臺灣臺北地方法院99年度重訴字第934號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第934號

原告

傅奕豪

原告

高好鑾

原告

劉淑儀

原告

林正山

原告

歐翠英

原告

王承浩

原告

林淑慧

原告

洪維捷

原告

林禹彤

原告

單也真

原告

林秋鳳

原告

唐文龍

原告

蔡幸桑

原告

張文蘭

原告

游仙娥

原告

蕭俊仁

原告

賈玉鳳

原告

朱貴蒂

原告

曾俊超

原告

曾麗嘉

原告

陳清真

原告

廖美美

原告

李家珍

原告

張卉蘋

原告

林依虹

原告

王瑗憶

原告

傅奕強

原告

陳雪敏

原告

鄧貴安

原告

吳會軍

原告

蔡雨玲

原告

鄭淳仁

原告

劉亞藝

原告

李朝聖

原告

蔡麗昭

原告

洪瑞星

原告

柯宇玲

原告

許淑娟

原告

葉淑姬

原告

楊南輝

原告

林宜芳

共同訴訟代理人

詹德柱律師

被告

戎億建設股份有限公司

法定代理人

吳亦寬

訴訟代理人

林雯澤律師

複代理人

溫藝玲律師

訴訟代理人

王宏濱律師

　　　　　　郭志剛律師

　　　　　　林大偉律師

上列當事人間請求違約金事件，本院於中華民國100 年12月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告等41人分別於民國94年間與被告簽立房屋暨土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），向被告買受其所興建規劃之「碧潭有約- 潭碧樓」建案（下稱系爭建案），兩造約定系爭建案第1期工程即其中A、B、C、D 棟結構體與捷運設施共構之建築物（下稱A、B、C、D棟建物）、第2期工程即其中E、F 棟結構體未與捷運設施共構之建築物（下稱E、F棟建物）最遲均應於94年7月1日前開工，且若核准使用執照相關單位無法同意核准以分期方式領取各部分之使用執照，系爭建案第1期、第2期工程應於開工日後3年3個月日曆天內完成領取使用執照；若核准使用執照相關單位同意以分期完成領取部分使用執照，系爭建案第1 期工程即應於開工日後2年3個月日曆天內完成領取使用執照，而第2期工程應於開工日後3年3個月日曆天內完成領取使用執照，被告如遲延完工，每逾1日應按原告已繳付之房屋總價萬分之5給付違約金。

㈡嗣被告於94年1 月27日申報開工，系爭建案使用執照相關主管機關亦無拒絕同意以分期方式核發使用執照，是被告就系爭建案第1期工程（即A、B、C、D棟建物）本應於開工日後2年3個月日曆天（即96年4 月26日）完工領取使用執照；第2期工程（即E、F棟建物）則應於開工後3年3個月日曆天（即97年4月26日）完工取得使用執照。詎被告竟遲至98年8 月4日始取得系爭建案第1期、第2期工程之使用執照，故截至98年8月3日止，被告就系爭建案第1期工程部分至少已遲延830日，第2期工程部分則遲延465日，原告自得請求被告每日按已繳付之房地總價萬分之5給付違約金。

㈢為此，爰依民法第231條第1項之規定及系爭契約第9條第4項之約定提起本訴。並聲明：

⒈被告應給付原告如附表一請求金額欄所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

⒉願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告則辯以：

㈠系爭建案係於94年8月4日舉行開工典禮，原告亦係依前揭日期計算各期給付價金之基準，顯見兩造所約定系爭建案之開工日應為94年8月4日，且依系爭契約第9 條第2項第3款之約定，應以使用執照「核准日」為完工日期。是以，原告既未舉證證明使用執照相關單位同意以分期方式領取部份使用執照，依系爭契約第9條第2項第1款之約定，被告只需於94年8月4日開工日後3年3個月日曆天內（即97年11月4日）取得使用執照之核准，即屬完工。

㈡系爭建案之施作延宕實係不可歸責於被告，依系爭契約第 9條第5項及民法第230條之規定，被告無庸負遲延責任：

⒈被告於94年7 月21日發現系爭建案有所在兩側道路排水溝侵入工程地界，致使無法完成連續壁主體工程施工之情事，遲至95年2 月17日方藉遷移工程排除該施工障礙，系爭建案因而延宕工期共計212天。

⒉被告於94年7 月15日發現系爭建案E、F棟建物有捷運舊有油槽設施，導致連續壁無法施工，經各相關單位協調後，遲至95年1月3日方能完成油槽遷移，連續壁主體工程因而被迫遲延工期共達173天。

⒊被告於94年9月13日對系爭建案A、B、C、D棟建物原舊有2樓結構預留柱之鋼筋取樣後，發現保護基座舊有結構預留筋因時間久遠，原有預留筋柱頭已有腐蝕情況，導致無法接續施工，需重新進行結構補強，經被告於95年3 月20日完成補強工程後，方能接續地上結構施工，系爭建案工程因而延宕工期189天。

⒋被告於97年6月3日依規定填報門牌申請書向改制前之臺北縣新店市公所（下稱新店市公所）申辦門牌編釘，依一般作業流程，門牌編釘約3 日即可完成，本件卻因里鄰整編規劃等因素，新店市公所遲於97年10月3 日始完成門牌編釘，共計延誤系爭建案工期123天。

⒌依「臺北縣政府核發使用執照標準作業流程說明」之規定，核發使用執照之標準作業時間原僅需28日，而系爭建案本體建物完工後，因都市設計審議委員會（下稱都審會）對於親水平台之要求，使改制前之臺北縣政府（下稱縣府）於被告申請使用執照後近8個月，方於98年4月9日核准。

㈢縱認被告須負遲延責任，因兩造約定之完工日為使用執照核准日，原告逕以98年8月4日取得使用執照之日為計算違約金之基準，自屬無據，且原告請求之違約金亦屬過高，應予酌減。

㈣聲明：

⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷五第180頁、第182頁反面）：

㈠原告等41人分別於94年間陸續與被告簽立系爭契約，向被告購買由訴外人大億開發股份有限公司（下稱大億開發公司）投資興建之捷運新店線新店站聯合開發案第1期、第2期房屋；其中A、B、C、D棟建物為第1 期工程；另E、F棟建物係屬第2期工程（見本院卷一第7頁至第101頁反面、卷四第4頁至第4頁反面）。

㈡原告（除鄧貴安外）至97年11月4 日止，已繳納之買賣總價款如本院卷一第196頁至第197頁「原告截至97年11月4 日當時，實際繳付之房地總價款」欄所示；原告至98年8月3日止，已繳納之買賣總價款如本院卷一第196頁至第197頁「原告截至98年8月3日當時，實際繳付之房地總價款」欄所示（見本院卷五第41頁反面、第180頁至第180頁反面、第182 頁）。

㈢縣府於93年10月14日就系爭建案核發93店建字第662 號建造執照（下稱系爭建照），其上記載：領照日為93年11月17日，開工期限為領照後6 個月內，竣工期間為自開工核准日起77 個月（見本院卷一第308頁）。

㈣縣府工務局於98年4 月9日就系爭建案核發98年店使字第512號使用執照（下稱系爭使照），其上記載：發照日為98年 4月9日，領照日為98年8月3日，開工日為94年1月27日，竣工日為97年8月20日（見本院卷一第171頁、第173頁至第173頁反面）。

四、原告主張被告於94年1 月27日即開工，卻遲至98年8月4日始取得系爭使照，顯逾系爭契約第9 條第2項第2款約定之完工期限，應依系爭契約第9條第4項之約定給付違約金等節，被告則以前揭情詞置辯，是本件爭點為：

㈠被告有無逾期完工之情形？

⒈系爭建案之開工日期為何？

⒉系爭建案實際之完工日期為何？

㈡如有逾期完工之情事，被告有無可歸責事由？

㈢如係因可歸責於被告之事由致逾期完工，原告各得請求之違約金金額為何？得否酌減之？

五、得心證之理由：

㈠被告有逾期完工之情形。

⒈系爭建案之開工日為94年1月27日。原告主張系爭建案之開工日應以主管機關縣府工務局核定之申報開工日94年1 月27日為準；被告則辯稱應以舉行開工典禮之94年8月4日為斷。經查：

⑴按起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於6 個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施工計畫書，申請該管主管建築機關備查，建築法第54條第1 項定有明文，是此一法定開工日既經起造人等主動申報，並經主管機關准予備查，自有值得信賴之公信外觀，而可採認為開工日之認定標準。準此，系爭建案於94年1 月27日申報開工之情既有縣府工務局98年3月6日北工施字第0980147407號函及98店使字第512號使用執照附卷可憑（見本院卷一第103頁、第171 頁），堪認系爭建案之開工日為94年1月27日。

⑵被告雖辯稱申報開工僅係行政作業所需，應以周知各方之開工典禮為開工日之認定基準，且被告係於開工典禮後方向系爭建案之承購戶收取開工款，足認兩造係約定以94年8月4日為開工日云云；然一般建築工程舉行之開工典禮，通常係為求工程順利進行等因素，而挑選良辰吉日進行之儀式行為，與開工日並不具有必然之關係，自難採為認定系爭建案開工日之客觀基準。又建築法第54條第2 項明定「起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期限為3 個月。未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未開工者，其建造執照或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力」，可知被告如不於領照6 個月內開工，系爭建照將因未開工或未申請展期而失效。而系爭建照之領照日為93年11月17日，已有卷附系爭建照可參（見本院卷一第308 頁），被告最遲應於94年5 月17日前開工。被告既以興建大樓為業，就前開規定及應於94年5 月17日之前開工一事要無不知之理。況兩造於系爭契約第9條第1項約定「本案之第1、2期建築工程最遲應於94年7月1日前開工」，更見系爭建案於94 年7月1日前即已開工。至原告應按系爭契約附件二之付款明細表，按期給付開工款及開工後各期工程款予被告，且應在接獲被告繳款通知7 日內以現金或即期支票至被告指定之金融機構繳納乙節，固由兩造於系爭契約第5條第1項及第2項約定之（見本院卷一第8頁）；惟依該約定之內容，被告具有決定原告繳款期日之權利，亦即如系爭建案已符合開工款之繳納期程，被告卻未通知或通知原告較晚之繳款期日，應僅為被告行使收取款項權利之自由權限，尚不得作為認定開工日期之依據。被告抗辯系爭建案應以94年8月4日為開工日云云，即無足採。

⒉系爭建案實際之完工日為98年8月3日。原告主張系爭建案之完工日應為被告領取系爭使照之98 年8月3日；被告則辯稱應係主管機關核發系爭使照之98年4 月9日。經查：

⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年台上字第286 號判決意旨參照）。

⑵併觀系爭契約第7 條第1項、第9條第2項、第10條第1項及第19條第1 項約定「乙方（即被告）應依縣府工務局核准之設計圖樣及建材設備為施工標準，以『領得』使用執照為符合完工標準…」、「…本案第一、二期工程應於開工日後 3年3 個月（日曆天）內『完成領取』使用執照。…本案第一期工程應於開工日後2年3個月（日曆天）內『完成領取』使用執照；第二期工程應於開工日後3年3個月（日曆天）內『完成領取』使用執照。甲方同意以使用執照『核准日』為完工期限，並依使用執照『取得』時程，配合本約其他條款之約定辦理相關事項」、「乙方應於甲方所購買之房屋『領取』使用執照且甲方依約履行其義務後6 個月內，將產權移轉登記予甲方…」、「乙方應於本房屋之使用執照『取得』後6 個月內通知甲方辦理交屋手續…」之內容（見本院卷一第8頁反面至第9頁反面、第12頁），除系爭契約第9條第2項第3 款約定以使用執照核准日為完工日外，系爭建案之履約時程均以使用執照之取得日為基準，更於系爭契約第19條以粗體文字載明以「取得使用執照」決定交屋日期，可知對一般預售屋買賣之消費者而言，最為重視者應係獲悉明確之交屋日期，以利計畫其買賣房屋之利益，預作生活之安排，是在衡酌交易習慣、目的及誠信公平之原則下，應認系爭建案之完工日為使用執照取得日，較符消費者之利益。倘若以使用執照核准日為斷，則自使用執照核准日至取得日之期間，無異委由被告任意定之，將使消費者陷於無法預測交屋日期之窘境，自有違公平誠信，難認係兩造締約時之真意。

⑶準此，被告係於98年8月3日領取系爭使照一事，既為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），系爭建案實際之完工日即為98年8月3日。

⒊被告有逾期完工之情形。

⑴系爭建案第1期工程依約之完工日為96年4 月26日；第2期工程依約之完工日為97年4月26日。原告主張因核准使用執照相關單位未拒絕分期領取使用執照，依系爭契約第9條第2項第2款之約定，系爭建案第1期工程依約應自94年1月27日開工後之2年3個月日曆天即96年4月26日前領取使用執照，第2 期工程則應於開工後之3年3個月日曆天即97年4 月26日前領取使用執照；被告則抗辯因核准使用執照相關單位拒絕分期領取使用執照，依系爭契約第9 條第1項第1款之約定，系爭建案應於94年8月4日開工後之3年3個月日曆天即97年11月4日前領取使用執照。經查：

①系爭契約第9條第2項第1款、第2款分別約定「若核准使用執照相關單位無法同意核准本案以分期方式領取各部分之使用執照，則本案第1、2期工程應於開工日後3年3個月（日曆天）內完成領取使用執照」、「若核准使用執照相關單位同意本案以分期方式領取各部分之使用執照，則本案第1 期工程應於開工日後2年3個月（日曆天）內完成領取使用執照；第2 期工程應於開工日後3年3個月（日曆天）內完成領取使用執照」（見本院卷一第9 頁），故被告依約負有向主管機關申請分期領取使用執照之義務，且應以核准使用執照相關單位同意與否為條件，認定應領取使用執照即完工期限之標準。

②被告雖辯稱已函文主管機關分期領取使用執照，遭主管機關拒絕云云，並舉縣府99年12月13日北府工施字第0991118928號函、證人雷志遠之證詞為憑（見本院卷一第166 頁、卷二第237頁、第245頁反面至第246頁反面）；然查：依上開縣府函文所示「…有關93店建字第662 號建照本府工務局並無核發部分使用執照…」之內容，僅可知縣府工務局未核發部分使用執照之事實，無從據此獲悉被告有無盡其申請分期領取使用執照之義務、縣府工務局是否因拒絕被告之申請而未核發部分使用執照等情，依該函文所附縣府工務局99年1 月18日北工施字第0981115205號函關於「本案使用執照申請時程分述如下：⒈…起、監、承造人於97年8 月29日第一次掛件申請使照，因預審文件不符…退件在案。⒉97年10月3 日第二次掛件申請使照…訂於97年10月13日竣工查驗。⒊98年1 月14日第三次掛件申請使照，因書圖文件不符…退請補正在案。⒋…於98年4月9日核准使照在案…。⒌起、監、承造人於98年8月3日檢送使照副本呈報本局，並於是日核發98店使字第512 號使用執照在案」之說明（見本院卷二第240 頁反面），亦無從得知被告有無申請分期領取使用執照，並遭縣府工務局拒絕乙節，自難僅憑前揭縣府函文逕認核准使用執照之相關單位有不同意分期領取部分使用執照之情。至證人雷志遠即系爭建案承攬營造商坤福營造股份有限公司（下稱坤福營造）北區工區經理固證述「被告當時是希望能夠用分期的方式領取使用執照，但是實際沒有…縣府認為如果先核發A到D棟使用執照的話，會有安全上的顧慮，所以沒有部分核發，縣府希望我們能在E、F棟做好後一起核發使用執照」、「…縣府不予准許的理由是因為縣府認為如果先核發A到D棟的使用執照住戶會先入住，但出入卻由尚在興建的E、F棟進出，有安全上的考量，縣府有回函」等語；惟雷志遠既係系爭建案營造商即坤福營造之工區經理，坤福營造又與被告存有承攬關係，其所述是否客觀屬實而俱可採信，本非無疑，且雷志遠祇空言證稱縣府拒絕被告分期領取部分使用執照，而未舉其所祇證述之縣府回函供參，實難僅憑與被告有利害關係之證人所言，遽認被告已申請分期領取使用執照，卻遭縣府工務局拒絕之事實為真。此外，被告於99年10月1 日準備程序中即辯稱「本次工程已函文主管機關分期領取使用執照，遭主管機關拒絕，函文另補」云云（見本院卷一第166 頁），經本院於99年11月12日準備程序詢問被告是否已陳報前揭函文，被告卻以「還沒有找到」等語置辯（見本院卷一第184 頁反面），直至本件在100 年12月14日言詞辯論終結之日止，俱未見被告提出相關事證以佐其說，自難僅以被告空言所辯，認被告已申請分期領取部分使用執照，而相關單位有拒絕之情事。

③是以，被告既未盡其應申請分期領取部分使用執照之義務，使縣府工務局未得依被告之申請准予分期領取部分使用執照，依民法第101條第1項「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就」之規定，應視為「核准使用執照相關單位同意以分期方式領取部分使用執照」之條件已成就，則依系爭契約第9 條第2項第2款之約定，系爭建案第1期工程依約之完工日為94年1月27日開工日後之2年3個月日曆天即96年4月26日；第2期工程依約之完工日則為94年1 月27日開工日後之3年3個月日曆天即97年4 月26日。

⑵系爭建案第1期、第2期工程依約既應分別在96年4 月26日、97年4 月26日完工，實際之完工日卻為98年8月3日，已如上述，被告就系爭建案第1期工程部分已遲延830日，第2 期工程部分則遲延465日，而有逾期完工之情。

㈡被告並無不可歸責事由。被告固不否認有逾期完工之情事，惟辯以系爭建案存有舊有保護基座結構預留鋼筋腐蝕、舊有油槽設施需遷移、公共排水溝侵入地界、門牌初編作業遲延與親水平台事件等不可歸責於己之事由，依系爭契約第9 條第5項之約定及民法第230條之規定，得免負遲延完工之違約賠償責任云云；惟查：

⒈系爭契約第9條第5項第2款、民法第230條分別明定「如有下列情形之一，致乙方不能如期完工時，乙方不負遲延竣工之責，甲方不得行使本條第3、4項之權利：因政令限制、天災地變、或其他不可歸責於乙方之事由時」、「因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任」。

⒉舊有保護基座結構預留鋼筋腐蝕部分：被告雖辯稱伊於94年9 月13日與結構技師會勘A、B、C、D棟建物時，始發現有舊有保護基座結構預留鋼筋腐蝕，即原預留柱鋼筋及續接器強度不足之情形，直至95年3 月20日方完成補強工程，因此遲延工期189 日並不可歸責於伊云云；然查：

⑴按工程進度表中浮時為零之作業項目，依作業項目之順序連結所成之路徑，稱之為要徑，要徑上作業項目之遲延，為導致整體工程之遲延完成之原因。又所謂浮時係指在不影響工期之條件下，個別工程作業項目可延遲開始或延遲完成之時間，故工程是否因特定作業項目之延遲完成，導致整體工程遲延完成，自應視該特定作業項目是否為要徑作業，以及非要徑作業之遲延是否超過浮時為斷。

⑵依系爭契約第3 條第2項、第9條第2項第2款約定「…本案規劃興建A棟、B棟、C棟、D棟，以上四棟建築物結構體與捷運設施共構，為本案之第一期工程；E、F棟為本案第二期工程…」、「若核准使用執照相關單位同意本案以分期方式領取部分使用執照，則本案第一期工程應於開工日後2年3個月（日曆天）內完成領取使用執照；第二期工程應於開工日後 3年3 個月（日曆天）內完成領取使用執照」之內容（見本院卷一第7頁反面、第9 頁）、系爭建案使用執照附表所載「A棟：地上11層、地下5層…B棟：地上17層、地下5層…C棟：地上19層、地下5層…D棟：地上19層、地下5層…E棟：地上27層、地下3層…F棟：地上27層、地下3 層…」（見外放證物即本院99年度重訴字第647號卷（下稱647號卷）一第42頁），及系爭建案施工計畫書所附之工程整體施工網狀進度表（見本院卷二第85頁），可知系爭建案為A、B、C、D、E、F棟建物所構成，其中A、B、C、D棟建物屬第1 期工程，為接續已完成之捷運結構體往上施工之「共構棟大樓」，E、F棟建物則屬第2 期工程，為「基礎棟大樓」，可與A、B、C、D棟建物區隔施工，單獨施作地下結構體（連續壁、地下室等）及地上結構體（1 樓以上樓層），二期工程可個別獨立作業，並無前後順序之別，此亦符合系爭契約第9 條第2項第2款原訂分別取得使用執照而分計工期之計畫。基此，系爭建案既未辦理分期領取部分使用執照，依前述工程整體施工網狀進度表，要徑作業即應為「基礎棟大樓」之E、F棟建物，是除非A、B、C、D棟建物之施工發生遲延之時間大於浮時，A 、B、C、D 棟建物之工程方會取代成為要徑，而影響整體工程之完工時間。

⑶又據縣府99年11月1 日0991017598號函關於「各棟建物何時勘驗完成：㈠A棟屋頂版勘驗日期為96年3 月29日。㈡B棟屋頂版勘驗日期為96年5月29日。㈢C棟屋頂版勘驗日期為96年4月16日。㈣D棟屋頂版勘驗日期為96年5月10日。㈤E棟屋頂版勘驗日期為97年1 月25日。㈥F棟屋頂版勘驗日期為97年3月3日」之內容（見外放證物即647號卷二第335 頁），足知各棟屋頂版勘驗完成之時間以E、F棟建物最遲，且E、F棟建物皆為27層，A、B、C、D棟 建物各為11、17、19及19層，E、F 棟建物之後續裝修工程工期自較A、B、C、D棟建物為長，故即便A、B、C、D棟建物之舊有結構預留柱鋼筋與續接器確有強度不足而致工期延長之狀況，至各棟建物屋頂版勘驗時，A、B、C、D棟建物之工程仍非要徑作業，被告持此為由，抗辯免除遲延完工之損害賠償責任，要屬無據。

⒊舊有油槽設施需遷移、公共排水溝侵入地界部分：被告固辯稱伊於94年7 月15日會勘時，始發現E、F棟建物主體結構工程之連續壁施工動線上，有臺北市政府捷運工程局（下稱捷運局）舊有新店站站體發電機油槽，影響連續壁壁體之施工，直至95年1月3日方完成該舊有油槽之遷移，因此遲延工期173天；於94年7月21日會勘時，另發現新店區○○路及新店路兩側路邊公共排水溝侵入系爭建案之地界，直至95 年2月17日才遷移完成，因此遲延工期212 天，均不可歸責於伊云云；惟查：

⑴依行政院公共工程委員會「建築（含設施）工程施工計畫製作綱要手冊」前言與第2 章開工前製作業所載「『整體施工計畫』之主要目的，係使工程能順利依據契約、圖說及規範等規定施築完成，就整體施工順序、主要施工方法、機具及施工管理等作整體綜合性的規劃，具有施工綱領及指導原則的功能，其內容著重於對整體工程之主要施工項目、工址環境特性與施工條件、各分項施工間之關連與配合時程等之說明…整體施工計畫製作應注意事項：整體施工計畫製作內容…應包括工程概述、開工前置作業…合計13章…」、「…⒉工址現況調查：調查內容應包括工址內土地使用情形、地上障礙物、既有設施、對建築線、地界線、道路中心樁進行確認及工址周遭環境與交通狀況，並研析處置方式（參考撰寫說明2、3）。⒊地下埋設物調查：研擬對基地內地下障礙物或既有設施（如基礎）及各類管線之數量、位置及深度等之調查方法，並檢討處置方式（參考撰寫說明4 ）。…本章撰寫說明：⒊地上既有建物、…排水溝…等，應事先檢討主管機關對申請遷移之規定，預擬作業規劃。應採取之處置措施與後續之相關施工計畫作聯結…。⒋地下埋設物包含自來水管…舊有基礎等，應事先檢討主管機關對申請遷移之規定，預擬作業規劃。應採取之處置措施與後續之相關施工計畫作聯結…」之內容（見本院卷六第9 頁反面至第10頁、第12頁至第12頁反面），足見營建工程擬定施工計畫之主要目的，在於使工程能依據政府法令、契約、圖說及規範等規定施作，並且如期完工，而施工計畫之擬定，應就整體施工順序、主要施工方法、及施工管理等作綜合性之規劃，其中有關工址現況、既有設施之調查等成果資料，既為擬定施工順序及時程之重要依據，則如因事前調查不完善，致無法掌握現場實情，因而增加施工上之困難或延誤工程之進行，自不得免除遲延責任。是以，系爭建案縱存有施工時應予移除之舊有油槽設施、公共排水溝等埋設物或既有建物，然此既屬被告為工址現況或地下埋設物調查時，可事先發現之情形，被告自得預先擬定處置方式及安排施工流程與工期進度，而不得事後以排除前開設施致遲延工期為由，主張免除遲延之責。

⑵況依大億開發公司與臺北市政府簽訂之「臺北都會區大眾捷運系統新店線新店站聯合開發基地土地開發投資契約書」（下稱新店站開發投資契約）第8 條約定「乙方應編製施工進度表及施工計畫，於報請甲方同意後開始施工…」、「乙方應通知土地所有人於預定開工前10日遷移地上物點交土地，以利工程之進行，甲方得將本基地內之地上物交乙方代為清除…」之內容（見本院卷五第49頁反面），可知系爭建案建築位置位處臺北大眾捷運系統新店線新店站上方及周邊土地，被告既為上開新店站開發投資契約之聯合開發投資人（見本院卷一第310頁捷運局99年8月20日北市捷聯字第09932830400 號函），當可預期原本作為捷運相關用途之土地內將留有捷運相關設施有待確認或移設，且明確知悉其負有排除障礙之責。被告於開工之前未盡詳實檢視及確認工地現況之義務，卻以其於94年7 月15日會勘時，始發現E、F棟建物主體結構工程之連續壁施工動線上，留有舊有油槽設施需遷移之詞，抗辯其對遲延完工無何可歸責事由云云，洵有未當而不足採。

⒋門牌初編作業遲延部分：被告雖抗辯伊於97年6月3日即填報門牌申請書，依縣府網站公告之處理期限，本應在97年6月6日完成門牌初編，新店市戶政事務所卻直至97年10月3日始核准，因此遲延工期120日並不可歸責於伊云云；然查：

⑴被告是否確因新店市戶政事務所之行政程序延誤領取使用執照之時程，應視被告申辦門牌初編證明是否為申辦領取使用執照之要徑作業為斷，亦即若新店市戶政事務所延遲核發門牌初編證明並不影響被告申辦領取使用執照之時程，門牌初編作業即非屬要徑，被告自不能據以主張免除遲延責任。

⑵被告於97年8 月29日第一次向縣府工務局申辦使用執照時，因預審文件不符規定，經通知須補正之項目包含「…㈧未檢附門牌初編證明正本…」共14項，在98年1 月14日第三次申請使用執照時，固又因書圖文件不符，須補正10項缺失，惟「未檢附門牌初編證明正本」已非第三次申請使用執照未能核准之應補正事宜，有縣府99年11月1日北府工施字第0991017598 號、縣府工務局97年9月1日北工施字第0970651121號及98年3月2日北工施字第0980156202號函文可稽（見外放證物即647 號卷二第335頁至第337頁、第340頁至第341頁），可見門牌初編並非要徑作業，縱使新店市戶政事務所未在縣府網站公告之期限內予以核准，亦不影響系爭建案使用執照取得之時程，被告此部分所辯，尚無足取。

⒌親水平台事件部分：被告固辯稱伊於97年8 月29日向縣府申請使用執照後，依縣府核發使用執照標準作業流程說明之規定，原應在27日內可獲核准，縣府卻將未在建造執照範圍內之親水平台作為使用執照核准過程中之審核項目，直至98年4月9日始核准之，此部分工期之遲延不可歸責於伊云云；惟查：

⑴被告於98年1 月14日第三次申請使用執照，因書圖文件不符，經通知補正之10項缺失包含「親水平台保證金事宜城鄉局尚未備查」，嗣經核對書圖文件無誤，縣府即於98年4月9日核准使用執照，惟起造人遲未檢送使用執照副本辦理後續校對副本程序，在98年8月3日檢送使用執照副本後，縣府便在當日核發使用執照予被告，有縣府99年11月1 日北府工施字第0991017598號、縣府工務局98年3月2日北工施字第0980156202號函可憑（見外放證物即647號卷二第335頁反面、第341頁）。又大億開發公司係於98年4月16日先向捷運局申請於使用執照副本申請書用印，因大億開發公司前於93年6 月10日地主說明會中曾承諾「…將來權益分配及樓層區位確定後再變更將各地主列為起造人」，至請領使用執照階段，權益分配事項卻尚未定案，為充分保障公地主權益，縣府、捷運局、大億開發公司及臺北富邦銀行遂分別在98年6 月30日、98年7 月17日共同議定信託方案，由大億開發公司提撥費用信託後，始辦理後續使用執照副本書件用印事宜，捷運局嗣以98年7月22日北市捷聯字第09832121000號函通知大億開發公司已用印完畢，大億開發公司即於98年7 月22日函請縣府於申請書用印，經縣府在98年7 月31日用印，由大億開發公司派員當日親自領件後，縣府便以98年8月3日北府財產字第0980636900號函通知大億開發公司已用印等情，另有縣府99年8月6日北府工施字第0990684268號、捷運局99年8 月20日北市捷聯字第09932830400號函可憑（見本院卷一第309頁至第310頁反面），足認捷運局與縣府之所以各遲至98年7月22日及98年7 月31日方於使用執照副本用印，係因被告未在請領使用執照前完成權益分配比例協議（或簽訂信託契約書）所致，尚與被告所稱之親水平台無涉，被告執此抗辯免負遲延之責，於法亦有未合，並不可取。

⑵參以都審會93年6月2日針對捷運新店線新店總站聯合開發大樓新建工程之會議有關「跨越道路之人工平台及人行天橋之有關設施，其使用管理維護計畫，應確實與新店市公所討論，其具體共識應納入報告書中敘明。前述具體共識應於建築施工放樣前辦理完成，並納入本案建造執照中載明」之決議，經李祖原建築事務所陳報縣府，由縣府以93年9 月21日北府城規字第0930615633號函同意備查，並加註「都審部分依城鄉局93年9 月21日北府城規字第0930615633號函辦理」等文字於系爭建照等情（見本院卷三第173頁至第174頁、第178 頁），足徵申辦系爭使照前應完成親水平台，非僅完成使用管理維護計畫，且為被告所明知。又依系爭建照核准圖（圖號A2-06壹層平面圖）上記載「2樓親水平台依都市設計審議結論與建造申請分開辦理」之內容，及李祖原建築師事務所於97年5 月15日親水平台協調會議中表示「當初都審核備時，為利於建照申請，所以將親水平台與建築本體作一切割，因此在建照申請時，並未包括這一部份」等語（見本院卷三第132頁、第137頁），更足證被告於93年6月2日都審會會議後即明知親水平台可能對領取系爭使照造成影響，方會於申辦系爭建照時，特意將「親水平台與建築本體作一切割」，並於設計圖面標示「2 樓親水平台依都市設計審議結論與建造申請分開辦理」。是雖親水平台非系爭建照之一部分，但應於申辦系爭使照前完成親水平台，為被告與原告締結系爭契約前即已知悉，倘有展延工期之需，理應於系爭契約約明，被告既捨此不為，自不得嗣後再執親水平台事件辯稱其得免除遲延工期之賠償責任。

㈢原告各得請求之違約金如附表二請求金額欄所示，且不得酌減之。

⒈依系爭契約第9條第4款「除有本條第5 項規定之情形外，如乙方逾期完工者，每逾期1 日乙方應按甲方依本約已繳付之房地總價款萬分之5 計算違約金予甲方」之約定（見本院卷一第9頁），系爭建案第1期、第2期工程既應分別於96年4月26日、97年4 月26日完工，被告卻在98年8月3日始因取得使用執照而完工，就系爭建案第1期工程部分已遲延830日，第2期工程部分則遲延465日，而有逾期完工之情，且無系爭契約第9條第5項所定不可歸責於己之事由，業如前述，原告自得依系爭契約第9條第4款之約定，以原告係承購第1 期工程或第2期工程建物之不同，按渠等分別在96年4月26日、97年4月26日被告依約應完工時起已繳付之房地總價款萬分之5，請求被告給付違約金。至原告雖主張本件應以至被告領取系爭使照之98年8月3日止繳付之買賣價金為計付違約金之基準，惟被告未於96年4月26日、97年4月26日完成第1期、第2期工程時，違約責任即告發生，並開始計算逾期完工天數，是依上揭約定文義，應以此時之已付房地總價為基準。

⒉原告主張就被告所提出渠等分別至96年4月26日、97年4月26日所繳付之價金數額，經與部分有提出單據之原告核對後認為相符（見本院卷一第177頁至第179頁、卷六第5 頁），則縱原告未得逐一確認各筆金額均為屬實，然自被告99年11月8日陳報前開數額時起至100年12月14日止，已歷時1 年有餘，原告均未爭執上開數額之真正，應認以此數額認定原告截至96年4月26日、97年4月26日已繳付之買賣價金，堪屬有據。又被告並不爭執系爭契約第9條第4款每日按已繳付房地總價款萬分之5 計算違約金之性質為損害賠償預定額之違約金（見本院卷五第41頁），則於被告逾期完工時，應認原告即得按上開約定，請求被告支付如附表二請求金額欄所示之違約金。

⒊被告雖抗辯本件違約金過高，應予酌減云云；惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。查依內政部公告之預售屋買賣契約書範本第11條第2 項「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方…」之約定，對於賣方遲延取得使用執照既規範按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息，顯見系爭契約第9條第4項約定按已繳付之房地總價款萬分之5 計算違約金，堪稱允當。況本件違約金以每日萬分之5 換算，週年利率為百分之18.25 ，尚未逾越法定年利率百分之20之上限，併審酌原告多屬自住，於被告遲延完工期間，尚須額外支付租金，系爭契約又係被告自己擬定、製作之定型化契約，已得週全考慮其契約內容之合理性等一切情狀，應認被告臨訟否認其所訂定之契約內容，而抗辯違約金過高云云，並不足取，本件違約金之約定尚屬適當，無庸酌減。

⒋末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件被告經原告請求給付上揭違約金，迄未給付，原告自得依上開規定請求被告加付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。

六、綜上所述，系爭建案第1期、第2期工程依約既應分別於96年4月26日、97年4月26日完工，被告卻遲至98年8月3日始完工，就系爭建案第1期第2期工程分別遲延830日、465日，自有逾期完工之情，復無系爭契約第9條第5項所定不可歸責於己之事由。從而，原告依民法第231條第1項之規定及系爭契約第9條第4項之約定，請求被告給付如附表二請求金額欄所示之違約金，及自起訴狀繕本送達翌日即99年6 月19日（見本院卷一第114頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，亦無就被告聲請傳訊之證人鄭育明及聲請鑑定部分予以調查之必要（見本院卷一第186頁至第190頁、卷三第152頁至第153頁、卷四第43頁至第50頁、卷五第72 頁至第73頁、第188頁），附此敘明。

九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項本文、第390條第2項、第392條第2 項，判決如主文。

附表一（見本院卷一第6頁至第6頁反面）┌──┬───┬────┬────┬────┬──────┐│編號│姓 名│買賣總價│已繳價金│遲延天數│請求金額 ││ │ │ │ │ │ │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 01 │傅奕豪│1038萬元│ 260萬元│ 830日 │107萬9000元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 02 │高好鑾│1065萬元│ 299萬元│ 830日 │124萬0850元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 03 │劉淑儀│1700萬元│ 340萬元│ 830日 │141萬1000元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 04 │林正山│1000萬元│ 252萬元│ 830日 │104萬5800元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 05 │歐翠英│ 925萬元│ 217萬元│ 830日 │90萬0550元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 06 │王承浩│ 942萬元│ 208萬元│ 830日 │86萬3200元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 07 │林淑慧│ 598萬元│ 164萬元│ 830日 │68萬0600元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 08 │洪維捷│1060萬元│ 227萬元│ 830日 │94萬2050元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 09 │林禹彤│ 420萬元│ 95萬元│ 830日 │39萬4250元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 10 │單也真│ 448萬元│ 97萬元│ 830日 │40萬2550元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 11 │林秋鳳│ 350萬元│ 70萬元│ 830日 │29萬0500元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 12 │唐文龍│ 303萬元│ 74萬元│ 830日 │30萬7100元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 13 │蔡幸桑│ 309萬元│ 63萬元│ 830日 │26萬1450元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 14 │張文蘭│ 338萬元│ 69萬元│ 830日 │28萬6350元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 15 │游仙娥│ 365萬元│ 87萬元│ 830日 │36萬1050元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 16 │蕭俊仁│ 267萬元│ 66萬元│ 830日 │27萬3900元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 17 │賈玉鳳│ 300萬元│ 68萬元│ 830日 │28萬2200元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 18 │朱貴蒂│ 970萬元│ 226萬元│ 465日 │52萬5450元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 19 │曾俊超│ 940萬元│ 191萬元│ 465日 │44萬4075元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 20 │曾麗嘉│ 940萬元│ 191萬元│ 465日 │44萬4075元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 21 │陳清真│1203萬元│ 344萬元│ 465日 │79萬9800元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 22 │廖美美│1265萬元│ 361萬元│ 465日 │83萬9325元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 23 │李家珍│ 610萬元│ 170萬元│ 465日 │39萬5250元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 24 │張卉蘋│ 598萬元│ 150萬元│ 465日 │34萬8750元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 25 │林依虹│1230萬元│ 313萬元│ 465日 │72萬7725元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 26 │王瑗憶│1416萬元│ 420萬元│ 465日 │97萬6500元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 27 │傅奕強│1413萬元│ 427萬元│ 465日 │99萬2775元 ││ │陳雪敏│ │ │ │ │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 28 │鄧貴安│ 613萬元│ 175萬元│ 465日 │40萬6875元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 29 │吳會軍│ 652萬元│ 182萬元│ 465日 │42萬3150元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 30 │蔡雨玲│1090萬元│ 309萬元│ 465日 │71萬8425元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 31 │鄭淳仁│ 880萬元│ 212萬元│ 465日 │49萬2900元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 32 │劉亞藝│1016萬元│ 247萬元│ 465日 │57萬4275元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 33 │李朝聖│1030萬元│ 239萬元│ 465日 │55萬5675元 ││ │蔡麗昭│ │ │ │ │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 34 │洪瑞星│ 620萬元│ 156萬元│ 465日 │36萬2700元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 35 │柯宇玲│ 630萬元│ 158萬元│ 465日 │36萬7350元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 36 │許淑娟│ 628萬元│ 184萬元│ 465日 │42萬7800元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 37 │葉淑姬│1018萬元│ 205萬元│ 465日 │47萬6625元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 38 │楊南輝│1160萬元│ 293萬元│ 465日 │68萬1225元 │├──┼───┼────┼────┼────┼──────┤│ 39 │林宜芳│1128萬元│ 228萬元│ 465日 │53萬0100元 │└──┴───┴────┴────┴────┴──────┘