臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

萬象大廈管理委員會

法定代理人

曾聰華

訴訟代理人

李建民律師

複代理人

李玉華

被告

李靜玫

訴訟代理人

鄭遠帆

被告

吳宇然

訴訟代理人

吳義勝

被告

黃亞菁

被告

楊德明

被告

林永茂

被告

顏玲玉

訴訟代理人

李進益

上四人共同訴訟代理人

林興富 住新北市○○區○○路○段00號10樓之

上四人共同訴訟代理人

7

被告

王孟漳 住臺北市○○區○○街○段000號3樓

上二人共同訴訟代理人

王子淞 住臺北市○○區○○街00○0號1樓

被告

吳聰周 住臺南市白河區五汴頭13號

居臺北市○○區○○○路○段000巷0弄

00號1樓

王姜招　　住臺北市○○區○○路○段000號

　　　　　　　　　　　送達址：臺北市郵政24-35號

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國109 年1 月15日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

壹、程序方面：ㄧ、按當事人之法定代理人其代理權消滅者，應由有代理權之法定代理人承受訴訟；該條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，為民事訴訟法第170 條、第175 條所明定。本件原告萬象大廈管理委員會之法定代理人原為徐英超，於民國105 年11月18日變更為吳高秀華，並由吳高秀華於106 年1 月17日聲明承受訴訟，有民事承受訴訟狀、臺北市政府都市發展局北市都建字00000000000 號函附卷可稽（見本院卷三第33-39 、61頁）；又於108 年1 月14日變更為曾聰華，嗣由曾聰華於108 年5 月31日聲明承受訴訟，亦有民事承受訴訟㈡狀、臺北市政府都市發展局北市都建字0000000000號函在卷可考（見本院卷五第7-21頁），經核無不合，應予准許，先予敘明。

二、又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明第1 項請求被告李靜玫、吳宇然、黃亞菁、楊德明、林永茂、顏玲玉、王孟漳、王姜招、吳聰周應各按如附表一之欠繳金額給付予原告，及各自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；嗣於108 年12月11日具狀變更應受判決事項之聲明為「被告應各按如附表二之欠繳金額欄所示給付管理費及遲延利息予原告」（見本院卷五第131 頁），參諸前揭規定，應予准許。

三、按言詞辯論期日當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385 條第1 項前段定有明文。本件被告吳宇然、黃亞菁、楊德明、林永茂、顏玲玉、王孟漳、王姜招經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依聲請由原告一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠原告所屬臺北市○○區○○○路0 段000 巷0 號等萬象大廈（下稱系爭大樓）地下1 樓、地上1 樓至11 樓，計1 棟707戶，於97年4 月29日向臺北市政府申請成立管理委員會，經臺北市政府97年5 月6 日以府都建字第09762233600 號函同意備查。各被告均為系爭大廈之區分所有權人。系爭大廈第20屆第2 次區分所有權人會議於97年4 月20日制定規約、組織章程，並規定管理維護費收費標準為「管理費住戶新臺幣（下同）49元/ 每月每坪；辦公67元/ 每月每坪；營業72元/ 每月每坪」，依規約第16條規定區分所有權人應按月繳納管理費。且原告就系爭大廈1 、2 樓及地下室均有常態性支出之服務及管理。另原告係於104 年12月間分別對被告等函催繳納管理費，是原告請求渠等給付100 年至104 年間之管理費，並未逾5 年時效。

㈡原告於97年5 月6 日報備成立後，雖曾公告地下室攤位及 1樓商店街之管理費為每坪36元，優待1 年，然於98年4 月18日系爭大廈第21屆第2 次區分所有權人會議決議「1 樓商店街管理費恢復為全額繳納」及「地下室市場攤位，仍依管理規約規定，依商辦每坪72元收取管理費」。而被告均為「1樓商店街之區分所有權人」，因「1 樓商店街」作為營業使用，其管理費應為每坪72元，惟因本件總幹事新上任，誤以每坪49元對被告催討積欠之管理費，原告乃以催告之49元範圍內起訴請求被告給付自100 年2 月起積欠之管理費。爰依公寓大廈管理條例第21條規定請求各被告給付如附表二之欠繳金額欄所示數額及遲延利息。並聲明：被告應給付原告如附表二之欠繳金額欄所示數額及遲延利息。

㈢對被告答辯之陳述：

1.原告與97年5 月6 日管委會成立前由部分住戶所成立之舊有萬象大廈管理委員會，雖名稱相同，惟兩者組成之法律依據及成員均不同，對原告不具拘束力。又忠孝市場管委會係依零售市場管理條例成立，僅限辦理市場有關業務，至於其他與系爭大廈住戶間之權利義務及遵守事項，仍須依公寓大廈管理條例等規定辦理，且臺北市忠孝市場管理委員會組織章程經臺北市市場處發函認定大會出席人數不足而未制定成立。另因系爭大廈地下1 樓及地上1 、2 樓等樓層於97年5 月6 日已納入成立萬象大廈管理委員會，自應受公寓大廈管理條例規範。況依臺北市市場處102 年12月5 日北市市規字第10232796800 號函示：「依零售市場管理條例成立之管理委員會僅限辦理市場有關業務，至有關萬象大廈住戶之權利與義務及應遵守事項應依公寓大廈管理條例等規定辦理」，而原告係公寓大廈管理條例規定成立，自得收取管理費。又原告就地下室1 樓及地上1 、2 樓公共設施部分，每月分別有常態性支出及非常態性支出，且訴外人南華投資股份有限公司（下稱南華公司）曾於104 年6 月9 日函請原告就「用電裝置」配合電力公司維護，則公共水電部分由原告負責管理甚明，而被告為系爭大廈所屬區分所有權人，就其整體性不可分割之公共設施如水、電費，及必要維護費，依使用者付費之原則，被告仍需依公寓大廈管理條例規定繳納管理費。

2.97年4 月20日第20屆第2 次區分所有權人會議之決議，係公寓大廈管理條例第32條第1 項規定辦理，合計有效出席區分所有權人共計265 戶，已逾法定1/5 ，持分比率達85％，故其所制定之系爭規約及組織章程合法有效。且決議若有召集程序或決議方法之瑕疵，應依法提起撤銷訴訟，在97年4 月20日之區分所有權人會議決議經法院判決無效之前，系爭決議仍然有效。又萬象大廈- 區分所有權人規約（下稱系爭規約）及第20屆管理委員當選已經判決（臺灣高等法院105 年度上字第918 號判決）認定為合法有效，則原告既依系爭規約第30條規定成立，完全合法有效。而第21屆第2 次區分所有權人會議係由訴外人即第20屆管理委員會主任委員邱太煊擔任召集人，縱第21屆管理委員經法院判決無效，惟依公寓大廈管理條例第25條第3 項前段規定，邱太煊仍為有召集權人，則98年4 月18日第21屆第2 次區分所有權人會議決議自為有效。另原告已經主管機關於97年5 月6 日核准報備號公寓大廈管理組織報備證明，足證原告已依公寓大廈管理條例規定提出區分所有權人過半數同意書。

3.系爭規約第30條規定已授權管委會處理區分所有權人關係所生事務，當然包括管理費收費標準制定。而管理費用屬公共基金性質，管理費之收支既屬管委會之職務，管委會依據規約第30條及組織章程第1 條、第22條第6 項及第34條規定，自經合法授權制定收費標準。又公寓大廈管理委員會僅係依區分所有權人會議決議、授權或規約之規定，代全體區分所有權人收取管理費，實體上並非管理費之權利主體，管理費用亦非公寓大廈管理委員會就公共設施管理、維護、修繕行為之對價，被告自不得以原告管理、維護不善為由，拒絕給付管理費。

4.地下室市場攤位及1 樓商店街之管理費為每坪36元公告為優待1 年，1 年期間屆滿，98年4 月18日萬象大廈第21屆第2次區分所有權人會議決議「1 樓商店街管理費恢復為全價繳納」及「地下室市場攤位，仍將依管理規約規定，依商辦每坪72元收取管理費」。被告王孟漳、王姜招所提僅1 樓商店街住戶之會議紀錄，非全體住戶，自不足對抗上開會議決議。又被告王孟漳、王姜招所指萬象大廈1 樓商店街住戶會議、1 樓公廁整修案係1 樓商店自行決議，不足以拘束原告，且與本件管理費無關，又原告所有帳目均依規定公開及公布。

5.被告吳聰周未繳納100 年、101 年、103 年11月、12月及104 年之管理費，其所提出已繳納之繳費通知單均非原告本件請求範圍。至被告吳聰周所指2 樓漏水修理事宜，應自行向2 樓請求修復，且公用廁所及外圍環境清潔、管理費可否調漲、停車等問題，則應向區分所有權人提案，不得以此藉口拒繳管理費。

二、被告則以：

㈠被告李靜玫部分：系爭大廈之地下室、1 樓、2 樓係屬市場管理處管理，與原告分屬不同管委會，故伊繳交管理費之對象非原告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

㈡被告吳宇然部分：系爭大廈1 、2 樓及地下室攤商部分管理委員之產生，未有效通知全體區分所有權人，且無法定數額以上所有權人之出席及投票所產生，委員會之產生程序有瑕疵，該組織章程所訂17名委員，1 、2 樓及地下室攤商僅佔2 席，其決議表決，顯不成比例，由其他12樓層之委員決定攤商之事務，應屬無效。為期公平起見，1 、2 樓及地下室攤商已另組台北市忠孝市場管理委員會，並已運作中。且原告對1 、2 樓及地下室攤商，迄無提供任何服務、管理，其收取管理費，顯不合理，又其管理費帳目紊亂，錯誤百出等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

㈢被告王孟漳、王姜招部分：依經1 樓商店代表蕭委員主持及管委會代表揚文威全程與會之98年4 月24日萬象大廈1 樓商店街住戶會議決議，1 樓商店住戶管理費維持半價即每坪36元計算。原告違反上開決議，在未經1 樓商店街住戶同意下，逕自調漲管理費以每坪49元收取。另原告未針對1 樓商店提供清潔、垃圾清運、電梯保養等服務，2 樓廁所、天花板等修理亦與1 樓無關，1 樓商店之管理費不應比照2 樓以上住家。另原告未對1 樓全數商店收管理費，違反公平正義原則。又原告對於1 樓商店街所有權人通過請求其將所收管理費專用於整修1 樓公廁之決議完全置之不理，並在103 年系爭大廈區分所有權人會議中逕自調漲1 樓商店街之管理費，亦未確實登載被告所繳管理費資料且原告除97年10月至98年4 月帳目有公開外，其餘帳目皆未公開，且管理費帳目雜亂無章等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

㈣被告楊德明、林永茂、黃亞菁、顏玲玉部分：

1.系爭大廈之地下室及地上第1 、2 層為市場，原告自76 年5月1 日起即終止對地下室及1 、2 樓服務，且同日起停止代付水電費，並停徵服務費迄今，依公寓大廈管理條例或市場處來函，從未規定市場之攤商須向原告繳交管理費，縱須向原告繳納管理費，原告卻無法律依據得以執行零售市場法定業務，即違反權利義務對等原則，市場攤商自應向依零售市場管理條例第25條所成立之台北市忠孝市場管理委員會繳費。至臺北市市場處102 年12月5 日北市市規字第10232796800 號函，其受文者既非攤商，效力自不及於被告，且該函僅具教示之效力，並無強制力。

2.第20屆管理委員未開會選舉，違反公寓大廈管理條例第29條第2 項，其所決議之規約、組織章程及管理費收費標管等，亦因而無效。訴外人南華公司雖顧及契約對外效力，未對臺灣高等法院105 年度上字第918 號判決提出上訴，仍難謂系爭規約等即合法有效。又系爭大廈聯合管理處曾於修改公約，並於76年1 月1 日成立台北市忠孝市場管委會，且經臺北市市場處協調裝設水電分錶，亦因系爭大廈3 至11樓住戶要求而變更為分別管理，而自76年5 月1 日起停止代墊水電費、停徵服務費等分管之事實，是原告僅能就3 至11樓成立管委會。又原告未經市場攤商過半數書面同意，復未徵詢忠孝市場管委會同意，即擅自將之納入區分所有權人，已違反權利義務明定原則及行政程序法第4 條暨公寓條例第26條第1項後段規定，原告並非依零售市場管理條例第25條所成立的市場管委會，無法律依據可以逕向市場攤商收費，為當事人不適格，應予駁回。

3.第20屆管理委員會選舉公告，顯違反公寓大廈管理條第29條第2 項規定，亦違反系爭大廈住戶公約第7 條第1 項規定，則原告之第20屆管理委員依民法第73條規定，當選無效，是第20屆管理委員會主任委員邱太煊擔任97年4 月20日第20屆第2 次區分所有權人會議之召集人所召開會議，因無召集權，而無效。況97年4 月20日第20屆第2 次區分所有權人會議雖有265 戶即37.48 ％出席，達1/5 以上，惟未達2/3 ，僅可議決ㄧ般事項，對於重大事項如規約、章程等無權議決，是系爭規約自始無效，其組織章程亦失所附麗。

4.系爭大廈之服務或管理、常態性支出等，應係原告與忠孝市場管委會間之協商事項，雖訂有清潔合約，但一樓公廁仍由攤商自理且不及於地下室，且水、電均有分錶，樓層間公共用電被告則從未享受，原告逕向攤商追收5 年管理費，更屬無據。又被告楊德明所有攤位，數年前即被人占用，詢問原告之管理員亦無從解決，則原告向其催繳管理費，顯失公平。又依台北市忠孝市場管理委員會決議，沒有營業者為空屋，每月每坪管理費為10元，如有實際經營者為每月每坪65元，均由台北市忠孝市場管理委員會收取後再轉交原告。

5.原告所提收費標準僅有住戶、辦公（5 至11 樓）及營業（3至4 樓），並無「市場」。又有關市場之公共分擔部分，已分裝水電分錶，且清潔自理，顯與3 至11樓不同，原告採管理費最高標準每坪72元，與其提出地下1 樓、地上1 、2 樓獨立運作預算表，市場攤商254 戶每月僅分擔27,650元，每戶每月108.9 元，是原告主張收取每坪72元，顯不合理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

㈤被告吳聰周部分：被告吳聰周向原告反應2 樓有漏水問題，惟迄今仍未修繕。且管理費不應任意調漲，其收費不合理，原告亦未盡其管理、維護清潔之責。又管理費應由使用人繳納，而被告吳聰周2 年前曾將攤位交他人使用，原告向被告吳聰周請求應扣除此部分管理費。況被告吳聰周已繳清所欠管理費等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、經本院與兩造協議不爭執之事項如下（見本院卷二第129 頁反面-130 頁、第259 頁）：

㈠原告於97年5 月6 日經臺北市政府府寓證字第000-000 號准予備查在案。

㈡被告李靜玫、吳宇然、王孟漳、楊德明、林永茂、吳聰周、黃亞菁、王姜招、顏玲玉等9 人為萬象大廈區分所有權人，有建物謄本各乙份可證。

㈢原告於起訴前曾分別以存證信函定期對上開被告催告請求給付管理費，未獲置理。

四、得心證之理由：

㈠按「區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推1 人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期1 至2 年，連選得連任 1次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期1 年，連選得連任1 次」、「召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人1 人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止」、「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4 項規定，互推1 人為召集人，並召開第1 次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備」，公寓大廈管理條例第25條第3 、4 項、第55條第1 項定有明文。被告等雖抗辯系爭大廈於96年6 月25日選出之第20屆管理委員當選無效，故第20 屆第2次區權會議屬無召集權人所召開，無法作成有效決議云云。惟查：

1.原告與南華公司就系爭大廈第20屆管理委員當選無效之訴訟，曾於臺灣高等法院98年上更㈠字第115 號達成調解（即99年度上移調字第22號），其調解筆錄記載：「一、被上訴人同意經管理委員會同意後，向萬象大廈區分所有權人會議就下列事項提案修正萬象大廈住戶規約及管理委員會組織章程：㈠萬象大廈各層區分所有權人得分別選舉住戶代表每層各2 位，共計24位，再選舉出17名管理委員。㈡各樓層之住戶應繳清該樓層之管理費始有住戶代表及管理委員之選舉權及被選舉權。二、兩造其餘請求拋棄。三、訴訟費用各自負擔。」等語，南華公司已不再爭執萬象大廈第20屆管理委員當選有效性。嗣南華公司就萬象大廈第20屆管理委員當選無效乙事，再提起訴訟，固經本院以104 年度訴字第4293號判決確認萬象大廈第20屆管理委員之當選無效，然該案上訴後，經臺灣高等法院以105 年度上字第918 號將原判決不利於萬象大廈管理委員會部分廢棄，並駁回南華公司在第一審之訴確定在案（見本院卷二第72-76 頁、卷三第25-32 及185 頁）。據此，萬象大廈第20屆管理委員並未經法院判決當選無效。

2.又第20屆第2 次區分所有權人會議係由當時之管理委員會主任委員邱太煊所召集。而邱太煊既為萬象大廈之區分所有權，且由邱太煊係由第19屆管理委員會辦理選舉於96年6 月25日所選出者，則得認係依公寓大廈管理條例第25條第3 項規定，或同條例第55條第1 項、第25條第4 項規定，由系爭大樓區分所有權人所互推之召集人。是縱第20屆管理委員當選無效，第20屆第2 次區分所有權人會議仍係由有召集權人所召開，堪予認定。

㈡次按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1 條第 2項規定，固應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇，而非在上述撤銷會議決議之列（最高法院92年度台上字第2517號裁判意旨參照）。又民法第56條第1 項規定總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。是區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，除無召集權人所為召集外，區分所有權人應於決議後3 個月內起訴撤銷之。經查，系爭規約、系爭組織章程是在第20屆第2 次區分所有權人會議決議通過制訂，此有該屆次區分所有權人大會會議紀錄在卷足參（見本院卷一第263-264 頁）。而第20屆第2 次區分所有權會議為有權召集之邱太煊所召集，已如上述，縱有召集程序或決議方法，違反法令或章程，亦屬得否訴請法院撤銷其決議而已，該決議在未經撤銷前，仍為有效。

㈢再按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。系爭規約第16條亦規定「為了充裕共同部分等在管理上必要之經費，區分所有權人須向大會繳交下列各款所列費用（以下稱為管理費等）。1.管理費。2.特別修繕費。管理費、特別修繕費及約定專用權使用費之各項費用之收繳，支付辦法，得經大會決議通過，明訂於使用細則之中。3.其他因公共使用之費用」。又按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條亦有明文。經查：

1.系爭大廈為有707 戶之區分所有建物（領有70使字第2134號使用執照，見本院卷一第244 頁），包含地下1 樓至地上11樓。又系爭大廈於97年4 月20日召開第20屆第二次區分所有權人會議，決議制定系爭規約、系爭組織章程，並於97 年4月29日向臺北市政府申請報備成立萬象大廈管理委員會，經臺北市政府於97年5 月6 日以府都建字第09762233600 號函同意備查之事實，有原告所提出之臺北市政府97年5 月6 日函及公寓大廈管理組織報備證明為證（見本院卷一第7-8 頁），足認原告已合法成立。且依系爭大廈第20屆第2 次區分所有權人會議會議紀錄及簽到簿可知，該次區分所有權人大會，通知參加對象為全體區分所有權人，即包含地下1 樓至地上11樓，被告所屬之地下1 樓或地上1 、2 樓參加之人數（含授權參加），高達百餘人，足見其管理範圍包含系爭大廈地下1 樓至地上11樓，有系爭大廈第20屆第2 次區分所有權人會議之相關資料在卷可稽（見本院卷一第263-264 頁、卷二第6-24頁，及臺北市建築管理工程處105 年4 月15日北市都建寓字第10508152800 號函暨所附資料）。被告雖抗辯自76年起，萬象大廈管理委員會即已公告不再管理地下1 樓市場及地上1 、2 樓商場，地下1 樓及地上1 、2 樓另行成立台北市忠孝市場管理委員會等節，縱認屬實，惟自97 年4月20日召開第20屆第2 次區權會議，依公寓大廈管理條例成立「萬象大廈管理委員會」及通過系爭規約、組織章程起，地下1 樓及地上1 、2 樓之住戶即應受該規約、組織章程之拘束。故原告主張其管理範圍及於系爭大廈地下1 樓至地上11樓，自為可採。

2.被告又辯稱其已成立台北市忠孝市場管理委員會，主管機關為市場管理處，原告無權對其收取管理費云云。然查市場管理委員會僅限辦理市場有關業務，而與全體住戶有關之權利與義務及應遵守事項，被告仍應遵守公寓大廈管理條例相關規定，即應遵守全體區分所有權人會議決議事項（含規約），兩者尚有不同，此觀臺北市市場處102 年12月5 日北市市規字第10232796800 號函說明：「二、查萬象大廈係位於私有市場用地，由南華投資股份有限公司（以下稱南華公司）投資興建，領有本府工務局70使字第2134號使用執照，依其使照核定用途，地下1 層為防空避難室兼零售市場及飲食店，地上1 、2 層為零售市場，地上3 、4 層為電影院、停車場、服裝店、傢俱、水電、器具行、診所藥行、理髮室、美容院、浴室、兒童遊憩設施、運動康樂設施、金融、郵政、電信、電力、自來水服務所或一般事務所使用，地上5 至11層為一般事務所。另本府建設局（現更名為產業發展局）於71年7 月30日以北市建一字第002 號核發該市場開業許可證，先予敘明。三、有關南華公司欲成立市場管委會一節，係依零售市場管理條例第25條第1 項略以：『民有市場所有權人應與攤（鋪）位使用人，共同推選代表組成管理委員會，受主管機關之監督……』及同條第4 項：『管理委員會之設置、執行事項、章程、議事程序、設置時間及其他應遵行事項之規定，由直轄市或縣（市）主管機關定之。』等規定辦理萬象大廈市場使用樓層部分（地下1 層至地上1 、2 層）成立管委會事宜，本處業於102 年11月29日北市市規字第10232711400 號函告知南華公司依上開規定成立之管委會僅限辦理市場有關業務，至有關貴大廈住戶之權利與義務及應遵守事項應依公寓大廈管理條例等規定辦理」（見本院卷一第262 頁）；臺北市市場處105 年6 月2 日北市市規字第10531076800 號函說明：「四、本處再次重申忠孝市場管委會依上開規定成立僅限辦理市場有關業務，至於其他與萬象大廈住戶間之權利義務及遵守事項，仍須依公寓大廈管理條例等規定辦理」（見本院卷二第125 頁）；及臺北市市場處 105年8 月30日北市市規字第10531808600 號函說明：「四、本次依規定成立之管委會僅限辦理與所轄會員市場範圍有關之業務，切勿任意侵害其他非會員之權益，至於其他與大廈住戶之權利義務及遵守事項，仍須依公寓大廈管理條例等規定辦理」（見本院卷二第68頁），一再重申此旨自明。是被告猶執此抗辯，顯無理由。

3.被告復辯稱原告管理委員會並未經忠孝市場攤商過半數書面同意，依公寓大廈管理條例第26條第1 項規定，其成立自不合法云云。然按公寓大廈管理條例第26條第1 項係規定「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」此條文係在規範同一大廈內，如有辦公、商場混合使用之情況下，屬於辦公、商場之區分所有權人，在符合該條之規定後，得另行成立管理委員會。而其立法意旨考量有關共用部分、約定共用部分之範圍劃分、修繕、管理、維護及其費用之分擔、公共基金分配、保管文件移交與分工事宜，涉及「全體」區分所有權人之權利義務，非僅召開辦公、商場部分之區分所有權人會議即得以決議，故有關條例第26條第1 項之各款事項，仍須經「全體」區分所有權人會議決議或規約規定。查系爭大廈成立原告管理委員會，係由「全體」區分所有權人會議決議通過，非上開另行成立管理委員會之情形，其成立要件並非依該條例第26條第1 項規定，被告前揭抗辯要屬無據。被告亦未依上開規定就商場部分另行成立管理委員會，自無以此為由拒繳管理費。

4.被告再抗辯原告未善盡管理之責故拒絕繳納管理費云云。惟按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850 號判例參照）。查區分所有權人或住戶繳納管理費之義務，係因法律之規定、住戶規約或區分所有權人會議決議而生，足見區分所有權人或住戶繳納管理費之義務並非基於與管理委員會間之雙務契約而生，故被告所負給付系爭建物管理費之義務，與原告就系爭大廈所負之管理維護義務，顯非基於同一雙務契約而生。且區分所有權人或住戶所繳交之管理費，其所有權屬於全體區分所有權人所共有，並由管理委員會保管及統籌運用。因此，管理費之給付與管理委員會執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作之間（如公寓大廈管理條例第36條規定），並不存在對價關係。縱認原告未善盡管理之責，亦僅被告得否依公寓大廈管理條例相關規定另為主張，並不得以此拒繳管理費。

㈣原告得向被告收取之管理費金額為何？

1.原告主張被告分別為如附表一所示門牌號碼建物之所有權人，其專用及共有部分面積合計各如附表一坪數欄所示之事實，業據其提出建物登記第三類謄本為證（見如附表一建物謄本所在卷頁），堪信為真實。被告既均為萬象大廈之區分所有權人，依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定及系爭規約第16條規定，自應分擔萬象大廈之公共管理費用，以作為修繕、管理、維護共用部分之公共基金。

2.然按至於管理費之數額，管理委員會或區分所有權人會議固有權透過決議以決定之權，惟在住商混合之情形，若客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費收費標準決議，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審查（最高法院93年度台上字第2218號裁定參照）。經查：

①本件被告係屬地上1 、2 樓商場之區分所有權人，依75年12月27日系爭大廈管理委員會公告、76年3 月15日萬管字第003 號公告、系爭大廈聯合管理處76年3 月16日致各營業攤戶之附註、台北市政府建設局私有市場開業許可證、臺北市市場處101 年10月11日北市市規字第10132298600 號、105 年8 月30日北市市規字第10531808600 號函及系爭大廈（3-11樓 區）第5 屆第4 次住戶代表委員聯席會議紀錄（見本院卷二第45-48 、65-71 頁）可知，系爭大廈地下1 樓市場及地上1 、2 樓商場於76年1 月間成立台北市忠孝市場管理委員會，嗣於105 年8 月30日經主管機關同意備查在案。因忠孝市場管理委員會成立後，就水、電、空調等設施費用分擔問題，與地上3 至11樓之區分所有權人意見未合，而分開管理。

②惟系爭大廈既為公寓大廈，必有共用部分，包含其坐落基地，公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造等，且有公共之水電設施（含給排水）、機械設施、消防設施、化糞池等及各類管線。依原告所提出萬象大廈每月常態性支出明細項目（見本院卷一第283-300 頁）可知，其常態性支出項目包括「保全合約」、「清潔合約」、「垃圾清運」、「電梯保養」、「B1緊急發電機」、「B1抽水肥」、「電費」、「水費」、「電話」、「保險」等項，合計458,928 元。因被告為地下1 樓市場或地上1 、2 樓商場之所有權人，而忠孝市場已自行負責清潔維護，有獨立出入口，且使用電梯頻率不高，此部分支出尚難認與被告有關。然關於公用水電、緊急發電機、抽水肥、電話、保險（公共意外責任保險）等事務性費用，每月約合計116,468 元（93,745元＋13,909元＋2,500 元＋3,000 元＋1,439 元＋1,875 元＝116,468 元），攸關全體區分所有權人利益，理應由全體區分所有權人共同分擔。據此上開常態性支出項目，攸關被告部分約占總支出4 分之1 。另依其非常態性支出項目（見本院卷一第301-314 頁）可知，包含「頂樓防火門、水塔蓋更新」、「B1發電機排煙管修護」、「消防檢查申報」、「消防檢查修護」、「滅火器更新」、「B1污水感應器」、「B1抽水馬達檢修」、「2 樓馬桶疏通」、「B1抽水馬達開關更新」、「二樓天花板落石修理」、「頂樓輸水管爆管修理」、「防止外牆水泥剝落施掛帆在工程」、「45-11-5 頂樓修繕施工防水」等項目，皆涉及萬象大廈之安全等問題，亦攸關全體區分所有權人利益；又按系爭規約第19條所定之稅捐或其他修補、事務等費用，均為使原告得以進行共用部分之修繕、管理、維護，亦應由全體區分所有權人共同分擔，始謂公允。本院審酌上述支出項目及金額，並考量忠孝市場已不復往日繁華光景，多數攤位及商場均已無營業之事實，有被告楊德明提出之照片可證（見本院卷一第215-217 頁），認若逕以營業使用收取每月每坪72元之管理費，有違公平原則。參酌萬象大廈曾於105 年11月5 日召開第29屆第2 次區分所有權人會議，討論地上2 樓管理費收取標準時，說明維持以住戶49元/ 坪、辦公67元/ 坪、營業72元/ 坪之收費標準（見本院卷三第37頁反面），並於106 年11月4 日召開第30屆區分所有權人大會決議，作成「管理費（坪/ 月）收繳分為：住家49元、辦公67元、營業72元、車位600 元、空屋25元、垃圾每戶200 元（限家庭廢棄物）」之決議，暨經107 年12月22日第30屆區分所有權人會議決議追認（見臺北市建築管理工程處108 年8 月30日函暨所附區分所有權人會議紀錄，附於本院卷五第117-119 頁）。而被告李靜玫、吳宇然、黃亞菁、顏玲玉、王孟漳、王姜招、吳聰周所有各如附表一編號1 至3 、5 至8 門牌欄所示房屋均有使用之事實，此有原告提出照片在卷足稽（見本院卷五第151-155 頁），被告李靜玫、吳聰周亦自承其等有出租房屋予他人使用等語（見本院卷五第162 頁），則原告請求按月以每坪49元計收管理費，尚屬公允；至被告楊德明、林永茂所有如附表一編號4 房屋部分，原告既未能舉證其尚有使用之事實，則以空屋按月每坪收取25元之管理費，較為合理。另被告吳聰周雖辯稱其已清償所積欠之管理費云云，惟此為原告所否認，且被告吳聰周未能提出任何證據以實其說，是被告吳聰周此部分之抗辯，堪難採信。

㈤再按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第 1項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。查依系爭規約第35條第1 項規定「有關第16條第1 項所定之管理費……，應於每月月初自動繳納。」可知，系爭管理費（即100 年2 月起至104 年12月）屬給付有確定期限，且早已屆期，而原告起訴僅請求各被告自收受起訴狀繕本之翌日（各詳如附表三所示之日）起算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。

㈥末按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1 年或不及1 年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5 年間不行使而消滅。民法第126 條定有明文。查系爭管理費既係基於一定之法律關係而生，且每次以1 個月期間之經過順次而發生，依前開說明，管理費請求權自屬民法第126 條所謂1 年或不及1 年之定期給付債權，而有前開5 年時效期間之適用，應可認定（臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第2 號研討結果參照）。又按消滅時效，因請求而中斷；時效因請求而中斷者，若於請求後6 個月內不起訴，視為不中斷，民法第129 條第1 項第1 款、第130 條分別定有明文。時效若因請求而中斷，請求人苟欲保持中斷之效力，應於請求後6 個月內起訴。查原告分別於104 年12月間以存證信函向被告等催討管理費，有該存證信函暨回執在卷可稽（見本院卷一第52-56 、60、62、64-65 頁），則此管理費請求權因原告請求而時效中斷，原告復於請求後6 個月內之105 年4 月8 日提起本件訴訟，有起訴狀及本院收狀戳在卷可憑（見本院卷一第2 頁），依前揭說明，本件請求權時效各於104 年12月間中斷。則原告請求自100 年2 月起至104 年12月之管理費，並未逾民法第126 條之時效期間。

五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條及系爭規約第16條之規定，請求被告給付自100 年2 月至104 年12月之管理費，即屬有據，被告李靜玫、吳宇然、黃亞菁、顏玲玉、王孟漳、王姜招、吳聰周應繳納之管理費應以每月每坪49元計算；被告楊德明、林永茂應繳納之管理費則以每月每坪25元計算之。從而，原告請求被告各給付如附表三「給付金額」欄所示之金額，及自附表三所示利息起算日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予淮許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項規定，宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。