用收費標準：a.營業戶每月管理費用以坪數100元核計之，並以元為計費單位。b.…住宅戶之管理費收費，每坪以50元收費…」關於管理費收費標準之規定，自屬有效，而得拘束長暉大廈之區分所有權人，陳憲章等人辯稱：98年8月30日長暉大廈區分所有權人會議決議無效等語，當非可取。此外，長暉大廈每月管理費自始之收費標準，一般住戶每坪以50元計算，營業用戶每坪以100元計算，系爭規約第8條第4項就此並未調升，陳憲章等人所辯稱：系爭規約將1樓管理費調高至每坪100元，漲幅高達500％，相較於4至12樓管理費僅由每坪40元調漲為每坪50元，漲幅僅20％，顯不合理等語，與事實不符，殊難憑採。

㈣證人陳敦賢結證稱：1樓有租2個車位，是伊擔任主任委員之後去將占用的土地爭取回來，畫成停車位給住戶使用，1樓停車位的位置在長暉大廈1樓後面的法定空地等語（見原審卷第139頁正、反面），證人郭珠有結證稱：前主委陳先生（指證人陳敦賢）說為了收點錢給大樓使用，有畫車位給大樓使用，1樓表示要租車位，有同意租給1樓，車位1個月4,000元等語（見原審卷第156頁），核與長暉大廈管理委員會95年10月份管理費繳納存根記載：「住戶姓名：溫莎堡試聽理容名店。戶別：1樓…金額：27000…」（見原審卷第90頁），證人韓建正並證稱：該管理費繳納存根係伊簽收，2個車位8,000元，加上原本管理費19,000元，所以是27,000元，錢也是伊收的等語（見原審卷第137頁反面、第138頁），長暉大廈管理委員會第20屆第1次定定期會會議紀錄第6點記載：「1F管理費的差額要繳回，管理費19,000，車位8,000，共27,000」等語（見原審卷第220頁）相符，而如附圖所示斜線範圍之土地（即系爭停車位所在位置）本為空地，供作停車之用，有照片為憑（見原審卷第244頁），本院於101年1月6日勘驗時則已墊高1階，並搭建鐵皮屋，內置蒸毛巾箱、洗衣機，有勘驗筆錄、現場圖、現場照片可考（見本院卷第88至93頁），另參以系爭規約第8條第4項規定：「…四、收費標準：㈠…收費面積以產權登錄記載，承繼創始管理委員會之約定授權歷屆管理委員會比照原約定收費，迄今未經調整數費，每坪為單位收費基準徵收。㈡管理費用收費標準：…d.…1樓空地租用費4000元…」（見原審卷第128、129頁），陳憲章等人確有向長暉大廈管委會承租如附圖所示斜線範圍之土地（即系爭停車位所在位置），每個停車位每月租金4,000元，2個停車位租金8,000元等情，洵堪認定。

㈤陳憲章等人雖辯稱：系爭停車位所在位置，依使用執照記載為騎樓地，依法不應為停車位使用，該租賃關係因違反建築法第73條第2項之強行規定，應屬無效等語。經查，建築法第73條第2項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限」，另建築法第4條規定：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物」，是如附圖所示斜線範圍之土地，乃與建築物本身所占地面相接連而為建築物所應留設之法定空地（建築法第11條第1項參照），並非建築物，縱作為停車位使用，亦無建築法第73條第2項所謂之建築物變更使用類組使用而應申請變更使用執照之情事，陳憲章等人辯稱該租賃關係違反建築法第73條第2項之強行規定而無效，顯屬無稽，實非可採。況陳憲章等人並未說明及舉證如附圖所示斜線範圍之土地之上開使用有何違反法定空地之使用方式，上開租賃關係自無違反法令而無效可言，附此敘明。

㈥陳憲章等人復辯稱：長暉大廈管委會違反垃圾清運之職責，致溫莎堡養生館每月須支出5,000元垃圾清運費，溫莎堡養生館並代墊總幹事王政凱薪資2萬元，代墊付垃圾間施工費用42,525元，爰以溫莎堡養生館溢付之管理費171,520元、垃圾清運費225,000元、垃圾間施工費用42,525元及總幹事王政凱薪資2萬元主張抵銷等語。然系爭房屋每月應繳之管理費既為19,000元，而非陳憲章等人所稱之以每坪20元計算，溫莎堡養生館自無所謂溢付管理費171,520元之情，另民法第334條第1項前段規定：「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷」，溫莎堡養生館所稱對長暉大廈管委會得請求之垃圾清運費225,000元、垃圾間施工費用42,525元及總幹事王政凱薪資2萬元，並未說明其請求權基礎，誠難判斷該等權利是否存在，退步言之，即便該等權利確為存在，但對溫莎堡養生館負債務者為長暉大廈管委會，而對長暉大廈管委會負債務者則係陳憲章等人，顯不符民法第334條第1項所定「二人互負債務」之要件，陳憲章等人自無從主張抵銷，是陳憲章等人就此所辯，亦屬無理。

七、綜上所述，系爭房屋每月應繳管理費之收費標準為每坪以100元計算，系爭房屋登記面積加上共用部分持分面積合計319.56坪，每月管理費本應為31,956元，但長暉大廈管委會願循先前管委會之慣例每月收取19,000元，並無不可，又陳憲章等人有向長暉大廈管委會承租如附圖所示斜線範圍之土地（即系爭停車位所在位置），每個停車位每月租金4,000元，2個停車位租金8,000元，且該租賃關係並未違反建築法第73條第2項規定而無效，另陳憲章等人所為抵銷抗辯，則與民法規定之抵銷要件不合而非可採。從而，長暉大廈管委會依系爭規約第8條第4項規定，請求陳憲章應給付749,900元（其中管理費561,900元、停車位租金188,000元），李淑平應給付54,000元（其中管理費38,000元、停車位租金16,000元），黃天然應給付310,500元（其中管理費218,500元、停車位租金92,000元），及均自起訴狀繕本送達之翌日即99年10月16日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，原審駁回長暉大廈管委會之訴之部分，即有未洽，長暉大廈管委會上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，洵屬有據，自應由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第2項、第3項、第4項所示。至原審判命陳憲章、黃天然給付之部分，則無不合，陳憲章、黃天然上訴論旨，指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及未經援用之證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。

九、據上論結，本件長暉大廈管委會之上訴為有理由，陳憲章、黃天然之上訴均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第385條第1項前段、第450條、第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。

民事第六庭審判長法 官 許純芳