臺灣臺北地方法院民事判決

原告

周秀萍

訴訟代理人

邵華律師

被告

紀秀梅（即林紀秀梅）

被告

李豊傳

被告

王建龍

被告

鍾鳳蓮

被告

李娟玲

被告

林笋

被告

汪芹如

被告

楊秀和

被告

宮璞基

被告

許黃繁子

被告

林淡清

共同訴訟代理人

吳妙白律師

複代理人

謝芝玲律師

上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國114年3月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國97年6月1日向祭祀公業周芬購買坐落臺北市○○區○○段○○段000000地號土地（權利範圍10000分之1838），於同年7月15日辦理所有權移轉登記，嗣出售部分應有部分予第三人後，現應有部分為10000分之1582（下稱系爭土地），為系爭土地之所有權人。祭祀公業周芬前與福星建設股份有限公司（下稱福星公司）簽訂合建契約（下稱系爭合建契約），依比例分別取得房屋及基地，祭祀公業周芬將其分得之房屋及基地委託福興公司代為銷售，其中被告林淡清、王建龍及鍾鳳蓮、李娟玲、林笋、汪芹如、李豊傳（下簡稱被告林淡清等7人）所有之房屋係福星公司依系爭合建契約分配取得；被告許黃繁子、宮璞基、楊秀如、林紀秀梅（下簡稱被告許黃繁子等4人）所有之房屋則為祭祀公業周芬分配取得。然因福星公司未付清代銷款予祭祀公業周芬，故祭祀公業周芬未將被告許黃繁子等4人房屋坐落之土地移轉登記予被告許黃繁子等人；而福星公司亦因無力繳納土地增值稅，故未將土地所有權移轉登記予被告林淡清等人。從而，被告所有如附表一所示房屋（下稱系爭房屋），係無法律上原因占用原告所有系爭土地，造成原告無法行使土地所有權，依民法第179條規定，被告自應給付原告相當於租金之不當得利。又原告向祭祀公業周芬買受系爭土地時雖知悉系爭土地上有合法建物，惟原告預期能收取相當於租金之不當得利，詎原告迄今仍無法向被告收取任何金額，顯然違反公平原則，此為原告於買受系爭土地時不能預料之情事變更，倘令被告得不支付任何租金無限期永久使用系爭土地，對原告顯失公平。爰依民法第179條、第227條之2規定，提起本訴。並聲明：

㈠被告紀秀梅應給付原告新臺幣（下同）321,813元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另自起訴狀繕本送達翌日起，按月於每月末日給付原告5,547元。

㈡被告李豊傳應給付原告321,813元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另自起訴狀繕本送達翌日起，按月於每月末日給付原告5,547元。

㈢被告王建龍、鍾鳳蓮應給付原告309,530元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另自起訴狀繕本送達翌日起，按月於每月末日給付原告5,335元。

㈣被告李娟玲應給付原告309,530元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另自起訴狀繕本送達翌日起，按月於每月末日給付原告5,335元。

㈤被告林笋應給付原告309,530元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另自起訴狀繕本送達翌日起，按月於每月末日給付原告5,335元。

㈥被告汪芹如應給付原告309,530元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另自起訴狀繕本送達翌日起，按月於每月末日給付原告5,335元。

㈦被告楊秀和應給付原告331,640元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另自起訴狀繕本送達翌日起，按月於每月末日給付原告5,716元。

㈧被告宮璞基應給付原告329,183元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另自起訴狀繕本送達翌日起，按月於每月末日給付原告5,674元。

㈨被告許黃繁子應給付原告343,923元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另自起訴狀繕本送達翌日起，按月於每月末日給付原告5,928元。

㈩被告林淡清應給付原告334,096元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另自起訴狀繕本送達翌日起，按月於每月末日給付原告5,758元。願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠系爭房屋坐落在系爭土地上，係因系爭土地原所有權人祭祀公業周芬於67年6月1日與福星公司簽訂系爭合建契約，以分配合建房屋方式分配利益，祭祀公業周芬同意提供系爭土地供福星公司建築房屋，且所分得房屋係以移轉福星公司分得房屋基地應有部分為對價，故祭祀公業周芬與福星公司因系爭合建契約之約定而相互取得房屋與基地之使用、收益權，相當於買賣或互易之法律關係。福星公司依系爭合建契約對系爭土地有使用權，得於系爭土地上建造房屋，且依系爭合建契約目的，此使用權不限於在建造房屋期間得無償使用系爭土地，以避免福星公司於房屋建竣後即成為無權占有而須負拆屋還地之義務，顯與系爭合建契約之目的不符，是福星公司依系爭合建契約將房屋建造完成並辦畢建物保存（第一次所有權），應認系爭房屋為有權占有系爭土地。又福星公司與祭祀公業周芬間就系爭土地所成立之系爭合建契約現仍有效存在，則系爭房屋自非無法律上之原因而占有使用系爭土地。

㈡被告林淡清等7人所有如附表一所示編號2至6、10房屋（下稱林淡清等7人房屋），係其本人或其前手向福星公司所買受。而福星公司係依系爭合建契約取得林淡清等7人房屋及基地，並已依系爭合建契約交付祭祀公業周芬應分得之房屋，則祭祀公業周芬即應將其依系爭合建契約分得房屋之對價，即福星公司分得房屋之基地應有部分移轉登記予福星公司，是祭祀公業周芬就福星公司依系爭合建契約分得房屋之基地已無使用、收益之權能，原告向祭祀公業周芬買受系爭土地應有部分，自無使用、收益之權能。又雖祭祀公業周芬與福星公司間因土地增值稅爭議，未將福星公司分得房屋之基地所有權移轉登記予福星公司（或其指定之人），致被告林淡清等7人僅取得房屋所有權，未能取得房屋基地所有權，然祭祀公業周芬就林淡清等7人房屋之基地，已無基地使用、收益之權能，且林淡清等7人房屋使用基地，係因祭祀公業周芬與福星公司間相當於買賣或互易之法律關係而來，並非無法律上之原因，是被告林淡清等7人自有權占有使用系爭土地。

㈢被告許黃繁子等4人所有如附表一所示編號1、7、8、9房屋（下稱許黃繁子等4人房屋），係祭祀公業周芬依系爭合建契約所分得房屋，並委託福星公司、徐兩福代為銷售，嗣由被告許黃繁子等4人向福星公司及徐兩福買受，並依約給付價金，則該買賣契約效力應及於祭祀公業周芬，是被告許黃繁子等4人係向祭祀公業周芬之受任人買受房地。又雖因福星公司未結清代銷款致未移轉房屋基地所有權登記，然祭祀公業周芬與被告許黃繁子等4人間既存有買賣關係，則被告許黃繁子等4人本於買賣契約自有權占有使用系爭土地。

㈣周江生擔任祭祀公業周芬管理人期間，與福星公司在系爭土地上合建房屋，共計75戶，至全部建物取得使用執照花費時間長達5年；又原告於97年6月1日與祭祀公業周芬訂立買賣契約，並於97年7月15日以買賣為原因移轉登記為系爭土地所有權人時，坐落系爭土地上（包括系爭房屋）之合建房屋業已興建完成並辦畢所有權第一次登記，期間將近30年；而原告為祭祀公業周芬管理人周國賢之胞姐，且為祭祀公業周芬前管理人周江生之女，對上開情事自應知悉。另原告於另案向房屋所有權人陳梅英訴請返還不當得利事件（臺灣高等法院103年度上字第97號）、向房屋所有權人嚴志強訴請損害賠償事件（臺灣高等法院106年度上字第1229號）均敗訴後，迄今未向祭祀公業周芬主張任何權利，有違常情，益見原告明知系爭房屋係合法占用系爭土地，其已無使用、收益系爭土地之權能，仍惡意受讓系爭土地。況原告以低於依公告現值計算之價格4,157萬5,040元，僅以1,750萬元買受系爭土地，並從未要求點交，益證原告買受系爭土地時即知系爭土地上之合法登記建物(含系爭房屋）占有系爭土地具有合法權源，非無法律上原因。

㈤原告知悉系爭土地上有包含系爭房屋在内之合法建物坐落其上之現狀，系爭土地無法使用、收益，且客觀上可預料祭祀公業周芬與被告間之訴訟，祭祀公業周芬受敗訴結果，乃以遠低於公告現值之價格買受系爭土地，並約定不點交，期間亦無情事變更情形，且系爭房屋有權使用系爭土地，對原告並無顯失公平情形，則原告主張依民法第227條之2規定，請求被告給付使用系爭土地之對價，自無理由。

㈥系爭房屋均為五層樓建築，亦即五層樓共用一樓地板面積，則房屋實際使用系爭土地之面積，應為建物面積之1/5，故原告主張之占用面積與事實不符。

㈦並聲明：

⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：（卷二第14-18、23頁，並依卷內事證略為文字修正）

㈠系爭土地原分割自臺北市○○區○○段○○段000地號（737地號重測前為臺北市○○區○○○段000地號土地），面積為2,175平方公尺，其中應有部分10000分之1838，原為祭祀公業周芬所有，嗣於97年6月1日將其所有系爭土地出售予原告，並於同年7月15日以買賣為原因移轉所有權登記為原告所有。原告嗣先後將應有部分移轉訴外人，殘存應有部分10000分之1582。

㈡祭祀公業周芬前於67年6月1日與福星公司簽訂系爭合建契約，由祭祀公業周芬提供其所有坐落臺北市○○區○○○段000地號土地面積約2029坪作為建築用地（以及法定保留道路用地），由福星公司負責設計、提供資本施工建築房屋。

㈢祭祀公業周芬與福星公司之合建係採合建分屋，由祭祀公業周芬分得總面積42％、福星公司分得58％。祭祀公業周芬將其依系爭合建契約所分得房屋及基地委託福星公司代為銷售。

㈣依系爭合建契約第21條約定福星公司分得房屋之基地，祭祀公業周芬應移轉登記給福星公司所指定人。依系爭合建契約第24條約定土地增值稅依簽約日現值計算所需稅額全部由祭祀公業周芬負擔；簽約後如再調整地價，應繳土地增值稅之差額依分得比例計算各自負擔。

㈤福星公司依系爭合建契約在祭祀公業周芬所有座落臺北市○○區○○○段000地號土地共興建A、B、C及D、E、F棟房屋；A、B、C棟房屋祭祀公業周芬及福星公司均已依系爭合建契約比例取得所分得房屋及基地。系爭土地分割自上開三張犁段324地號土地，為上開D、E、F棟房屋之基地；系爭房屋（及另案確定之陳梅英、嚴志強）坐落系爭土地。

㈥被告林淡清等7人房屋係福星公司依系爭合建契約分配取得之房屋。被告許黃繁子等4人房屋係買受祭祀公業周芬委託福星公司代為銷售依系爭合建契約分得之房屋。

㈦祭祀公業周芬與福星公司簽訂系爭合建契約時之管理人為周江生，周江生死亡後由周國賢擔任管理人，原告為周江生之女、周國賢之胞姐；原告買受系爭土地時，已有合法建物坐落系爭土地上。

四、得心證之理由：原告主張其為系爭土地所有權人，系爭土地為被告所有系爭房屋占用，被告應依民法第179條規定給付相當於租金之不當得利，或依民法第227條之2規定給付對價等語，然此為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者為：㈠被告所有系爭房屋占用系爭土地，有無法律上原因？㈡原告依民法第227條之2規定，請求被告給付占用系爭土地之對價，有無理由？茲分述如下：

㈠原告依不當得利法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？

⒈按不當得利，須以無法律上原因而受利益，致他人受損害為成立要件。此觀民法第179條規定即明。因給付而受利益者，倘該給付係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即具有法律上之原因，尚不生不當得利問題。

⒉查，祭祀公業周芬與福星公司於67年6月1日簽訂系爭合建契約，約定由祭祀公業周芬提供系爭土地，由福星公司設計施工而合建系爭房屋，並採合建分屋，由祭祀公業周芬分得總面積42％、福星公司分得58％等情，業據兩造不爭執如前；依系爭合建契約第1條約定：「甲方（指祭祀公業周芬管理人周江生等十一名）提供所有土地座落：台北市○○區○○○段000地號，面積約貳仟零貳拾玖坪作為建築用地（以及法定保留道路用地）由乙方（指福星建設有限公司負責人徐兩福）負責設計，提供所需一切資本施工，……建築鐵筋混凝土四層樓(包括隔間)房屋，……」，第2條約定：「乙方負責設計申請建築執照，使用執照。……」，第7條約定：「分屋比率：雙方約定依實際建築面積(包括陽台)計算甲方分得總面積壹佰分之四十二，餘壹佰分之五十八歸乙方所有。……」，第21條約定：「土地分配應依房屋面積之比例分割，乙方分得房屋之基地，甲方應移轉登記給乙方所指定人。」，第23條約定：「第二層樓混凝土工程完成時，甲方應即開始辦理土地分割，乙方建築四層樓結構完成時，甲方應叁拾天內將辦理土地移轉登記之有關文件全交給乙方所指定人(乙方分得房屋基地)。」(見卷一第547-564頁)，由上開約定內容可知祭祀公業周芬與福星公司約定以分配合建房屋方式分配利益，而祭祀公業周芬可分得房屋，係以移轉福星公司分得房屋基地應有部分為對價；亦即雙方因系爭合建契約之約定，而相互取得房屋與基地之使用、收益權，相當於買賣或互易之法律關係，因此福星公司基於系爭合建契約所興建之房屋，即係基於系爭合建契約所生相當於買賣或互易之法律關係，而坐落於系爭土地。

⒊嗣福星公司於系爭合建契約簽訂後，即以預售方式對外銷售合建房屋，福星公司並受祭祀公業周芬之委託，代為銷售祭祀公業周芬分得之房屋；惟因福星公司與祭祀公業周芬委託銷售部分未結算清楚，祭祀公業周芬不願配合辦理系爭土地所有權移轉登記，以致福星公司雖於完工後已交付系爭房屋，但未併同辦理系爭土地所有權移轉登記等情，業據證人即福星公司負責人徐兩福於另案證述綦詳(見卷一第423-427頁)，然此並不影響福星公司基於系爭合建契約所興建之房屋，即基於系爭合建契約所生相當於買賣或互易之法律關係，而坐落於系爭土地。另福星公司既基於系爭合建契約與祭祀公業周芬相互取得房屋與基地之使用、收益權，而福星公司復又依約興建完工交付予祭祀公業周芬應分得之房屋，則就福星公司應分得之房屋坐落基地部分，祭祀公業周芬已無使用、收益之權能，雖福星公司因未繳納應分擔之土地增值稅，致祭祀公業周芬未移轉土地所有權，然土地增值稅非福星公司取得房屋基地之對價，則其基於系爭合建契約取得占有使用房屋基地合法權源即未喪失，自非無法律上原因占有系爭土地。基此，本件被告林淡清等7人係本人或前手向福星公司買受福星公司依系爭合建契約分得之房屋及基地；被告許黃繁子等4人係向福星公司及徐兩福買受祭祀公業周芬委託代銷之房屋及基地，依前揭說明，均非無法律上原因占有系爭土地，原告主張被告並無合法占有權源，應給付相當於租金之不當得利云云，顯屬無據，為無理由。

⒋佐以，祭祀公業周芬前曾向被告提起返還不當得利訴訟，經歷審法院審理後認定祭祀公業周芬與福星公司基於系爭合建契約之約定，相互取得房屋與基地之使用、收益權，具有相當於買賣或互易之法律關係，則福星公司依系爭合建契約對系爭土地有使用權，且依系爭合建契約目的，此使用權不限於建造房屋期間得無償使用系爭土地，更包含福星公司依系爭合建契約將房屋建造完成並辦畢建物保存登記後，故福星公司所建造之房屋有權占有系爭土地，被告買受系爭房屋，並非無法律上之原因占用系爭土地受有利益，而駁回祭祀公業周芬對於被告請求返還不當得利之訴，有卷附本院97年度訴字第1007號判決、臺灣高等法院98年度上字第1219號判決、最高法院100年度台上字第1549號裁定附卷可參(見卷一第161-189頁)，益證原告主張系爭房屋並無合法占有權源，斷無可採。

⒌原告雖主張其並非惡意受讓系爭土地、亦無違反誠信原則，與被告間均無契約關係，不應受前開判決之拘束等語。然原告雖係於97年6月1日始向祭祀公業周芬購買系爭土地，惟按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，然物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束，而權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神（最高法院100年台上字第463號判決意旨參照）。本件原告購入系爭土地時，系爭房屋業已興建完成，且斯時祭祀公業周芬於96年12月13日起訴請求被告給付相當於租金之不當得利之案件已繫屬法院等情，為兩造所不爭執（見卷二第16頁、第23頁），是以原告買受系爭土地並登記為該土地所有權人時，對系爭土地上已有系爭房屋占用之事實，知悉甚稔，而原告為祭祀公業周芬現任管理人周國賢之胞姊，前任管理人周江生之女，亦自陳知悉祭祀公業周芬與被告間有前案訴訟，此為原告不爭執如前，則原告於97年6月1日向祭祀公業周芬買受系爭土地時，前案訴訟結果雖勝負未定，惟祭祀公業周芬受敗訴結果自為原告所得預期範圍，原告猶受讓系爭土地，自應認原告受讓系爭土地核屬惡意受讓，原告仍應受祭祀公業周芬與福星公司有關系爭合建契約之拘束，即認系爭房屋係基於系爭合建契約所生相當於買賣或互易之法律關係，而坐落於系爭土地，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益，亦符合誠信原則。而原告前向訴外人陳梅英、嚴志強訴請返還不當得利事件中，經法院審理後亦同認原告於受讓祭祀公業周芬之系爭土地時業已知悉其上有合法建物，且祭祀公業周芬已起訴請求給付不當得利，而屬惡意受讓，因此駁回原告之訴等情，有本院101年度北簡字第1846號、102年度訴字第1136號、105年度訴字第3908號、臺灣高等法院103年度上字第97號、106年度上字第1229號、110年度上更一字第50等歷審判決附卷可憑（見卷一第191-268頁），更足佐證原告主張其不應受系爭合建契約之拘束，本件訴訟為其行使正當權利云云，顯屬無據，不足憑採。

㈡原告依民法第227條之2規定，請求被告給付占用系爭土地之對價，有無理由：按民法第227條之2第1項規定之情事變更原則，旨在對於契約成立或法律關係發生後，為法律效果發生原因之法律要件基礎或環境，於法律效力終了前，發生非當初所得預料之變動，如仍貫徹原定之法律效果，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量，以合理分配當事人間之風險及不可預見之損失，進而為增減給付或變更其他原有之效果，以調整當事人間之法律關係，使之結果趨於公平。然本件原告於買受系爭土地時，業已知悉系爭土地上有系爭房屋，且對於祭祀公業周芬與被告間有前案訴訟繫屬之情形亦知之甚詳，原告既已經本院認定係惡意受讓系爭土地如前，亦即原告對於系爭房屋合法占有系爭土地並非不能預料，則核與民法第227條之2第1項情事變更原則之「發生非當初所得預料之變動」不符，原告主張本件應適用民法第227條之2情事變更原則，顯不足採，為無理由。

五、綜上所述，原告依不當得利法律關係或情事變更原則請求被告分別給付如附表二占用期間107年11月1日至112年10月1日止所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另請求自起訴狀繕本送達翌日起，按月於每月末日給付原告如附表二占用期間自112年11月1日起之金額，均為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。