臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

東王漢宮華廈A棟管理委員會

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

劉昌崙律師

訴訟代理人

詹璧如律師

被告

乙○○

訴訟代理人

李慶豐律師

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國96年6月22日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠按公寓大廈之「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者從其規定。」公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。查被告為坐落台北市○○○路○段66號1、2樓之區分所有權人，乃東王漢宮A棟（以下簡稱本大樓）之區分所有權人之一。本大樓於87年5月2日召開區分所有權人會議決議，本大樓店面戶區分為一般戶及特殊戶，而分別以每坪每月新臺幣 (下同)30 元、60元之標準收取管理費。據此，被告每月應給付管理費2,189元，詎被告自87年7月1日起至95年8月31日止，均未按月繳交管理費，累計積欠98個月，共214,522元。為此提起本件訴訟，並聲明：如主文第1項所示，陳明願供擔保，請准宣告假執行。

㈡對於被告之抗辯則稱：

⒈87年度區分所有權人會議決議具備合法性及有效性：

⑴本大樓區分所有權人總戶數為276戶，又87年度第9屆第1次區分所有權人會議，出席開會戶數為192戶，按修正前公寓大廈管理條例（民國84年6月28日公布）第29條第1項之規定，「區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」職是，該次會議之法定開會戶數應為「138戶」，87年度會議紀錄記載「法定開會戶數：184戶」，應為錯誤計算之記載，合先說明之。

⑵本大樓87年度區分所有權人會議，出席開會戶數為192戶，其中56戶之區分所有權人因故無法出席會議，皆以書面委託他人代理出席，原告提出當年留存之區分所有權人會議之委託書，因時隔已久又經更迭數任之管理委員，不慎遺失數份，惟縱使扣除遺失委託書之戶數，仍符合區分所有權人會議出席及決議之法定戶數。

⑶本大樓87年度區分所有權人會議出席開會之住戶，皆係開會當日（民國87年5月2日）於報到處現場親自在「區分所有權人會議出席住戶簽到簿」上簽名，如代理出席會議者則須出具委託書，交付工作人員查驗無誤後，始能簽名報到。被告空言辯稱：簽到簿上之簽名有部分係管理員拿簽到簿到住戶「家中」給住戶簽名云云，並未提出實證，應不足採。

⑷又證人鄭凱文於96年5月22日開庭時證稱：「因為我父親有酗酒習慣，有天某日（是否在開會當天我也不記得了）我正準備要出門，路過管理中心的時候，管理委員（那為管理委員我不確定）把我欄下來，要求我再簽到簿上簽名。事實上我並沒有去開會。」等語（參96年5月22日言詞辯論筆錄）。然當時證人鄭凱文之父親鄭繼安確實出具委託書委託鄭凱文出席開會，被告雖辯稱委託書並非鄭繼安所親簽，係由鄭繼安妻子劉淑蓮所代簽，然查該份委託書上蓋有鄭繼安印章之印文，故委託書仍具效力。又證人鄭凱文於同日庭訊時亦證稱：「因為我父親有酗酒習慣，他也不管事，我想說這種會議應該是大家住戶的單純會議，想說沒關係，才會簽名，方便讓他們召開會議。」顯然鄭凱文當時應知悉本大樓召開87年度區分所有權人會議及伊係代理其父鄭繼安出席該次會議之事，始於簽到簿上簽名，職是，證人鄭凱文應係合法代理其父出席該次會議。退萬步言，縱使證人鄭凱文於開會當日簽名報到後旋即離席，未參與該次會議之表決，然經扣除區分所有權人鄭繼安所有之八戶，該次會議之出席戶數及表決戶數仍逾法定開會戶數之138戶（192戶－8戶＝184戶），並不影響該次會議決議事項之合法性及有效性。且87年度區分所有人會議被告亦有委託當時承租其店面（門牌號碼：台北市○○○路○段66號1、2樓）之「博優有限公司」之負責人曾愛玉出席會議，參與表決。是以，被告對於該次會議之決議內容自應清楚明瞭，無理由拒繳其應負擔之管理費。

⑸87年度區分所有人會議係於本大樓一樓中庭之游泳池旁之場地舉行，會場除中央之場地外，兩側還有走廊（長約24公尺，寬約4公尺），及空地平台（長約7公尺，寬約4公尺），約可容納250人，被告提出之社區中庭平面圖謹預估中央場地所能容納之人數，並未將兩側之走廊及空地平台所能容納之人數計入，及遽然推論開會場地不可能容納192戶之開會人數，應屬擅斷。

⒉再就被告質疑東王漢宮華廈A棟社區87年區分所有權人會議記錄所載，「店面戶應收管理費實行辦法『繼續保留』與店面戶管理應收款項『合法有效性』」等語之決議內容意涵為何，說明之：㈠按原告所提「東王漢宮華廈A棟社區89年度第9屆第1次區分所有權人會議紀錄」，討論事項第四點載明：「審理及議決本社區店面戶應收管理費實行辦法去留與應收款項案由（說明如附表）」，原證三第三頁附有「東王漢宮華廈A棟（含A 、B、C、D、E、F座住戶、店面戶、公司戶）管理費收受管理方式」（以下簡稱管理費收受管理方式）。前開管理費收受管理方式，明確指出本大樓營業戶屬甲、乙公共場所者每坪收取管理費新台幣（下同）60元，如為丙類以下一般店面戶者每坪收取管理費30元。按被告所有之店面戶屬丙類每坪應收取管理費30元，又被告於本大樓區分所有部份之總面積為72.96坪，故每月應繳交2,189元之管理費，自屬依法有據。至於被告辯稱決議用語係「繼續保留」而非「開始實施」或「繼續實施」語義不明，是否可據為收取管理費之依據云云。查本大樓於85年召開區分所有人會議時，即對於本大樓店面戶收取管理費之議題進行討論，該次會議決議之第㈣點載明「㈣本會收支呈現赤字，應如何開源彌補：決議：對於店面戶分一般戶、特殊戶，收取管理費，及有裝潢的裝修戶收取垃圾、電梯超用之補償費。收費標準：1.一般戶（禮品、服飾、電腦．．．）業，每坪每月以30元計收。2.特殊戶（餐飲、美容．．．）業，每坪每月以60元計收。3.裝修戶：工作期10天內免收費。11天至30天工作期收3000元。31天至60天工作期收5000元。61天起每10天（一期）收2000元，以累計收取。」，惟85年之區分所有權人會議之出席人數未達法定成數，決議之效力尚有爭議，似非能據為本大樓收取管理費之依據，職是，本大樓於87年度召開區分所有人會議時，始就前開85年會議決議內容決議「繼續保留」，申言之，本大樓對於店面戶收取管理費係保留85年度決議內容之方式收取，故於用語之選擇使用「繼續保留」，而非「開始實施」或「繼續實施」。

⒊又被告辯稱地下二樓停車場之持分共有權利，既屬得獨立轉讓之標的，性質為專有部分，則區分所有權人會議即無權對其作任何處分之決議（按被告應係指本大樓規約之規定內容，經87 年區分所有權人會議決議所通過之組織章程修正案），否則該決議即屬違背法令而無效云云。惟按修正前公寓大廈管理條例（民國84年6月28日公布）第15條第1項之規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專有部分，不得擅自變更。」，專有部分非不得以規約約定方式使用，本大樓既然於規約中約定地下二樓停車場委託管理委員會出租，其租金收益用來支付本大樓之一切費用，該規約之訂定自無違背任何法令應為有效。

⒋末就被告辯稱87年度會議決議因係由非店面戶之住戶參與決議本身不必負擔管理費，決議由他人負擔，自己則免，顯與自身利害關係嚴重衝突，應有迴避之必要，而主張有民法第52 條第3項規定之適用等語。惟查，公寓大廈管理條例就區分所有權人會議決議之相關規定，並未有所謂「表決權行使之迴避原則」之規定，又區分所有權人會議與民法規定之社團總會，有本質上之差異，非能類推適用關於社團總會決議之所有規定；退步言之，縱然區分所有權人會議有類推適用有民法第52條第3項規定之餘地，惟參照本大樓87年會議紀錄所附之關於未徵收費用住戶之收受管理辦法，明文記載，住戶部分目前以地下二樓產權持份抵銷，應可認係以「債權抵銷」方式負擔管理費，並非免徵管理費，故應無表決權之行使應適用利益迴避原則問題。

二、被告則答辯：

㈠原告依其87年5月2日之區分所有權人會議決議，訴請被告給付管理費，惟該會議決議不僅未成立，且其內容違背法令，依法應屬無效。依「住戶自治」精神，法律賦予「區分所有權人會議」就社區共同事務及涉及權利義務事項得為議決。既稱會議，則其召集程序、決議方法或決議內容之效力，仍應受相關法律規範，並非漫無限制。依原告提出之87年5月2日區分所有權人會議記錄所載，區分所有權人之總戶數為276戶，法定開會戶數為184戶，出席開會人數計192戶所有權人暨委託書代表人云云。惟查，其會議出席簽到簿上之簽名（及蓋章）人數僅190戶，其中76戶為委託代理出席，惟其委託書僅有43戶（其中民權東路三段74號10樓之3之所有權人為鄭天生，惟委託書卻記載鄭楊明珠委託鄭暐琳出席）。而該190戶簽名（及蓋章）住戶人數，由「鄭凱文簽名者計有8戶（編號: 店6、53、68、100、138、171、217、218），據鄭凱文出庭證稱，該簽名簿上簽名，係其路過管理室時，管理員叫他簽的，其父（鄭繼安）並未委託他出席，其亦從未參加過住戶會議云云，「鄭凱文」之簽名既非會議召開時或於會議現場之簽名，何以能計入「出席人數」，該「簽到簿」恐有偽造之嫌。另，簽到簿上編號「店14」之出席住戶簽名「張藍方」，其區分所有權人「莊小華」並未接到開會通知，亦未授權「張藍方」代理出席（按，莊小華於鈞院另案96年度北小字第262號，已陳述此事），惟其出席人數仍將「張藍方」計入。由上述事實，可知該出席簽到簿之簽名之人數並非實在，不足採為計算出席人數之依據。其次，原告提出八十七年五月二日，住戶大會現場照片九張，以證明不少住戶參加會議。惟查，以該九張照片中人數最多之一張（按，其餘照片係從不同角度拍攝，人物重疊），分格計算人數，人數僅67人，且其中尚含有兒童及管理員，實際在場人數尚不足住戶四分之一。其出席人數即不足法定人數，則其決議應屬不成立，而非決議瑕疵得撤銷之範圍。至於原告稱區分所有權人會議現場，兩側還有走廊及空地平台，約可容納250人云云，係不切實際之估算。蓋，一、從上述原告提出之照片清點人數，出席人數僅67人，且中間尚有空位，並無住戶踴躍出席到爆滿之程度。原告所稱會場兩側走廊，於會議召開時，已置放簽到桌及茶水桌（請見原證八，照片七、八），何以能再擺放座位？而且，走廊與主席台間尚有邊長95公分之方形水泥柱及高102公分之花台遮住，看不到主席台，豈有可能擺座位，而空地平台屬於露天，其上並未如游泳池上架設安全網保護，有被社區外牆掉落之二丁掛擊中之危險，根本不可能將座位設於該處。

㈡公寓大廈管理條例第10條第2項「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者從其規定。」但書所稱「其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」係專指「修繕費」而言，並不包括管理維護費用。管理維護費用仍應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。本件系爭決議「店面戶應收管理費實行辦法繼續保留與店面戶管理費應收款項合法有效性」係決議僅店面戶應收管理費，其他住戶則免，違反管理費應由區分所有權人按其應有部分比例分擔之公平原則，顯已違背上述條文規定而無效。

㈢「東王漢宮華廈A棟社區公共設施與秩序維護守則」（社區規約）第一章記載「請於循例同意授權委託本大樓管理委員會代為辦理停車場（地下二樓）出租簽約手續及管理，其租金收益將以（管理費代金）之名義支付本大樓一切費用（民國87年5月2日區分所有權人會議中通過）。」惟其區分所有權人會議又決議對店面戶加收「管理費」，顯與上述社區規約抵觸。又地下二樓停車場之持分共有權利，既屬得獨立轉讓之標的，性質為專有部分，其所有權仍可獨立轉讓移轉予非屬社區所有權人以外之第三人，則區分所有權人會議即無權對其作任何處分之決議，否則該決議即屬違背法令而無效。原告並未取得各區分所有權人之授權，乃以系爭決議強制將之委託其代理簽約及出租，以租金收益支付本大樓一切費用。原告依無效之決議占有該停車場，即為無權占有，自應將其無權占有後出租之租金收益，依不當得利返還於各持分共有人。

㈣區分所有權人會議之性質，類似民法之主將總會，有關社團總會之規定應可類推適用。依民法第52條第3項規定「社員對於總會決議事項，因自身利害關係而有損害社團利益之虞時，該社員不得加入表決，亦不得代理他人行使表決權。」本件，店面戶應繳交管理費之決議，係由「非店面戶」之257戶非店面戶對19戶店面戶進行表決，已違反因自身利害關係而有損社區利益之虞時，不得加入表決，及代理他人行使表決權之規定。因此，系爭決議人數依上述規定扣除非店面戶之住戶後，人數所剩無幾，該次決議應屬不成立而無效。

㈤末按民法第126條規定「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」本件被告設若應給付管理費，其超過五年部分，請求權已因時效而消滅。並聲明：請求駁回原告之訴，陳明如受不利之判決，請准供擔保免為假執行之宣告。

三、原告主張被告為坐落台北市○○○路○段66號1、2樓之區分所有權人，乃東王漢宮A棟之區分所有權人之一；依區分所有權人會議決議，被告每月應給付管理費2,189元，其自87年7月1日起至95年8月31日止，均未按月繳交管理費，共計積欠214,522元之事實，業據其提出台北市建物登記第二類謄本、東王漢宮華廈A棟社區87年度第9屆第1次區分所有權人會議記錄、律師事務所函、管理費計算表等件為證。被告則抗辯：87年度5月2日通過系爭決議之區分所有權人會議，其出席人數不足法定人數，系爭決議應屬不成立；系爭決議決議僅店面戶應收管理費，其他住戶則免，違反管理費應由區分所有權人按其應有部分比例分擔之公平原則，顯已違背公寓大廈管理條例第10條第2項規定而無效；系爭決議違反社區規約及民法第52條第3項之規定，應屬不成立而無效；若其應給付管理費，超過5年部分，請求權已因時效而消滅云云。經查，

㈠按84年6月28日公佈之公寓大廈管理條例 (下稱本條例)第1條第2項規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定。」區分所有權人會議之召集程序或決議方法，有違反法令章程者，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例並無明文規定，核諸前揭說明，應適用其他法令之規定。而公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定之私法上之效力，與民法社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質相同，是應準用民法第五十六條第一項規定。被告如認通過系爭決議之區分所有權人會議之出席人數不足法定人數即召集程序有違反法令之情事，應由被告於決議後三個月內請求法院撤銷之，在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，對各住戶仍有拘束力，被告所辯系爭決議之會議其出席人數不足法定人數致該決議不成立一節，自不足採。

㈡次按本條例第15條第1項之規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專有部分，不得擅自變更。」，專有部分非不得以規約約定方式使用，本大樓既然於規約中約定地下二樓停車場委託管理委員會出租作為停車場用，以其租金收益用來支付本大樓之一切費用，該規約之訂定自無違背任何法令應為有效。又系爭決議係於87年5月2日通過，其是否違反法令規定，應適用當時有效之公寓大廈管理條例 (即修正前之該條例)，被告援引現行公寓大廈管理條例以第10條第2項之規定抗辯系爭決議違反此一規定，顯有誤解。蓋本條例第10條第3項規定：「前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，是系爭決議並無違反當時之規定，應可認定。

㈢再按公寓大廈管理條例就區分所有權人會議決議之相關規定，並未有所謂「表決權行使之迴避原則」之規定，故應無表決權之行使應適用利益迴避原則問題。且參照系爭大樓87年會議紀錄所附之關於未徵收費用住戶之收受管理辦法，明文記載住戶部分目前以地下二樓產權持份抵銷，應可認係以「債權抵銷」方式負擔管理費，並非免徵管理費，被告抗辯系爭決議違反管理費應由區分所有權人按其應有部分比例分擔之公平原則，顯已違背公寓大廈管理條例第10條第2項規定而無效云云，當無可採。

㈣末按民法第126條所載其他一年或不及一年之定期給付債權，係指與利息、紅利、租金、贍養費、退職金等同一性質之債權而言。公寓大廈管理業務之推動及執行，須有經費支付之，各區分所有權人依法應分擔該費用。管理委員會依公寓大廈管理條例第38條第1項規定雖有當事人能力，但並不具有法人資格，因而大廈管理費非屬管理委員會之獨立財產。又管理費係按全體區分所有權人決議所訂定之大廈管理規約議定之數額而收取，其所有權屬於全體區分所有權人所共有，性質上應屬各住戶自身應支出之費用，僅為集合管理之便而共同收取並由管理委員會統籌運用，並非住戶對於管理委員會之定期給付，與利息、紅利、租金、贍養費、退職金等之性質迥不相同，自無民法第一百二十六條五年短期時效之適用，被告以時效為抗辯，與法不合，自非可採。綜上所述，被告之抗辯均不可採，從而，原告依據系爭大樓區分所有權人會議之決議，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。

四、至兩造其餘之攻擊防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行，並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

臺北簡易庭

計算書項目金　額（新臺幣）第一審裁判費 2,320元合計2,320元