臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

闕麗梅

訴訟代理人

張立業律師

訴訟代理人

黃博聖律師

被告

闕梅桂

訴訟代理人

莊勝榮律師

複代理人

林明煌律師

上列當事人間返還房屋等事件，於民國110年11月9日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張、聲明：門牌號碼臺北市○○區○○路○段00號房屋（下稱系爭房屋）全棟係兩造及其他共有人所分別共有，原告之權利範圍為96分之29，被告之權利範圍為96分之40。雖原告曾於民國102年11月間，以被告及其女兒即訴外人林珊無權占有系爭房屋4樓及5樓之增建建築物為由，請求二人遷出房屋並返還予原告及其他全體共有人，經本院以103年度北簡字第1448號判決駁回及103年度簡上字第553號駁回原告上訴確定。但該事件中係以被告及系爭房屋之其他共有人即訴外人闕才貴、闕梅雪之應有部分與潛在應有部分比例合計為96分之62，共有人數、應有部分與潛在應有部分合計均已過半數，其於101年12月25日與訴外人集辰貿易有限公司（下稱集辰公司）就系爭房屋簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），將系爭房屋合法出租予集辰公司，集辰公司再將系爭房屋4樓及5樓之增建建築物出租予訴外人林珊，使林珊本於合法轉租之次承租人地位占有使用該屋4樓及5樓之增建建築物，又被告為林珊之母，為占有輔助人，均非無權占有，故駁回原告之訴。惟系爭租約之訂立，性質上為民法第820條之共有物之管理，且因其約定內容對原告顯失公平，原告依法聲請變更管理方法，經本院以103年度抗字第402號裁定於主文載稱「禁止相對人（即闕梅桂、闕才貴、闕梅雪及闕秀育4人）於民國一百零七年一月一日起，再續租兩造共有之臺北市○○區○○路○段○○○號全棟房屋全部予集辰貿易有限公司，且其後出租他人每月租金不得低於新臺幣參拾萬元」。又系爭租約之租期係自102年1月1日起至106年12月31日止，集辰公司之租賃權已於106年12月31日因租期屆滿而終止，不得再續租，被告自無排除其他共有人而獨自占有系爭房屋4樓及5樓之增建建築物之合法權源。詎另案於110年2月2日至系爭房屋行勘驗程序，原告發現系爭房屋4樓及5樓增建建築物現仍由被告獨自使用，且兩造及其他共有人間並無約定得由其獨自使用該屋4樓及5樓之增建建築物之分管協議。原告為全體共有人之利益，依民法第767條第1項前段、第821條提起本訴。被告以同意書6紙稱共有人及持分合計過半數由其管理居住使用云云，然細觀該同意書，僅被告一人單獨「管理居住使用」系爭房屋4樓及5樓增建建築物，且實際上被告亦僅獨自居住使用，僅為自己用意而無為全體共有人（包含原告）管理共有物，參照最高法院106年度台上字第100號判決意旨，仍不成立民法第820條第1項之管理行為，被告仍屬無權占有而無合法權源。並聲明：被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段00號4樓及5樓之增建建築物騰空遷讓並返還予原告及其他全體共有人；願供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯、聲明：系爭房屋為兩造之父親所有，5樓建築物亦由父親出資增建。依民法第820條規定，共有物之管理除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部份合計過半數之同意。兩造或共有人雖無分管契約，惟依前開規定，共有人中包含林靖媗持分2/96、林珊持分2/96、游允華、林珊持分2/96、闕才貴持分5/96、林恒如持分5/96、林泉安持分2/96，加上被告持分40/96，合計58/96，不管人數或持分已過半數同意由被告管理居住使用，符合共有物之管理約定，非屬無權占有。系爭房屋現由被告獨自居住中，並未出租他人，系爭房屋之電費、瓦斯費及水費均由被告支付，利用建物居住使用本屬於管理行為之一種，被告經共有人多數決同意居住、使用系爭房屋，屬於滿足共有人需求之管理行為，否則系爭房屋在無人居住使用，很快就會變得老舊不堪，且系爭房屋在沒有人定期繳費的情況下，也會遭斷水斷電，被告居住使用系爭房屋繳納相關費用也是保存行為，僅利用行為而已，依臺灣高等法院109年度再易字第49號判決意旨，被告既經共有人過半數及其應有部分合計過半數同意之比例，為有正當權源之占有。依民事訴訟法第357條之1規定，原告訴代當庭就被告所提六紙同意書，看過正本後，仍爭執其形式之真正，惟該同意書以一般人肉眼看，乃不同人簽名、蓋章，乃真正之文書，原告訴代為律師考試及格，且正值年輕，焉可能肉眼不如一般人，其故意爭執文書之真正。並聲明：如主文，如受不利判決願供擔保請免假執行。

三、本院判斷的簡要說明：

(一)不爭執事項：系爭房屋係兩造及其他共有人所分別共有，原告應有部分96分之29，被告應有部分為96分之40（本院卷第15頁）。共有人中包含林靖媗應有部分2/96、林珊應有部分2/96、游允華、林珊應有部分2/96、闕才貴應有部分5/96、林恒如應有部分5/96、林泉安應有部分2/96，有系爭房屋之建物登記第二類謄本在卷（本院卷第15頁）；系爭房屋4樓及5樓增建建築物現由被告獨自居住使用。

(二)爭執事項：原告得否依民法第767條第1項前段、第821條請求被告將系爭房屋4樓及5樓增建建築物返還全體共有人?1.按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，民法第820條第1項前段定有明文。又有關共有物之管理，基於私法自治原則，應優先依共有人之契約定之，如未經共有人全體協議訂立分管契約或為管理之約定，自得依民法第820條第1項之規定，由共有人以多數決為之，共有人關於共有物管理之約定或依上開條項規定所為管理之決定，對於為該約定或決定時之全體共有人均有拘束力，倘該管理之決定有顯失公平者，則屬同法第820條第2項規定之問題(最高法院110年度台上字第2447號民事判決意見)，依上述法律規定及最高法院判決意見，在共有人依民法第820條第1項規定以多數決決定管理方法是由單一共有人管理全部時，全體共有人均應受多數決定的拘束。

2.原告雖主張由被告1人使用系爭房屋4樓及5樓增建建築物，並不是民法第820條的管理，但查，本件共有人林靖媗、林珊、游允華、闕才貴、林恒如、林泉安已提出6紙同意書，上開共有人同意被告得管理居住使用系爭房屋4樓及5樓之增建建築物，並經上述共有人到庭結證明確(本院卷第181-184頁)，加計被告的應有部分後，被告及上開共有人之應有部分達58/96，上述同意書及被告現使用的事實，可以認定多數共有人已依民法第820條第1項規定，決定由被告單獨使用系爭房屋4樓及5樓之增建建築物，原告應受該決定的拘束，且不因該決定僅決定由被告單獨使用管理而有所不同，原告上項主張，與前述最高法院判決意見及說明不相一致，尚有誤會，而難採取。

四、綜上，原告依民法第767條第1項前段、第821條之規定請求被告應自系爭房屋4樓及5樓增建建築物遷讓並返還予原告及其他全體共有人，並無理由，應駁回。又原告之訴已經駁回，假執行聲請已失依據，應併駁回。

五、本件事證已明，當事人其餘主張陳述、所提證據及判決意見，經審酌後不影響上述認定及說明，故不詳論。

六、訴訟費用負擔，依民事訴訟法第78條。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭