臺灣臺北地方法院105年度訴字第2482號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2482號

原告

交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務

原告

所

法定代理人

劉芳瑜

訴訟代理人

王道元律師

被告

何予薰

訴訟代理人

王玉楚律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年6月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、本件原告之法定代理人原為黃國榮，嗣於本件訴訟繫屬中變更為劉芳瑜，劉芳瑜並於民國106 年6 月7 日具狀聲明承受訴訟，此有民事聲明承受訴訟狀暨交通部臺灣鐵路管理局106年5月22日鐵人一字第1060016426號函在卷可稽（見本院卷第221 至222 頁），核與民事訴訟法第170 條、第175 條、第176 條規定相符，應予准許。

二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1項定有明文。又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴時原以何予薰、何志強、何忠誠為被告，其第一、二訴之聲明為：㈠、被告何予薰應將門牌號碼臺北市○○區市○○道0段00號2樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告。二、被告應自105年2月10日起至返還系爭房屋予原告之日止，按日連帶給付原告新臺幣（下同）1,246元，及自應給付日之翌日起至清償日止，各按週年利率5％計算之利息（見本院卷第5頁）。嗣於105年10月5日對何志強、何忠誠為言詞辯論前，以民事一部撤回暨陳報狀撤回對其2 人之起訴，並更正刪除聲明第2 項之連帶請求部分（見本院卷第64頁），核原告所為撤回部分，合於前開規定，自生撤回效力，另刪除連帶請求部分，則屬更正法律上陳述，非屬訴之變更或追加，揆諸前揭說明，尚無不合，應予准許，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告於101 年9 月10日邀同訴外人何志強、何忠誠為連帶保證人，與原告訂立租賃契約（下稱系爭101 年租賃契約），由被告承租坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地其中100.26平方公尺部分（下稱系爭土地）及其上同段2943建號建物（即系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），租賃期間自101 年11月10日起至104 年11月9 日止，租金為每月18,691元。嗣原告於104 年9 月17日就系爭房屋出租事宜辦理公開招標（下稱系爭標案），並由被告得標。又原告於原告集合式住宅房地標租須知（下稱系爭標租須知）中註明因系爭土地屬國定古蹟定著土地，未來倘文化部有償撥用須收回系爭房地時，原告得終止租約，承租人不得異議，惟因該撥用計畫及收回系爭房地之期限未定，兩造未能辦理續租之簽約及公證事宜，故改由被告於104 年11月9 日簽立同意書（下稱系爭同意書），約定被告自系爭租賃契約屆滿翌日即104 年11月10日起至105 年2 月9 日止繼續承租系爭房屋，承租期間權利義務關係及每月租金均與系爭101 年租賃契約相同。其後因租期即將屆至，原告乃於105 年1 月28日發函通知被告得另與原告簽訂短期租賃契約，倘無續租意願則應於105 年2 月15日前返還系爭房屋。惟被告未與原告簽訂短期租賃契約，亦未於上開期限內自系爭房屋遷出，原告遂於105 年3 月1 日寄發存證信函催告被告返還系爭房屋，經被告於翌日收受，然被告迄未返還系爭房屋。兩造就系爭房屋之租約既已於105 年2 月9 日屆滿，原告自得依民法第767 條第1 項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，另依系爭租賃契約第19條及系爭同意書第1 條約定，請求被告自105 年2 月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付1,246 元之違約金及遲延利息，並聲明：㈠、如主文第1 、2 項所示；㈡、願以現金或等值之銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行

二、被告則以：被告於104 年9 月17日標得系爭標案時，即應認兩造已就系爭房屋另成立新租賃契約（下稱系爭104 年租賃契約），租約期間為3 年，僅於文化部有償撥用而須收回系爭房地時，原告始得提前終止租約，惟文化部迄未辦理有償撥用事宜，上開停止條件自尚未成就，該租約之租期即尚未屆至，而兩造亦未有終止租約之合意，是原告之請求並無理由。又兩造間就系爭房屋既另於104 年9 月17日成立系爭104 年租賃契約，原告要求被告簽立系爭同意書即屬無據，惟原告於被告得標後即表示因被告尚未簽約，須簽立系爭同意書始得續租系爭房地，被告因而陷於錯誤而簽立系爭同意書，被告已依民法第88條規定撤銷簽立系爭同意書之意思表示，故系爭同意書與兩造間租賃關係無涉，原告請求被告遷讓返還房屋，及依系爭101 年租賃契約第19條約定請求給付違約金自無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經本院於106 年2 月6 日協同兩造整理本件之不爭執事項如下（見本院卷第99頁正反面）：

㈠、被告於101 年9 月10日邀同何志強、何忠誠為連帶保證人，與原告訂立系爭101 年租賃契約，由被告承租系爭房地，租賃期間自101 年11月10日起至104 年11月9 日止，租金為每月18,691元，此有系爭101 年租賃契約書1 份在卷可稽（見本院卷第65至69頁）

㈡、原告於104年9月17日就系爭房地出租事宜辦理公開招標，租賃期間3年，並由被告得標，此有系爭標案財物出租公告、系爭標租須知、標租經管集合式住宅投標單、投標資格聲明書、切結書、領取票據授權書、招標出席授權書、標封、證件封、領取文件清單、投標文件清單、系爭房屋位置圖位置圖及外觀照片、原告集合式住宅房地租賃契約樣本（下稱系爭租賃契約樣本）等件存卷可考（本院卷第70至85頁）。

㈢、被告於104 年11月9 日簽立系爭同意書，同意自104 年11月10日起至105 年2 月9 日止繼續承租系爭房屋，承租期間權利義務關係及每月租金與系爭101 年租賃契約相同，此有系爭同意書1 份附卷可查（見本院卷第16頁）。

㈣、原告於105 年1 月28日以北貨業字第1050000534號函通知被告依系爭同意書之租賃期間將於105 年2 月9 日屆滿，被告得另行與原告簽訂短期租賃契約辦理續租，或於105 年2 月15日返還系爭房屋，此有上開函文為證（見本院卷第17頁）。

㈤、原告於105 年3 月1 日寄發中華郵政臺北火車站郵局存證號碼72存證信函，請求被告返還系爭房屋，並於翌日經被告收受，此有上開存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執各1 份可按（見本院卷第18至20頁）。

㈥、被告迄今仍占用系爭房地。

四、得心證之理由：原告主張：依系爭同意書約定，系爭房屋之租賃契約業已屆滿，惟被告迄未自系爭房屋遷出，原告自得依民法767 條第1 項規定及系爭租賃契約第19條、系爭同意書第1 條約定，請求被告遷讓返還系爭房屋並給付違約金等語。被告則分別以上開情詞置辯。是本件應審酌者為：㈠、原告主張被告就系爭房地之承租期間至105 年2 月9 日屆滿，有無理由？㈡、原告請求被告返還系爭房地並給付違約金，有無理由？現就本件之爭點析述如后：

㈠、原告主張被告就系爭房地之承租期間至105年2月9日屆滿，有無理由？

⒈按政府採購程序中的公告，即政府採購法第27條第1 項規定：「機關辦理公開招標或選擇性招標，應將招標公告或辦理資格審查之公告刊登於政府採購公報並公開於資訊網路。公告之內容修正時，亦同。」在締結採購契約的過程中，應僅屬於要約引誘性質，而並非要約，然其與民法上之要約引誘並無任何法律上之拘束力者並不完全相同。蓋在政府採購法第74條、第75條第1項第1款、第2款，已經明文規定，招標公告後，若廠商對對招標文件規定或對招標文件規定之釋疑、後續說明、變更或補充有所異議，依該法規定之異議、申訴程序處理；而且，若廠商依照招標公告而提出投標，採購機關並無法隨意拒絕投標，必須依照招標文件所示條件，決標給最低標或最有利標之投標廠商。此與一般要約引誘之情形，原則上潛在的交易相對者對於要約引誘之內容，在民法上並無表示異議之權，且要約引誘人無必然要與某一提議訂約者締結契約之義務，有所不同，此亦為本院向來見解，即以招標公告為要約引誘，廠商之投標為要約，而採購機關之決標，為承諾性質，且以決標時點意思合致為雙方契約成立時點。準此，採購契約內容於決標時即已確定，而嗣後契約之簽訂僅係將投標須知及公告相關事項，另以書面形式為之，故簽約手續並非契約成立或生效要件，且雙方對締約內容並無任何磋商空間，自不能將形式上之簽約日期視為契約實際成立時點，而應以決標日為契約成立日（最高行政法院98年度判字第38號判決意旨參照）。

⒉經查，系爭標案係依交通部臺灣鐵路管理局經營公用不動產出租及利用作業要點辦理，採公開招標方式，並於104 年9月3 日公告，訂於104 年9 月17日上午9 時30分前完成投標，被告為投標後，系爭標案於同日上午10時30分開標，經原告審查投標文件認被告符合規定，並宣布決標，由被告每月租金18,691元得標等情，為兩造所不爭執。又依系爭標租須知第17條、第20條等規定可知，原告辦理系爭標案，其招標公告係以就系爭房屋簽訂租賃契約為目的，邀約具投標資格者前來投標之意思表示，並未明示與符合一定條件之投標者訂約，且尚須經審標之過程，足認上開意思表示非屬要約性質，僅為要約引誘，至被告及其他投標者依招標規定而為投標行為，則為要約之意思表示，復經原告審查後，於104 年9 月17日決標予被告，則為原告就被告之要約為承諾，兩造相互表示意思合致，揆諸上開說明，即應成立租賃契約。再參酌原告所提出之系爭租賃契約樣本為有待兩造簽署之書面契約，且其內容於招標前即已公開乙節，有財物出租公告管理文件1 紙在卷可參（見本院卷第70頁），又系爭標案亦無依系爭標租須知第23條所稱變更公告內容之情事，堪認租賃契約之內容於決標時即可確定，另參以系爭標租須知第19條雖規定：「得標者應於決標翌日起10日內（期間連續計算，僅末日為例價日者順延）由負責人或委託代理人攜帶與投標單相同之印章及投標時所附證件之正本，至本所複審後辦理簽約手續」，然亦未規定兩造得對契約內容另為磋商，足認決標後契約書面之簽訂，僅是將系爭標租須知及公告相關事項等內容以書面形式呈現，實難認屬契約成立或生效之要件。此外，參諸政府採購法第50條規定，政府機關於決標後發現得標廠商於決標前有該條第1 項所列情形之一，應撤銷決標、終止契約或解除契約之規定，亦可知在決標後發現上述規定第1 項各款所列情事，因採購契約於決標後已經成立，故機關及廠商均須受到決標及契約之拘束，此時即必須撤銷決標（即撤銷承諾的意思表示，依民法第114 條第1 項規定，原承諾視為自始無效）、終止契約或解除契約，按情形依序使已成立之契約未成立、向後失效或溯及歸於消滅。是綜上各情，應認原告於104 年9 月17日將系爭標案決標予被告時，租賃契約即已成立（即系爭104 年租賃契約），並以系爭標案公告內容、系爭標租須知及系爭租賃契約樣本等為其契約內容。

⒊至原告主張因本件投標標的為不動產租賃契約，且期限逾1年，依民法第422 條前段應以字據訂立之，兩造既未簽署書面契約則契約並未成立云云。然按民法第422 條既規定不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，則未以字據訂立者，僅視為不定期限之租賃，尚難認因此租賃契約即未成立自明。又按所稱「字據」，與民法第408 條第2 項、第308 條規定者相同，係指表彰債權、債務之證明文件而言。故出租人出具書面，載明出租不動產之意旨，即不失為字據。此與同法第760 條規定不動產物權之移轉或設定，應以書面為之者有別（最高法院83年台上字第535 號判決意旨參照）。又依被告所出具之投標單亦為書面文件，且依其內容所載，有關標的物、租金等事項均可特定，而原告亦依此而為決標，堪認應屬民法第422 條所稱表彰兩造債權債務關係之「字據」無疑，則就系爭房屋之租賃關係應難謂尚未成立，是原告此部分主張，難認有據。

⒋再按契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，民法第166 條固有明文。原告主張原告辦理標租時業已公告系爭投標須知，其上明載第19條規定，而被告為投標行為即為就該條規定所指要式行為為承諾之意思表示，堪認兩造已約定系爭104 年租賃契約應以一定方式為之始行成立云云。然依上開說明可知，原告所為招標僅為要約引誘，被告所為投標為要約行為，待原告為決標始為承諾之意思表示，原告主張被告為投標行為即為承諾云云，顯屬對投標相關法律意思表示有所誤解。且系爭標租須知第19條係規定：「得標者應於決標翌日起10日內（期間連續計算，僅末日為例價日者順延）由負責人或委託代理人攜帶與投標單相同之印章及投標時所附證件之正本，至本所複審後辦理簽約手續。複審時如證件不符規定或影本與正本不符或經查明係偽造變造使用者，本所得沒收押標金、撤銷得標權。前項證件連同保證人印章、身分證經核對符合後，依照本所規定辦理集合式住宅房地租賃契約簽訂手續。依本所通知之指定日會同至法院或民間公證人事務所辦理公證，並負擔公證費用。逾期未辦理簽約或公證手續者視為棄權，並由本所沒收所繳押標金絕無任何異議，本所得通知次高標者，仍按原決標價格承租，或重行辦理標租，得標者不得異議」，則觀諸上開文義內容，均無任何以簽訂書面契約及辦理公證程序為租賃契約成立要件之旨，僅於逾期未辦理時視為承租人放棄權利即失其承租人地位而已，是原告為此解釋，顯與規定內容不符，難認可採。況依原告主張，若為決標後兩造仍不成立任何法律關係，則被告有何依系爭投標須知辦理簽訂書面契約之義務，且於逾期未辦理簽約或公證手續時，亦何來依系爭投標須知第19條第2 項後段所稱失權之法律效果，是原告此部分主張，顯有邏輯上之謬誤，自無可採。

⒌原告另主張依系爭租賃契約樣本第26條，契約應經兩造簽約並經公證後生效，是系爭104 年租賃契約既未經公證，即未成立云云。然按法律行為之成立要件與生效要件有別，法律行為之成立要件分為一般成立要件，即意思表示、當事人及標的，及特別成立要件，即要式行為或要物行為。而法律行為之一般生效要件為意思表示健全、當事人具完全行為能力及標的可能、適法、妥當及確定，至於特別生效要件則是附條件。再按契約當事人一經意思表示合致，契約即屬成立，雙方均應受其拘束（最高法院20年上字第632 號判例意旨、90年度台上字第1033號判決意旨參照）。核系爭租賃契約樣本第26條既明載契約應經兩造簽約及公證後「生效」，足認此非成立要件之約定，而屬附條件之特別生效要件，則於兩造尚未簽署書面契約及為公證時，因系爭104 年租賃契約已具備上開成立要件，除其一般生效要件尚有欠缺外，兩造應仍受其契約之拘束，僅其所成立之租賃契約尚不生法律上效力而已。

⒍又按，債之內容變更，有僅發生不失同一性之債之變更者；亦得為債之更改，即使舊債關係消滅而成立新債關係。以契約為債之變更時，究為不失同一性之內容變更，抑為更改，應依當事人之意思及變更之經濟的意義定之。倘於債之內容之給付發生重要部分之變更，依一般交易觀念已失債之同一性者，為債之要素有變更，即應認為債之更改（最高法院86年度台上字第2753號判決意旨參照）。經查，被告於104 年11月9 日另行簽訂系爭同意書，第1 條載明：「本人原承租被告經管之系爭房地，契約期間自101 年11月10日起至104年11月8 日止。本人於104 年9 月17日續得標該房地，惟因貴局政策迄今尚無法簽約，本人同意自契約屆滿日之翌日104 年11月10日起至105 年2 月9 日止繼續承租該房地，承租期間之法律關係及權利義務關係與原契約約定相同，直至貴所通知辦理新約簽約公證事宜或不簽約要求限期返還房地為止。」；第2 條約定：「本人同意承租期間之租金（使用費）依照原承租之月租金金額（每月18,691元整，含稅）繳納，不足1 個月按使用天數比例計算。」，據系爭同意書內容以觀，雖承租期間確有變更，然就租賃契約主體、租賃標的物及租金之計算均未改變，且兩造同意以系爭101 年租賃契約為契約內容，而查諸系爭101 年租賃契約與系爭租賃契約樣本就兩造權利義務之約定亦大抵相同，僅系爭租賃契約樣本第3 條就用途限制、第14條第1 項第5 款、第8 款就終止租約事由、第22條第3 項就公證書應載明逕受強制執行事項等，與系爭101 年租賃契約略有不同，且系爭租賃契約樣本雖無系爭101 年租賃契約第6 條就保證人之約定，然此部分亦經載明於系爭標案之公告事項附加說明欄及系爭標租須知第27條規定，堪認系爭同意書所為債之內容之給付，並未發生重要部分之變更，僅就租賃期間有所縮短，則依一般交易慣例而解釋雙方之意思，應認為該等租賃期間之縮短並不變更原債之同一性，是系爭104 年租賃契約並未因此解消，然兩造仍應以變更後之債之內容而為履行自明。據此，依系爭同意書約定，被告承租期間既至105 年2 月9 日止，原告主張於斯時租賃期間即已屆滿，應屬可採。

⒎惟按，意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤；前2 條之撤銷權，自意思表示後，經1 年而消滅，民法第88條、第90條分別定有明文。查，被告係於104 年11月9 日簽訂系爭同意書，迄至106 年1 月26日始為撤銷錯誤之意思表示（見本院卷第95至96頁），顯已逾1 年之除斥期間，被告所為之撤銷，自不生效力。是被告抗辯其依民法第88條規定撤銷為系爭同意書之意思表示之抗辯，應屬無據。

㈡、原告請求被告返還系爭房地並給付違約金，有無理由？

⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1 項、第451 條分別定有明文。而民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276 號判例意旨參照）。

⒉依系爭同意書約定，兩造就系爭租賃契約之承租期間至105年2 月9 日屆滿，而於承租期間屆滿前，原告即於105 年1月28日以北貨業字第1050000534號函通知被告：台端簽署之同意書承租期間將於105 年2 月9 日屆滿，爰請台端簽訂短期租賃契約辦理續租；倘無續租意願，亦請填寫申請書用印後遞回，並於105 年2 月15日返還租賃標的物，此有上開函文1 紙足證（見本院卷第17頁），於租賃期間屆滿後，原告又於105 年3 月1 日寄發中華郵政台北火車站郵局存證號碼72號存證信函予被告請求被告返還租賃物，並經被告於翌日收受，是被告雖於租賃關係屆滿後仍繼續占有系爭房屋迄今，然兩造並未因而產生不定期租賃關係，而因兩造於租期屆滿後既未另訂契約，其租賃關係即應歸於消滅，原告自得主張被告無權占有系爭房地，而依民法第767 條規定請求返還之。

⒊再依系爭101 年租賃契約第18條前段約定：「租期屆滿或契約終止之翌日（遇假日則順延之），乙方（即被告）應即遷出，將租賃物恢復原狀或經甲方同意之當時標的物之狀態，並會同甲方點交無誤後，交還甲方」；19條約定：「如乙方（即被告）未依前條規定返還租賃物予甲方（即原告）時，應按逾期之期間，每日給付相當日租金兩倍之違約金。」，因兩造間依系爭同意書所訂租賃契約屆滿後，被告仍占有系爭房屋迄今，則原告依系爭101 年租賃契約書第19條約定請求被告自105 年2 月10日給付違約金，自屬有據。

⒋末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1 項、第233 條第1 項前段、第203 條定有明文。被告經原告起訴請求給付前述應准許之金額而未給付，而就違約金部分依約應按日給付，則原告自得依上開規定另請求加付各自應付日之翌日起算，按年息5 ％之計算利息。

五、綜上所述，兩造依系爭同意書所約定租賃期間業於105 年2月9 日屆滿，被告自105 年2 月10日迄今無權占有系爭房屋，從而，原告依民法第767 條、系爭同意書、系爭101 年租賃契約第19條約定，請求本院判命如主文第1 、2 項之所示之內容，為有理由，應予准許。

六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。