臺灣臺北地方法院96年度訴字第7720號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第7720號

原告

東騰開發股份有限公司

即反訴被告

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

陳國雄律師

複代理人

邱南嫣律師

複代理人

甲○○

被告

乙○○

即反訴原告

樓

訴訟代理人

林明正律師

複代理人

周志吉律師

上列當事人間給付價金事件，本院於九十七年一月三日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、本訴部分兩造之聲明及陳述：

一、原告起訴主張：

㈠原告與被告於民國94年1月8日就坐落於台北市○○區○○段六小段第123地號土地，建照號碼為北市93建字第481號之「明湖居」建案，簽立房地一戶暨地下二層編號53、54二單位停車位之「房屋預定買賣合約書」及「土地預定買賣契約書」，由原告以房屋總價款新台幣一千二百二十五萬元、土地總價款新台幣二千二百七十五萬元之買賣價金出售總面積合計為46.27坪 (含主建物面積約18.3坪、約定專用面積約18.51坪、附屬建物面積約1.99坪、共同部分面積約7.47坪) 之房地暨停車位權利予被告。並在被告要求下，兩造復於94年3 月23日就「系爭房地買賣契約書」第1條約定所示之約定專用面積停車空間 (三)自設停車位 (編號第76號)及法定機車位編號102至105號)，另行簽立同意書，約定由原告於同年8 月31日前完成變更為一般甲組零售業 (二)使用之義務，嗣原告於同年8月25日變更完成，經被告審閱屬實無誤後，兩造就此於94年9月19日簽訂「合約內容及總價調整協議書」，並於「合約內容及總價調整協議書」第1條約明將該約定專用面積18.51坪部分計入主建物面積計算。原告依約變更完成變更程序，且依兩造協議將之計入建物總面積計算，據此，原告於96年6月27日所完竣之房地產權移轉登記文件上，即生被告受有登記總面積達54.33坪 (查主建物面積係34.47坪、附屬建物面積係2.60坪、公設面積係17.26坪)之事實，核已逾被告依「系爭房地買賣契約書」第1條約定所承購之總面積多出8.06坪。則就溢增之產權登記部份，依上揭「房屋預定買賣合約書」附件五「本約買賣建物銷售面積之計算及公共設施之分攤、誤差處理及產權登記特約條款」第五條有關銷售面積誤差處理特約之約定，除誤差值於1%內互不找補（即46.27坪×1％＝0.4627坪之範圍內互不找補）、暨扣除調整原約定承購面積與實際登記面積所佔之公設百分比（即公設比溢出部分17.26坪-54.33坪×26.91%＝2.64坪）計算後，被告依上揭找補特約約定所應負之找補坪數範圍為4.96坪（8.06坪-2.64坪-0.4627坪＝4.96坪）。按每坪71,3205元計算，被告溢得產權之價值為新台幣（下同）3, 537,497元，故請求被告應給付原告如上之金額。

㈡對被告答辯之陳述：

⒈本件不適用上揭「房屋預定買賣合約書」附件五「本約買賣建物銷售面積之計算及公共設施之分攤、誤差處理及產權登記特約條款」第五條約定有關坪差找補上限之規範。因約定專用面積係應被告之要求而變更其使用性質，有受相關法令之規制與技術層面上相應調整之處，原約定專用面積中之出入口雨遮、機車出入口及陽台等，性質上本即無法供作主建物面積為登記，陽台部分必須計入附屬建物面積為登記，而出入口雨遮及機車出入口則屬性質上無從供作登記之標的，是約定專用面積18.5 1坪本即無法全數分毫不差的轉入主建物面積，又兩造合意將之增計入主建物面積計算，必然伴隨因主建物增加所應分攤之公設比例，此乃依被告要求變更使用性質所生之結果。而內政部90年9月3日公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及「房屋預定買賣合約書」附件五「本約買賣建物銷售面積之計算及公共設施之分攤、誤差處理及產權登記特約條款」第五條之約定規範之目的，重在買方 (消費者方)權益之保護，亦即，坪差找補上限之規範目的端在預防賣方以虛坪灌充實坪並藉此找補而獲利，然本件系爭坪差結果所肇生之緣由與該規範目的所欲規制之情形相左，約定專用面積性質之變更係因被告之決定而生，而此變更結果使被告受巨大利益，應不受內政部公告及契約約束之找補上限，始符規範目的與契約精神。

⒉本件主建物面積並無登記不足之瑕疵原因，被告之價金減少請求權及其抵銷權之行使，俱無理由。因主建物面積與約定專用面積係分列標明於「系爭房地買賣契約書」第一條，其中，約定專用面積部分係以手寫方式約定而成，由此而證，主建物面積與約定專用面積於法律屬性上本不相同，且兩造亦認知約定專用面積當非主建物面積所屬，是被告依原買賣契約第1條約定所應取得之主建物面積應係18.3坪，而非主建物面積與約定專用面積之總和。其後兩造雖協議將約定專用面積變更為一般零售業甲組完成並計入建物總面積計算，但約定專用面積之變更必須符合各該法令之規範與要求，依「合約內容及總價調整協議書」第1條將約定專用面積18.51坪計入主建物面積計算之文義，應為契合法令解釋之演繹。原「系爭房地買賣契約書」所約定之18.51坪約定專用面積性質，已由兩造本於協議並由原告本諸法令之規定而變更，依此變更而生之結果即被告受有登記總面積達54.33坪，而其中主建物面積達34.47坪、附屬建物面積為2.6坪，公設面積係17.26坪，核已逾被告依「系爭房地買賣契約書」第1條約定所承購之總面積 (即46.27坪)。

㈢並聲明：

⒈被告應給付原告新台幣353萬7497元，暨自本起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

⒉前項聲明部分，原告願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告則答辯以：

㈠兩造就系爭房地簽訂預定買賣合約書，建物合約記載總面積共46.27坪（即主建物18.3坪、約定專用18.51坪、附屬建物1.99坪、共同部分7.47坪），嗣又分別於94年3月23日、9月19日簽立同意書及協議書，協議將原屬約定專用部分辦理變更並入主建物面積計算，主建物面積應有36.81坪。然於原告交屋時，雖系爭房地權狀建物總面積登記為54.33坪較前述預定買賣合約書建物記載總面積增加8.06坪，惟主建物面積卻短少2.34坪，僅附屬建物面積增加0.61坪、共同部分面積增加9.79坪。而店面（即主建物）面積短少，共同部分屬全體區分所有權人所共有，並不屬區分所權人專用，面積雖有增加，但其經濟價值及效用並未因而提高，亦不符合原告當初將原屬約定專用部分變更併入主建物面積之目的，但卻因主建物面積短少2.34坪，致使被告原本計畫之使用效益因而大大減損，原告所交付之系爭房地有主建物坪數不足之瑕疵，被告自得依民法第359條之規定請求原告減少價金1,668,900 元（2.34坪×713,205元/坪＝1,668,900元），及依民法第227條請求相當於1,668,900元之金額之損害賠償，並依民法第334條規定與原告前述找補金額660,000元抵銷。

㈡依兩造所簽「房屋預定買賣合約書」附件五：本約買賣建物銷售面積之計算及公共設施之分攤、誤差處理及產權登記特約條款第4條第5項本約買賣建物銷售面積誤差處理特約約定「…誤差比例在本約買賣建物銷售面積百分之一以內時（含百分之一）亦互不找補；如誤差超過百分之一以上者，僅就其超過或不足百分之一至百分之三部分，按本約房地總價（並不含車位總價款）除以本約買賣建物銷售面積（亦不含停車位之持分面積）所計之每坪單價，計算其誤差部分之差價金額並於交屋同時以現金一次結清。」；再參酌內政部90年9月3日公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、應記載事項第五條房屋面積誤差及其價款找補二亦規定「面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者（含百分之一）買賣雙方互不找補；惟其不足部分，如超過百分之一，則不足部分賣方均應找補；其超過部分，如超過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限（即至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，係以土地與房屋價款之總數（車位如另行計價時，則不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均單價，無息於交屋時一次結清。」意旨觀之，雖本件系爭房地實際登記總面積與原預定買賣合約書建物記載總面積有所誤差，依前述約定及內政部公告意旨，被告所需找補範圍亦僅以不超過2％為限。而原告主張之找補範圍為4.96坪（約10.72％），顯已超出前開兩造「房屋預定買賣合約書」附件五第四條第五項特約約定及前開內政部公告預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規範之上限。況同意書、合約內容及總價調整協議書，除僅協議將本約買賣建物銷售約定專用部分併入主建物面積計算外，其他並未協議將共同部分面積依比例增加、及排除「房屋預定買賣合約書」附件五第四條第五項特約之適用，原告辯稱其請求不受找補上限之限制，要屬無據；是縱認被告需找補，依前開「房屋預定買賣合約書」附件五第四條第5項特約之約定，原告僅得請求被告找補給付範圍為660,000 元（即46.27坪×2％×713,205元/坪＝660,000元，元以下四捨五入），原告主張被告負有給付3,537, 497元之找補義務，自無理由。

㈢並聲明：

⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利判決，被告願供擔保，請宣告准免為假執行。

貳、反訴部份兩造之聲明及陳述：

一、反訴原告主張：本件系爭房地依實際登記主建物面積短少2.34坪，反訴原告得請求反訴被告給付1,668,900元之找補義務，爰依系爭「房屋預定買賣合約書」附件五「本約買賣建物銷售面積之計算及公共設施之分攤、誤差處理及產權登記特約條款」第四條第五項約定、民法第359條請求減少價金及民法第227條不完全給付之損害賠償請求等規定，請求反訴被告給付1,668,900元之金額，經依民法第334條規定與反訴被告前述找補金額660,000元主張抵銷後，反訴被告應再給付反訴原告1,008,900元（1,668,900元-660,000元＝1,008,900元）。並聲明：

㈠反訴被告應給付反訴原告新臺幣100萬8900元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

㈡前項聲明，反訴原告願供擔保，請宣告准予假執行。

二、反訴被告則引用本訴對被告之抗辯。並聲明：

㈠反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利益判決，反訴被告願供擔保，請准予宣告免為假執行。

參、兩造不爭執之事實：

㈠兩造於94年1月8日就坐落於台北市○○區○○段六小段第123地號土地，建照號碼為北市93建字第481號之「明湖居」建案，簽立房地一戶暨地下二層編號53、54二單位停車位之「房屋預定買賣合約書」及「土地預定買賣契約書」，雙方約定以房屋總價1225萬元，土地總價2275萬元購買系爭房屋面積合計為46. 27坪 (含主建物面積約18.3坪、約定專用面積約18.51坪、附屬建物面積約1.99坪、共同部分面積約7.47坪)。

㈡兩造嗣分別於94年3月23日、9月19日簽立同意書及協議書，協議將原屬約定專用部分辦理變更為主建物面積。於原告交屋時，系爭房地權狀建物總面積登記為54.33坪（即主建物34.47坪、附屬建物2.6坪、共同部分17.26坪），較前述預定買賣合約書建物記載總面積增加8.06坪。（詳本院卷第123頁坪數差異表）

㈢本件若互有找補，雙方同意以每坪713,205元單價計算（詳本院卷第133頁）。

肆、兩造爭執之事項：原告主張其出售被告之系爭房屋登記總面積達54.33坪，已逾被告依「系爭房地買賣契約書」第1條約定所承購之總面積8.06坪，除誤差值於1%內互不找補、暨扣除調整原約定承購面積與實際登記面積所佔之公設百分比計算後，被告尚應找補4.96坪，故請求被告給付3,537, 497元等語，被告則以原告主張找補範圍為4.96坪，已超出前開兩造「房屋預定買賣合約書」附件五第4條第5項特約約定之找補上限，且系爭房屋登記總面積雖增加8.06坪，惟主建物面積短少2.34坪，致使被告原本計畫之使用效益因而減損，就此部分請求減少價金1,668,900元並據此主張抵銷等語置辯。是本件之爭點為：

㈠被告應否找補？

㈡若應找補，是否受房屋預定買賣合約書附件五第4條第5項找補上限之限制？

㈢被告是否得主張主建物面積不足而請求減少價金，並抵銷上開找補金額？

㈣若得主張抵銷，其應抵銷之金額若干？

伍、法院之判斷：

（一）本訴部分：

㈠經查，系爭房屋買賣契約附件五第四條第五項買賣建物銷售面積誤差處理特約約定：「本約買賣建物銷售面積之計算方式，係依本建物建造執照核准圖並依訂約時登記法規之規定及本特約條款有關標準計算，雙方同意日後如係因地政法規登記方式變更致使權狀面積之登記方式及數量與原約定建物銷售面積之計算產生誤差時，仍以權狀面積之登記方式及數量為準，雙方均不找補；但如係因變更設計或施工差異致使權狀登記面積與原約定建物銷售面積之計算產生誤差，而誤差比例在本約買賣建物銷售面積百分之一以內時（含百分之一）亦互不找補；如誤差超過百分之一以上者，僅就其超過或不足百分之一至百分之三部分，按本約房地總價（並不含車位總價款）除以本約買賣建物銷售面積（亦不含停車位之持分面積）所計之每坪單價，計算其誤差部分之差價金額並於交屋同時以現金一次結清。」，上開約定乃因房屋出賣人預售房屋時尚未將房屋興建完成，其申請建築執照時設計工程圖樣建築物各部尺寸，與實際完工後丈量之結果，因繪圖、計算、施工、測量之出入可能產生誤差，故在預售屋買賣契約所載房屋坪數如與實際交屋坪數有差異，如該誤差非在契約、工程上所容許之範圍內，即可依約定為找補。再者，公共設施之比例，一般以主建物面積、附屬建物面積、公共設施面積三者總和為分母，以公共設施面積為分子，予以計算所得，此為眾所週知之事，是預售房屋之公共設施之比例與實際興建完成後計算出之比例亦可能存在誤差，因之預售屋買賣契約內就面積誤差多作找補之約定，係就面積短少之特別約定，自有排除民法買賣章節中關於物之瑕疵擔保之規定之適用，兩造應受契約所約定者拘束。本件被告向原告購買系爭房屋後，兩造雖因將約定專用面積計入主建物面積，及房屋總價減價78萬元，並因被告要求變更原合約一樓樓高由4.6米提高為5米而追加價金72萬9000元等故，而重新調整房屋總價為1219萬9000元，此有原告所提出之合約內容及總價調整協議書影本1份附卷可稽（見本院卷第81頁），然上開協議書僅係兩造針對房屋之變更設計而為價金之調整，並未另行約定如將來系爭房屋興建完成後之實際登記面積與原約定購買之面積不符，雙方不互負找補義務，是本件自應有買賣契約附件五第四條第五項買賣建物銷售面積誤差處理特約約定之適用，而系爭建物之權狀登記面積較前述預定買賣合約書建物記載總面積增加8.06坪，既為兩造所不爭執，被告自應依該條之約定負找補義務甚明。

㈡又本件系爭建物之權狀登記面積較前述預定買賣合約書建物記載總面積增加8.06坪，誤差值已超過1％，依上開房屋預定買賣合約書附件五第四條第五項之約定，應僅就其超過百分之一至百分之三部分，計算其誤差部分之差價金額。原告雖主張不受該條找補上限之限制云云，然此為被告所否認。而查原告為專業之建設公司，對於被告所購買之主建物面積增加，日後勢必增加應分擔之公設比均知之甚詳，此亦為其所自認（見本院卷第132頁），然其卻未於調整房屋總價時與被告約定日後找補不受系爭房屋買賣契約附件五第四條第五項找補上限之限制，是本件自仍應適用上開買賣建物銷售面積誤差處理特約之約定；原告既主張被告須依上開約定負找補義務，竟又稱不適用該條約定找補上限之限制，核屬無據。是原告得請求被告找補之範圍應為660,000元（即46.27坪×2％×713,205元/坪＝660,000元）。

㈢被告雖以系爭房屋之主建物面積依原買賣合約應有18.3 坪，加上約定專用面積併入主建物面積計算，應為36.81坪，然實際登記面積僅有34.47坪，減少2.34坪，故請求減少價金，並主張抵銷上開找補金額云云置辯，然系爭房屋之主建物面積扣除併入之約定專用部分外為18.3坪，核與原房屋預定買賣合約書所約定之主建物面積相符。而加入約定專用面積中本應有16.23坪為主建物、2.28坪為附屬建物，惟原告主張約定專用部分除應分擔公設比外，尚需扣除出入口雨遮、機車出入口、陽台等無法納入主建物登記之部分，故無法全數併入主建物面積等語。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。查兩造上開面積之誤差，乃因配合建築法令之規定、及實際完工後丈量之結果，應認在契約、工程上容許之範圍，且約定專用面積本為公設面積，其併入主建物後，勢必增加其餘住戶應分擔之公設比，是原告主張系爭房屋因主建物面積增大，被告所應負擔之公設比例亦須增加，且約定專用部分併入主建物後亦應分擔大、小公設，故坪數將會略為減少等情，亦屬公平合理。而系爭房屋之原主建物面積既與買賣契約相符，僅約定專用部分無法全數併入主建物計算，即不可認為所交付之屋有瑕疵或出賣人有不完全給付之情形，且依前開約定，兩造就買受房屋總坪數面積、主建物、附屬建物、共同部分本雖約定應有之坪數，然因調整主建物之面積，致各部面積均發生變動，並使登記權狀面積增加，然此應屬兩造協議將約定專用部分納入主建物面積時即可預見之情形，且此乃因應建築法令之結果，被告實際使用該約定專用面積之範圍並未因此減少，尚不至發生使購屋者購得之房屋居住空間不足、房屋之效用未如預期、或於日後出售時降低交易價值等瑕疵，應認系爭買賣契約之出賣人即原告已依債之本旨交付系爭房屋。準此，原告自不負不完全給付及物之瑕疵擔保責任，被告所為抵銷抗辯，洵非可採。

㈣綜上所述，原告主張其出售被告之房屋因登記權狀面積增加，請求被告給付所收坪差找補款項等語，於找補2％之範圍內為可採，被告所辯抵銷抗辯則非可採，而兩造坪差及應找補之金額如主文第1項所示，原告其餘主張則非可採。從而，原告依房屋買賣契約請求被告給付原告如主文第1項所示之金額，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，其餘請求則非有理由，應予駁回。兩造就原告勝訴部分，均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰酌定如主文所示擔保金額分別准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。

（二）反訴部分：

㈠反訴原告延用其在本訴之抗辯，主張反訴被告應給付反訴原告1,668,900元之金額，經依民法第334條規定與反訴被告前述找補金額660,000元主張抵銷後，反訴被告應再給付反訴原告1,008,900元（1,668,900元-660,000元＝1,008,900元）為此提起反訴，聲明請求反訴被告給付反訴原告1,008,900元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等情。反訴被告則以其在本訴部分所主張之情詞，辯稱反訴原告對反訴被告並無任何債權等語。

㈡經查，反訴被告就系爭契約並無瑕疵給付之情形，已詳如前揭伍、（一）、㈢之理由所述，是以反訴原告請求減少價金及債務不履行之損害賠償，並無理由，應予駁回。

㈢從而，反訴原告求為如其聲明所示之判決，為無理由，應予駁回。反訴原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

陸、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

柒、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由；反訴原告之訴為無理由，併依民事訴訟法第79條、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀