臺灣臺北地方法院97年度訴字第5010號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第5010號

原告

丙○○

被告

甲○○

兼訴訟代理人

乙○○

上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國97年11月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○路1小段291地號土地上之建物，即（建號29）門牌為臺北市○○區○○路4段44號4層加強磚造第1、2、3、4層及騎樓與（建號3120）門牌為臺北市○○區○○路4段44號4樓頂增建部份之房屋（下稱系爭房屋），原為原告與被告乙○○、訴外人闕河成、訴外人闕麗梅分別共有，每人應有部分各為1/4。嗣被告乙○○持其應有部分向訴外人宋賢抵押借款，因清償期屆至未清償，遭訴外人宋賢聲請拍賣抵押物，並由原告於民國（下同）95年11月29日以共有人身分優先承買拍定，又於96年1月31日辦妥所有權移轉登記。從而，被告乙○○已非本件系爭房屋之共有人。詎被告乙○○不遷讓交還系爭房屋，反而占有系爭房屋第3、4層樓及4樓頂增建部份之房屋，並讓其配偶被告甲○○遷入居住，原告自得依民法第767條、第940條及第941條之規定，請求被告乙○○及甲○○遷出及返還系爭房屋予原告及其他共有人。並聲明：⒈如主文第1、2項所示。⒉願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則抗辯：被告乙○○於97年6月23日獲得系爭房屋共有人闕麗梅及闕河成之承諾，授權被告乙○○管理收益系爭房屋，是被告乙○○與配偶甲○○居住於系爭房屋並無不法。又原告於63年至88年間因避債而將系爭房屋過戶予訴外人闕林春花，卻在無所有權之情形下，將系爭房屋出租予訴外人華南銀行並收取屬被告乙○○所有之1/4租金收益，並與其配偶訴外人林昭耀共同詐騙被告乙○○新臺幣（下同）12,000,000元。若要被告乙○○遷讓系爭房屋，原告須先返還上開不當得利。並答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條亦定有明文。經查系爭房屋為原告及訴外人闕河成、闕麗梅所共有，被告就彼等占有使用系爭房屋並無爭執，且有建物登記謄本在卷可憑，則被告應就彼等使用、收益係有正當權源之有利事實證明之。被告雖辯稱彼等占有系爭房屋係出於共有人闕麗梅及闕河成之同意，然查：

（一）按民法第818條固規定：各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權。惟同法第820條第1項復規定，共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。而所謂管理，旨在為使用、收益，足見民法第818條之規定，係指共有物尚未經共有人為分管之約定時始有其適用（最高法院86年台上字第1656號判決意旨參照）。復按民法第818條所稱各共有人，按其應有部分對於共有物之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共有人對於共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人之全體同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使用受益之權利。共有土地之出租屬共有物之管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力（最高法院86年台上字第3020號判決意旨參照）。

（二）查被告主張彼等對系爭房屋之使用、收益權利，係由共有人訴外人闕河成、闕麗梅所賦予，惟原告已提出訴外人闕河成、闕麗梅共同簽立之聲明書，記載：「立聲明書人闕麗梅、闕河成，就臺北市○○路○段44號房屋所有權利部分，從未將權利委託、委任或授權他人。因乙○○、甲○○二人表示有立聲明書人授權之主張，皆非事實。為表明確，特立本聲明書為證。」被告雖另提出錄音光碟為訴外人闕河成授與被告使用、收益權之證明，然訴外人闕河成是否確有授與被告使用、收益權已有可疑。縱訴外人闕河成確有同意被告使用、收益系爭房屋，然依據上開判決意旨，共有物之管理即使用、收益，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，故共有物之出租，須由共有人全體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力，則共有人將共有物貸予他人使用，亦係共有物之管理行為，既非共有物之簡易修繕或其他保存行為，依民法第820條第2項，得由各共有人單獨為之；且非共有物之改良，得依同條第3項，得經共有人過半數，並其應有部份合計已過半數同意為之。是共有物全部之使用借貸，須得全體共有人之同意。是縱訴外人闕河成確有同意被告使用、收益系爭房屋，在未經全體共有人同意之下，該使用借貸契約對其他共有人不生效力，原告自得本於所有權請求被告遷讓並返還房屋。

四、綜上所述，被告未得全體共有人之同意而居住使用系爭房屋，屬無權占有，則原告本於所有權，訴請被告應遷讓交還系爭房屋予原告及全體共有人，為有理由，應予准許。

五、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，併准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之主張，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，應予敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項。