臺灣臺北地方法院民事判決

原告

曾雅芬

訴訟代理人

黃良池律師

被告

游淑美

訴訟代理人

劉岱音律師（法扶律師）

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國110年11月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：被告應將坐落於新北市○○區○○段00000地號土地（下稱876-4號土地）上之違建物，即門牌號碼同區安康路1段263巷3號（下稱263巷3號建物）（面積以實測為準）拆除，將土地返還原告及其他共有人（見本院卷㈠第11頁），嗣因上開原告主張之違建物範圍未特定，經本院於民國109年3月27日會同新北市新店地政事務所至現場履勘及量測範圍，並經該所於109年4月20日回函檢送複丈成果圖（即本判決附圖，下稱附圖）到院，有該次勘驗筆錄及上述回函與附圖在卷可稽（見本院卷㈠第219至221、231至233頁），原告遂於110年5月7日言詞辯論當庭更正聲明為：被告應將坐落於876-4號土地上如附圖編號A部分所示建物，即263巷3號建物、面積55.94平方公尺拆除，將土地返還原告及其他共有人（見本院卷㈡第7頁），再於110年10月7日就上開請求為願供擔保請准宣告假執行之聲明（見本院卷㈡第191頁）。經核原告上開所為，係就聲明主張拆除返還部分按實測範圍為特定，揆諸上開規定，非屬訴之變更追加，先予敘明。

貳、實體事項：

一、原告主張：

㈠876-4號土地為原告與其他共有人即訴外人黃舒悅、楊東霖共有，其上多年來有被告實際占用之未辦理保存登記之263巷3號建物，即如附圖編號A所示之範圍，自應由被告將該建物拆除，並將該部分土地返還原告及其他共有人。爰依民法第767條、第821條提起本件訴訟。

㈡並聲明：1.被告應將坐落於876-4號土地上如附圖編號A部分所示建物，即263巷3號建物、面積55.94平方公尺拆除，將土地返還原告及其他共有人。2.願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠新北市○○區○○段000號土地即重測前為新店區安坑段下城小段78地號土地，於35年間土地總登記所有權人為訴外人曾王烏皮、曾王添來、林蹺、曾炳同、曾金池、曾茂寅、曾慶思、曾潭池等8人共有，曾潭池於78地號土地興建門牌號碼為新北市○○鎮○○路00號建物（下稱下城路44號建物），並於38年間將下城路44號建物所有權移轉登記給林蹺之子即訴外人林連生，林連生於38年12月6日於78地號土地登記有地上權。曾潭池就78地號土地於如附圖所示A部分另有1建物，即263巷3號建物，為曾潭池之祖厝，曾潭池係因土地共有人同意始興建系爭建物，曾潭池於45年12月11日死亡後由其繼承人即訴外人曾志仁、曾榮吉繼承，並將263巷3號建物及坐落土地所有權以新臺幣5,500元轉讓林連生，買賣價金由訴外人游誘琴之媳婦即訴外人陳妙雲出資，林連生於53年死亡後，與其有實質配偶關係之游誘琴與其子即訴外人游樹林、林茂榮繼續居住於263巷3號建物，游誘琴於82年死亡時，游誘琴、林茂榮、游樹林已約定263巷3號建物為游樹林為權利人。該權利嗣於游樹林於104年死亡後由被告繼承。另曾王烏皮之孫子即訴外人王怡仁曾於97年間對其他共有人提起分割共有物訴訟，經本院97年度訴字第2618號判決准予分割，於103年9月10日辦理分割登記為同區段876、876-1、876-2、876-3、876-4、876-5號土地，其中876-4號土地及該判決A部分之面積162.61平方公尺之土地由曾潭池之繼承人即訴外人徐綢妹等10人共有，上開共有人辦理登記後，將該部分土地應有部分11分之10信託登記予訴外人黃炳飛律師，信託人黃炳飛嗣以買賣為原因將上開土地應有部分33之30移轉66之33予鄺金鐘、66分之9予楊東霖、66分之9予原告、66分之9予黃舒悅。嗣該部分土地再經共有人間提起分割共有物之訴，經本院105年度訴字第4031號判決准予分割，並再分割為876-4、876-6、876-7地號土地，其中該判決編號A部分土地即目前登記之876-4號土地、面積66.52平方公尺由原告與楊東霖、黃舒悅維持分別共有關係，並就876-4號土地於107年12月11日辦理分割共有物登記。故原告對876-4號土地之所有權源於曾潭池之繼承人，263巷3號建物則由曾潭池興建取得所有權，則876-4號土地與263巷3號建物按照民法第425條之1之規定有推定租賃關係，被告自得本於該推定租賃關係，就房屋得使用之年限內，對876-4號土地為有權占有。

㈡並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、查，下列事項堪信為真實：

㈠876-4號土地為原告與其他共有人黃舒悅、楊東霖共有，其上有未辦理保存登記之263巷3號建物等情，經兩造所不爭執（見本院卷㈡第192頁），並有876-4號土地登記謄本、異動索引在卷為據（見本院卷㈠第19至20、151至164頁）。

㈡263巷3號建物係被告為事實上處分權人等情，為兩造所不爭執（見本院卷㈡第192頁），復經被告提出於48年10月24日就263巷3號建物及坐落土地之買賣契約書可稽（見本院卷㈠第475頁）。

㈢又876-4號土地原為同區下城小段78地號土地、重測後為876地號土地，嗣經101年2月29日經本院97年度訴字第2618號判決分割為同區段876、876-1、876-2、876-3、876-4、876-5號土地，再於107年7月5日經本院105年度訴字第4031號判決分割為876-4、876-6、876-7號土地，上開分割均已辦畢分割登記；另建物部分下城路44號建物為下城路63號，並分出下城路63-2號，同址再為65-1號，最後經門牌整編，現有門牌號碼為263巷5號（下稱263巷5號建物）；另下城路45號建物為下城路65號，最後經門牌整編，現有門牌號碼為263巷3號等情，為兩造所不爭執（見本院卷㈡第192頁），並有同區下城小段78地號土地登記謄本、土地登記簿（見本院卷㈠第137、41至44頁）、上述本院判決書（見本院卷㈠第141至149、167至171頁）、下城45號建物登記謄本（見本院卷㈠第139至245頁）、新北市○○○○○○○000○0○00○○○○○○○○○000○0○00○○○○○○000巷0號、同巷5號建物之門牌整編資料、門牌變動歷史資料附卷為證（見本院卷㈠第55、499頁、本院卷㈡第25、27頁）。

㈣曾潭池之配偶為訴外人曾游氏春，並育有3子，排行依序為訴外人曾永塗、曾金樟、曾崙源，訴外人曾振榮、曾志仁均為曾金樟之子，另林連生育有林茂榮在內之4名子女，林蹺為林連生之父親等情，均有曾潭池、林連生之繼承系統表、戶口名簿及相關戶籍資料在卷可稽（見本院卷㈠第269至271、479至485、509頁）。

四、原告主張876-4號土地為原告與其他共有人共有，其上建物即263巷3號建物係由被告為事實上處分權人，無權占用876-4號土地附圖A部分之範圍，自應由被告依民法第767條、第821條之規定將該部分土地返還原告及全體共有人等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：被告以263巷3號建物占用原告之876-4號土地附圖編號A部分之範圍，有無占有權源？茲析述如下：

㈠土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段固定有明文。又該條規定旨在維護社會經濟秩序及利益，在「房屋得使用期限內」推定有租賃關係。所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種情形，初無須具備「部分共有人讓與其應有部分應得全體共有人同意」之要件（最高法院106年度台上字第745號判決意旨可參）。

㈡經查：

1.被告抗辯263巷3號建物與坐落之876-4號土地係於35年至48年10月23日均同屬曾潭池所有，並由曾潭池之繼承人於48年10月24日將263巷3號建物之事實上處分權讓與林連生，此後發生屋、地分屬不同人所有之情形，已生推定租賃關係，並於林連生死王後，由其子游樹林與其他同住之人約定為263巷3號建物之權利人，再由游樹林之繼承人即被告繼承該推定租賃關係，故對於876-4號土地自有使用權源等節。

2.然876地號土地於35年間為下城小段78地號土地，當時所有權人為曾王屋皮、曾王添來、林蹺、曾炳同、曾金池、曾茂寅、曾慶思、曾潭池等8人共有，持續至45年12月11日曾潭池死亡後，由曾王屋皮、曾王添來、林蹺、曾炳同、曾金池、曾茂寅、曾慶思等人之繼承人及曾潭池之繼承人共有等情，經兩造確認在卷（見本院卷㈡第157至158、194頁），又該土地嗣於101年2月29日判決分割出876-4地號土地等情，亦如前述，故876地號土地於35年至45年間，實屬曾潭池與數人共有之土地，尚非曾潭池單獨所有之建物。

3.另建物部分：

⑴被告雖抗辯下城路44號建物即為263巷3號建物，然此情已與前述門牌整編該下城路44號建物最終為門牌號碼263巷5號建物，而非263巷3號建物截然不同；參以被告自述被告之被繼承人游樹林自曾潭池之繼承人取得263巷3號建物後，即居住在內，而下城路65號建物確實經被告之被繼承人游樹林等人設籍在內等情，有戶籍地址為下城65號建物之戶籍謄本附卷為證（見本院卷㈠第53頁），該65號建物最終門牌經整併為被告現有事實上處分權之263巷3號建物，而非經門牌整併為263巷5號建物，亦如前述，則倘林連生、游樹林所取得並作為居住、設籍使用之建物確為下城44號建物，則何以游樹林等人設籍之地址為下城路65號建物即下城路45號建物而非下城44號建物，是被告抗辯263巷3號建物實為下城路44號建物、即下城路63號建物，與263巷5號建物門牌錯置等節，顯與事實不符。

⑵又被告另抗辯263巷3號建物為曾潭池興建，並於林連生、游樹林、被告繼受後持續使用迄今等節；然查，263巷3號建物為木石磚造（磚石造），面積為55.5平方公尺等情，有新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書在卷可稽（見本院卷㈠第191頁），另被告提出林連生與曾潭池之繼承人曾志仁間之建物、土地買賣契約書，約定由曾志仁將下城小段78地號土地及建物即下城路63-2號建物出賣予林連生，該契約書記載63-2號建物為磚造等情，有該契約書可憑（見本院卷㈠第475頁），是就該建物結構確與稅籍證明書上記載之木石磚造相當。又證人曾榮吉即曾潭池之孫子於審理經問及其曾前往祖父曾潭池居住之263巷3號建物建物是否即為履勘當天拍攝之263巷3號建物照片一節，證人曾榮吉證稱：好像沒有這麼漂亮，也不記得祖父住在幾號房屋等語（見本院卷㈡第11頁），且經本院現場履勘，該建物外觀亦與木石磚造之結構不同，亦有履勘現場之照片可憑（見本院卷㈠第315至323頁），則263巷3號之「現況」建物是否確為曾潭池於出資興建取得所有權，並於48年10月24日讓與林連生之原始建物為同一建物，顯有疑義，被告亦未舉證證明同址建物是否仍為原始建物衍生且同於「房屋得使用」之情形，抑或由林連生、游樹林甚或被告取得原始建物後出資重建就新建物另取得事實上處分權之情節，是被告抗辯263巷3號建物原屬曾潭池所有，迄今仍為該原始建物得使用之狀況，符合民法第425條之1第1項前段之在「房屋得使用期限內」推定有租賃關係一節，尚難憑取。

4.又被告以876-4號土地與263巷3號建物分屬不同人所有之前，其中土地雖屬曾潭池之繼承人與數人共有，建物為曾潭池所有，然因曾潭池使用如附圖編號A部分係得全體共有人有使用該部分土地之分管約定，亦默認有分管契約存在，並得依首開意旨，所謂「土地及房屋同屬一人」，可包括「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內等節。然：

⑴按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，雖非不得認有默示分管契約之存在，惟共有人間是否有默示分管契約存在，仍應視共有人間是否有劃定分管範圍而分別使用之默示合意而決定之（最高法院109年度台上字第438號判決意旨參照）。

㈡查876-4號土地雖有263巷3號建物坐落其上，又林連生曾以前揭買賣契約向曾潭池之繼承人曾志仁買受下城小段78地號土地及建物即下城路63-2號建物等事實，雖如前述，然縱原始建物確為曾潭池出資興建，惟該原始建物坐落土地，是否係因曾潭池與其他共有人有劃定分管範圍，及該分管契約之具體內容為何，則未見被告就此部分提出任何曾潭池與其他共有人間曾有類此協議之相關證據，自無從僅以263巷3號建物現況坐落於876-4號土地一節，遽認263巷3號建物為曾潭池興建之原始建物，並曾潭池在興建該原始建物時已就該原始建物用地範圍，與斯時之78地號土地全體共有人達成默示合意為分管協議之情節。

五、綜上所述，被告以876-4號土地與263巷3號建物已因民法第425條之1第1項前段有推定租賃關係，顯與事證不符。又被告陳明就876-4號土地僅有上開推定租賃關係為占用權源（見本院卷㈡第192頁），尚無其他對876-4號土地之合法使用之依據。從而，原告依民法第767條、第821條之規定，請求被告將坐落於876-4號土地上如附圖編號A部分所示建物，即263巷3號建物、面積55.94平方公尺拆除，將土地返還原告及全體共有人，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經和均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金宣告之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。

七、據上論結：本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。