臺灣高等法院100年度上易字第62號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 100年度上易字第62號

上訴人

黃子峰

訴訟代理人

張逸婷律師

訴訟代理人

黃勝文律師

上一人之複代理人

彭珮瑄律師

被上訴人

向雲和

訴訟代理人

陳祥彬律師

上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國99年12月9日臺灣板橋地方法院99年度訴字第1957號第一審判決提起上訴，本院於100年9月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：被上訴人於民國（下同）99年4月間向訴外人廖家鋒購買坐落新北市○○區○○段第69地號土地、權利範圍1萬分之66，及其上門牌號碼為新北市○○區○○街11巷29弄2之2號3樓之房屋（下稱系爭房地），並於99年5月11日辦妥移轉所有權變更登記，詎於點交時發見上訴人無權予以占用，而享有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，爰依所有物返還請求權及不當得利法律關係，求為命上訴人應自系爭房屋遷出以返還被上訴人，及應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還時止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）3,707元之判決。原審判決上訴人應將系爭房屋騰空遷讓交還予被上訴人，及自99年8月7日起至交還之日止，按月給付被上訴人1,664元，駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分提起上訴。並答辯聲明：上訴駁回（原審駁回被上訴人其餘之訴部分，未據被上訴人聲明不服，已告確定）。

二、上訴人則以：上訴人於98年11月間因周轉困難，透過訴外人彭武雄介紹，向訴外人林翁碧蓮借貸40萬元，林翁碧蓮預扣利息僅交付上訴人31萬元，上訴人於借款時僅簽立借款契約、本票，並提出系爭房地所有權狀、印鑑證明及印鑑章供林翁碧蓮辦理擔保借款之抵押權設定登記，上訴人未同意為信託登記而將所有權移轉登記予林翁碧蓮；又被上訴人雖稱其係於99年4、5月間向廖家鋒購買系爭房地，然實際係向林翁碧蓮購買，林翁碧蓮未經上訴人之同意擅將系爭房地出售予被上訴人係無權處分，對上訴人不生效力，且系爭房地始終由上訴人占有使用中，被上訴人購買系爭房地竟未要求看屋顯不符常情，是廖家鋒僅係林翁碧蓮為規避無權處分之責任，而刻意安排之過戶人頭，以製造被上訴人為善意第三人之假象。縱認上訴人曾授權林翁碧蓮辦理信託登記，然該信託登記目的限於擔保，林翁碧蓮出售系爭房地予被上訴人，仍屬無權處分，並對上訴人不生效力；又林翁碧蓮出售系爭房地若為有權處分，然兩造間買賣仍屬通謀虛偽意思表示而無效；是被上訴人無權請求上訴人遷讓房屋。又被上訴人請求給付之租金尚屬過高等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。

三、經查，系爭房地原登記為上訴人所有，98年11月9日為抵押權設定登記予林史龍，同年月12日以信託原因為所有權移轉登記予林翁碧蓮，嗣林翁碧蓮於99年3月31日以買賣原因為所有權移轉登記予廖家鋒，廖家鋒再於99年5月11日以買賣原因為所有權移轉登記予被上訴人等情，為兩造所不爭，並有系爭房地所有權狀、土地登記謄本及建物異動索引、土地登記申請書等可稽（見原審司重簡調字卷第7-8、10-11頁、本院卷第30-32、36-49頁），堪信為真實。

四、被上訴人主張上訴人無權占有系爭房地，並依所有物返還請求權及不當得利法律關係，請求上訴人遷出返還，並按月給付被上訴人1,664元本息等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠上訴人抗辯林翁碧蓮出售系爭房地為無權處分，且上訴人非善意第三人，有無理由？㈡上訴人抗辯兩造間就系爭房地之買賣為通謀虛偽意思表示而無效，有無理由？㈢被上訴人請求不當得利之數額若干？爰析述如下：

五、有關上訴人抗辯林翁碧蓮出售系爭房地為無權處分，且上訴人非善意第三人，有無理由部分：

㈠按依本法所為之登記，有絕對效力。土地法第43條定有明文。所謂登記有絕對效力，旨在保護善意之第三人，以維護交易安全而設。將登記事項賦予絕對真實之公信力，故善意第三人信賴登記而取得不動產所有權，即受該條規定之保護，真正權利人不得對之主張其權利。如為惡意之第三人，即不受保護，惟所謂惡意，應係指明知土地登記簿謄本所登記之所有人，非真正之所有人，或明知其所有權之登記有無效或得撤銷之原因而言（最高法院98年度台上字第32號、87年度台上字第929號裁判意旨）。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。查上訴人抗辯伊係提供系爭房地為林翁碧蓮借款之擔保，並設定抵押權，林翁碧蓮未經伊之同意擅自以信託原因辦理系爭房地所有權移轉登記予其名下後並出售予被上訴人，且被上訴人明知林翁碧蓮無權處分系爭房地，被上訴人非善意第三人，自不得對伊主張系爭房地所有權云云，上訴人對此有利事實，自應負舉證之責。

㈡被上訴人抗辯伊於98年11月間因周轉困難，透過訴外人彭武雄介紹，向林翁碧蓮借貸40萬元，伊於借款時僅簽立借款契約、本票，並提出系爭房地所有權狀、印鑑證明及印鑑章供林翁碧蓮辦理抵押權設定以擔保上開借款，並未同意以所有權移轉登記方式提供擔保；縱認上訴人授權林翁碧蓮辦理抵押及信託登記，然該授權辦理信託登記之目的僅限於擔保借款，林翁碧蓮擅將系爭房地出售予被上訴人，為無權處分，且被上訴人於購買系爭房地時，未登門要求看屋，不合常情，而非善意第三人云云。

㈢查系爭房地原登記為上訴人所有，98年11月9日為抵押權設定登記予林史龍，同年月12日以信託原因為所有權移轉登記予林翁碧蓮，為兩造所不爭，如前所述；又上訴人於原審具狀陳稱：當時林翁碧蓮以借款另需擔保為由，要求伊提供所有房屋為信託登記，但伊礙於急需用錢，僅能同意，伊並於98年11月12日攜帶相關文件至地政機關辦理系爭房地之信託登記並將該房地所有權移轉登記於林翁碧蓮名下，而信託期限為96年11月l1日起至101年11月10日止，約定借款期限至99年2月8日等語（見原審訴字卷第31-32頁），是上訴人應事前已同意以信託原因辦理所有權移轉登記予林翁碧蓮，上訴人事後抗辯其未授權辦理該信託原因之所有權移轉登記，自不足取。又查，上訴人前以林翁碧蓮偽造系爭房地信託契約及土地登記申請書，並持以辦理信託原因之所有權移轉登記為由，對林翁碧蓮提出詐欺取財及偽造文書罪嫌之告訴，經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官先後以99年度偵字第17081號、99年度偵續字第833號為不起訴處分（見原審卷第44-48頁）後，經再議後現仍於該署99年度偵續一字第263號案件偵查中（見本院卷第51頁反面），依兩造同意本院引用該不起訴處分書內記載之當事人陳述（見本院卷第106頁反面），上訴人於該偵查案件中陳稱：伊向林翁碧蓮借款40萬元，於98年11月9日預扣3個月利息及相關手續費後，伊得款31萬元；伊借款後因為沒錢而未再支付利息，林翁碧蓮寄存證信函（林翁碧蓮於該偵查案件中主張係先後於99年2月23日、同年3月3日、同年月11日寄存證信函予上訴人，要求上訴人與其聯絡討論還款事宜，上訴人亦分別於99年3月5、8、31日收到該存證信函等情，見本院卷第62頁所載）時，伊在南部工作，手機也壞掉，才無法與林翁碧蓮聯絡；伊原本向新莊市農會的貸款約120萬元已經清償，並塗銷抵押權登記；99年2、3月間林翁碧蓮向伊催討還款，伊並無能力清償等語（見本院卷第59、62頁），可知上訴人以系爭房地辦理信託原因所有權移轉登記，向林翁碧蓮之夫林史龍（雖上訴人主張係向林翁碧蓮借款，惟依林翁碧蓮於偵查中所述〈見後述〉及系爭房地於同時期亦設定抵押權予林史龍等情觀之，可知上訴人係向林史龍借款）借款40萬元，於借款期限3個月即99年2月8日屆滿後未能依約清償，經林翁碧蓮多次連絡未果甚明。再觀諸上訴人所提出系爭房地以信託原因辦理所有權移轉登記予林翁碧蓮之土地登記申請書記載受託人為林翁碧蓮、委託人為上訴人，信託目的：管理維護、出售處分信託物所有權；信託關係消滅事由：1.信託期間屆滿2.信託目的完成；信託財產之管理或處分方法：受託人依約管理維護、出售處分信託物所有權等情（見本院卷第49頁）；及林翁碧蓮於該偵查案件中陳稱：當時陳武雄告知上訴人要借款，實際係伊夫林史龍出借，陳武雄並稱要辦理信託登記，債務人（即上訴人）若未還款，受託人（即林翁碧蓮）可處分信託物以清償上訴人對農會的貸款及債權人之債權，伊要求信託設定係擔心上訴人故意賴帳又不搬走，伊有抵押權也沒用，只有透過信託先把房子處分對伊才有保障等語（見本院卷第60頁），亦知前開信託登記應為擔保林翁碧蓮配偶林史龍對上訴人之債權，並於上訴人未依約清償債務時，受託人林翁碧蓮得以出售系爭房地為上訴人清償債務，核與上訴人自陳該信託登記係為擔保對林翁碧蓮借款（應為對林史龍借款）之擔保相符，再參林翁碧蓮出售系爭房地後上訴人以系爭房地設定抵押權所擔保之債權，均已清償，如前開上訴人於偵查中所述，益證林翁碧蓮係依其與上訴人之約定於上訴人未清償欠款時，依上訴人授權出售系爭房地為上訴人清償債務。上訴人抗辯林翁碧蓮未經其同意出售系爭房地而屬無權處分，自不足取。

㈣上訴人既未能舉證林翁碧蓮出售系爭房地係無權處分，則依前開系爭房地中之建物部分異動索引（見本院卷第30-32頁）所示，林翁碧蓮將系爭房地出售予廖家鋒，上訴人即不得主張林翁碧蓮該出售對其不生效力。縱被上訴人於99年3月25日交付購買系爭房地之訂金10萬元時，系爭房地仍登記於林翁碧蓮，暨交付第3期款清償上訴人以系爭房地為擔保向新莊農會之貸款，上訴人據以抗辯被上訴人係向林翁碧蓮購買系爭房地屬實，亦因林翁碧蓮並非無權處分，已如前述，其出售系爭房地並無無效之情形，上訴人已合法取得系爭房地之所有權，上訴人亦無從據以主張被上訴人取得之所有權對其不生效力。至被上訴人購買系爭房地未入屋查看等情（如後述），亦因林翁碧蓮非無權處分，自無上訴人援此抗辯被上訴人非善意第三人，林翁碧蓮出售系爭房地對其不生效力規定之適用，

六、有關上訴人抗辯兩造間就系爭房地之買賣為通謀虛偽意思表示而無效，有無理由部分：

㈠按所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院62年台上字第316號判例意旨參照）；又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。

㈡查系爭房地於99年4月8日由廖家鋒與被上訴人簽訂買賣契約，約定買賣價金255萬元，由被上訴人分期付款，即99年4月8、22日分別支付現金25萬5,000元，99年5月12日代償新莊農會借款118萬9,000元，99年5月17日代償二胎76萬元等情，有被上訴人所提該不動產買賣契約書及支付價款證明之日盛銀行存摺、臺北富邦銀行存摺對帳單、台新國際商業銀行房貸撥款交易明細及活期儲蓄存款、訂金保管收據為證（見原審訴字卷第23-29頁、本院卷第64頁），經核大致相合，上訴人對被上訴人於99年5月12日代償其對新莊農會之貸款及系爭房地所擔保之借款於系爭房地經林翁碧蓮出售後均已清償，亦不爭執，是被上訴人向廖家鋒購買系爭房地已依約支付價金，自難認係通謀虛偽。又系爭房地之市價經被上訴人請遠見不動產估價師事務所鑑定結果為307萬8,449元，有該事務所估價報告書附卷可參（見原審重簡字第21-23頁），被上訴人以255萬元向廖家鋒購入已逾前開鑑定市價之八成（即255萬元÷307萬8,449元＝0.8283），尚在一般交易之合理範圍內，上訴人空言抗辯系爭房地市價達400萬元以上，被上訴人以顯不相當之低價買受認被上訴人與廖家鋒為通謀虛偽，尚屬無據。至被上訴人買受系爭房地未入屋查看等情，為被上訴人自陳在卷（見本院卷第51頁反面），惟其主張賣方表示系爭房屋有人使用中，賣方並允方諾於約定期限未能點交時將負全責等語（見本院卷第51頁），核與該不動產買賣契約書第15條PS.記載：99年5月17日已支付245萬9,000元，交尾款訂2個月後，如因延期交屋所產生之雜支包括利息、訴訟費用、勞務費用由賣方負責等語（見原審重簡字卷第16頁）相符，即被上訴人與廖家鋒就系爭房屋之點交已特別約定，以保障被上訴人之權益，基於私法自治原則，難認有何不當，上訴人援此抗辯被上訴人與廖家鋒就系爭房地為通謀虛偽買賣，亦不足取。

七、有關被上訴人請求不當得利之數額部分：

㈠按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767條第1項定有明文。本件被上訴人向第三人廖家鋒購買系爭房地，並已完成登記，上訴人復未能舉證證明林翁碧蓮出售系爭房地為無權處分，或被上訴人與廖家鋒間就系爭房地為通謀虛偽買賣，是被上訴人即已取得系爭房地所有權，並為系爭房地之所有權人。上訴人占有使用系爭房地，則無任何權源，為無權占有，從而，被上訴人基於所有人之地位，請求上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人，為有理由。

㈡次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第179條、184條第1項前段分別定有明文。又土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之10之最高額（最高法院86年度台上字第225號、88年度台上字第3331號裁判意旨參照）。本件上訴人無權占有系爭房地，無法律上原因，致被上訴人受有損害，被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人給付相當於租金之損害金，為有理由。

㈢查本件房地坐落新北市○○區○○街11巷29弄2之2號3樓，係屬住宅區之公寓式5層建物，交通尚稱便利等情，業經被上訴人陳報明確，並為上訴人所不爭執，被上訴人於請求依占用土地及建築物申報總額之年息百分之6計算相當租金之損害金，尚稱相當。又系爭建物屬鋼筋混凝土建造，為5層建物，面積82.07平方公尺，有建物所有權狀可稽（見原審司重簡調字卷第7頁），故其使用系爭土地面積應以5層樓折計而為16.41平方公尺（82.07平方公尺÷5＝16.41平方公尺，小數點第二位以下四捨五入），系爭房屋99年度課稅現值為17萬1,400元，土地申報地價為每平方公尺9,840元，有被上訴人提出之房屋稅繳款書及土地登記謄本可證（見原審司重簡調字卷第9-11頁），則按使用系爭土地及建築物申報總額年息百分之6計算，使用系爭土地面積之申報總價額為16萬1,474元（9,840元×16.41平方公尺＝16萬1,474元，元以下四捨五入，下同），上訴人每月應給付相當於租金之不當得利為1,664元【計算方式為：（16萬, 1474元＋17萬1,400元）×6%÷12＝1,664元】。從而，被上訴人請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1,664元，為屬相當，應予准許，逾此範圍之部分，則不應准許。上訴人空言抗辯前開不當得利數額過高，自不足取。

八、綜上所述，被上訴人依所有物返還請求權及不當得利法律關係，上訴人應自新北市○○區○○街11巷29弄2之2號3樓遷出，並將系爭房屋騰空交還被上訴人，及應給付被上訴人自99年8月7日起至交還前開房屋之日止，按月給付被上訴人1,664元，為有理由，應予准許。是則原審就此部分判命上訴人如數給付，並依兩造陳明分別酌定相當擔保金為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

九、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十九庭