臺北簡易庭九十三年度北簡字第一三五四九號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　　　　　　九十三年度北簡字第一三五四九號

原告

甲○○○股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

丙○○

被告

丁○○○

訴訟代理人

戊○○

右當事人間返還支票等事件，本院於民國九十三年十二月二十二日辯論終結，判決如

左：

主文

事實及理由

一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

二、原告起訴主張其於民國八十九年十一月二十七日與訴外人佛朗明哥開發事業股份有限公司（以下簡稱佛朗明哥公司）訂立租賃契約，約定由原告向佛朗明哥公司承租臺北縣淡水鎮三芝鄉○○○○段、土地公坑小段如附表所示之土地、房屋以經營佛朗明哥俱樂部，因業務及員工住宿需要，原告乃於九十一年九月十日與被告訂立房屋租賃契約，約定原告向被告承租臺北縣三芝鄉○○○街八之十一號地下一樓Ｇ九、Ｇ十三、八之十二號地下一樓Ｇ八、Ｇ十二、八之十三號地下一樓Ｇ七、Ｇ十一、八之十四號地下一樓Ｇ六、Ｇ十、十之二十一號地下一樓Ｈ０二、Ｈ０三、十之二十二號地下一樓Ｈ０一、Ｇ十七（兩間份）房屋，租賃期間自九十一年一月一日起至九十二年十二月三十一日止，租金每月新臺幣（下同）三萬六千元，租金每次繳交一年（分十二張票據按月兌現），於每年年初交付，並約定原告於訂約時應交付被告二個月押租保證金，原告乃簽發發票日為九十二年十二月三十一日、付款人為淡水第一信用合作社三芝分社、受款人為被告、面額七萬二千元、票據號碼ＣＥ0000000號之支票交付被告。原告於九十一年六月九日因故與佛朗明哥公司解除（應為終止之誤，爰逕予更正）租賃契約，並於同年六月十二日遷離本件租賃物房屋，惟被告竟扣留原告價值九十四萬三千九百九十四元之物品拒不歸還，且屢經催討迄未返還上述押租金支票，爰訴請被告返還上開押租金支票，或宣告該票據失效，並提出房屋租賃契約、支票、存證信函、轉帳傳票暨統一發票、照片、函文、臺灣士林地方法院執行命令、臺北縣政府函為證。對被告之抗辯則主張：①原告並未積欠任何租金，九十二年五月份租金由被告之子黃正宇代收，九十二年六月份原告業已終止與被告之租約並於同年月十二日遷出，而本件租賃契約終止乃因主租賃物佛朗明哥俱樂部部分租約遭佛朗明哥公司終止所致，本租賃契約無附屬必要，本契約既係因佛朗明哥俱樂部經營需要、避免員工往來耗時奔波而訂立，故為原告與佛朗明哥公司間租賃契約之從契約，主契約終止時效力及於從契約，且係因不可歸責於原告之事由，被告無租金請求權，原告亦無庸預告終止。②原告與佛朗明哥公司間契約一經終止，佛朗明哥俱樂部員工即成為被告公司（應指佛朗明哥公司）員工，員工宿舍租金自應由被告公司（應指佛朗明哥公司）所吸收。③原告於九十二年六月十二日遷離，縱應支付租金，亦僅十二日租金共一萬四千四百元。④被告扣留物品均為原告新購、易出售之物，並非廢棄物，且價值遠逾積欠之租金一萬四千四百元，被告扣留上述物品違反比例原則。⑤原告遷離之際曾遭被告刁難，需自行開啟入口大門，搬遷之物亦均需經被告檢查。⑥否認積欠水電費，被告所提證物無法證明與原告有關，佛朗明哥社區管理委員會尚積欠原告八百餘萬元，原告超繳管理費、水電費，代佛朗明哥公司墊支費用，自無積欠管理費之可能，且得主張抵銷。⑦本件乃被告終止租約，並非原告終止。

三、被告則以：

（一）兩造係於九十年間訂立房屋租賃契約，約定由原告向被告承租臺北縣三芝鄉○○○街八之十一號地下一樓Ｇ九、Ｇ十三、八之十二號地下一樓Ｇ八、Ｇ十二、八之十三號地下一樓Ｇ七、Ｇ十一、八之十四號地下一樓Ｇ六、Ｇ十、十之二十一號地下一樓Ｈ０二、Ｈ０三、十之二十二號地下一樓Ｈ０一、Ｇ十七（兩間份）房屋，租賃期間自九十年七月一日起至九十年十二月三十一日止，租期半年，租金每月三萬六千元，並約定原告於訂約時應交付被告七萬二千元押租保證金，如原告不繼續承租，被告應於原告遷空交還房屋後無息退還，後於九十一年九月十日復補行訂立房屋租賃契約，約定租期自九十一年一月一日起至九十二年十二月三十一日止，租金仍為每月三萬六千元，押租保證金為二個月租金即七萬二千元，租賃期間內原告若擬提前遷離他處時，原告應賠償被告一個月租金，本件原告既提前遷離他處，依約應賠償被告一個月租金三萬六千元。

（二）民法第四百五十條、第四百五十三條規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知，但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之；」、「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知」，故本件原告終止兩造間租賃契約應於一個月前通知，原告於九十二年六月十三日以存證信函送達被告終止租約，兩造間租賃契約應於通知期滿即九十二年七月十二日始終止，加計原告積欠之九十二年六月份租金，原告尚積欠被告租金五萬零四百元（計算式：「六月份租金」三萬六千元，加上「七月份十二日租金」一萬四千四百元）。

（三）原告既主張業已遷離本件租賃物房屋，焉會有任何物品留置租賃房屋內遭被告扣留？況依兩造間租賃契約第十七條之約定，原告留置不搬之物品均視為廢物、任憑被告處理。

（四）又原告另積欠水電費一千六百九十七元，及社區管理費二十四萬七千五百三十六元。原告應舉證其業已繳納費用，至原告倘有超繳其他部分，亦與本件無關。

（五）本件租賃契約與原告及佛朗明哥公司間租賃契約無涉，且原告係因積欠租金始遭佛朗明哥公司終止租約。

（六）原告既積欠租金五萬零四百元，尚應賠償被告一個月租金三萬六千元，且積欠水電費、社區管理費一千六百九十七元、二十四萬七千五百三十六元，共計原告尚應支付被告三十三萬五千六百三十三元，自不得請求被告返還押租金支票等語，資為抗辯，並提出房屋租賃契約、存證信函、原告公司函、電費帳務管理系統欠費查詢單、管理費明細表、佛朗明哥社區管理委員會函、支付命令聲請狀為憑。

四、原告於八十九年十一月二十七日與訴外人佛朗明哥公司訂立租賃契約，約定由原告向佛朗明哥公司承租臺北縣淡水鎮三芝鄉○○○○段、土地公坑小段如附表所示之土地、房屋以經營佛朗明哥俱樂部，因業務及員工住宿需要，兩造乃於九十年間訂立房屋租賃契約，約定由原告向被告承租臺北縣三芝鄉○○○街八之十一號地下一樓Ｇ九、Ｇ十三、八之十二號地下一樓Ｇ八、Ｇ十二、八之十三號地下一樓Ｇ七、Ｇ十一、八之十四號地下一樓Ｇ六、Ｇ十、十之二十一號地下一樓Ｈ０二、Ｈ０三、十之二十二號地下一樓Ｈ０一、Ｇ十七（兩間份）房屋，租賃期間自九十年七月一日起至九十年十二月三十一日止，租期半年，租金每月三萬六千元，並約定原告於訂約時應交付被告七萬二千元押租保證金，後兩造復於九十一年九月十日補行訂立房屋租賃契約，約定原告續向被告承租前開房屋，租賃期間自九十一年一月一日起至九十二年十二月三十一日止，租金每月三萬六千元，租金每次繳交一年（分十二張票據按月兌現），於每年年初交付，並約定原告於訂約時應交付被告二個月押租保證金，租賃期間內原告若擬提前遷離他處時，原告應賠償被告一個月租金，本件原告既提前遷離他處，依約應賠償被告一個月租金三萬六千元，原告乃簽發發票日為九十二年十二月三十一日、付款人為淡水第一信用合作社三芝分社、受款人為被告、面額七萬二千元、票據號碼ＣＥ0000000號之支票交付被告，原告於九十一年六月九日因故與佛朗明哥公司終止租賃契約，並於同年六月九日以存證信函為終止兩造間租賃契約之意思表示，該存證信函於同年月十三日送達被告，原告於同年月十二日遷離本件租賃物房屋，以及原告並未給付九十二年六月份以後之租金之事實，已經兩造陳明在卷，且與兩造所提房屋租賃契約、存證信函、支票所載一致，應堪信為真實。

五、茲就兩造爭執之點分述如下：

（一）原告主張本件契約為其與佛朗明哥公司間租賃契約之從契約一節，並未提出任何法律上依據，蓋兩造間房屋租賃契約並無任何效力、期間上從屬於原告與佛朗明哥公司間租賃契約之約定，此觀卷附房屋租賃契約即明，至原告何以向被告承租本件房屋（提供員工住宿），僅係締約之動機，要非所問，原告此部分之主張，委無可採。

（二）本件兩造間租賃契約既非原告與佛朗明哥公司間租約之從契約，則本件兩造間租賃契約終止係因原告認無繼續承租之必要，於租賃期滿前之九十二年六月九日以存證信函對被告為終止之意思表示、該存證信函於同年月十三日到達被告所致，依民法第四百五十條、第四百五十三條之規定，本件原告提前終止租約應於至少一個月前先期通知，亦即兩造間租約應於一個月通知期滿後之九十二年七月十三日始終止，兩造間租約既於九十二年七月十三日始終止，原告仍應支付租賃契約有效期間即九十二年六月份及七月一日至十二日之租金，殆無疑義。

（三）又兩造間租賃契約既係因原告認無承租必要而提前終止，業如前述，顯係因可歸責於原告之事由所致，依兩造間房屋租賃契約第十八條第一點之約定，原告尚應賠償被告一個月租金。

（四）次按押租金除當事人另有約定外，僅為擔保承租人所負租賃契約上債務之性質，即承租人應先履行租賃契約上之債務始得請求返還押租金，並非租賃契約終止後因出租人未返還押租金而得拒絕履行交還租賃物之義務；押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，最高法院四十三年度台上字第一一四號、八十七年度台上字第一六三一號著有裁判闡釋甚明，是押租金僅於租賃關係消滅，且承租人業已履行租賃契約上所有義務（給付租金及其他應負擔費用、回復原狀、遷讓返還）後，始得請求出租人返還。本件承租人即原告既猶積欠出租人即被告六月份及七月一日至十二日之租金，以及應賠償被告之一個月租金，原告欠款金額已逾本件押租金支票二個月租金之面額，亦即該押租金支票尚不足以抵償承租人即原告基於兩造間租賃契約所欠金額。

（五）至原告主張被告復扣留其所有、價值九十餘萬元之物品一節，已經被告否認，且原告該等主張，與其所陳稱業於九十二年六月十二日遷離一節齟齬，蓋原告如仍有物品遺留放置租賃物房屋內，即難認其已遷離、將租賃物房屋原狀返還出租人即被告，反之，如原告確已將租賃物房屋騰空遷讓返還被告，被告又焉能扣留其價值高達九十餘萬元之物品？是其此節所述，已非無疑。況縱被告確扣留原告所有之物品，依民法第四百四十五條第一項前段之規定，不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權，被告依法本有權予以留置，並無所指違反比例、公平原則情事甚明。

（六）原告另主張逾繳管理費、得主張抵銷云云，並未提出證據以實其說，且縱原告確有逾繳管理費，其得請求返還之對象亦非被告，債權債務既非同一人，自不得據以對被告主張抵銷積欠之租金及賠償金。

（七）從而，原告請求被告返還其所簽發、發票日為九十二年十二月三十一日、付款人為淡水第一信用合作社三芝分社、受款人為被告、面額七萬二千元、票據號碼ＣＥ0000000號之押租金支票，洵屬無據，自不應准許。

（八）原告另請求宣告是紙票據無效，但並未提出任何法律上依據，該部分之請求亦屬無稽，不應准許。

六、綜上所述，本件原告請求被告返還押租金支票或宣告票據無效，均無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭