臺灣臺北地方法院100年度訴字第1754號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1754號

原告

詹巧薇

訴訟代理人

徐家福律師

被告

立偕建設股份有限公司

法定代理人

周炫君

訴訟代理人

陸正康律師

複代理人

甘大空律師

上列當事人間請求補載合建契約條款等事件，本院於民國100年11 月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意或請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條1項第1、2款定有明文。查本件原告起訴時之先位聲明請求被告應就附件所示合建契約書補載第18條第3款室內裝潢補償0.6坪，係主張兩造間簽立下述系爭契約有漏載此權利約定之基礎事實為據，嗣於民國100年11月14日言詞辯論期日，原告當庭具狀變更先位聲明為請求確認原告就附件所示合建契約書對被告有因室內裝潢請求再補償合建房屋0.6坪之債權存在，所據基礎事實仍相同，僅係將給付之訴變更為確認之訴，此復為被告所同意，依前揭規定意旨，自應准許之。

二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院著有52年臺上字第1240號判例意旨可資參照。查本件原告主張因自訴外人吳錦繡、王帝雄處買入下述系房地，並約定受讓訴外人吳錦繡、王帝雄與被告所簽訂合建契約之故，另與被告換約而重新簽訂附件所示下述系爭合建契約書時，因兩造在書面契約上漏載關於被告同意「就室內裝潢補償0.6坪」之債權內容，致原告將系爭房地另出賣與訴外人張華玲時，為訴外人張華玲所發覺而遭扣款新臺幣（下同）540,000元，為此訴請確認兩造間之系爭合建契約尚有此約款存在，依原告所述情節，雖然系爭房地在原告簽立下述系爭合建契約前，其已另與訴外人張華玲簽立系房地之買賣契約而加以出賣，惟基於債之相對性原則，兩造間之系爭合建契迄今既仍合法有效，且被告亦否認原告有此權利存在，原告就兩造之系爭合建契約有無前述約定之債權一事，仍堪認有以本件訴訟除去其法律上地位不妥狀態之利益存在，依前揭規定意旨說明，原告提起本件確認訴訟，自屬合法。

貳、實體部分：

一、本件原告起訴主張：

（一）訴外人吳錦繡、王帝雄於97年5月6日與被告簽訂合建契約（下稱前合建契約），由其等提供所有坐落臺北市○○區○○街三小段第213地號土地以應有部分2/64計算面積為29. 03平方公尺（即8.78坪）之土地（其上有門牌號碼臺北市○○路295號3樓之建物，下合稱系爭房地），與被告合作興建房屋。訴外人吳錦繡、王帝雄嗣於99年3月8日將系爭房地出售予原告，雙方並有簽立不動產買賣契約書（即原證2，下稱系爭買賣契約），並經被告同意由原告承受訴外人吳錦繡、王帝雄前合建契約之全部權利與義務，原告、訴外人吳錦繡及買賣雙方仲介人員並於99年7月16日共同至被告公司辦理換約手續而簽立合建契約書（即原告起訴狀之附件一，下稱系爭合建契約），詎被告故意漏列前合建契約第18條第3項「室內裝潢補償0.6坪」之約定，原告於合建後可獲分配之房屋面積將短少0.6坪，已侵害原告之合建權益，因原告於99年7月1日即將系爭房地出售予訴外人張華玲，訴外人張華玲因處理是否與被告另訂合建契約事宜而發覺原告與被告間之合建契約漏載第18條第3項約定而有短少0.6坪之情事，經原告多次以系爭合建契約地主身分要求被告回復登載漏列之「室內裝潢補償0.6 坪」，被告均未置理，原告並因此遭訴外人張華玲扣款540,000元，但依訴外人吳錦繡、王帝雄與被告簽訂之系爭合建契約第16條第2項約定，既有載明系爭合建契約之效力及於雙方之繼承人、受讓人或存續公司，原告為訴外人吳錦繡、王帝雄之受讓人，當然承受系爭合建契約第18 條第3項補貼0.6坪之權利，加之被告復同意原告繼受前手即訴外人吳錦繡、王帝雄之合建契約地主身分，兩造於99 年7月16日換約時亦係言明由原告繼受訴外人吳錦繡、王帝雄就系爭合建契約之全部權利義務，可見兩造簽立系爭合建契約之書面文件時，僅係漏列同於前合建契約第18 條第3項關於「室內裝潢補償0.6坪」之約定內容（下稱系爭約款），基於原告所繼受前合建契約中第16條第2項約定，堪認兩造間另書立系爭合建契約時，被告仍有同意依系爭合建契約計算分配與原告之房屋面積時，另就室內裝潢部分原告享有另加計0.6坪分配面積之權利，為此先位請求確認就兩造所簽立之如附件所示合建契約中，原告有請求被告因室內裝潢而須補償計算合建房屋獲分配面積0.6坪之債權存在。

（二）否則，若認原告依前合建契約及系爭合建契約約定，並不得主張系爭約款之權利存在，因前合建契約第16條第2項約定已載明該契約之效力及於雙方之繼承人、受讓人或存續公司，被告又已同意原告繼受前手即訴外人吳錦繡、王帝雄之合約地主身分，在原告於99年7月16日會同訴外人吳錦繡及買賣雙方仲介人員至被告公司辦理換約手續時，被告復仍言明原告繼受訴外人吳錦繡、王帝雄之全部權利義務，詎被告斯時提供系爭合建契約之書面文件予原告簽名時，在系爭合建契約之書面文件竟故意漏列同於前合建契約第18條第3項「室內裝潢補償0.6坪」之系爭約款，經原告發覺後，被告仍謊稱前合建契約第18條增訂第3項約定，乃係原所有權人吳錦繡已花費裝修之補償，與原告之權益無涉云云，被告就上開行為，亦已構成民法侵權行為及不完全給付，爰備位主張依民法第184條第1項後段或民法第227條第2項等規定，請求被告賠償原告遭訴外人張華玲扣款540,000元之損害，並請求擇一為有利之判決等語。

（三）並聲明：

⒈先位聲明：確認原告就附件所示合建契約書對被告有因室內裝潢請求再補償合建房屋0.6坪之債權存在。

⒉備位聲明：被告應給付原告540,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則抗辯以：

（一）被告與訴外人吳錦繡、王帝雄簽訂前合建契約時，本無第18條第3項之特約條款，係因訴外人吳錦繡、王帝雄曾花費鉅資在系爭房屋之整修裝潢，被告為彌補該2人之損失，始同意增列第18條第3項之特約條款，並以手寫「室內裝潢補償0.6坪」之方式載明，故前合建契約第18條第3項之特約事項，係日後合建房屋完成後，作為訴外人吳錦繡、王帝雄之補償，其效力僅存在於被告與訴外人吳錦繡、王帝雄之間，原告並非前合建契約之當事人，效力自不及於原告。至於訴外人吳錦繡、王帝雄將系爭房地所有權移轉予原告後，被告與原告於99年7月16日另行簽訂系爭合建契約時，則無關於「室內裝潢補償0.6坪」與原告之合意存在，且被告在議約時亦曾向原告表明並無「室內裝潢補償0.6坪」之補貼，經原告同意始完成系爭合建契約之簽約手續，此由兩造並非在前合建契約補載或變更地主名義，而係另行簽訂新合建契約書即可明，原告並非前合建契約之契約受讓人，被告亦未同意原告成為前合建契約之受讓人，原告自不得執前合建契約第16條第2項約定，主張系爭合建契約亦有此約款之合意存在。又前合建契約第16 條第2項約定，並非意謂訴外人吳錦繡、王帝雄將系爭房地移轉予原告後，原告即當然成為系爭合建契約之當事人，若原告欲與被告繼續完成合建，仍應由被告與原告重新簽約，原告始能成為新合建契約之當事人，原告顯誤解系爭合建契約第16條第2項約定之真意並錯誤援用該條約款，是原告提起本件先位訴訟並無理由，應予駁回。

（二）關於原告依民法侵權行為及不完全給付規定所提起備位請求被告負損害賠償責任部分，原告係因其與訴外人張華玲間之買賣契約，欠缺原告所保證之買賣條件，無法滿足訴外人張華玲之要求，原告方同意讓訴外人張華玲扣款540,000元，然如前述，被告僅負有與原告重新簽約之義務，並無應按訴外人吳錦繡、王帝雄原系爭合建契約內容簽約之義務，被告與訴外人張華玲間更無契約關係存在，原告遭訴外人張華玲扣款540,000元之損害，乃訴外人張華玲依渠等間買賣契約所生請求權之故，實與被告無涉，被告自無負何損害賠償責任等語。並聲明：原告之訴暨其備位之訴中關於假執行之聲請均駁回；如受不利判決，並願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件兩造並不爭執：

（一）被告與訴外人吳錦繡、王帝雄於97年5月6日曾簽訂前合建契約，由訴外人吳錦繡、王帝雄提供所有系爭坐落臺北市信義區○○街○○段第213地號土地以應有部分2/64計算面積為29.03平方公尺（即8.78坪）之土地（其上有門牌號碼臺北市○○路295號3樓之建物），與被告合作興建房屋，並約定合建完成後之土地及建物分配事宜，前合建契約第18條第3項並有經以手寫「室內裝潢補償0.6坪」（即系爭約款）之方式，載明被告同意就室內裝潢部分，另加計0.6坪之房屋獲分配面積與訴外人吳錦繡、王帝雄。

（二）原告曾於99年3月8日與訴外人吳錦繡、王帝雄簽立不動產買賣契約（即原證2之系爭買賣契約），以價金16,000,000元買入系爭房地，兩造隨即於99年7月16日在被告公司處另簽立系爭合建契約書，而系爭合建契約書除未記載前合建契約之系爭約款外，其餘約款均與前合建契約之內容相同。

（三）原告曾於99年7月1日與訴外人張華玲成立不動產買賣契約，以18,000,000元價金將系爭房地出賣與訴外人張華玲，並約定應於99年8月10日交屋。

（四）原告曾於99年9月30日以存證信函向被告表明漏載系爭約款之情事，被告則於99年10月6日回函否認系爭約款為兩造合意之內容。上情並有前合建契約、系爭合建契約書、原告與訴外人張華玲所簽立不動產買賣契約書、兩造之存證信函等影本各1 份為證，自堪信屬實。

四、而被告既以前詞置辯，茲就原告主張先位之訴部分，論述本院得心證之理由如下：

（一）本件兩造所簽立之系爭合建契約中，固無如前合建契約所揭載第18條第3項系爭約款之記載，有系爭合建契約及前合建契約書影本在卷可資比對，然而，被告亦不否認與訴外人吳錦繡、王帝雄簽立前合建契約時，非惟未就訴外人吳錦繡、王帝雄後續轉讓系爭房地所有權時，設有須否得被告同意等任何限制，且在前合建契約第16條第2項中，甚且明文約定該契約之效力及於雙方之繼承人、受讓人或存續公司，以該訴外人吳錦繡、王帝雄所應履行之主要義務既在於提供系爭房地合建，可見被告在締結前合建契約時，即有向訴外人吳錦繡、王帝雄表示同意雙方所簽立之前合建契約內容，亦可為其等後續轉賣之系爭房地所有權人所援用。

（二）固然，依上開前合建契約之內容，仍難認被告尚有進一步同意一旦訴外人吳錦繡、王帝雄轉賣系爭房地時，新所有權人即可無庸得其同意而當然繼受前合建契約之權利義務，且由原告買入系爭房地後，亦係由訴外人吳錦繡陪同原告與被告洽商另書立系爭合建契約之過程，而非逕將前合建契約之當事人更改為原告，或約明由原告承擔訴外人吳錦繡、王帝雄權利義務之形式，兩造就此並不爭執，尚難認原告得逕執前合建契約之內容對被告為主張，然而，經比對前合建契約與系爭合建契約之約款，除後者乏系爭約款外，其餘約款之字句既均完全相同，加之證人即被告公司員工黃志強並證稱：簽約前原告及其仲介人員即證人許宗傑曾先後向其探詢關於訴外人吳錦繡、王帝雄與被告間之前合建契約內容，兩造簽約時在場並代表被告之被告公司員工即證人黃志強、陳惠倩復均一致證稱：於99年7月16 日兩造簽立系爭合建契約之書面文件，係由被告公司所提供，當場僅就原告有疑問者由證人黃志強加以說明，且訴外人吳錦繡攜至該處之前合建契約書，兩造當場亦未為檢視，若非如原告所稱認為被告所提供系爭合建契約內容與其事前探詢之前合建契約均相同，其應無當場未就2份契約再與比對，亦未請被告逐條說明系爭合建契約約款之理。

（三）再者，證人即仲介原告向訴外人吳錦繡、王帝雄購買系爭房屋之許宗傑、郭子揚均結證稱：原告向訴外人吳錦繡、王帝雄購買系爭房地時，訴外人吳錦繡即曾向原告表示前合建契約已有載明被告基於合建契約給予屋主之權利義務會移轉給新屋主，原告當時亦曾見過前合建契約內容，證人黃志強亦稱原告買入系爭房地前，證人許宗傑及原告曾先後向其詢問前合建契約內容情形，衡諸原告購買系爭房地前即積極探詢系爭房地之合建狀況，原告購入未久旋即賣出，且賣出時尚有向訴外人即買受人張華玲擔保可參與被告合建事務等狀況，系爭房地與被告之合建約定內容，顯然對原告是否投資購買系爭房地有相當影響，原告對此自應甚為關心，尤其關於合建可獲分配房屋面積若干更事涉投資利益多寡，原告對系爭合建契約相較於前合建契約無系爭約款，將短少0.6坪獲分配房屋面積權利一事，自當甚為關心注意。

（四）由此而論，證人黃志強雖證述事前原告前來詢問前合建契約內容時，有特別詢問系爭約款並經其告知另簽立合建契約後不會給予相同之加計0.6坪獲分配面積，姑不論此情已為原告所否認，證人許宗傑亦證述之前向證人黃志強探問時，僅獲知須重新簽立合建契約後，前合建契約權利義務才會由新買主承受，以前述原告對系爭合建契約分配可得面積應相當注意之情形，其何以事前經證人黃志強告知此較不利情事時，絲毫無向被告積極爭取之行為，亦未在訴外人吳錦繡於99年7月16日陪同到場簽約時，商請訴外人吳錦繡續向原告爭取援用系爭約款之相同條件，甚且依證人黃志強之證述內容，當日簽立系爭合建契約時，經其解釋完契約內容後，原告仍未就無系爭約款將致短少0.6坪可獲分配面積一事提出任何疑問，此均有違常情，證人黃志強上開證述是否屬實，頗有疑問。

（五）又證人即兩造簽約時亦在場之被告員工陳惠倩雖證稱：證人黃志強說明完系爭合建契約內容後，在其負責用印期間因證人黃志強曾離開，其在第17頁用印時曾經向原告說明因訴外人吳錦繡有裝潢房屋而支出費用，前合建契約方有系爭約款作為補貼，原告就沒有這筆補貼，原告聽後僅再詢問其還有何處要用印，但證人陳惠倩又稱其對合建契約條文不是完全清楚，其在負責與原告洽商約定內容知證人黃志強並不在場，且所用印之系爭合建契約第17頁絲毫無與系爭約款相關文字之情形下，何以仍知向原告告知此係與前合建契約內容不同之部分，實值存疑，而原告獲知此涉及投資利益短少之情事後，竟無任何洽商爭取之反應，亦不合常理，是證人陳惠倩此部分證述，亦難憑採。

（六）況且，證人黃志強、陳惠倩在述及向原告說明系爭約款不在重新簽立之系爭合建契約內時，均係以該約款加計0.6坪合建房屋分配面積之緣由，係因訴外人吳錦繡、王帝雄有實際支出房屋室內裝潢費用而予補貼，原告則無此問題，惟被告公司同意補貼之室內裝潢既已附屬為系爭房屋之一部分，訴外人吳錦繡、王帝雄支出裝潢費用所增益之系爭房屋價值，自當在原告購入系爭房屋時所估算之願付價金內，更已隨同系爭房屋歸由原告取得，就被告同意補貼之緣由乃針對系爭房屋經裝潢所增益之價值將因合建而不存在而言，訴外人吳錦繡、王帝雄與原告之利害關係並無不同，證人黃志強、陳惠倩執此情由應難說服原告同意，綜合上情，被告辯稱兩造締約前及締約時曾經告知原告系爭合建契約內容將無系爭約款所約定之另加計0.6坪房屋面積權利，並徵得原告同意一節，應非實在。

（七）進而，既難認兩造簽約時，確有就系爭合建契約相較於前合建契約並無系爭約款特約，原告將較系爭房屋原所有權人即訴外人吳錦繡、王帝雄短少可獲分配房屋面積0.6坪一事詳予約定並達成合意，反而由原告事前即積極向被告探詢前合建契約內容，前合建契約復有明文約定被告同意該約定內容亦可適用於訴外人吳錦繡、王帝雄所指定之受讓人，兩造重新簽立系爭合建契約時亦係由訴外人吳錦繡陪同到場，兩造所簽立契約之格式、文字均與前合建契約相同，並在兩造另簽約後，立即由訴外人吳錦繡將前合建契約交回由被告員工當場撕毀之處理情狀，有證人許宗傑、黃志強、陳惠倩之證述在卷可參，原告主張當時與被告所合意成立之內容實與前合建契約內容均相同，僅係甲方當事人由訴外人吳錦繡、王帝雄更改為原告者，較為可採，亦即依兩造合意成立系爭合建契約之情形，堪認斯時兩造應未將系爭約款排除在合意範圍外，僅係被告在擬具書面契約時有漏載，原告請求確認有系爭約款所約定可另獲分配合建房屋之面積0.6坪權利存在，即為有據，被告上開所辯，要無足採。

五、關於原告另以備位之訴為請求部分，因先位之訴為有理，此部分本院自無再予論斷之必要。

六、從而，原告依民事訴訟法第247條及兩造間之系爭合建契約約定，訴請確認其與被告於99年7月16日所簽立如附件所示合建契約，就原告可獲分配之合建房屋面積，原告對被告有得請求另加計零點六坪面積之權利存在，為有理由，應予准許。

七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。