臺灣臺北地方法院101年度重訴字第517號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第517號

原告

興鴻開發建設股份有限公司

法定代理人

陳明炎

訴訟代理人

侯俊安律師

複代理人

吳愷純

被告

蔣天麟

訴訟代理人

林維堯律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年4月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書為之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，本件依兩造簽訂之合建契約書第13條第4項約定，兩造合意以本院為第一審管轄法院，是依前開規定，本院就本件訴訟自有管轄權。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時之聲明原為：「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）10,126,333元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第5頁），嗣於民國103年4月11日當庭將借款部分金額減縮為776,152元即訴之聲明第1項變更為：被告應給付原告10,086,387元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（見本院卷㈡第160反面頁），原告所為訴之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠被告於98年間提供臺北市○○區○○段○○段000○0○000○000○地號之土地(下稱系爭土地)與原告簽訂土地合建契約書(下稱系爭契約)，以興建住宅大樓，於系爭契約第16條第2項第4款約定，被告保證系爭土地依法可單獨申請准許建築，惟系爭土地依建築法規未達山坡地開發之最小面積，經主管機關要求合併毗鄰房地為共同開發，故原告乃去函請求被告出面協助辦理相關土地協調合併開發之事宜，並以存證信函催告被告履行，然被告仍一再違約不予配合，被告所為自違反系爭契約第16條第2項第4款之約定。

㈡再系爭契約第16條第2項第5款約定，被告應於系爭土地解除限制登記後，將系爭土地辦理信託登記，經兩造同意由華南商業銀行為受託人並協助被告解除限制登記，原告乃以存證信函請求被告備妥辦理信託登記相關文件並配合華南商業銀行辦理相關手續時，惟被告竟拒不辦理，被告所為顯然違反系爭契約第16條第2項第5款之約定。

㈢此外，被告屢向原告借貸並請求原告為被告代墊銀行融資，合計借款及代墊融資合計776,152元。

㈣為此，爰依民法第259條、第260條、系爭契約第12條、第16條第2項第4款、第5款之約定及民法第478條規定，請求被告加倍退還保證金及賠償其所受損害暨返還借款等語。

㈤原告請求之項目及金額如下：

1.加倍返還保證金5,000,000元：原告依約已給付被告保證金2,500,000 元，且被告既有前揭違約情事，自應依系爭契約第12條約定加倍返還原告保證金5,000,000元。

2.賠償損害4,310,235元：原告因本案所支出之測量技師簽證費、顧問費用、建築師設計監造費用等費用，合計支出1,910,325元；而原告為執行系爭契約，每月支付訴外人陳明炎38,000元、邱清鴻62,000元，合計支出勞務費用100,000元。故自系爭契約簽訂即98年12月1日起至契約解除即100年11月30日止，原告已支出24個月之勞務費用，共計2,400,000元，被告依約亦應賠償原告上開金額。

3.返還借款776,152元。

4.綜上，原告請求之金額共計為10,086,387元 (計算式：5,000,000元＋4,310,235元＋776,152元＝10,086,387元)。

㈥並聲明：1.被告應給付原告10,086,387元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠依系爭契約第2條第2項、第16條第2項第5款約定可知，融資手續係由原告負責辦理，被告僅係提供土地配合擔保，而原告未能於3個月內向銀行辦理系爭土地融資之相關事宜，則原告自屬違約，其以契約第16條第2項第5款作為解除契約之理由，應無足採。況系爭土地之限制登記係被告以原告給付之保證金自行解除，非原告協助解除，而原告100年5月5日之催告函亦未主張依契約第16條第2項第5款約定要求被告辦理信託，被告自無任何違約責任。

㈡依系爭契約第16條第2項第4款之約定可知，兩造於簽約時均明知系爭土地為山坡地第二種住宅(山限)用地。而被告依該條約定所保證之內容為系爭土地「依建築法規可申請准許建築」，非原告所稱保證系爭土地可「單獨」申請准許建築，原告自不得擅自增加契約未約定之文字而向被告請求。

㈢又兩造既已約定委任黃秀莊建築師負責系爭契約、建案之規劃設計，原告卻未委任黃秀莊作為本案建築師，顯已違約。遑論原告於98年11月26日簽約後，竟遲至99年4月19日始詢問黃秀莊建築師之意願，其時已超過3個月期限，自屬可歸責於原告之事由而遲延甚明。況被告亦無授權委任李玉斌建築師事務所承辦相關業務，且依系爭契約第5條第4項規定可知，無論本案係委任何位建築師，依約均應由雙方委任，是李玉斌建築師事務所亦僅係由原告單獨委任，仍不符契約約定。

㈣再系爭契約第7條第1項約定原告應於簽約日後3個月提出建築執照申請，惟事實上原告並未提出申請，其應負遲延責任至為明確，原告經被告於101年2月24日催告後仍未提出建照申請，則被告於101年3月13日發函解除系爭契約自屬合法。系爭契約既屬因可歸責於原告之事由而致解約，原告請求加倍返還保證金及賠償損害即屬無理由。

㈤況原告請求之損害就陳明炎、邱清鴻之部分，即提列勞務費用2,400,000元，惟陳明炎係原告董事長、邱清鴻為原告董事，均非原告之受僱人，依法僅得向公司領取董事報酬而無所謂勞務費用，再由原告所提出之勞務費用支付明細表之形式觀之，亦可認該明細表係事後製作再由該2人簽名，益加突顯其不實，足證原告根本無支付所謂勞務費用之事實。

㈥就借款776,152元部分，被告願意返還等語，資為抗辯。

㈦並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠兩造於98年11月26日以被告所有之系爭土地為標的，簽訂系爭契約，有系爭契約在卷可查(見本院卷㈠第9至23頁)。

㈡原告於100年5月5日以郵局存證信函，函知被告應將系爭土地辦理信託予受託人華南商業銀行；復於100年11月24日以郵局存證信函，函知被告應出面協助系爭土地協調合併開發之調處事宜；再於100年12月12日以郵局存證信函，函知被告解除系爭契約。

㈢被告於101年2月24日以律師函，函知原告應於所定七日期限內提出系爭土地之建築執照；復於101年3月13日以律師函，函知原告解除系爭契約。

四、得心證之理由：本件原告主張被告有前揭違約情事，渠業以存證信函解除系爭契約，爰依民法第259條、第260條，系爭契約第12條、第16條第2項第4款、第5款之約定請求被告加倍退還保證金及賠償其所受損害，此外，被告曾向原告借款，爰依民法第478條規定，請求被告返還借款等情，為被告否認，並以前揭情詞為辯，是本件應審究者厥為：㈠兩造各自有無違約之情事？兩造各自主張解除系爭契約有無理由?㈡原告公司請求被告加倍退還違約金及賠償其所受損害有無理由？本件之違約金是否過高而應予酌減？㈢原告主張被告應返還系爭借款有無理由？茲分述如下：

㈠兩造各自有無違約之情事？兩造各自主張解除系爭契約有無理由?

1.查系爭契約第16條第2項第4款約定：「本案為山坡地第二種住宅(山限)用地，甲方(即被告)『保證』依建築法規可申請准許建築，並由甲方之委任之建築師負責規劃設計...」(見本院卷㈠第17頁)，細察系爭契約兩造於簽約時僅以系爭土地作為合建標的，並無就系爭土地之相鄰週邊土地約定協調開發或合建等事宜，足見系爭契約所指「保證依建築法規可申請准許建築」之約定，係指「單獨」就系爭土地即得依建築法規申請建築許可乙事甚明。況系爭土地於原告向臺北市政府申請建築許可後，經臺北市政府都市發展局回函表示：「系爭土地之基地過小，未符合臺北市山坡地開發建築要點之規定，請洽詢臺北市建築管理處釐清是否應申請畸零地調處會調處」等語(見本院卷㈠第32頁、第35頁)，堪信系爭土地確實需與週邊相鄰土地一併開發始得申請建築許可。倘被告之真意係「保證」系爭土地與週邊相鄰土地合併開發後，即得申請建築許可，則被告亦應就週邊相鄰土地之協調、開發負其保證義務。是系爭土地事後未能取得建築許可，被告自屬違約甚明。

2.至於被告再辯稱前揭「保證」係以委任黃秀莊建築師負責規劃設計為前提，則原告自行委任李玉斌建築師，自不得依上開約定主張被告違約云云，惟細譯上開約定之內容，該「由甲方之委任之建築師負責規劃設計」之約定既係並列於前揭保證約款之後，則上開約定是否係該保證約款之前提，已非無疑。況且，證人即黃秀莊事務所之員工鄭增亨亦到庭陳稱：「原告確曾就系爭契約合建案欲委託其事務所辦理設計規劃，然其事務所評估後，認系爭土地係山坡地，需經相關主管機關審議通過始得取得建築執照，乃拒絕原告之委託」等語(見本院卷㈡第3頁反面至第4頁)，足見黃秀莊建築師就系爭契約合建案確無意願為規劃設計，而系爭契約就不能委任黃秀莊建築師為規劃設計時，後續應如何辦理，亦無相關約定，則原告乃另洽李玉斌建築師為規劃設計，亦難認有何違約之處。

3.再查，系爭契約第2條第2項及第5條第3項第1款前段固約定：「甲方(即被告)同意配合乙方(即原告)向銀行申請辦理土地、建築融資之一切手續...」、「甲方同意於取得土地融資後，將本合建土地產權辦理信託登記予受託人。」(見本院卷㈠第12頁)，然系爭契約第16條第2項第5款則另約定：「甲、乙雙方同意乙方應於三個月內確定土地融資銀行並辦理相關手續。但若本合建土地乙方無法順利取得土地融資代償原甲方銀行(華銀)貸款時，在乙方協助解除原甲方之限制登記後，甲方同意本土地產權交由信託受託人管理，以維本約土地產權之完整。」(見本院卷㈠第18頁)，並註明為特別約定事項，堪認該約定即屬特別條款，自應優先於前揭第5條第3項第1款前段之一般條款規定適用。經查:

⑴證人即地政士李文峰經原告聲請傳喚，於102年2月6日準備程序期日到庭證稱:「原告確實曾委託其就系爭土地向彰化銀行、富邦銀行、華南銀行等金融機構洽詢系爭土地融資之事宜，惟因系爭土地為山坡地第二種住宅(山限)用地，依當時銀行內部規定，必須取得建築執照後始得申請貸款」等語」（見本院卷第11反面至12頁）。依證人李文峰所言，堪信系爭土地於未取得建築執照前，不能向金融機構申請融資。而本件系爭土地之所以未能取得建照，係因被告未能「保證」系爭土地取得建築許可，業如前述，則原告因此未能順利取得土地融資，亦難認有何過失。

⑵況系爭契約第6條第2項約定：「訂立本契約時，由乙方(即原告)代為償還原甲方(即被告)之欠稅約新台幣：捌拾伍萬元整，並辦理塗銷查封事宜；另有甲方原向華南銀行之借款應付未付之利息，約新台幣：壹佰陸拾伍萬元整，亦由乙方代為繳付及辦理撤銷扣押等事宜，上述二筆代付款項作為乙方支付甲方之合建保證金。」(見本院卷㈠第13頁)，則被告以原告代付款項充作之合建保證金處理限制登記之解除，亦可見原告確有協助被告解除限制登記。綜上所陳，依系爭契約第16條第2項第5款但書之約定，於系爭土地無法順利取得融資代償被告銀行貸款時，原告於協助解除被告之限制登記後，被告即應將系爭土地交付信託。是原告上開所為既已符合系爭契約第16條第2項第5款但書之約定情形，則被告未依該約定將土地產權交由信託受託人管理，自屬違約無虞。

4.基此，原告於100年5月5日、100年11月24日先後以郵局存證信函，催告被告應將系爭土地辦理信託予受託人華南商業銀行、並出面協調系爭土地之週邊相鄰土地合併開發之事宜，應屬適法；被告於收受上開信函後，仍置之不理，原告再於100年12月12日以郵局存證信函，函知被告解除系爭契約，並依民法第259條、第260條，系爭契約第12條、第16條第2項第4款、第5款之約定請求被告加倍退還保證金及賠償其所受損害，其請求自屬有據。

5.被告固抗辯:依系爭契約第7條第1項約定，原告應於簽約日後3個月提出建築執照申請，經被告催告後，原告仍未提出，則被告於101年3月13日發函解除系爭契約自屬合法云云。然查，原告之所以未能於簽約後3個月提出建照申請，係因被告未能依系爭契約「保證」就系爭土地得依建築法規申請建築許可，業如前述。是被告固於101年2月24日、101年3月13日以律師函，命原告提出系爭土地之建築執照並解除系爭契約等情，惟被告係違約在先，其以此為由主張解約，自非適法，是被告此部分之抗辯，自應駁回。

㈡原告公司請求被告加倍退還違約金及賠償其所受損害有無理由？本件之違約金是否過高而應予酌減？

1.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；民法第259條第2款、第260條分別定有明文。經查，系爭契約第12條約定：「本約簽訂完成後立即生效，雙方應本誠信原則，依約履行。倘若甲方違約時，甲方除應將已收保證金加倍退還作為違約罰金外，若合建工地已動工興建時，因而衍生之損失與賠償責任，由甲方完全負責。」、第16條第2項第4款亦約定：「本案為山坡地第二種住宅(山限)用地，甲方保證依建築法規可申請准許建築，並由甲方之委任之建築師負責規劃設計，若將來建築執照無法順利取得時，其所衍生之相關費用由甲方負擔...」(見本院卷㈠第16、17頁)，本件原告主張被告有違約之情事，已如上述，且觀諸系爭契約第12條約定之內容，顯見其具有自動失效條款之性質，足認系爭契約業已解除，原告自得依上開約定請求被告加倍退還保證金作為違約罰金，並賠償渠所受損害。

2.惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（參照最高法院79年度臺上字第1915號民事判決意旨）。再按最高法院87年度台上字第2563號裁判：「...違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。」等意旨。則本件審酌時，除依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，並應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。從而原告雖主張被告違約，應依系爭契約第12條規定，加倍退還保證金之一倍即5,000,000元之違約罰金等語，然本院審酌兩造社會經濟狀況及當事人所受損害情形，認上開違約金尚屬過高，應減為相當於應返還之保證金4,000,000元之程度為適當。

3.原告雖另主張被告應依系爭契約第16條第2項第4款規定，賠償關於原告之董事即訴外人陳明炎、邱清鴻之報酬2,400,000元，惟此部分本係原告所應支付，縱原告未參與本建案，原告亦應支付該2人上開報酬，是原告前揭費用之支出，是否與本案有必要之關聯性，實非無疑。況且，原告之董事陳明炎、邱清鴻就上開報酬，並未申報個人綜合所得稅，原告公司亦未就上開報酬列為公司支出並作為申報營利事業所得稅之用，有原告、陳明炎、邱清鴻之98年至100年營利事業所得稅、個人綜合所得稅申報資料附卷可考(見本院卷㈡第74頁至第103頁)，足見此部分報酬資料係屬臨訟製作，應屬虛妄。則該部分之請求實無理由，不應准許。至於其他部分費用業經原告提出付款單、請款明細表、收據、房地產登記費用明細表、請款單、統一發票等件為證，並有相關請款單位之回函附卷可憑(見本院卷㈡第56頁至第65頁反面)，足認此部分之請求為真實，洵屬可採。綜上，被告應賠償原告所受損害之金額為1,910,235元(計算式：4,310,235元－2,400,000元＝1,910,235元)。

㈢原告主張被告應返還系爭借款有無理由？按借用人應於約定期限內，返還與借用物種類、品質、數量相同之物，民法第478條前段定有明文。經查，原告主張之上開事實，業據提出與所述相符之興鴻建設北投案支出明細表、借據、華南商業銀行活期性存款存款憑條等件影本為證（見本院卷第60至68頁），且被告於本院言詞辯論期日到庭對原告主張並無爭執，堪認原告主張為真實。從而，原告依民法第478條規定，請求被告返還借款返還借款776,152元及其利息，為有理由，應予准許。

五、綜上所述，原告依系爭契約第12條、第16條第2項第4款之約定及民法第478條規定請求被告給付6,686,387元(計算式：4,000,000＋1,910,235＋776,152＝6,686,387元) ，及自起訴狀繕本送達被告翌日即101年3月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告逾上開准許外之請求，既為無理由而駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明

八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。