臺北簡易庭101年度北重訴字第5號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　101年度北重訴字第5號

原告

湯泉美地社區管理委員會

法定代理人

王武周 住同上

訴訟代理人

周武榮律師

訴訟代理人

翁詩淳律師

訴訟代理人

馬震

訴訟代理人

樓國隆

訴訟代理人

黃仕翰律師

複代理人

陳昭文

被告

寶盛開發股份有限公司

法定代理人

何清祥 住同上

訴訟代理人

林樹旺律師

上列當事人間請求給付管理費事件，於民國101年11月26日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按適用民事訴訟法第427條第2項簡易程序之訴訟，案情繁雜，或其訴訟標的金額或價額逾第1項所定數額10倍以上者，法院得依當事人聲請，以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，同法第427條第5項定有明文。本件兩造間給付管理費事件雖屬同法第427條第2項第8款因定期給付涉訟，本應適用簡易訴訟程序，惟因案情繁雜，且訴訟標的金額為新臺幣(下同)33,952,644元，顯已逾500,000元之10倍以上，本院依兩造之聲請，裁定改用通常訴訟程序審理，合先敘明。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告原起訴請求被告給付33,952,644元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣訴訟進行中，利息部分擴張為請求按年息10%計算之利息，核與前揭規定相符，應予准許。

三、再按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。查原告起訴時之法定代理人為邱紹文，嗣於訴訟繫屬中變更為王武周，此有原告第9屆委員職務推選會會議紀錄及新北市新店區公所准予申請變更報備之民國101年9月11日北新店工字第0000000000號函(見本院卷(二)原告提出之附件1)在卷可稽，業據其具狀聲明承受訴訟，於法尚無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告係向臺北縣新店市公所(改制後為新北市新店區公所)報備在案之公寓大廈管理委員會，被告係湯泉美地社區大廈(下稱系爭大廈)之區分所有權人，應按月以每坪55元計算繳納管理費，而被告所有專用部分及共有部分所有權面積為10,288.68坪，則被告每月應繳納之管理費為565,877元，惟被告自96年9月起至100年8月止積欠應繳納之管理費共計33,952,644元，經原告發函催告被告補繳管理費，被告均未置理，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1項第2款、第21條、湯泉美地社區規約第10條、房屋預定買賣契約書第12條第8款規定，請求被告如數給付上開積欠之管理費等語。並聲明：(一)被告應給付原告33,952,644元，及自100年10月22日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息；(二)願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭大廈為地下4層、地上14層之建物，除社區集合住宅、部分1樓店鋪及其等公共設施外，另於地下1層規劃大型商場，該商場獨立使用之汽車停車位則規劃於地下2層，商場之出入口於地上1層並以電扶梯連通地下1層商場，商場電扶梯之機坑則設置於地下3層，另商場之污水處理場及消防幫浦室則設置於地下4層，被告所有商場及上開相關商場設施之建物空間均與其他建物空間相隔離，以與社區集合住宅及1樓店鋪分隔，並與社區各有其出入口(包括人行出入及汽車出入)，水電設施亦單獨設置，並編為1個建號(新店區中央段4937建號)及1個門牌號碼即新北市新店區溪園街365號(下稱系爭商場)。又系爭大廈起造人於88、89年間為房屋預售時，與客戶所簽訂之「房屋預訂買賣契約書」第14條第11項即約定商場自行設立管理服務中心以管理商場相關事項，契約書所附「住戶管理規約」第9條及第15條第4款、第5款亦約定地下商場及商場停車場等相關設施由商場所有人自行管理；而原告自第1次區分所有權人會議開始迄今，均未通知被告參加相關會議，亦從未發給被告得進入社區及使用社區相關設施之證明文件，已將身為商場相關建物所有人之被告排除在社區管理之外，由被告自行管理商場及相關設施(包括水電、清潔、警衛管理等)，且依公寓大廈管理條例第26條規定之立法意旨，同一建照內住商混合之公寓大廈，其商業用途(辦公、商場)之區分所有建物與該建照內之其他建築物有各自獨立之出入口，得自行成立管理委員會(或管理負責人)，不受其他建築物所屬社區管理委員會之管理，不因同屬一個建照執照且建築結構有不可區分，或因有共有使用部分之持分，而得排除上開規定之適用，原告從未管理被告所有之系爭商場而支付任何有關之水電瓦斯、清潔、管理人事費及公共設施維護等費用，被告及商場顧客均不得使用社區相關公共設施，而被告所有商場之全部管理費均由被告負擔，顯見被告並非社區成員，社區之管理維護範圍亦不包括被告所有系爭商場；又原告所請求之管理費，其計算之依據為何，是否合理，未見原告提出說明，則原告請求被告給付管理費自無理由等語置辯。並聲明：(一)原告之訴駁回；(二)如受不利判決，願供擔保請准為免予假執行之宣告。

三、得心證之理由：本件原告主張其為向臺北縣新店市公所(改制後為新北市新店區公所)核備在案之公寓大廈管理委員會，被告是系爭商場之所有權人，持有專有部分及共有部分面積為10,288.68坪，被告自96年9月起至100年8月止未繳納管理費，經原告發函催告被告補繳管理費，被告均未給付等情，業據其提出公寓大廈管理組織報備證明、被告所有系爭商場之建物登記第二類謄本、存證信函、系爭大廈區分所有權人大會第一屆第一次及第一次臨時會議紀錄各1份(見本院卷(一)原證1、4、5、9、14、17)，暨本院向新北市新店區公所調閱系爭大廈報備資料(見本院卷(一)新北市新店區公所101年5月16日新北店工字第0000000000號函所附資料）等件為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。原告另主張被告應按月以每坪55元計算，繳納自96年9月起至100年8月止積欠之管理費共計33,952,644元等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭執之點為：(一)被告是否為系爭大廈之區分所有權人而應遵守系爭大廈之規約繳納管理費？(二)原告請求被告給付管理費33,952,644元是否有理由？茲分述如下：

(一)被告為系爭大廈之區分所有權人，應遵守系爭大廈之規約繳納管理費：

1、按公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權，公寓大廈管理條例第3條第1、2款定有明文。查被告所有之系爭商場與原告社區集合住宅及1樓店鋪，均係建築於同一地號之基地，並由主管機關核發同一字號之建築執照及使用執照，而各自有其專有部分及共用部分等情，有建物測量成果圖、使用執照竣工圖、被告所有建物共有部分之建物登記第二類謄本附卷可稽(見本院卷(一)被證1、2、原證4、9)，且為被告所不爭執，依上開規定，已足認被告屬系爭大廈之區分所有權人。

2、至被告辯稱：系爭商場及相關設施有獨立之出入口，與原告社區之住宅及1樓店鋪相區隔，並編為1個建號(新店區中央段4937建號)及1個門牌號碼即新北市新店區溪園街365號，非屬系爭大廈住戶成員等語。惟系爭商場是被告所有系爭大廈之專有部分，與其他區分所有權人所有之專有部分相同，均具使用上之獨立性，基於專有部分在使用上之獨立性，尚不因系爭商場有獨立建號門牌及出入口等，即得推認被告非屬系爭大廈住戶成員。況被告持有系爭大廈共用部分，已如前述，則系爭大廈之中庭、走道、騎樓、花圃、路燈等共用部分，自為被告所得利用；又於系爭商場地下1層有防火門及通道可通往原告社區地下1層車道，且系爭商場之逃生通道出口亦位於原告社區之騎樓，有原告所提出之照片可證(見本院卷(二)原證11、12、20、21)，另被告依房屋預定買賣契約書第15條第3款約定，得永久管理使用系爭大廈B、F棟屋頂，設置廣告看板或電子看板，則被告使用上開設施時，均須通行原告社區；再原告社區B1F服務中心火警自動警報設備為系爭商場火警總機所控制，系爭商場與原告社區共用消防設備，有原告所提出之大洋消防工程有限公司出具之消防安全設備概況及檢修申報缺失報告足憑(見本院卷(二)原證25)，足見被告確有利用系爭大廈之共用部分設施，而為系爭大廈之住戶成員，是被告此部分所辯，尚非可採。

3、細鐸系爭大廈起造人於88、89年間為房屋預售時，與客戶所簽訂之房屋預訂買賣契約書第14條第11項約定：「地下1層商場得自行設立『管理服務中心』並可雇用服務人員或委託管理公司管理其商場一切公共事項。」，上開買賣契約書附件(六)住戶管理規約第9條約定：「地下1層商場、地下2層停車場，由該層自行管理。」，第15條第4款及第5款約定：「地下1層商場專有面積除外之公共設施住戶享有永久使用之權。」、「地下1、2層停車場空間，由地下1層商場管理使用，該商場之顧客亦得依商場經營者之規定予以停車使用，本大樓其他區分所有權人不得異議。」等語，均僅說明上開被告所有之地下1層商場、第下2層停車場之專有部分，由被告自行管理使用，尚無排除原告得管理被告所有系爭大廈之共有部分，亦無從認定被告已依公寓大廈管理條例第26條規定取得系爭大廈區分所有權人過半數書面同意，而得另行成立管理委員會，排除其為系爭大廈區分所有權人及免繳管理費，是被告以上開買賣契約書約定，認其不受原告管委會之管理、無須繳納管理費，殊屬無據。且系爭商場專有部分之管理、維護、修繕所生費用，依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，本應由該區分所有權人即被告自行負擔，尚無由原告負擔之理，則被告辯稱原告從未管理系爭商場而支付任何有關之水電瓦斯、清潔、管理人事費及公共設施維護等費用等語，認其非社區成員，要無可取。況依原告於第1至3屆歷次區分所有權人大會會議紀錄，從未決議同意被告另行成立管理委員會或免繳管理費，且被告亦未舉證證明原告對排除被告為社區成員或免繳管理費乙事，有何同意或決議情事，則被告辯稱於原告社區全體區分所有權人購屋簽訂上開買賣契約時，已為公寓大廈管理條例第26條規定之同意等語，尚難憑採。

4、又系爭大廈召開第1屆第1次區分所有權人會議及第1屆第2次臨時區分所有權人會議時，於出席名冊內已將被告列為系爭大廈區分所有權人，且向新北市新店區公所申請成立公寓大廈管理組織報備時，已檢附上開會議紀錄，所提出之區分所有權人名冊亦包括被告等情，業經本院向新北市新店區公所調閱相關資料，有新北市新店區公所101年5月16日新北店工字第0000000000號及101年7月18日新北店工字第0000000000號函附上開會議紀錄、區分所有權人名冊等資料可稽(見本院卷二)，被告雖否認上開會議出席名冊真正，惟上開資料於系爭大廈93年12月6日申請成立公寓大廈管理組織報備時即已檢附與主管機關，尚非臨訟杜撰，堪信為真實。又原告於召開第5屆區分所有權人會議時，亦將被告列為系爭大廈之區分所有權人，亦有原告所提出之該次會議之F棟簽到簿可證(見本院卷(二)原證26)，足見原告於成立管理委員會時迄今，尚無排除被告為原告社區之住戶成員。至被告辯稱原告於召開第2、3屆區分所有權人會議時，未將被告列入出席名冊，且未通知被告參與歷次區分所有權人會議，顯已排除被告為原告社區之成員等語，惟此係區分所有權人會議之召集程序及決議方法是否違法而得撤銷其決議之問題，在未經撤銷前上開決議仍屬有效，且無從據以認定原告已排除被告為原告社區之成員，是被告上開辯解，亦無可採。

5、按規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第12款定有明文。而依系爭大廈歷次區分所有權人會議決議訂定之規約第1條均規定：「本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人及住戶。本公寓大廈之範圍如『台北縣政府工務局使用執照玖拾貳使字第伍零零號』使用執照中所載之基地、建築物及附屬設施。」，被告所有系爭商場與原告社區均係建築於同一地號之基地，並由主管機關核發同一字號之使用執照，被告確為系爭大廈之區分所有權人，既已如前述，自應遵守系爭大廈之規約繳納管理費。

(二)原告請求被告給付管理費於27,162,096元之範圍內為有理由：

1、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納；區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息；公寓大廈之起造人於申請建造執照時檢附規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約，公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1項第2款、第21條及第56條第2項分別定有明文。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229條第1項、第233條第1項亦有明文規定。

2、查系爭大廈起造人於88、89年間為房屋預售時，與客戶所簽訂之房屋預訂買賣契約書第12條第8項約定：「基於成立大樓管理委員會管理運作之需要，由乙方負擔自第1次通知交屋起1年之人事管理費，甲方同意乙方通知期限內預繳6個月大樓公共管理費(房屋：以銷售時之銷售面積計算每坪新台幣55元整，車位每位每月新台幣300元整)，待管理委員會成立或選任管理負責人時，再由乙方將結算剩餘之管理費移交管理委員會或選任之管理負責人統籌運用。」，嗣系爭大廈召開區分所有權人會議決議通過之規約第10條規定：「為充裕共用部分在管理上必要經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議之規定向管理委員會繳交下列款項：(一)公共基金。(二)管理費。區分所有權人若已逾兩期未繳納應繳金額時，管理委員會得依公寓大廈管理條例第21條訴請法院命其給付應繳之金額，並得授權管委會終止該住戶之各項服務，包含停止敢應卡之使用，及另外收取郵資、訴訟費用及遲延利息，以年息10%計算之。」。依前揭說明，被告為系爭大廈區分所有權人之一，自有遵守上開規約之義務，並依該規約之規定，按月繳交管理費。經查，被告所有專有部分及共用部分所有權面積為10,288.68坪，有建物謄本可參，並為被告所不爭執，以每坪每月之管理費55元計算，被告每月應繳納之管理費為565,877元(計算式：10,288.68坪×55元＝565,877元，元以下4捨5入，下同)，而被告積欠自96年9月起至100年8月止，共計4年之管理費，則原告得請求被告之管理費為27,162,096元(計算式：565,877元×12月×4年＝27,162,096元）。被告既已逾2期未繳納管理費，原告自得依公寓大廈管理條例第21條訴請法院命其給付應繳之金額，並以未繳金額之年息10%計算遲延利息，原告並已就被告積欠管理費為催告，是原告依公寓大廈管理條例第21條及系爭大廈規約第10條規定，請求被告給付如上金額之管理費，及自100年10月22日起(即支付命令送達被告翌日)至清償日止，按年息10%計算之利息，要屬有據，逾此範圍之請求，則無依據。又原告對被告請求給付之管理費，其計算標準係依上開房屋預訂買賣契約書及系爭大廈規約之約定，而原告對系爭大廈其他區分所有權人之計收管理費，其標準與本件之請求並無不同，此有原告所提出之原告對其他區分所有權人寄發之管理費收繳單數紙可證(見本院卷(二)原證24)，尚難認原告所為本件之請求不具公平合理性，是被告辯稱原告請求其給付管理費之依據及合理性等語，殊無可採。

四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1項第2款、第21條、系爭大廈規約第10條、房屋預定買賣契約書第12條第8項規定，請求被告給付27,162,096元，及自101年10月22日起至清償日止，按年息10%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

五、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣臺北地方法院民事庭