臺灣臺北地方法院小額民事判決

原告

東王漢宮華廈A棟管理委員會

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

劉昌崙律師

訴訟代理人

詹璧如律師

被告

甲○○

訴訟代理人

丙○○

號6樓

　　　　　　丁○○

　　　　　　李慶豐律師

上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國96年2月7日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告為東王漢宮華廈A棟（下稱本大樓）之區分所有權人（被告門牌編號臺北市○○○路○段82號1、2樓），該房屋係原告管理之其一住戶，民國87年5月2日區分所有權人會議，作成依本大樓店面戶之區別，一般戶（禮品、服務、電腦業等）及特殊戶（餐飲、美容業等）分別以每坪每月新臺幣（下同）30元及60元之標準計付管理費之決議（下稱系爭決議），被告每月應負擔管理費1,125元。詎被告自89年7月1日起即未按月繳交管理費，屢經催討未獲給付，迄95年8月31日止，計積欠83,250元，經原告委請律師於95年10月2日發函限期7日內清償，被告仍置之不理。為此，依系爭決議及公寓大廈管理條例第21條規定起訴，並聲明：被告應給付原告83,250元，及自律師函送達被告翌日（即95年10月6日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被告辯稱：87年5月2日區分所有權人會議之出席人數及表決人數有疑義，系爭決議不合法，業經本院86年北簡字第9387號判決在案，原告不得據以起訴。又縱該次會議合法召開，但系爭決議並無店面戶應收費用之標準，且「店面戶應收管理費實行辦法」內容為何？由何組織制訂及通過亦付之闕如，自難依之請求給付管理費。再系爭決議僅要求店面戶給付管理費，明顯違反管理費由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之規定，且違反表決權行使迴避原則，亦不得據以請求被告給付。況本件請求之管理費逾5年部分，已逾民法第126條規定之5年，被告得拒絕給付。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：被告為東王漢宮華廈A棟之區分所有權人（被告門牌編號臺北市○○○路○段82號1、2樓），該房屋係原告管理之其一住戶，自89年7月1日起，即無被告繳交管理費之紀錄，迨95年10月4日收受原告委請律師寄發之催告函，迄仍未給付，有建物登記第二類謄本（原證2）、臺北市政府98年7月30日府工建字第870366500號函及組織報備證明（原證5、6）、臺北市政府函（原證1）、律師函（原證4）及96年2月7日言詞辯論筆錄第2頁可證。

四、按區分所有權人會議決議方法或決議內容有違法情形，其法律效果如何，84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例未設有明文，依該條例第1條第2項規定，應適用其他法令之規定。又公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之厲害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定之私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，應屬相似，故公寓大廈區分所有權人會議召集程序或決議方法或決議內容違反法令或章程者，宜類推適用民法第56條之規定。是以本件爭點為：㈠系爭決議之決議方法是否合法？效力如何㈡系爭決議內容是否違反法令？效力如何？㈢原告之請求權是否罹於時效？茲敘述如下：

㈠系爭決議未經訴請撤銷，非當然無效：

⒈按私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證明其真正之責，最高法院47年台上字第1784號判例意旨足供參照。本件原告主張87年5月2日區分所有權人會議之決議方法合於法令規定，並提出出席住戶簽到簿（原證7）及會議記錄（原證3）為證，惟被告已否認簽到簿之真正，並稱不知有前開會議紀錄（見96年2月7日言詞辯論筆錄第2頁），依上開判例意旨，原告就簽到簿與會議記錄之真正即有舉證之責。雖原告陳稱該次會議記錄已向臺北市政府以臺北市政府98年7月30日府工建字第870366500號函准予備查（參見原證5、6），且被告依系爭決議繳納管理費多時，足徵簽到簿及會議記錄之真正。然觀諸84年6月9日公布（84年6月30日生效）之公寓大廈管理條例第3條第7款關於區分所有權人會議之定義，可知區分所有權人會議始為公寓大廈之最高意思及權利機關，公寓大廈事務之管理洵有賴於住戶自行處理，主管機關僅在於調解住戶間之利益，多居於仲裁之角色，即使區分所有權人會議記錄經主管機關准予備查，應屬行政管理之層次，不得以經主管機關備查，更難因被告曾有繳納管理費情事，即謂區分所有權人會議之決議方法當然有效，原告對於簽到簿及會議記錄真正之舉證，仍有未足，尚難逕認系爭決議之決議方法合於84年6月9日公布施行之公寓大廈管理條例第29條及第31條第1項第1款、第2項等規定。

⒉次依前所述之區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令時，類推適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人於決議後3個月內請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。然被告或其他區分所有權人未於87年5月2日形成決議後之30日內訴請撤銷，除決議內容有無效情事外，該次會議之決議仍不失其效力。

㈡系爭決議未違反法令，仍然有效：

⒈公寓大廈管理與維護直接影響居家生活品質，為了因應現代生活之忙碌狀況，遂委由公寓大廈管理委員會或管理負責人負責執行管理與維護工作，再交由區分所有權人透過召集會議來決定管理費用之負擔方式（84年6月9日公布施行之公寓大廈管理條例第10條第3項規定參照），惟所謂共用部分及約定共用部分，乃指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬使用者，暨約定供共同使用者（前開條例第3條第4款及第6款規定參照），使用權均屬於全體，基於使用者付費及公平原則，區分所有權人全體或住戶均應按應有部分比例負擔管理費，方符公允，並利公寓大廈之整體運作，職是區分所有權人所為關於管理費負擔之決議，應當符合前開條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」。被告雖云系爭由營業戶負擔管理費之決議（即一般住戶無庸付費）顯然違反前開條例第10條第2項規定及利益迴避原則，但細繹87年5月2日會議記錄所附之關於未徵收費用住戶之收受管理辦法，既明文：「目前以地下二樓產權持分抵銷」，可認係以「債權抵銷」方式負擔管理費，並非免徵管理費，故無表決權之行使應適用利益迴避原則問題，自難認系爭決議內容違反法令而屬無效（民法第56條第2項規定參照）。被告前開指摘尚有未洽，仍難依之為有利於被告之認定。

⒉次從社區之特性（如渡假型之通常未居住於社區）或區分所有權人人數眾多之情而論，往往發生召集及決議程序不盡完善之情形，倘任意認定會議作成攸關區分所有權人權利義務之決議無效，恐礙於社區之運作，亦因不斷之召集會議而喪失公寓大廈設計由管理負責人或管理委員會替代全體區分所有權人之目的，於無明確證據顯示系爭決議內容與法有違時，即應盡量確保系爭決議之效力。故本件不因被告辯以系爭決議無效，即否定其效力。

㈢89年7月1日至90年10月4日止之管理費債權已罹於時效：

⒈按民法第126條所謂1年或不及1年之定期給付債權，係指基於一定法律關係，因每次1年以下期間之經過順次發生之債權而言。公寓大廈住戶就共同部分修繕、管理、維護等負有繳納管理費用之義務，並基於住戶之合意，相隔一定期間反覆繼續而為給付，依其性質，屬定期給付。且被告有按月給付管理費義務，核屬1年以下期間順次發生之債權，應有前開規定短期消滅時效之適用。

⒉次按消滅時效，自請求權可行使時起算，並因請求而中斷消滅時效，民法第128條前段及第129條第1項第1款分別定有明文。本件原告於95年10月2日始委請律師發函催告被告給付管理費，催告函於95年10月4日到達於被告，業於前述，應認原告於95年10月4日始為請求權之行使，依上開規定，在此5年前（即89年7月1日至90年10月4日期間）之管理費債權已因原告怠於行使權利而告消滅，被告既為時效之抗辯，依法應得拒絕給付。

五、綜上所述，被告受系爭決議之拘束，應依之負擔管理費，然僅89年7月1日至90年10月4日止之管理費債權罹於時效而得拒絕給付，仍有負擔90年10月5日至95年8月31日期間管理費之義務。從而，原告起訴請求被告給付66,186元（1,125元÷31日×26日＋1,125元×58個月，元以下4捨5入），及95年10月12日（即被告95年10月4日收受原證4律師函屆滿7日之翌日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第3項所示金額。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計算書：項目 金　額 備 註第一審裁判費795元 原告起訴時預納1,000元。

小計795元 按被告敗訴比例計算。