臺北簡易庭102年度北簡字第62號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　 102年度北簡字第62號

原告

統一超商股份有限公司

法定代理人

高清愿

訴訟代理人

張峻賓

被告

梁正五

訴訟代理人

辛武律師

上列當事人間102年度北簡字第62號返還押租金等事件，於中華民國102年6月10日言詞辯論終結，102年7月1日上午10時在本院臺北簡易庭第1法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　袁素玉朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，記載於後：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：

㈠、原告自民國85年即向被告承租坐落於臺北市○○區○○○路000號、112號1樓之房屋（下稱系爭房屋），於96年1月17日兩造再次簽訂租賃契約（下稱系爭97年1月17日租約），約定租賃期間自97年11月15日起至100年11月14日止，每月租金為新臺幣（下同）23萬元，押金為54萬元。嗣於97年8月13日再次簽訂租約（下稱系爭97年8月13日租約），約定租賃期間自100年11月15日起至103年11月14日止，每月租金為22萬元，押金為54萬元。兩造復於100年6月8日簽訂租金調整協議書，約定調整100年7月15日起至103年11月14日止之租金為20萬元。原告並已於89年12月27日給付押租金54萬元予被告。嗣原告依據系爭97年8月13日租約第六條第三項之約定於101年8月6日以臺北西松郵局第1257號存證信函通知被告終止租賃契約，該存證信函亦於101年8月7日送達被告。依該約定，原告欲提前終止契約應提前3個月通知，並賠償被告當期1個月租金，而當期1個月租金已由租金調整協議書規定調降為20萬元。故兩造間租約於終止租約之存證信函送達被告後3個月即11月9日終止。另原告於101年10月2日以臺北西松郵局第1637存證信函通知被告就前開1個月賠償金20萬元及11月份租金18萬元與押租金進行抵銷，則抵銷後之餘額仍有16萬元（下稱系爭押租金餘額），然被告拒絕將系爭押租金餘額返還原告。而依系爭97年8月13日租約第三條第三項約定，被告拖延返還押租金餘額，原告自得向其請求懲罰性約金。為此，爰依據租賃契約聲明：⒈被告應於10 1年11月9日給付原告16萬元，並自101年11月9日起至清償日止按週年利率百分之五計算遲延利息；⒉被告應自101年11月9日至清償日止，按押租金總額百分之ㄧ計算懲罰性違約金；⒊願供擔保，請准宣告假執行。

㈡、提出：系爭96年1月17日租約影本、系爭97年8月13日租約影本、租金調整協議書影本、押租金收據影本、101年8月6日臺北西松郵局第1257號存證信函暨回執影本、101年10月2日臺北西松郵局第1637存證信函暨回執影本、101年度北簡字第12672號判決書影本、原告寄還鑰匙之信封及回執影本、租賃標的物目前現狀照片暨原告寄還鑰匙之照片等件為證。

二、被告則辯以：承租人停止承租，退還房屋自應恢復原狀，原告承租系爭房屋加以隔間牆，長期使用之結果早已使之破爛不堪，自應拆除修補、粉刷後交還被告。又被告非住於臺北市敦化南路，原告應將存證信函送達林森北路131號5樓之3始為合法，本件未合法終止租約。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保免假執行。

三、本件原告向被告承租坐落於臺北市○○區○○○路000號、112號1樓之房屋，兩造於96年1月17日簽訂租賃契約，約定租賃期間自97年11月15日起至100年11月14日止，每月租金為23萬元，押金為54萬元。嗣於97年8月13日再次簽訂租約，約定租賃期間自100年11月15日起至103年11月14日止，每月租金為22萬元，押金為54萬元。兩造復於100年6月8日簽訂租金調整協議書，約定調整100年7月15日起至103年11月14日止之租金為20萬元，原告並已於89年12月27日給付押租金54萬元予被告。原告於101年8月6日以臺北西松郵局第1257號存證信函通知被告終止租賃契約等情，業據原告提出系爭96年1月17日租約影本、系爭97年8月13日租約影本、租金調整協議書影本、押租金收據影本等件為證，並為被告所不爭（被告僅爭執上該存證信函未合法送達），堪信原告此部分主張為真實。惟原告主張被告應返還押金餘額16萬元及賠償懲罰性違約金等節，為被告否認並以前揭情詞置辯，則原告主張是否有理由，茲分述如下：

㈠、按租賃期限未滿時，乙方（即原告）擬終止租約，得於三個月前以書面通知甲方（即被告）或其代理人，期限屆滿本約即自動終止雙方並同意以當其壹個月之租金為損害賠償總額予甲方，絕無異議；又雙方同意以本租約所載之通訊地址為送達地，如有變更應以書面通知他方；雙方如有徵詢洽商通知等事項，均應以書面掛號付郵方式為之，如因拒收或查無此人等原因，而遭退回時，均以郵局第一次投遞日期是為送達日期，系爭97年8月13日租約第六條第3項、第七條第5項分別定有明文，而依兩造最近簽訂之租金調整協議書（見本院卷第9頁）叁之約定，上述條文續生拘束兩造之效力，是原告只需依上述約定為意思表示之通知即可，而無另行對被告戶籍或實際居住地址送達之必要。再按非對話而為意思表示者，其意思表示，已通知到達相對人時，發生效力，民法第95條第1項前段亦有明定。本件原告於101年8月6日以存證信函通知被告為終止系爭租約之意思表示，該存證信函於101年8月7日送達被告通訊地址即臺北市○○○路0段000號13樓之1，經被告上開地址之公寓大廈管理員代為收受，有上開存證信函影本及回執單影本在卷可稽（見本卷第11頁至12頁），是依民法第95條第1項前段定規定，該終止租約之意思表示之通知已到達被告，而發生效力，是原告主張系爭租約於101年11月9日終止乙節，堪予採認。被告固辯稱原告終止租約之存證信函未送達至其於臺北市○○區○○○路000號5樓之3之處所，故未合法終止租約云云，然依系爭97年8月13日租約之約定，被告之通訊地址為臺北市○○○路0段000號13樓之1，有系爭97年8月13日在卷可稽（見本院卷第8頁），被告復未提出其有依系爭97年8月13日租約第七條第5項之約定以書面通知原告變更通訊地址，則原告將終止租約之存證信函郵寄至系爭租約所載被告之通訊地址即臺北市○○○路0段000號13樓之1，即屬合法通知被告，是被告上開所辯，並不足採。

㈡、依系爭97年8月13日租約第四條第七項約定，租約終止或租期屆滿，乙方得清理家具雜物，搬空生財器具後，依實際現況交屋，而依兩造最近簽訂之租金調整協議書（見本院卷第9頁）叁之約定，上述條文續生拘束兩造之效力，準此，即得認定兩造於租約簽訂時，已同議原告得以其結束營業時之現況交屋，而無回復原告承租前房屋原狀之義務。此外，原告已依約定將鑰匙寄予被告，該寄還鑰匙之雙掛號信封於101年11月8日已經該送達地址所在之管委會收受，然之後卻又以無此人之理由遭到退回，亦有原告所提掛號郵件收件回執及管委會退回紀錄在卷（本院卷第53至55頁），即堪認原告已依約履行其返還房屋義務，而不受被告拒絕受領之影響，是被告辯稱原告並未回復原狀，原告終止系爭租約並不合法云云，亦不可採。

㈢、再按押金新臺幣伍拾肆萬元整。租約終止或屆期，乙方依約交還房屋時，甲方應無息返還乙方，除得逕行扣抵乙方所欠租金以外，不得以任何理由藉詞拖延。系爭97年8月13日租約第三條第3項定有明文。依兩造最近簽訂之租金調整協議書（見本院卷第9頁）叁之約定，上述條文續生拘束兩造之效力。查本件兩造系爭租約已合法終止，已如前述，原告依系爭97年8月13日租約第三條第3項請求被告返還押租金，即屬有據。又依系爭97年8月13日租約第六條第3項約定，原告提前終止租約應賠償被告當期1個月之租金20萬元，故原告以押租金54萬元抵銷積欠被告之前開1個月賠償金20萬元及11月份租金18萬元，經抵銷後之押租金餘額為16萬元，原告請求被告返還系爭押租金餘額16萬元，即有理由。

㈣、另原告固主張被告拖延返還押租金，依約應自101年11月9日至清償日止，按押租金總額百分之ㄧ計算懲罰性違約金云云。惟查，本件被告係因認原告未合法終止系爭租約而拒絕返還押租金，已如前述，準此，主觀上，即難認被告有惡意拖延返還押租金之故意，況本件原告已另行主張法定遲延利息如上，以當事人間契約利益歸屬加以衡量，原告請求返還押租金之權利，及被告遲延返還押租金原告所承受之不利益，已因原告併請求法定遲延利息而獲得充分之保障，而不得併為本項違約金之主張，是原告此部分之請求，即難謂有理由，而不可採取。

四、從而，原告本於租賃契約之法律關係，訴請被告給付16萬元及自101年11月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬正當，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又此部分之訴既經駁回，原告假執行之聲請即失所附麗，自應併予駁回

五、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。

六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

七、本件訴訟費用額，依民事訴訟法第79條及後附計算書確定如主文所示金額。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 1,660元 本件依兩造勝負比率，認應由被告合 計 1,660元 負擔全部訴訟費用