臺灣臺北地方法院98年度簡上字第157號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 98年度簡上字第157號

上訴人

菲力企管顧問有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

錢裕國律師

被上訴人

小洪實業股份有限公司

法定代理人

乙○○

上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國98年1月13日本院臺北簡易庭97年度北簡字第43236號第一審判決提起上訴，本院於98年7月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：

㈠伊於民國93年2月16日將台北縣五股鄉○○路112號2樓左後大半及7樓房屋出租予上訴人，約定租賃期間自93年2月16日起至95年2月15日止，惟上訴人於租期屆滿後，未依租賃契約（下稱系爭租約）約定將系爭房屋恢復原狀遷空交還被上訴人即未將改建室內之隔間浴廁復原，嗣經法院判決被上訴人應回復原狀，於未回復原狀前應按月給付被上訴人違約金，台灣板橋地方法院（下稱板橋地院）96重簡字第9382號已判決被上訴人應自96年6月16日起至97年2月15止按月給付被上訴人以租金一倍計算之違約金104,000元及應給付回復原狀之費用446,800元，並於97年12月31日確定在案，但上訴人迄至97年12月10日始將回復原狀之費用提存前，迄不回復原狀，爰請求上訴人給付自97年2月16日起至97年12月9日止，未回復原狀之違約金。

㈡前經判決之違約金雖係按每月租金104,000元之一倍計算而給付，但現通貨膨脹，爰請求將違約金按租金之二倍計算，即自96年6月16日起至97年2月15日止，按月以208,000元計算違約金，計1,456,000元；另上訴人雖判決應給付回復原狀之費用，但至97年12月10日才提存該費用，亦應自97年2月16日起至97年12月9日止，按日以6,933元（即每月按二倍租金208,000元）計算給付違約金。為此依系爭租約起訴。

㈢並聲明：上訴人應給付145萬6,000元，並自97年9月16日起至97年12月9日止，按日給付原告6,933元。

二、上訴人則辯稱：

㈠本件伊因配合僱傭人員住宿需求之減少，早於94年8月14 日便函告被上訴人，上揭建物2樓及7樓部分不予承租，並於同年7月搬遷完畢，是兩造租賃契約已於94年8月14日終止。既已終止租賃契約且已搬遷完畢，被上訴人即不得向伊請求給付違約金。縱認非於94年8月14日已搬遷完畢，亦已於96 年1月23日將系爭房屋清空。

㈡租約第6條約定：「按爭契約第6條固約定「乙方（即上訴人）於租期屆滿時除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方決無異議」，惟該條前段係約定於租期屆滿，承租人有遷空之義務，後段則係約定如不即時遷讓，出租人得向承租人請求租金5倍之違約金，前後段約定所指涉者並不相同，蓋租期屆滿後加以搬遷並未遷空，僅係造成出租人使用出租房屋之不便，並未完全妨害其使用收益之權利，其效果應為系爭租約第17條「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處置，乙方絕不異議」之約定，此與不即時遷讓，致使出租人不得使用出租房屋之情形迥異。上訴人已遷讓返還系爭房屋，至多僅有未清空仍留有廢棄物之情狀，被上訴人所可主張者應為系爭租約第17條約定，而非第6條後段約定甚明，現被上訴人以未遷讓系爭房屋為由，請求上訴人給付租金2倍之違約金，實是曲解系爭租約。

㈢又被上訴人請求按租金之二倍給付違約金，顯然過高，請法院依職權減為按租金之一倍計算。

㈣駁回被上訴人之訴。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴，並聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、上訴人上訴理由除引用原審書狀證據及陳述外，並補稱：

㈠被上訴人於原審提出之現場照片，僅能表明現場有「未能清空」即系爭租賃契約第6條前段之情形，而非後段所載「不即時遷讓」之情形，故本案僅係「未清空」而無「不即時遷讓」之情況，若伊確實未即時遷讓，則代表系爭房屋於當時尚在伊管領之下，然而自⒈95年10月20日被上訴人攝影時未受伊公司員工阻攔，亦未拍到伊公司員工。⒉96年1月23日伊公司派人至現場清理廢物時尚須出示證明書，委託書等文件，被上訴人方肯放行……等情形觀之，均可認當時系爭房屋屬被上訴人管領。且被上訴人於95年3月2日以存證信函表示：「貴公司無法如期房屋清空，恢復承租之前原貌…，貴公司應該賠償敝公司小洪公司這一個月2、7樓無法承租之責任」，顯示上訴人已將系爭房屋返還予被上訴人，上訴人與被上訴人僅對是否依照約定清空房屋有爭議。然原審判決就系爭案件所應適用租賃契約之條款認事用法有所違誤、曲解租賃契約而未有合理之解釋方法，即原審謂：「『如不即時遷讓交還房屋』係接續『應即日將租賃房屋誠心按原狀遷空交還被上訴人』而來」，因而認定未能恢復原狀。此解釋方法使租賃契約第17條成為贅文，然而第17條約定內容應為第6 條之法律效果。上訴人已遷讓交還房屋，至多未清空回復原狀，被上訴人應適用系爭契約第17條而非第6條約定。

㈡上訴人於94年8月14日便函告被上訴人，系爭2樓與7樓部分不再承租，並已於同年7月搬遷完畢；被上訴人回函表示已收受上訴人之上開函件，並稱上訴人「提前他遷不得請求租金返還」，亦即認定該函有「終止租約」之意，故上訴人及被上訴人間自94年8月14日後即無租賃關係。然被上訴人自解約時至租賃契約期滿共6個月期間（自94年8月16日起至95年2月15日止），仍每月兌現上訴人事先支付之273,000元支票，未將該部分款項退還上訴人，扣除租賃契約第18條約定應賠償一個月份之租金外，被上訴人溢收5個月租金共計546,000 元；再者上訴人既不續租5個樓層中之2個樓層，押租保證金應限縮至468,000元，上訴人亦溢收款項312,000元，應返還上訴人。上訴人曾於96年2月及6月寄發存證信函加以催討，惟未獲被上訴人置理。

㈢上訴人與被上訴人於簽定系爭租賃契約前，即就系爭租賃物為「任一租賃址凡期滿3年者，不需負擔恢復原狀之責任」之約定，並曾由上訴人公司負責人於88年間簽約當初親撰於雙方88年所訂之第一份租賃契約書中，此契約書雖於90年間雙方續約時遭被上訴人取回後當場撕毀，但仍有當時與被上訴人簽約之上訴人公司會計人員李湘君可證，並提出上訴人公司與第三人簽立之房屋租賃契約書數份供參考，用以證明上訴人公司因業務關係，與出租人簽約時均做成同樣約定。被上訴人利用該約定未載明於現存租賃契約之疏漏，片面否認該約定，迫使上訴人僅得以前揭溢收租金546,000元，作為被上訴人恢復原狀之費用，此即上訴人於解約後仍按期兌現支票，未向被上訴人追討之緣由。

㈣民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求，有最高法院83年台上字第2879號判決要旨可參。本件租賃契約第六條約定未如期遷出，按租金五倍計算之違約金，應屬一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請定債務人支付之損害賠償預定性質之違約金。而如所述上訴人早於94年7月已搬遷完畢，且系爭房屋樓層之管領權已移轉於被上訴人，故自斯時起應認上訴人事實上對系爭房屋已無從使用收益，且被上訴人亦未受有損害，揆諸前揭判例意旨，此種違約金於債權人無損害時即不能請求，故被上訴人之請求自應予以駁回。

㈤況且，即便上訴人需負任何損害賠償責任（純假設，非自認），然被上訴人於95年3月2日所發存證信函已表明上訴人僅需賠償一個月租金即104,000元，故原審認定賠償金額亦有不當。

㈥按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因行使權利可得之利益，與他人及國家社會因其行使權利所受之損失，比較衡量定之，倘其行使權利所得之利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。本案被上訴人於本件前案亦有主張其自行拆除費用僅446,800元，被上訴人本可以系爭押租保證金扣抵，自行回復原狀，然被上訴人卻不聲請強制執行回復原狀，亦未自行扣抵以押租保證金回復原狀，反陸續請求上訴人支付依判決每月達104,000元之高額違約金（依前已確定判決，被上訴人已領得95年2月16日起至96年6月15日止，共16個月，計1,664,000元。而本件又係自96年6月16日起至97年2月15日，共8個月之違約金，計832,000元。且其又已另提自97年2月16日起之後之每月208,000元共計1,456,000元之違約金，被上訴人僅以40多萬元即可解決回復原狀爭議，卻已先後向上訴人主張總計高達3,952,000元之違約金，應為權利濫用。

㈦板橋地院96年度重簡字第9382號判決稱上訴人對其諭知共同協商雇工估算回復原狀所需費用未予置理一事，誠有誤會。由該案96年10月16日現場履勘筆錄可見，上訴人對法官之諭知未有反對意見。又當時系爭2樓及7樓均在被上訴人占有管領之下，上訴人無從請人進入估價，且被上訴人經常身處越南，聯絡不易，請人入內估價事實上顯有困難，僅能待被上訴人請人估價後始表示意見，非對此事置之不理。

五、被上訴人除引用原審書狀及陳述外，補稱：

㈠上訴人所爭執本案應適用契約第17條一事，已遭板橋地院96年度簡上字第91號判決敗訴，並經最高法院以97年度台簡抗字第16號判決敗訴確定，再經板橋地院以97年度簡上字第232號判決再次判決敗訴確定在案。

㈡上訴人謂系爭租賃契約已於94年8月14日終止，以及雙方有約定不需回復原狀等情事，被上訴人已於前二案中予以否認，並有95年3月2日、95年3月21日及95年5月21日三次存證信函為證，且經前述數次判決上訴人敗訴確定在案。上訴人與被上訴人於88年12月15日所簽定系爭房屋之7樓之第二次租賃契約書中，上訴人曾加註諸多約定，但並無上訴人所主張：「租滿三年就不必將系爭房屋回復原狀」之約定，足見並無「租滿三年即不必回復原狀」之約定。

㈢被上訴人於95年3月2日以存證信函催告上訴人應將系爭房屋回復原狀返還，則只需負擔一個月份之2樓、7樓租金，但上訴人置之不理；被上訴人遂於95年3月21日再以存證信函催告上訴人回復房屋原狀、返還，並負擔未回復原狀返還前之租金損失。然而上訴人提出95年3月2日存證信函，即逕稱被上訴人僅要求一個月份之租金，顯係混淆視聽，另就此論述，亦經前數次法院判決上訴人敗訴確定在案。

㈣本案違約金性質之爭議，已於96年度重簡字第9382號判決系爭房屋租賃契約第6條係懲罰性違約金在案，該案審理中，96年11月7日承審法官於現場勘察時亦發現上訴人仍繼續使用系爭房屋，即可證明上訴人於97年12月10日前仍繼續占有系爭房屋，該判決並經板橋地院97年度簡上字第232號判決確定在案。

㈤被上訴人並無權利濫用之情事：⒈被上訴人於95年向板橋地院以95年度重簡字第4429號案件訴請上訴人履約，惟該審法院遺漏判決，經板橋地院96年度簡上字第91號判決謂：「被上訴人對於遺漏判決事項不得上訴，但得向原審法院聲請補充判決…」被上訴人遂於96年9月向原審法院聲請補充判決，但因上訴人對該案提起上訴、抗告、再審等情事致相關卷宗被調走，原審因而無法為補充判決。⒉板橋地院96年度重簡字第9382號案件審理當時，審判長曾在會勘之現場喻令上訴人及被上訴人「請人估價現場復原拆遷費呈報法院」，惟上訴人置之不理，並於97年7月3日辯論庭徒以拆遷費估價過高而不願回復原狀，後經判決上訴人敗訴確定在案。⒊上訴人在97年12月10日向板橋地院提存回復原狀拆遷費446,800元，經板橋地院通知被上訴人，被上訴人即以存證信函通知上訴人：「被上訴人接受上訴人之提存案，本日起即將發包請人拆除復原，並視上訴人在97年12月10日已履約…」。從上可知，被上訴人並無權利濫用之情事。

㈥上訴人在其上訴狀及爭點整理狀中提出之主張及證據，均曾於板橋地院96年度簡上字第91號案件、96年度重簡字第9382號案件暨97年度簡上字第232號案中重複提出，並經判決敗訴確定。98年3月31日更經最高法院98年度台簡抗字第10號裁定駁回抗告定讞。依最高法院88年度台上字第557號判例意旨稱：「…於同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得為任何相反之判斷或主張，始符合民事訴訟法上之誠信原則。…」故上訴人於本案提出之主張及證據等，依判例要旨應予駁回。

六、兩造不爭執事項：

㈠被上訴人曾向上訴人提起遷讓房屋訴訟，經板橋地院95年度重簡字第44429號判決、96年度簡上字第91號判決上訴人敗訴確定。上訴人於上開案件訴訟繫屬中對被上訴人提起反訴，請求被上訴人返還保證金，經板橋地院96年度重簡字第9382號判決、97年度簡上字第232號判決上訴人敗訴確定。

㈡上訴人於97年12月10日向板橋地院提存回復原狀拆遷費446,800元。

七、得心證之理由：

㈠按除表現主文之訴訟標的外，法院於判決理由中就訴訟標的以外之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除顯然違背法令或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得為任何相反之判斷或主張，始符民事訴訟法上之誠信原則。除非該重要爭點未經當事人辯論，法院亦未於理由中判斷者，於同一當事人間就該重要爭點所提起之訴訟中，當事人始可再為主張，法院始可予以判決（最高法院88年度台上字第557號判決意旨參照）。

㈡上訴人雖稱已於94年8月14日遷讓並交還房屋與被上訴人，並於96年1月23日清空（騰空），自無系爭租賃契約第6條後段未即時遷讓交還房屋之違約情形；惟按房屋有改裝施設之必要時，承租人之上訴人取得出租人之被上訴人之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，上訴人於交還房屋時應負責『回復原狀』，為系爭契約第9條所明定。對照同契約第17條約定：租賃期滿遷出時，承租人所有任何傢俬雜物，若留置不搬者，應視作廢物論，任憑出租人處理，承租人決不異議觀之，所謂承租人所有傢俬雜物應係指可移動之動產而言，尚不及於就建物本體之裝設部分。是與建物本體相互結合之裝設部分，非經毀損或變更其性質不能分離者，當無系爭契約第17條適用之餘地，自應依系爭契約第9條由上訴人負回復原狀之責。而上訴人並未於94年8月14日就系爭房屋終止租約且上訴人確『有未』將系爭租賃房屋『回復原狀』情形，認上訴人於將該房屋回復原狀前，處於未依約定將房屋遷讓返還被上訴人人之違約狀態，應給付違約金之情，業經已判決確定之板橋地院95年度重簡字第44429號判決、96年度簡上字第91號判決及最高法院97年台簡抗字第16號裁定所認定，此有該案歷審裁判書附卷可稽；且板橋地院96重簡字第9382號判決（業於97年12月31日確定）亦為相同認定，認為上訴人於97年7月17日該件訴訟判決時確未將本件承租之房屋回復原狀，而令上訴人應給付被上訴人回復原狀之費用及給付自96年6月16日至97年2月15日止，按租金一倍計算（即每月104,000元）之違約金確定在案，此亦有該判決書附卷可稽，且為上訴人所不否認，而上訴人亦因此於97年12月10日提存該回復原狀之費用，是上訴人於97年12月10日提存回復原狀之費用前，確尚未就其租賃之房屋回復原狀，揆之前揭說明，就『上訴人並未於94年8月14日就系爭房屋終止租約』『系爭房屋迄未回復原狀』、『上訴人應給付違約金予被上訴人』之該重要爭點，本院及上訴人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，均不得為任何相反之判斷或主張，茲上訴人仍執前詞，主張被上訴人不得請求違約金，核無理由。

㈢上訴人雖主張兩造於簽約前，上訴人即與被上訴人就系爭租賃物均有「任一租賃址凡期滿三年者，不需負擔恢復原狀之責任」之約定，並舉證人即上訴人公司會計李湘君為證。然查上訴人上開主張為被上訴人所否認，且88年所簽訂之那份契約並未載明上開事項，有被上訴人所提出為上訴人所不爭執其真正之租賃契約書附卷可稽（見本院卷第231至233頁）。而證人李湘君到庭亦僅證稱：「88年度的第一份約是我們甲○○先生（即上訴人法定代理人）負責簽訂，當初初先生有提到如果我們租滿三年就以現狀繳回承租房屋。」（見本院卷第205頁正面即98年6月1日言詞辯論筆錄）。足見證人李湘君僅係聽聞甲○○先生提到如果我們租滿三年就以現狀繳回承租房屋，並非親耳聽聞甲○○先生與乙○○先生（即被上訴人法定代理人）間有上開約定。其證詞自不足作為有利上訴人之認定。

㈣又本件被上訴人係依法行使其回復原狀請求權及違約金請求權，尚難認為其有何權利濫用之情事。其次被上訴人應返還上訴人之押租金312,000元，業經被上訴人於板橋地院96年度重簡字第9382號返還證金事件中，主張抵銷扣除，則上訴人主張被上訴人可主動動用保證金（即押租金）以抵償未回復原狀所生之損害，亦不足取。

㈤從而，被上訴人依據租賃契約，請求上訴人給付接續於前案（即板橋地院96年度重簡字第9382號事件）已認定之末日之翌日即97年2月16日起至97年12月9日（即上訴人提存回復原狀之費用446,800元之前一日）止，共9個月又23日之違約金1,015,733元，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，及依職權宣告假執行，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認與判決結果無影響，爰不另一一論述，併予敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。