臺灣臺北地方法院101年度重訴字第125號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第125號

原告

鄭啟明

訴訟代理人

林雅芬律師

訴訟代理人

白友桂律師

訴訟代理人

陳誌泓律師

被告

彭杏惠

訴訟代理人

林重宏律師

上列當事人間減少價金等事件，本院於民國一百零二年一月七日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第1項前段定有明文。查被告住所在新北市三重區，惟兩造以不動產賣賣契約書合意管轄定本院為第一審管轄法院，有契約書在卷可查，本院自有本件第一審管轄權。

二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款定有明文。本件原告起訴聲明被告應給付原告新臺幣（下同）1,000萬元及自民國100年9月9日起至清償日止之法定遲延利息，嗣於101年9月13日具狀變更聲明如後述，核其所為僅係單純擴張應受判決事項之聲明，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：其於99年9月間與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），買受被告所有門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000號1樓房屋（下稱系爭房屋），兩造約定買賣總價款為7,911萬元，原告已依約付清價金並完成所有權移轉登記。詎原告於交屋後因承租人裝潢發現天花板似有傾斜，而委請日建工程顧問有限公司（下稱日建工程公司）測量，竟發現系爭房屋傾斜率最高達1/125，高於影響安全之斜率1/200，後又查知系爭房屋於96年間即有傾斜1/109之情形，系爭房屋顯有瑕疵。又據臺北市不動產估價師公會鑑定，系爭房屋因傾斜導致之價值減損為11,660,814元，爰依物之瑕疵擔保、不完全給付及不當得利規定提起本訴，並聲明：被告應給付原告11,660,814元及自100年9月9日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。

二、被告抗辯則以：原告並未證明系爭房屋傾斜率為何，縱有傾斜情形，原告亦未證明該傾斜情形是否必然造成危險或影響居住安全。又系爭房屋於兩造締約時屋齡已有35年，雖有些微傾斜現象，然非目視即可發現，且無漏水、龜裂等情形，同棟其他住戶使用無恙，足見系爭房屋傾斜程度尚屬輕微，未達影響減少房屋價值或效用之重大程度。再者，被告並未保證系爭房屋無傾斜情形，而原告購屋後即以每月19萬元租金出租系爭房屋，投資報酬率高於銀行定存，甚且系爭房屋亦繼續增值，可見原告非但受有損害，反而受有利益。臺北市不動產估價師公會固出具不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書）認系爭房屋因傾斜而減損11,660,814元，然系爭估價報告書內容多為估價師個人主觀考量，所引參考案例與本件相似度低且無關連，亦未將系爭房屋之傾斜未影響結構安全，是否造成居住上危險等因素列為評估鑑定之基礎而不足採信。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造爭執及不爭執事項：

(一)不爭執事項：

1、原告於99年9月與被告簽訂系爭契約書買受系爭房屋，約定買賣總價款7,911萬元，原告已依約付清價金，兩造並已完成所有權移轉登記在案。

2、被告出售系爭房屋予原告時，於系爭契約之建物現況確認表中，就「有龜裂或傾斜之情形」乙項未勾選有瑕疵情形；於「標的物現況說明書」，就系爭房屋「是否有龜裂或傾斜之情形」，勾選「否」。

3、依日建工程公司100年5月26日測量報告書，系爭房屋具有東西向向右傾斜，以及南北向向後傾斜之現象，傾斜率為1/142、1/125、1/285。

4、原告於100年6月3日以台北仁愛路第239號存證信函通知被告系爭房屋瑕疵，要求被告出面處理，被告於同日收受存證信函。

5、原告於100年9月8日以台北仁愛路（24支）郵局第428號存證信函依法通知被告減少買賣價金，並請求被告返還減少之買賣價金並賠償損失等，被告於翌日（9 日）收受存證信函。

6、被告同意以日建工程公司測量報告書為鑑定價值減少之基礎，並同意以臺北市不動產估價師公會為本件鑑定機關。

7、臺北市不動產估價師公會於101年8月13日以（101）台北估價師字第115號函，檢送101北估公會字第0000000號不動產估價報告書，其上記載系爭房屋於99年9 月因傾斜導致價格減損率為14.74%，價值減損額為11,660,814元。

(二)爭執事項：

1、系爭房屋是否有傾斜之瑕疵？

2、被告應否負物之瑕疵擔保責任？

3、原告請求被告給付11,660,814元是否有理由？

四、得心證之理由：原告主張系爭房屋具有傾斜之瑕疵，買賣價金應減少11,660,814元，為被告否認，並以前詞置辯。兩造爭點如上，茲審酌如下：

(一)被告應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任。

1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條第1項、第373條分別定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

2、查被告出售系爭房屋予原告時，於系爭契約之建物現況確認表中，就「有龜裂或傾斜之情形」乙項未勾選有瑕疵情形；於「標的物現況說明書」，就系爭房屋「是否有龜裂或傾斜之情形」，勾選「否」，且依日建工程公司100年5月26日測量報告書，系爭房屋具有東西向向右傾斜，以及南北向向後傾斜現象，傾斜率為1/142、1/125、1/285等情，為兩造所不爭，並有建物現況確認表、標的物現況說明書及日建工程公司測量報告書在卷可查（見卷一第11頁至第20頁），原告主張被告出售時未告知系爭房屋有傾斜之瑕疵等語，洵屬有據。又系爭房屋於96年2月14日即經臺北市土木技師公會鑑定有傾斜情形，有該會出具之台北都會區捷運系統松山線CG590C區段標建物現狀調查工程─污水主幹管工作井、正氣橋拔樁及共管明挖覆蓋推管段建物調查之水準及垂直測量成果報告書附件可參（見卷一第21頁至第30頁），足見原告承買系爭房屋前，系爭房屋即有傾斜現象。參以房屋主要功能除居住使用外，亦屬保值資產，而有重要之交換價值，系爭房屋於原告承買時有傾斜之瑕疵，且被告於出售時未告知並未告知原告此事，衡諸通常之交易觀念，系爭房屋之瑕疵縱無危及居住安全，然該瑕疵之存在仍將使其交換價值產生貶抑，原告主張上述傾斜情形，屬減少系爭房屋價值之瑕疵，要屬有據。

(二)原告得依不當得利規定請求被告返還11,660,814元。

1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文；又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同。又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，同法第179條亦定有明文。

2、查系爭房屋因有傾斜現象，經兩造合意以日建工程公司測量報告書所載斜率委由臺北市不動產估價師公會鑑定，該鑑定就價格形成主要因素即一般因素、不動產市場概況、區域因素、土地個別因素及建物個別因素進行分析後，以比較法及收益法之直接成本化法為估價方法，評估就系爭房屋於正常條件下，於價格日期即99年9月2日之正常價格，認兩造約定之買賣價金7,911萬元尚屬合理；至建物因傾斜造成市場價值減損金額，即受心理層面影響及工程技術無法修復或替代部分所導致之市場價值減損，則以日建工程公司測量報告書所載傾斜率，透過收集相類似受損市場案例之交易價格與未受損交易價格之差異比率，依屋齡、建物類型、建物結構、建物樓層別、受損當時傾斜率相近程度等因素之相關差異，調整推算系爭房屋可能之合理價值減損比率為14.74%，再以系爭房屋買賣價金7,911萬元按該減損比率計算，認系爭房屋因傾斜致價格減損額為11,660,814元，有系爭估價報告書在卷可查。經核臺北市不動產估價師公會之估價報告書就系爭房屋受損之價格採用比較法及收益法二種估價方法進行評估，並透過收集相類似受損市場案例之交易價格與未受損交易價格之差異比率，依受損狀況、屋齡、區位等條件以計算減損金額，均屬適當合理，是上開鑑定結果，應認可採。

3、被告固抗辯系爭估價報告書中判斷多屬估價師個人主觀考量，所引參考案例與本件相似度低且無關連，且未將系爭房屋之傾斜是否有影響結構安全之虞，是否造成居住上危險等因素列為評估鑑定之基礎，鑑定結果不足採信云云。惟價估價師鑑定系爭房屋因傾斜造成市場價值減損金額，分別參考臺北市○○區○○路0段00巷0○0號、臺北市○○區○○街00號、臺北市○○區○○○路0段000巷0弄00號2樓成交價格與市場合理價格相較之衰減率，及本院95年度訴字第7981號、94年度訴字第6227號暨臺灣高等法院92年度上易字第610 號民事判決認定因建物傾斜（均未造成居住危險）而應減少之買賣價金比率進行估價，且資料來源分別為內政部房地交易價格簡訊、臺北市不動產估價師公會97年北估公會字第0000000號估價報告書、司法院法學資料檢索系統、冠泰房屋、中信房屋、永慶房屋等情，而系爭估價報告書所載參考案例建物資訊，除將本院95度訴字第7981號判決之房屋誤載為海砂屋外，其餘核與各該案例地政資料及法院判決大致相符，有系爭估價報告書、臺北市不動產估價師公會101年11 月22日（101）台北估價師字第165號函及上開判決在卷可查（見系爭估價報告書第42頁至第48頁、卷一第257頁至第261頁及卷二第19頁至第42頁），被告抗辯系爭估價報告書參考案例與系爭房屋缺乏相似性云云，不足為採。又系爭估價報告書中所引上述參考案例均有房屋傾斜問題，不動產估價師進行估價時，亦分別就參考案例與系爭房屋之異同處加以比較，提出之估價報告書並經不動產估價師公會襄閱小組三位估價師形式審查，認符合不動產估價技術規則要求，有不動產估價師公會101年8月13日（101）台北估價師字第115號函覆卷足憑（見卷一第192頁），益見被告抗辯系爭估價報告書乃估價師單憑個人主觀所為云云，並無理由。再者，自估價師勘估系爭房屋減損價值時，係以系爭房屋雖有傾斜但於結構安全無虞情形進行勘估（見系爭估價報告書第24頁），被告抗辯系爭估價報告書未慮及系爭房屋之傾斜不影響結構安全云云，不可採信。

4、被告又抗辯系爭房屋繼續增值，原告出租系爭房屋所得投資報酬率高於銀行定存，原告未受損害，反受利益云云。惟按買受人依民法第359條規定所得請求減少之價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院72年台上字第726號判決意旨參照）。是系爭房地之市價事後縱有漲跌，或原告是否受有租金收益，就被告所負物之瑕疵擔保責任並不生影響，被告此一抗辯，亦不可採。

(三)系爭房屋經鑑定認其價格減損為11,660,814元，則原告主張依民法第359條規定，向被告請求減少價金11,660,814元，自屬有據。又該11,660,814元雖經被告以買賣關係為由受領，嗣因原告行使減少價金請求權，被告受領該部分價金之法律上原因即不復存在。再者，原告於100年9月8日以台北仁愛路（24支）郵局第428號存證信函依法通知被告減少買賣價金，並請求被告返還減少之買賣價金並賠償損失等，被告於翌日（9日）收受存證信函，為兩造所不爭。是原告依據不當得利之法律關係，請求被告返還11,660,814元，及1003 年9月9日起至清償日止，按法定利率計算之利息，亦有理由。

五、綜上，原告本於瑕疵擔保請求權及不當得利返還請求權，請求被告給付11,660,814元，及自100年9月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之金額宣告之。

七、被告固聲請再送鑑定，惟系爭估價報告書內容足堪採信已如前述，被告聲請再送鑑定並無所據。本件事證己明，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不再一一論述。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。