臺灣臺北地方法院93年度訴字第2176號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　93年度訴字第2176號

原告

丙○○

訴訟代理人

劉岱音律師

被告

乙○○

訴訟代理人

廖宜祥律師

複代理人

甲○○

上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國95年1月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：原告原起訴請求被告給付新台幣（下同）71萬3,743元，及自民國93年5月1日起至被告終止使用原告所有坐落台北市○○區○○路1小段518之2地號土地止，按月給付原告4,447元。嗣訴訟中，變更為請求被告給付42萬9,387元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；自93年5月13日起至停止使用原告所有坐落台北市○○區○○路1小段518之2地號土地之日止，按月給付原告2,677元。後又變更為：一、先位聲明：請求被告給付53萬5,901元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；及自93年5月13日起至終止使用原告所有坐落台北市○○區○○路1小段518之2地號、557地號土地之日止，按月給付原告5,776元，並自各應給付日翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、備位聲明：請求被告給付53萬5,901元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；及自93年5月13日起至終止使用原告所有坐落台北市○○區○○路1小段518之2地號、557地號土地之日止，按月給付原告依附表一所示之計算式金額，並自各應給付日翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。核其所為，雖屬訴之變更追加，惟請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款規定，應予准許。

乙、實體方面：

一、原告主張：被告自67年4月間起為台北市○○區○○街73巷40弄2號2樓建物（下稱系爭房屋）之所有權人，惟系爭房屋並未取得其坐落基地台北市○○區○○段1小段518之2、557地號土地（下稱系爭土地）所有權。嗣原告於79年間向系爭土地共有人之一馮森之繼承人馮繼塗購得系爭土地應有部分3分之1，馮繼塗並將其就系爭土地所生權益之債權，自79年12月13日起讓與原告，原告並以93年11月22日準備（二）狀代通知被告該債權讓與之事實。又原告於80年間向馮櫻桃購得系爭518之2土地應有部分18分之3，馮櫻桃並將其就系爭518之2土地所生權益之債權讓與原告，原告並以94年5月4日準備（四）狀代通知被告有關上開馮繼塗、馮櫻桃債權讓與之事實。準此，被告無法律上之原因，就其所有系爭房屋占用系爭土地而受利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179條之規定，請求其給付相當於地租之不當得利。系爭房屋經台北市建築師公會鑑定結果，其專有部分占用518之2土地面積比例為15.25％即21.5平方公尺；占用557土地面積比例為1.84％即7.5平方公尺。依土地公告地價8成及土地法第97條第1項規定按年息10％計算不當得利金，有關占用518之2土地部分之不當得利金為：（一）原告讓受自馮櫻桃部分：申報地價（80-93年度公告地價×0.8）×21.5平方公尺×1/6×【12＋（16＋133）/365】年×10％）＝14萬0,517元；（二）原告受讓自馮繼塗部分：申報地價（80-93 年度公告地價×0.8）×21.5平方公尺×1/3×【13＋（18＋133）/365】年×10％）＝28萬9,420元。有關占用557土地部分之不當得利金為：申報地價（80-93年度公告地價×0.8）×7.5平方公尺×1/3×【13＋（18＋133）/3 65】年×10％）＝10萬5,964元。以上共計不當得利之金額為53萬5,901元。另系爭房屋坐落地區鄰近學校、市場、公園，生活機能優質，平均房（地）租額每坪600元/每月，系爭房屋每月租金1萬1,574元，而以系爭房屋使用年限約27年（94-67＝27），房屋價值極低，土地價值較高，每月土地租金價值（房屋比例）占70％為8,102元（11,574×70％）。依此計算系爭土地每月不當得利租金為5,776元（申報地價計算3,449＋附近公寓租金8,102）/2＝5,776元）。原告自得請求被告自93 年5月13日申請調解之日起至其終止使用系爭土地之日止，按月給付5,776元及其法定遲延利息。退步言，若認以5,776元計算不當得利為無理，則請求被告按月給付如附表一所示計算式金額等語。並聲明：（一）先位部分：請求被告給付53萬5,901元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；及自93年5月13日起至終止使用系爭土地之日止，按月給付原告5,776元，並自各應給付日翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；（二）備位部分：請求被告給付53萬5,901元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；及自93年5月13日起至終止使用系爭土地之日止，按月給付原告依附表一所示之計算式金額，並自各應給付日翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；（三）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭土地原地主於66年間與建商葉松柏合建房屋，興建時原地主出具土地使用同意書，嗣葉松柏於67年2月13日將系爭房屋及其坐落基地（系爭土地）應有部分出售予被告，足見系爭房屋並非無權占用系爭土地。又系爭土地其上房屋，係五層樓房2棟25戶之集合住宅，其使用執照之核發，依相關建築法規必須經基地所有人（即原地主）之同意，系爭土地之原地主係於系爭土地核發建築執照及使用執照之過程，勢必經原地主之同意，且原地主於系爭土地所興建之集合住宅上分別依其與建商合建之比例分得數筆建物，足見原地主與建商間確實存在合建事實。則原告自原地主受讓系爭土地，本於後手權利不能大於前手之法理，當然承繼原地主與建商簽定合建契約之限制，自無於事隔27年後，再爰依不當得利請求。另系爭土地遲未辦理相關所有權移轉登記，乃因系爭土地部分地主之被繼承人馮森、馮佳催因故未辦裡繼承登記，致全體共有人均未能協同辦理移轉登記手續，益見被告向建商葉松柏購買系爭房屋，按其應有部分比例用益系爭土地，自非無權占有。又原告早已知悉系爭土地原地主與建商葉松柏間合建之事實，且在與系爭土地共有人之一馮文秀因交付地價補償費等事件纏訟多年後，始購買系爭土地應有部分，並進而據以提起本件訴訟，顯有違誠信，屬權利之濫用。再依最高法院48 年台上字第1065號判例及司法院大法官釋字第349解釋，共有人於其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分轉讓與第3人，其分割或分管契約，對繼受人仍繼續存在，原地主與建商之合建契約，性質與分管契約無異，因此原告應繼受原地主於系爭土地上與建商合建之義務。再原告繼受系爭土地而取得共有人地位，應繼受請求權之消滅時效，其不當得利請求權已罹於15 年而消滅，被告援引民法第144條規定而為抗辯並拒絕給付。綜上，原告爰依不當得利規定為本件請求，為無理由。退步言，縱認原告得請求不當得利，原告至93年4月29日始取得系爭土地應有部分18分之3，其請求自80年12月16日起算13年又4.5個月之不當得利，亦屬無理。又系爭518之2土地原告應有部分18分之3，面積為23.5平方公尺，扣除每戶應有部分，僅有7.3 7平方公尺，再以基地建物戶數平均為1.3 平方公尺，依台北市出租土地出租租金計收基準或國有財產局計價方式，每月租金應為152元等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。

三、兩造不爭執之事實：查被告於67年3月間購得系爭房屋，惟其並未取得系爭房屋所坐落基地即系爭土地應有部分之所有權，原告於79年間向系爭土地原地主之一馮森之繼承人馮繼塗購得系爭土地應有部分3分之1，雙方並於93年11月9日公證債權讓與協議書，約定馮繼塗將其對系爭土地所生權益之債權，自79年12月13日起讓與原告；另於80年間向共有人之一馮櫻桃（馮張絨之繼承人）購得系爭518之2土地應有部分18分之3，雙方並於94 年4月26日公證權利讓與協議書，約定馮櫻桃將其對系爭518 之2土地所生之一切權利（包含物權及債權），自80年12月16日起全部讓與原告等事實，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本、土地登記謄本、土地登記簿、不動產買賣契約書、權利讓與協議書在卷可稽，堪信為真實。

四、兩造之爭點及論述：原告主張被告所有系爭房屋使用系爭土地並無正當權源，致原告受有損害，即屬不當得利等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造所爭執者乃：被告所有系爭房屋使用系爭土地，有無正當權源？是否構成不當得利？經查：

（一）按最高法院48年年台上字第1457號判例謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，應得依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用。次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題。

（二）本件被告辯稱：系爭土地原地主於66年間與建商葉松柏合建房屋，興建時原地主出具土地使用同意書，並依其與建商合建之比例分得數筆建物，嗣伊於67年2月間向建商葉松柏購買系爭房屋及其坐落基地（系爭土地）應有部分，惟僅取得房屋所有權移轉登記，坐落土地應有部分因部分地主之被繼承人馮森、馮佳催因故未辦理繼承登記，致全體共有人均未能協同辦理移轉登記手續，原告就此早已知悉等語，業據其提出建物登記謄本、台北市土地登記簿、丁○○與葉松柏訂立之房屋預定買賣契約書（與系爭建物同棟4樓）及建築改良物物所有權狀及買賣所有權移轉契約書、臺灣台北地方法院檢察署檢察官81年度偵字第23204號不起訴處分書、臺灣高等法院檢察署82年議字第730號處分書、本院82年度重訴字第506號判決、臺灣高等法院83年度重上字第95號判決、最高法院84年度台上字第1238號判決、臺灣台北地方法院檢察署檢察官82年度偵字第14248號不起訴處分書、臺灣高等法院檢察署84年議字第351號處分書為證。核與證人丁○○於本院證述情節（見本院93年11月23日言詞辯論筆錄）及證人馮繼塗於另案本院94年度訴字第198號事件（即丙○○訴請丁○○返還不當得利事件）中證述情節（見該案94年8月3日言詞辯論筆錄）大抵相符，有各該筆錄附卷可稽。又經本院調閱本院82年度重訴字第506號案全卷（丙○○與馮文秀間交付地價補償費事件）、本院80年度重訴字第382號卷（購買戶范楊炳等人與包含葉松柏、馮繼塗等在內之人間土地所有權移轉登記事件）、本院94年度訴字第198號卷及其所調閱系爭合建使用執照資料及系爭土地日據迄今土地登記（簿）謄本及其異動索引表及82年萬華字第8400號等33件登記申請案資料，以及參酌建商若未取得原地主同意使用系爭土地，當無法取得建照興建房屋，且若其上建物係無權使用系爭土地，原地主或其繼承人豈有長久以來從未向住戶表示異議之理等情。堪認被告所辯，應屬可信。準此，原地主提供系爭土地與建商葉松柏合建房屋，彼此按約定各分得房屋及其坐落土地應有部分，建商葉松柏所分得房屋自享有使用系爭土地之權利。嗣雖原地主之一馮森死亡後由其繼承人馮繼塗繼承、共有人之一馮櫻桃繼承其母馮張絨應有部分，或馮繼塗、馮櫻桃將其土地應有部分出賣並移轉所有權登記予原告，均不影響建商葉松柏分得房屋得合法使用系爭土地之權利。是建商葉松柏將系爭房屋出賣並移轉所有權登記予被告，固未將系爭土地所有權應有部分一併移轉，惟揆諸首揭說明，被告所有系爭房屋，自有繼續使用系爭土地之合法權源，尚非「無法律上之原因而受利益」之不當得利。原告對被告自無不當得利返還請求權可行使。

五、從而，原告本於民法第179條不當得利之規定，先、備位請求被告給付相當於租金額之不當得利及其法定遲延利息，均無理由，應予駁回。而其假執行宣告之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法或聲請調查之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁或調查之必要，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。