臺灣臺北地方法院104年度重訴字第336號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第336號

原告

鄭皓文

訴訟代理人

吳俊昇律師

被告

源利工程股份有限公司

法定代理人

蘇文凱

上列當事人間返還價金事件，本院於民國104年11月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠原告於民國103年1月10日向被告購買新北市○○區○○段000地號土地（面積8,902.60平方公尺，持分28/10,000）及座落其上新店區安和段4927、4928、4929建號，門牌號碼為新北市○○區○○路0號地下貳層之37、38、39房屋編號AB2-041、042、043，面積264.59平方公尺，約80.04坪之建物（專有部分）作為辦公室使用。共同使用部分則為3717、4940、4939、4941、5076建號，合計面積為407.9平方公尺，約123.38坪以及地下三層編號278、279號停車位2個，價金共新台幣（下同）1610萬元。原告受領前述辦公室數月後擬裝修時，欲更換被告在出賣房屋時所附贈之冷氣機，請冷氣空調廠商前來估價勘查後，發現被告將冷氣主機安裝在鄰安康高中的大樓外牆。因外牆早已掛滿冷氣主機，並無安裝空間，而且現有冷氣主機安裝密度過高，一旦冷氣主機全部運作，將因熱氣無法散去導致故障。原告得知後乃向三圓羅馬社區管理委員會詢問如何處理，三圓羅馬社區管理委員會始告知被告掛放冷氣主機之位置並未獲得住戶或管委會同意，管委會已經訴請被告拆除。倘原告要安裝冷氣主機日後可能會被拆除，後果自負。原告知悉後，乃請律師發函被告詢問此事。被告先委請永然聯合法律事務所陳淑芬、陳小祺律師表示：冷氣主機絕大多數調掛在大樓外牆，而且與管理委員會的訴訟尚未判決確定，尚在協商，原告權益並未受損；之後再委請陳淑芬、陳小祺律師表示：被告與管委會的訴訟已經和解，故原告的冷氣主機可以繼續懸掛於原址依現況使用，權益不受影響，並無損害。惟被告空言主張，並未提出相關資料；且據管委會之告知，被告係受一審敗訴判決（至於有無和解，則未告知）。既然被告一審受敗訴判決，縱然經過區分所有權人會議決議同意被告放置在大樓外牆吊掛冷氣主機，他日區分所有權人會議變更決議不同意冷氣主機吊掛於外牆、要求拆除時，原告該如何是好？

㈡按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金」，民法第354條第1項、第359條分別定有明文；「因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示」，亦為民法第92條所明定。現今社會中，工作8小時加上午休時間，每人每日在辦公室之時間長達10小時左右。房屋如果無法使用空調設備，實在難以想像可以作為辦公室使用，尤其本件買賣標的在地下貳層，如果無法使用空調設備，則充其量只能作為倉庫。倘原告無法在買賣標的合法安裝空調設備，則縱使可以登記為辦公室，實際上亦會因欠缺空調設備而無法在內辦公。準此，本件買賣標的具有效用上的瑕疵，原告爰依民法第359條之規定解除上揭買賣契約，並依民法第92條第1項前段之規定撤銷上揭買賣契約。「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：

二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」，民法第259條定有明文，原告已向被告解除契約，自得請求返還價金並加計法定利息。原告係於103年1月10日支付簽約款372萬元；103年2月25日支付備證款209萬元；103年3月20日支付用印款209萬元；103年4月28日支付尾款805萬元；103年5月5日支付尾款15萬元。因車位無須使用空調，尚無如辦公室部分之效用上的瑕疵。為免雙方爭執此部分能否解除或撤銷契約，故此部分不請求。每個車位756,000元，應扣除2個車位的金額1,512,000元（於簽約款中扣除），爰請求分別加計自該日起至清償日止之利息（詳細金額及支付日如附表二）。

㈢為此聲明：

⒈被告應給付原告1458萬8000元，及自如附表二所示之日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

⒉願供擔保，請宣告准予假執行。

二、被告則抗辯以：

㈠本件原告提起訴訟之事實係以其向被告購買新北市○○區○○段000地號土地及座落其上新店區安和段4927、4928、4929建號，門牌號碼為新北市○○區○○路0號地下貳層之37、38、39房屋編號AB2-041、042、043，面積264.59平方公尺，約80.04坪之建物。共同使用部份為3717、4940、4939、4941、5076建號，合計面積為407.9平方公尺，約123.38坪及地下三層編號278、279號停車位二個，總價共1610萬元。原告對專有及共同使用部份主張被詐欺撤銷契約並以瑕疵為由主張解除契約，惟對於二個停車位部份則不主張撤銷契約也不主張解除契約。就事實言，無論原告主張詐欺或主張瑕疵其均係以所謂管委會要求不得在外牆吊掛冷氣，主機日後會被拆除為由作為其訴求之依據。惟查，原告所購買之建物在外牆吊掛冷氣主機，自原告購買至今，該冷氣主機沒有一天不能使用，也從來沒有被拆除。至於原告稱管委會不准在外牆吊掛冷氣一事，確實之前曾因為管委會和被告之認知不同，而有爭議及訴訟。惟事後已經和解，由被告源利工程公司給付管委會200萬元及移轉八個停車位給管委會指定之受託人作為交換條件，換取管委會及區分所有權人會議同意所有外牆之吊掛冷氣仍然可以依現況繼續使用，不得任意拆除。依該和解協議書第二條約定，區分所有權人會議已同意如附件一所示A-H部份依現況使用，日後不得再起訴請求拆除，也就是包括原告在內所掛用之冷氣主機可依現況使用，管委會不得向主管機關檢舉或以區分所有權人會議決議方式改變使用現況，若日後甲方（管委會）區分所有權人會議作出違反本協議書之決議而導致乙方（被告）受有損害，甲方（管委會）應負損害賠償責任。因此本件在外牆吊掛冷氣主機現況使用之狀態已經經區分所有權人會議通過，使用權之爭議已解決，使用上並無問題。再者，被告當初並未有詐欺，之前雖然對於外牆是否可以吊掛冷氣，被告與管委會意見有所不同，但從原告購買至今，該冷氣主機都正常使用，從來沒有被拆除過及移動過，可見當時被告認為外牆是否可以吊掛冷氣主機與管委會意見不同，但總有辦法解決，因此對於外牆可以吊掛冷氣主機一事，被告並無詐欺。再就瑕疵而言，本件外牆可以吊掛冷氣主機之問題既然已經獲得解決，現已無任何瑕疵之狀態，原告以買賣瑕疵解除契約，並無理由。

㈡為此聲明：

⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事實如下：

㈠原告與被告於103年1月10日簽署三圓羅馬辦公室房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被告購買坐落新北市○○區○○路000地號土地（面積8902.60平方公尺，持分28/10000），及坐落其上新店區安和段4927、4928、4929建號，門牌號碼為新北市○○區○○路0號地下2層之37、38、39，房屋編號AB2-041、042、043，面積264.59平方公尺、約80.04坪之建物（專有部分）。共同使用部分則為3717、4940、4939、4941、5076建號，合計面積407.09平方公尺、約123.38坪以及地下三層編號278、279號停車位2個（下稱系爭房地、停車位），總價金為1610萬元，其中停車位每個價金為75萬6000元。

㈡原告於103年1月10日給付372萬元、103年2月25日給付209萬元、103年3月20日給付209萬元、103年4月28日給付805萬元、103年5月5日給付15萬元予被告。

㈢被告於103年11月10日、103年12月30日下午12時30分委託永然聯合法律事務所寄發（103）（11）然法一字第1303號、（103）（11）然法一字第1310號律師函予原告。

㈣原告於103年12月3日寄發南勢角郵局第000105號存證信函予被告。

㈤被告就其與三圓羅馬社區管理委員會臺灣高等法院103年度重上字第433號、103年度上字第624號民事案件，達成民事和解，簽署「和解協議書」（本院卷第42至44頁）

㈥三圓羅馬社區於103年12月6日召開103年度區分所有權人會議，表決通過被告補償社區事項決議案。（以上見本院卷第106頁反面、第107頁）

四、本件原告請求被告返還系爭房地買賣價金1458萬8000元及遲延利息，為被告所否認，並以前詞抗辯；是本院就本件應予審究者為：原告主張系爭房地有瑕疵，爰依民法第354條第1項、第359條之規定解除系爭房地買賣契約，或爰依民法第92條第1項之規定撤銷系爭房地買賣契約，請求被告返還系爭房地買賣價金1458萬8000元，暨法定遲延利息，有無理由？茲分述如下：

㈠按「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之」，有最高法院73台上字第1173號判例可資參照。再按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文；次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證責任，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有瑕疵，亦應駁回原告之請求，此有最高法院十七年上字第九一七號判例意旨可供參照。按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文；又物之出賣人，對於買受人應擔保其物於危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常之效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354條固有明文，然買受人如主張物之出賣人交付之物有瑕疵，依前揭說明，仍應就物之出賣人交付之物有瑕疵之有利於己之事實負舉證責任，合先敘明。

㈡本件原告固主張被告出賣系爭房地時所附贈之冷氣機係懸掛於三圓羅馬社區大樓外牆，並未經三圓羅馬社區住戶或管理委員會同意或管理委員會同意，且三圓羅馬社區管理委員會業已訴請被拆除懸掛於上揭外牆之冷氣機，系爭房地既無法合法安裝空調設備，顯然已欠缺通常效用，而有瑕疵云云。惟查，三圓羅馬社區管理委員會與被告間排除侵害等事件，經本院103年度店重訴字第2號判決被告應拆除裝置於三圓羅馬社區如附圖編號A至H所示冷氣機及相關設備，被告提起上訴，由臺灣高等法院以103年度重上字第433號審理，被告在該事件上訴程序中，與三圓羅馬社區管理委員會達成民事和解，簽署和解協議書，三圓羅馬社區管理委員會後於103年12月17日以民事撤回起訴狀撤回起訴，此為兩造所不爭執，並有和解協議書（見本院卷第42至45頁）、民事撤回起訴狀撤回起訴（見本院卷第89、90頁）附卷足憑，後經本院調閱本院103年度店重訴字第2號暨臺灣高等法院103年度重上字第433號民事卷宗核閱無誤，堪信為真實。再查，卷附和解協議書二條明文約定：「甲方（即三圓羅馬社區管理委員會）之區分所有權人會議已同意如附件一所示之A～H部分依現況使用，日後不得再起訴請求拆除，向主管機關檢舉或以區分所有權人會議決議方式改變使用現況，若日後甲方區分所有權人會議作出違反本協議之決議而導致乙方受有損害，甲方應負損害賠償責任」（見本院卷第42頁），又三圓羅馬社區業於103年12月6日召開103年度區分所有權人會議，表決通過被告補償社區事項決議案，亦為兩造所不爭執，已如前述，而原告向被告承購系爭房地後，已成為區分所有權之繼受人，其依公寓大廈管理條第24條第1項「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定，自得主張依上揭和解協議書第2條之約定，就如該協議書附件一所示之A～H部分依現況使用，三圓羅馬社區管理委員會或區分所有權人會議均不得訴請拆除或決議改變使用現況，是以系爭房地並無原告所指不能合法裝置冷氣或空調設備而欠缺通常效用之瑕疵，原告復未提出其他證據證明被告交付之物有瑕疵，則其並不得依民法第354條第1項、第359條之規定主張解除系爭房地買賣契約。

㈢再按「被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任」，有最高法院44年台上字第75號判例可資參照。承上，系爭房地並無原告所指不能合法裝置冷氣或空調設備而欠缺通常效用之瑕疵，原告復未提出其他證據證明被告如何施用詐術，致使其陷於錯誤而為承買之意思表示，則其以被詐欺為由，主張撤銷系爭買賣契約，亦無理由。

㈣綜上所述，原告以系爭房地買賣契約業經解除或撤銷，請求被告給付1458萬8000元，及自如附表二所示之日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。

六、兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，兩造所提證據調查之聲請，因本件事證已臻明確，亦無調查之必要，均附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。