臺灣臺北地方法院104年度重訴字第47號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度重訴字第47號

原告

王睿達

訴訟代理人

陳守文律師

複代理人

郭千華律師

被告

林秋微

訴訟代理人

施竣中律師

複代理人

袁大為律師

上列當事人間請求給付薪資等事件，本院於民國104年5月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：伊於民國103年5月31日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）向被告買受坐落臺北市○○區○○段○○段0地號土地及其上149建號、門牌號碼臺北市○○區○○路000號11樓之1房屋（下稱系爭房屋）暨同小段185建號、門牌號碼臺北市○○區○○路000號地下二層之停車位，並已支付第一期簽約款790萬元，復約定於104年1月26日後再辦理交屋過戶事宜。被告曾於103年5月20日就系爭房屋出具之不動產標的現況說明書第9項「是否曾經做過海砂屋檢測」一欄係勾選「否」，並於其上簽名確認該現況說明書內容屬實，詎伊嗣後得知被告於100年1月初向其前手買受系爭房屋時，信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）曾委託臺灣檢驗科技股份有限公司就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量試驗，結果試驗報告顯示氯離子含量高達0.417kg /㎥，顯已逾現行法令規定之0.3 kg/㎥，而存有危及居住使用人之生命身體健康安全之風險，是系爭房屋顯具效能及交易價格上之瑕疵，被告應依系爭買賣契約第9條第7項及民法第354條規定負瑕疵擔保責任。伊乃於103年11月10日以存證信函催告被告於文到7日內補正系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵，若逾期未出面補正，視為拒絕補正瑕疵，惟被告收受後並未置理，是原告於交屋過戶前發覺物有瑕疵，經催告被告補正而被告拒絕補正，自得依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1款及系爭買賣契約第10條第3項請求被告返還已付價金790萬元，伊已於同年月20日以存證信函通知被告解除系爭買賣契約，並請求被告返還價金790萬元，被告仍未置理，爰提起本訴。又，被告明知系爭房屋曾進行海砂屋檢測，並因氯離子含量過高而具有效能及價格上之瑕疵，卻企圖隱瞞而於不動產現況說明書中為不實告知，亦拒絕依系爭買賣契約第9條第7項約定負民法物之瑕疵擔保責任補正系爭房屋之瑕疵，顯屬可歸責於被告之事由致系爭買賣契約解除，並依系爭買賣契約第10條第3項約定，請求被告按伊已付買賣價金計算之懲罰性賠償金790萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,580萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則抗辯以：臺北市政府建築工程管理處公告列管之高氯離子混凝土建築物名冊並無系爭房屋，是系爭房屋有無氯離子含量過高之瑕疵，已非無疑。且系爭房屋建築完成日期係於80年9月27日，依101年10月29日內政部所制訂之成屋買賣契約書範本所揭示之標準，其中混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶法）容許值應為0.6kg/㎥，亦非原告所稱之0.3kg/㎥，此部分並經雙方合意於不動產標的現況說明書中載明，並作為買賣契約之一部份，即應以0.6kg/㎥作為系爭房屋之檢測標準，而非原告所稱以系爭買賣契約簽訂時點或約定點交時點為判斷基礎。況原告配偶即訴外人候筠珍曾於94年5月25日購買系爭房屋同棟大樓（下稱系爭大樓）9樓之1房屋（下稱系爭9樓之1房屋），成為該大樓區分所有權人之一，並於99年10月14日出售該房屋，倘系爭大樓係屬海砂屋，系爭大樓管理委員會自當向所有住戶據實告知說明，以維護全體住戶居住安全及人身安全，縱原告及其配偶未實際居住於此亦然，渠等對於系爭大樓之狀況即無可能全無所知（蓋原告配偶出售系爭9樓之1房屋時，亦須填寫不動產標的現況說明書），由原告及其配偶於99年間出售系爭大樓9樓之1房屋後，旋即再於103年間購入系爭房屋之舉動以觀，可證系爭大樓並無氯離子含量過高之問題。又，兩造簽訂系爭買賣契約時，被告已於現場提出測驗報告，用以補充告知被告在本件委託銷售當時，因手邊沒有該份報告而誤載不動產標的現況說明書，被告於簽訂系爭買賣契約時，既已如實交付試驗報告供原告檢閱確認，而原告檢閱該份測驗報告後，並未提出任何異議，並同意與被告簽訂系爭買賣契約，自難謂被告有任何不實告知之情，依民法第355條規定，原告亦不得再主張系爭房屋有氯離子含量超標之問題。況依證人陳俊宏之證詞內容可知，原告於購入現居住之大安國宅時，該屋亦曾做過氯離子檢測，檢測結果氯離子含量平均值高達0.8kg/㎥以上，原告猶仍買受並居住其內，顯見原告主觀認知上並未將氯離子含量之檢測結果作為其買賣房屋之主要考量因素，益證本件簽約當時，氯離子含量之多寡並非必然影響原告之購買動機等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。

三、兩造不爭執及爭執事項（見本院卷第186頁背面至第188頁背面）：

(一)兩造不爭執事項：

⒈兩造於103年5月31日簽訂系爭賣契約，由原告向被告買受坐落臺北市○○區○○段○○段0地號土地及其上149建號、門牌號碼臺北市○○區○○路000號11樓之1之系爭房屋，暨同小段185建號、門牌號碼臺北市○○區○○路000號地下二層之停車位，總價金7,900萬元，原告已支付第一期簽約款790萬元予被告，兩造並約定於104年1月26日後再辦理交屋過戶事宜，此有系爭買賣契約及支票（見本院卷第16至29頁）可參。

⒉被告於103年5月30日就系爭房屋所出具之不動產標的現況說明書，其中「是否曾經做過海砂屋檢測」一欄，係勾選「否」，被告並於頁尾親簽確認上開不動產標的現況說明書屬實無誤（見本院卷第30頁）。

⒊訴外人信義房屋公司曾於99年12月29日委託臺灣檢驗科技股份有限公司就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量試驗，試驗報告結果顯示系爭房屋A柱、B橫樑、C縱樑三處採樣之硬固混凝土氯離子含量分別為0.417kg /㎥、0.177kg/㎥、0.120kg/㎥，此有原證3試驗報告（見本院卷第31頁）可參。

⒋原告配偶即訴外人侯筠珍曾於94年5月25日購買位於系爭房屋同棟大樓之系爭9樓之1房屋，並於99年10月14日出售該房屋，此有不動產買賣契約書（見本院卷第125至131頁）可參。

⒌原告於103年11月10日以台北信維郵局第13839號存證信函（103年11月10日存證信函），催告被告於文到7日內出面處理補正買賣標的物即系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵，若逾期未出面補正，則視為拒絕補正瑕疵之意旨，被告已於同年11月11日收受上開存證信函，此有103年11月10日存證信函及掛號郵件收件回執（見本院卷第32至34頁、第36頁）可參。

⒍原告於103年11月20日以台北信維郵局第14354號存證信函（103年11月20日存證信函），通知被告解除系爭買賣契約，並請求被告返還價金790萬元，被告已於同年11月21日收受上開存證信函，此有103年11月20日存證信函及掛號郵件收件回執（見本院卷第37至42頁、第43頁）可參。

⒎被告委請律師於104年1月27日發函（下稱104年1月27日函文）通知原告於函到7日內依約給付第二期買賣價款790萬元，逾期未履行將系爭買賣契約，並沒收原告已付價金之意旨，此有104年1月27日函文及掛號郵件收件回執（見本院卷第89至92頁、第93頁）可參。

⒏原告於104年1月29日以台北信維郵局第1068號存證信函函覆被告之104年1月27日函文，載明其已解除系爭買賣契約，被告請求其給付第二期買賣價款並無理由之意旨（見本院卷第94至96頁）。

⒐被告於本院104年2月2日言詞辯論期日當庭向原告為解除系爭買賣契約之意思表示（見本院卷第85頁背面）。

(二)本件爭點厥為：

⒈原告主張依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1款規定及系爭買賣契約第10條第3項規定，請求被告返還買賣價金790萬元，有無理由？

⑴系爭房屋是否具有硬固混凝土氯離子含量過高之瑕疵？

⑵原告於簽訂系爭買賣契約當時是否已知悉系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量過高？被告於101年5月31日簽約當時，是否已提出原證3試驗報告供原告檢閱？

⑶被告是否曾向原告保證系爭房屋並無硬固混凝土氯離子含量過高之瑕疵？或有故意不告知系爭房屋存有氯離子含量過高之瑕疵情事？茲分述如下。

⒉原告主張本件係因可歸責於被告之事由致系爭買賣契約解除，並依系爭買賣契約第10條第3項規定，請求被告給付懲罰性違約金790萬元，有無理由？

四、得心證之理由：

(一)原告請求被告返還買賣價金790萬元，並無理由：

⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。次按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條第1項、第2項分別定有明文。另按建築物應用之各種材料及設備規格，除中國國家標準有規定者從其規定外，應依建築技術規則之規定為之，為建築技術規則第4條所明定。故有關鋼筋混凝土氯離子含量之標準，當以經濟部標準檢驗局所公布之國家標準為據。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條亦有明定。

⒉本件原告雖主張系爭房屋之氯離子含量超逾87年6月25日修正之0.3kg/㎥國家標準值，具有減少其效用或價值之瑕疵，惟為被告否認，並以前開情詞置辯。經查：

⑴有關預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量，於83年7月22日前並無規範，而依經濟部標準檢驗局之前身經濟部中央標準局於83年7月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」規定，預拌混凝土之氯含量容許值為0.6㎏/㎥以下，復經經濟部標準檢驗局於87年6月25日修正該國家標準為0.3㎏/㎥以下，準此，凡於87年6月25日前建築完成之建築物，混凝土氯離子含量容許值應為0.6kg/㎥，至87年6月25日後始建築完成之建築物，混凝土氯離子含量方為0.3kg/㎥，應先敘明。

⑵原告雖主張兩造於103年5月31日簽訂系爭買賣契約及約定點交日104年1月26日皆在87年6月25日後，故系爭房屋氯離子含量是否超逾國家標準值，應以0.3kg/㎥作為判斷標準。惟查，系爭房屋係於80年間建造完成，此為兩造所不爭執，而觀諸被告於103年5月30日出具予原告之不動產標的現況說明書，其中「是否曾經做過海砂屋檢測」之備註說明欄亦記載：「…註：民國70年1月1日至87年6月25日之建物，其含氯量參考值為0.6kg/每立方公尺以下，民國87年6月26日以後者，其含氯量參考值為0.3kg/每立方公尺以下。」等語（見本院卷第30頁），系爭房屋既係於80年間建造完成，兩造復於系爭不動產標的現況說明書之備註說明欄載明氯離子含量容許值以建物建造完成之時點，作為適用標準之區辨依據，準此，則系爭建物之氯離子含量容許值自應適用87年6月25日修正前之國家標準即0.6kg/㎥，而非逕行適用87年6月25日修正後之國家標準0.3kg/㎥。

⑶次查，被告透過信義房屋公司購入系爭房屋時，信義房屋公司曾於99年12月29日委託臺灣檢驗科技股份有限公司（SGS）就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量試驗，試驗報告結果顯示系爭房屋A柱、B橫樑、C縱樑三處採樣之硬固混凝土氯離子含量分別為0.417kg/㎥、0.177kg/㎥、0.120kg/㎥等情，有原告提出之試驗報告（見本院卷第31頁）可考，並為兩造所不爭執，則系爭房屋三處採樣之個別混凝土氯離子含量及其平均值為0.238kg/㎥【計算式：（0.417＋0.177＋0.120）÷3＝0.238】，並未逾前開容許值之標準。而原告除提出前揭試驗報告外，復未提出其他相關證據證明系爭房屋有何因氯離子含量過高而影響房屋結構安全之情事，自難遽謂系爭房屋有何氯離子含量過高而減少其效用或價值之瑕疵存在。是原告執此主張系爭房屋因氯離子含量超逾0.3kg/㎥國家標準值，而具有減少其效用或價值之瑕疵云云，即難憑取。

⒊原告復云本件不動產銷售過程中，被告未曾告知系爭房屋曾為氯離子含量檢測，並於前開不動產標的現況說明書中「是否曾經做過海砂屋檢測」一欄係勾選「否」，亦未提供前揭試驗報告予伊審閱，伊於系爭買賣契約成立時，不知系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，被告復委託何威儀律師於103年11月17日以存證信函聲稱系爭房屋氯離子含量符合法規標準，顯已保證系爭房屋並無氯離子含量過高之瑕疵，亦有故意不告知瑕疵之情事，被告自應負瑕疵擔保責任，仍為被告否認。經查：

⑴承前所述，由前揭試驗報告所載之試驗結果以觀，系爭房屋三處採樣之個別混凝土氯離子含量及其平均值為0.238kg/㎥，是認系爭房屋並無氯離子含量過高之瑕疵等節，應堪認定。

⑵縱認原告依前開試驗報告主張系爭房屋有一處氯離子含量較高，然原告亦未舉證明被告有保證系爭房屋並無氯離子含量過高抑或故意不告知之情事：

①被告固不否認於前開不動產標的現況說明書中「是否曾經做過海砂屋檢測」一欄係勾選「否」，並於頁尾親自簽名確認（見本院卷第30頁）等情，然辯稱係因其於本件委託銷售時，手邊沒有試驗報告而誤勾選「否」，核與證人即本件不動產交易之仲介人員陳俊宏到庭證稱：「我在簽約前詢問屋主是否做過海砂屋檢測，她說不記得，要回去找找看，這個（指不動產標的現況說明書關於是否做過海砂屋檢測部分）是請屋主簽的，我說如果你有找到，簽約時就把報告帶過來，我們以報告為主，如果沒有做，我們就會去查這個社區有無被列管」等語（見本院卷第185頁背面）相符。姑不論被告於不動產標的現況說明書中其中「是否曾經做過海砂屋檢測」一欄勾選「否」，充其量僅能表示系爭房屋未曾做過海砂屋檢測，核與被告是否有保證系爭房屋並無氯離子含量過高之瑕疵，分屬二事，尤被告於翌日兩造簽訂系爭買賣契約時，即已交付前開檢測報告予原告，亦經證人陳俊宏證稱：「簽約過程約一小時左右，（檢驗報告）並非簽約完才提出，是簽約中後段，有些文件要點，屋主主動提出，我看了一下，是SGS作的，是最嚴格的廠商，我告知王先生（按指原告），平均值在0.3以下，是符合標準」等語（見本院卷第186頁）屬實。足見被告於兩造簽訂系爭買賣契約之過程中即已提出前開試驗報告予原告審閱，自難遽認被告就其所出具不動產標的現況說明書，有何保證系爭房屋無瑕疵或故意不告知瑕疵之情事，是原告前開之主張，並無可取。

②又，原告另提出通話紀錄及錄音譯文內容，主張伊不知前開試驗報告內容，並云被告係趁簽約文件繁雜眾多之際，將前開試驗報告放入資料袋中，仍為被告否認。第查，觀諸原告所提出伊與證人陳俊宏之通話紀錄內容，固顯示原告曾於103年7月7日向陳俊宏詢問：「另有一問題，我印象中，11f1氯離子報告有測三點，其中一點高，其他兩點小於3，正確數字我要回國看，我對那點較高數字，有被嚇到，因為意外，我想要知道，這是否就是確定超高，未來多年後，如果要賣，不知會有麻煩…帥過頭說，只要有一點超標，就有民法瑕疵擔責任，我想釐清這點」等語（見本院卷第155頁），及原告所提出其與陳俊宏間於103年10月29日之通話錄音譯文內容，其中：「王睿達（下稱原告）：我再次請教一下…我那時候有請教你那個氯離子的問題…很奇怪是說…她那個報告…我印象中是我們簽完約之後她才拿出來，為什麼她不會提早拿出來跟你講，或跟我知道這個東西？」（見本院卷第175頁）、「陳俊宏：你是有問題的那你就必須要先提供…她其實也可以不提供，因為不提供的話就是買方再去檢測…數值是沒有問題，她最後交出來給我們是善意的啦…你就不用再測啦，就沒有問題」（見本院卷第175至176頁）、「原告：我們也不瞭解這個到底標準在哪裡，所以我那時候，我不是在國外，七月在國外還問你說標準到底是什麼，因為我覺得對這個很模糊，只知道一個數字很高，然後其他兩個比較低，大概是這樣。」各等語（見本院卷第178頁）。惟由前開所陳，益徵原告於簽約當日確已收受前開檢驗報告無訛。

③至原告雖云被告係於簽完約始提出試驗報告云云，業經證人陳俊宏到庭證明檢驗報告並非簽約完才提出等語，一如前述，且證人陳俊宏並證稱：「簽約過程如我方才所述，約一小時左右，並非簽約完才提出，是簽約中後段，有些文件要點，屋主主動提出，我看了一下，是SGS作的，是最嚴格的廠商，我告知王先生，平均值0.3以下，是符合標準。我現在才看到這個錄音譯文。」、「我看完了，畫線的部分，都是我講對對對沒錯，整份並沒有與事實有出入的地方，他問我為何與信義買不早提出來，我認為有問題他要早提出來，但如果房子沒問題不提也沒關係，我有強調檢驗廠商是SGS，如果找其他廠商，數值只會更寬鬆。」等語（見本院卷第186頁）。

④繼查，不動產買賣交易事涉重大，簽約當時本應確實詳閱買賣雙方所提出之相關文件，事涉房屋本身之結構安全及交易價格，衡諸常情，原告本應於簽約當場審閱所有交相關文件，伊於簽約當時既係處於可隨時翻閱被告所提檢驗報告之情況，卻疏而不為，是縱如原告所稱伊係於103年6月間始翻閱前開檢驗報告（見本院卷第108頁），亦屬因重大過失而不知系爭房屋某處氯離子含量較高（惟未逾兩造約定之容許標準值），則原告執此主張被告應負瑕疵擔保責任，亦無可取。

⑶至被告雖曾委託何威儀律師於103年11月17日發函予原告，惟細觀該存證信函之內容，不外係向原告重申系爭房屋並無氯離子含量過高之問題，並載明請原告依約履行之意旨（見本院卷第165至166頁），亦無法證明被告於兩造簽訂系爭買賣契約前有何向原告保證系爭房屋無瑕疵及故意不告知瑕疵之情事。是原告依民法第355條第2項規定反面解釋及第355條第2項但書規定，主張被告仍應負瑕疵擔保責任云云，仍無可取。

⒋又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金。但依其情形顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之物，應返還之。民法第259條第1項亦有明文。而依系爭買賣契約第10條第3項約定：「本約簽訂後，乙方（按指被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除負擔甲方（按指原告）所受損害之賠償外，並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」等語（見本院卷第22頁）。原告雖主張系爭房屋具有氯離子含量過高之瑕疵，伊得依民法第359條規定解除買賣契約，並依民法第259條第1項及系爭買賣契約第10條第3項約定，請求被告返還其已付價金790萬元云云。惟系爭房屋並無氯離子含量過高之瑕疵，被告不負瑕疵擔保責任等節，既如前述，則原告依民法第359條規定主張解除系爭買賣契約，自屬無據，亦難認被告有何因不為給付、給付不能或違約情事致系爭買賣契約解除之情事，是原告主張伊已向被告解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1項及系爭買賣契約第10條第3項約定，請求被告返還價金790萬元，為無理由，應予駁回。

(二)原告請求被告給付懲罰性違約金790萬元，並無理由：

⒈依系爭買賣契約第10條第3項約定：「本約簽訂後，乙方（按指被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除負擔甲方（按指原告）所受損害之賠償外，並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」等語（見本院卷第22頁）。

⒉原告雖主張被告明知系爭房屋曾進行海砂屋檢測，並因氯離子含量過高而具有效用及價值上之瑕疵，卻企圖隱瞞而於不動產現況說明書中為不實告知，亦拒絕補正系爭房屋之瑕疵，顯屬可歸責於被告之事由致系爭買賣契約解除，伊得依系爭買賣契約第10條第3項約定，請求被告給付懲罰性違約金云云。然原告並未證明系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，亦未證明被告有何保證系爭房屋並無氯離子含量過高或故意不告知瑕疵之情事，原告無從依民法第359條規定主張解除系爭買賣契約等節，已詳如前述，是原告主張本件係因可歸責被告之上開事由致系爭買賣契約解除，並依系爭買賣契約第10條第3項約定，請求被告給付懲罰性違約金790萬元云云，亦屬無據，不應准許。

五、綜上所述，原告依民法第259條第1項規定及系爭買賣契約第10條第3項約定，請求被告返還價金790萬元及給付懲罰性違約金790萬元，合計1,580萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息云云，均屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核於判決結論無影響，爰不再一一論列；而原告於言詞辯論終結後所提出之新的攻擊防禦方法及聲明，亦不在本院審究之範圍內，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。