臺北簡易庭九十年度北簡更字第一五號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　九十年度北簡更字第一五號

原告

己○○

訴訟代理人

陳適庸律師

訴訟代理人

林繼堯律師

被告

辛○○

被告

酉○○

被告

戌○○

被告

未○○

被告

申○○

被告

癸○○

兼右一人

訴訟代理人

辰○○

訴訟代理人

庚○○

訴訟代理人

丑○○

訴訟代理人

寅○○

訴訟代理人

午○○

訴訟代理人

乙○○

訴訟代理人

甲○○

訴訟代理人

丙○○

訴訟代理人

丁○○

訴訟代理人

兼右三人共同

訴訟代理人

戊○○

訴訟代理人

亥○○○住台北市○○區○○街九十六號

訴訟代理人

壬○○

訴訟代理人

卯○○

訴訟代理人

子○○

訴訟代理人

兼右四人共同

訴訟代理人

天○○

　　　　　　　　巳○○

　　　　　　　　地○○

右當事人間分割共有物事件，本庭八十九年北簡字第二五五三號判決後經本院民事庭

九十年度簡上字三二號判決廢棄發回，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告部分：聲明：兩造共有坐落台北市○○區○○段一小段六三四地號，面積計七六一平方公尺土地請求①變賣後按共有人所有之比例分配價金或②原物分割。陳述：

㈠按「各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」民法第八百二十三條第一項定有明文。坐落台北市○○區○○段一小段六三四地號土地係原告與被告共有，共有人間並無不分割之約定，亦非使用目的不能分割，因共有人眾多，管理上迭生糾紛，實有簡化必要，請准予分割。各共有人之應有部分如附表所示比例。

㈡請變價分割共有物。若為原物分割，附圖乙案所示之分割方法分割，分割後Ａ、Ｂ、Ｃ三部分之形狀較為完整，且每一部分面臨道路部分亦甚為寬闊，深度亦適當，不會影響各該部分之建築使用，已兼顧各方之利益，為公平合理之分割方案。

㈢附圖方案㈠所示之分割方法，擬分配原告及其他願與原告維持共有關係之被告之Ｃ部分，地形不完整，呈不規則多邊形，其形狀猶如一把剪刀尖端之開口，根本難以有效之規劃開發及建築使用，顯未考慮原告及與原告維持共有之其他共有人之利益。證據：提出土地登記謄本為證。

乙、被告辛○○前曾到場並以書狀陳述：聲明：原告之訴駁回。陳述：

㈠按「因物之使用目的不能分割」共有物，最高法院五十年台上字第九七０號判例指出：「係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可者而言」。系爭土地已與鄰地六三五、六四四、六四五、六四

六、六四七、六四八等地號土地因合建而合併興建房屋，已興建至地上一層（包括地下室），系爭土地因該合建之行使及供該房屋之使用所不可缺，而不能分割，原告自不得請求分割系爭土地。

㈡建築法第十一條規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割辦法，由內政部定之。」同法第四條規定：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」而公寓大廈管理條例第三條第一款及第三款則規定：「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地」「專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者」。系爭土地已與鄰地六三三、六三四、六四四、六四五、六四八等地號土地依建築法第十一條第一項規定辦妥合併為一宗建築基地，發給建築執照，且已興建至地上一層，已足避風雨，且每月有逾五百萬元之數入，已達經濟上使用之目的，即屬民法第六十六條之不動產及定著物，被告亦為起造人之一。已興建完成之地下室等即屬建築法第四條及公寓大廈管理條例三條所指之建築物及專有部分。系爭土地不論屬於建築法第十一條規定之法定空地或已興建完成地下一層等專有部分建築物所占用之地面，依建築法第十一條規定應留設之法定空地不得分割、移轉，並不得重複使用，專有部分不得與系爭基地所有權分離而為移轉，公寓大廈管理條例第四十五條第二項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為」，而民法第八百二十四條之變賣共有物，則是一種移轉行為，原告僅就建築基地請求變賣分割，顯意圖使房屋與基地所有權分離而為移轉，損害房屋及基地所有權人權益。其違反前開法規，依民法第七十一條規定，自屬無效，原告之訴無理由。

㈢如認係公寓大廈管理條例第四十一條「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」及其施行細則第十三條第一款「本條例第四十一條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：依建築法第十一條規定之一宗建築基地」之情形，原告亦不得請求分割。

㈣內政部六十三年十月十七日台內營字第六０二八九六號函釋：建造執照作廢後，該建築物應視為建築法第五十五條第一項第四款「工程中止」。則該建築物所占地面及其所應留設之法定空地顯仍存在，仍屬該建築不可缺之應有建築基地。

㈤原告曾就系爭土地上建物，向建商提起拆屋還地訴訟，業經台灣高等法院七十九年重上字第一六二判決有合建而敗訴確定，故該建物顯合法。系爭土地目前仍由建商占有中，其占有係因合建，既已合建，自不能分割，況分割後仍須履行合建。若變賣，必導致賤價出售，其分配方法非適當。且系爭土地屬畸零地，無法單獨建築，須與鄰地合併使用，若變賣而由他人賤價得標，將造成兩造所有之大面積鄰地與系爭土地合併使用上之困難與繁雜，並破壞合建續工。原告與建商均屬大財團，有財力購買系爭土地，其圍標結果，必將賤價出售。系爭土地無論如何分割，其後仍須與兩造所有之鄰地合併使用，故無分割必要。

㈥原告就系爭土地已開立土地使用同意書予被告，請領建照，興建至地上一樓，則原告顯已對於全體被告捨棄聲請分割。

丙、被告酉○○部分：聲明：請駁回原告之訴。陳述：

㈠不同意分割，也不同意變價分割，因有合建契約存在。

㈡附圖乙案被告酉○○等所分得之土地上有部分土地被訴外人丁明熙所占有，原告及被告巳○○等人曾對丁明熙提起返還土地之訴，但遭最高法院判決巳○○及己○○等人敗訴確定，細閱其判決理由乃是原告等人之原因所造成，非被告酉○○等人所造成，故不能將原告等人之原告而被丁明熙占用之土地判決分割予被告，況此分割圖極端不公平，造成被告所分得之大面積土地被隔鄰六四

四、六四七、六四八等號之小面積土地所牽制，形成動彈不得之畸零地，使被告所分得之土地低於實際價值，造成房屋與基地分離移轉，違反建築法第十一條及公寓大廈管理條例第四十五條第二項、同條例第四條第二項，此種分割方式極端不公平。

㈢附圖方案㈠，將被告所分得之大面積土地造成畸零地，而被隔鄰六三五、六

四六、六四五等號小面積土地所牽制，形成動彈不得之畸零地，使被告所分得之土地低於實際價值，造成房屋與基地分離移轉，違反建築法第十一條及公寓大廈管理條例第四十五條第二項、同條例第四條第二項，此種分割方式極端不公平。

丁、被告辰○○、癸○○、庚○○、丑○○、寅○○、午○○、戊○○、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○、巳○○、地○○方面：同意依附圖乙案所示之方法分割。

戊、被告亥○○○、壬○○、子○○、天○○、卯○○部分：請依附圖方案㈠所示之分割方法分割，原告取得Ｃ部分，與原告所有之六三三地號土地可合併建築，近六三五、六四六處如協調無法完全取得，亦得將後段作空地比，取得前段土地作建築，此方案雖原告等人所取得Ｃ為不規則剪狀，但原告與鄰地六四六、六四七、六四八、六三三（原告所有）、六四四、六四五（韓允清、潘鳳英）等均已簽訂合建契約，如合併開發建築絕無問題，亦即原告等人所掌握之六三三、六四四、六四五、六四八加上六四六、六四七、六三五之大多數，即可建築。附圖乙案Ａ、Ｂ部分均為不規則地塊，依台北市畸零地使用規則、建築法之規定，不可單獨建築，又乙案Ａ、Ｂ部分面對中心診所之太平間出入口、價值差別不公平，辰○○、癸○○、庚○○、丑○○、寅○○、午○○、戊○○、甲○○、乙○○、丙○○、洪素玲、巳○○十二人與原告簽有合建契約，所以當然同意原告之方案，又附點乙案Ｂ需與六四六、六四七及Ａ需與六四八、六四四、六四五才能申請建照，而六四四、六四五之地主已與原告間有承受合建工程之關係存在，六三五、六四六、六四七之地主為本件之所有當事人及六四四、六四五之地主共有，六四八為原告及其親友共有，若被告亥○○○、壬○○、子○○、天○○、卯○○取得附圖Ｂ部分及被告辛○○、酉○○、戌○○、未○○、申○○取得Ａ部分，將不得動彈，完全受制於原告。六三三、六三四、六三五、六四四、六四五、六四六、六四七、六四八等地號土地曾共同申請建築，為齊人建設公司、沈得暢申請，由永大工程公司承包，但不知何因原告自稱取得該地工程建、合建權等，並佔地使用至今近廿年，收益金額無數，如今欲以變價分割之請求，擬低價取得該地，實欺詐弱勢地主太甚，請勿以變價分割方式遂其所願。證據：提出地籍圖謄本影本、六三三、六四四、六四五、六四八地號土地登記謄本、台北市土地使用分區管制規則一覽表為證。

己、本院依職權勘驗系爭土地並囑託台北市大安地政事務所測量。

理由

被告辛○○、戌○○未於最後言詞辯論期日到場，被告戌○○、未○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

被告辛○○九十年十二月三日、九十一年四月廿二日以書狀聲請於台灣高等法院上字第五三七號分割共有物事件判決確定前停止本件訴訟程序，惟該件就台北市○○區○○段一小段六三五、六四六、六四七地號土地分割共有物事件，已於九十年十二月卅一日判決上訴駁回（即維持原變價分割之判決），且系爭土地之共有人與該案之共有人並不相同，故辛○○聲請停止本件訴訟程予不應准許，先予敘明。

原告主張台北市○○區○○段一小段六三四地號面積計七六一平方公尺土地為兩造所共有，因共有人數眾多玫對處分管理系爭土地之意見分歧，影響各共有人對系爭土地之有效利用，且兩造無不分割之約定，亦無從協議分割之事實，業據提出土地登記簿謄本，且為被告所不爭執，本院依職權勘驗系爭土地，並囑託台北市大安地政事務所測量結果，系爭土地與鄰地六三五、六四六、六四七、六四五、六四四、六四八土地共同做為停車場由原告使用中，六三三地號上為小吃店由原告出租他人營業，五五八、六三一、六三０、六三二、六五五、六五一為八米巷道，六三六、

六三七、六三八、六三九、六五０、六四三地號上為他人之房屋，六五八地號上為中興診所等情，有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽。又系爭土地「位址第四種商業區（原屬第四種住宅區，應依都市計畫說明書圖規定辦理），查另依八十四年九月廿七日公告實施之「台北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案」中相關規定該筆土地需辦理回饋後，始得變更為第四種商業區使用，否則應維持原分區之使用。有關第四種住宅區之使用限制與建築管理規定詳見本市土地使用分區管制規則第二章住宅區第六至十九條規定。」有台北市政府都市發展區九十一年三月十四日北市都二字第０九一三０四七九一００號函在卷可稽。又系爭土地「屬本局核發七二建字第０二二二號建造執照之地號之一，上開建照並無申請使用執照，且已逾越規定竣工期限，依建築法規定屬逾期作廢。再查復興段一小段六三四地號土地鄰近屬畸零土地，應依台北市畸零地使用規則與鄰地復興段一小段六三三、六三五、六四四、

六四五、六四六、六四七、六四八號等地號土地協調合併使用申請建築。」有台北市政府工務局九十一年三月廿二日北市工建字第０九一五二五四九四００號函在卷可稽。

被告辛○○、酉○○雖抗辯，系爭土地上已有合建契約及合建之建築物故不得分割云云。經查：依台北市工務局七二建字第０二二二二號建造執照，可知系爭土地與同小段六三五、六四六、六四七、六三三、六四四、六四五、六四八等地號土地，原預定合併建築地上七層、地下一層之樓房，規定竣工期限為七十三年八月六日；且永大工程無限公司業經拋棄承包工程，有切結書及承攬工程轉讓協議書，是該建築物僅施工至地上一樓底板，承包商永大工程無限公司即不再施工，於七十六年五月二十二日，將工程轉讓予己○○另行發包。依建築法第五十三條第二項「建築期限，承造人因故未能如期完工時，得申請展期，但以二次為限，每次不得超過六個月，逾期執照作廢」之規定，系爭土地上之建物顯已不得再依原建造執照繼續建築，並有前揭台北市政府工務局九十一年三月廿二日北市工建字第０九一五二五四九四００號函「上開建照並無申請使用執照，且已逾越規定竣工期限，依建築法規定屬逾期作廢。」可稽。縱然依卷附內政部六十三年十月十七日台內營字第六０二八九六號函所示，該建築物應視為工程中止，然該函亦明示工程中止之建築物，應依建築法第五十五條第一項第四款之規定處理，亦即「中止之工程，其可供使用部分，應由起造人依照規定辦理變更設計，申請使用；其不堪供使用部分，由起造人拆除之」。故無論如何，系爭土地上之建築物，目前既僅施工至地上一樓底板，尚未完成使用或為保存登記，難謂有何專有部分，故非屬公寓大廈管理條例第三條第一款所欲規範之「公寓大廈」，又系爭土地經合法申請建造，並已完成地下室等情，為兩造所不爭，並非法定空地，且土地及建物，分別為不同之不動產，縱使地上另有建物，亦無礙基地共有人分割共有土地建物與土地為不同之所有人，從而，系爭土地之移轉，自不受公寓大廈管理條例或建築法相關規定之限制，難謂有何因物之使用目的而不能分割之情形。至台北市政府工務局函以「復興段一小段六三四地號土地鄰近屬畸零土地，應依台北市畸零地使用規則與鄰地復興段一小段六三三、六

三五、六四四、六四五、六四六、六四七、六四八號等地號土地協調合併使用申請建築。」然系爭土地無論分割與否，均需與鄰地協調合併使用，故鄰地為畸零地並不影響分割，至分割後如何與鄰地協調合併使用，有台北市畸零地使用規則可資依循，並無分割後不能使用之情形。被告之抗辯，核無可採。

按共有物依其使用目的並非不能分割，而又未有不分割之期約者，各共有人自得隨時請求分割（民法第八百二十三條第一項參照），且共有物合建之契約與共有物不分割之約定有異，應不影響共有人共有物分割請求權之行使，是原告請求將系爭土地分割，自非無據。至於分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。從而，本院審酌系爭土地面積達七六一平方公尺，屬第四種位宅區，得在辦理回饋後變更為第四種商業區，得在台北市土地使用分區管制規則第六至十九條規定範圍內使用，有前揭台北市政府都市發展區函可稽，又系爭土地與鄰地六三五、六四六、六四七、六四五、六四四、六四八土地共同做為停車場由原告使用中，六三三地號上為小吃店由原告出租他人營業，系爭土地西方及南方為八米巷道，西方隔巷道為商家，南方隔巷道為中興診所等情，業經本院履堪現場可稽，應可於原物分割後於其上建築使用，並不影響系爭土地之經濟價值，又被告酉○○、戊○○、庚○○、壬○○、天○○、卯○○均表示反對變價分割，故系爭土地應以原物分割之方式為適當。

依附圖方案㈠所示之分割方法，編號Ａ部分由被告辛○○、酉○○、戌○○、未○○、申○○按其原應有部分比例維持共有，編號Ｂ部分由被告亥○○○、壬○○、天○○、卯○○、子○○按其原應有部分比例維持共有，均得建築使用，而編號Ｃ部分由原告己○○、被告辰○○、癸○○、庚○○、丑○○、寅○○、午○○、戊○○、甲○○、乙○○、丙○○、洪素玲、巳○○、地○○按其原應有部分比例維持共有，Ｃ部分得與原告所有之六三三地號土地合併建築，又原告等人所取得者為不規則剪狀，但原告與鄰地六四六、六四七、六四八、六三三、六四四、六四五等已簽訂合建契約，合併開發建築並無問題。本院參酌系爭土地之利用價、值各共有人之意願、相互間利害關係及就分割土地可能利用之經濟價值及公共利益之維持等因素，認如附圖方案㈠所示之分割方案為可採，爰為判決如主文第一項所示。

據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第八十五條第一項但書，判決如主文。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭