臺灣高等法院101年度上字第514號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　101年度上字第514號

上訴人

臺灣無印良品股份有限公司

法定代理人

徐重仁

訴訟代理人

傅詩琦

被上訴人

龍巖股份有限公司

法定代理人

李世聰

訴訟代理人

黃福雄律師

　　　　　　李傑儀律師

　　　　　　洪郁棻律師

上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國101年3 月20日臺灣臺北地方法院100 年度訴字第4796號第一審判決提起上訴，本院於101 年11月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張略以：

㈠坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地上、同小段2491建號、門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00號3 樓、3樓之1 建物（下稱系爭建物），原為訴外人成霖建設股份有限公司（原名甘霖建設股份有限公司，下稱成霖建設公司）所有，嗣經該公司之債權人聲請原審法院以95年度執字第41908 號事件強制執行，原審法院委託台灣金融資產服務股份有限公司以99年度北金職字第168 號事件公開拍賣，由伊拍定買受並繳交價金後，經原審法院於民國（下同）100 年5 月5 日發給權利移轉證書，伊業於同年6 月15日辦理所有權移轉登記完畢。

㈡詎上訴人至100 年8 月31日止，竟無權占有系爭建物其中面積200 坪之部分（下稱系爭200 坪建物）經營商場，受有相當於租金之不當得利，並致伊受有損害。而系爭建物為經營賣場使用，坐落在臺北市中正區，與臺北火車站相對，毗鄰百貨公司、商業辦公大樓，人潮車流如織，該區商用大樓市場租金行情達每坪每月新台幣（下同）3,000 元，爰依民法第179 條、第184 條第1 項前段規定，聲明求為命上訴人返還相當於租金之不當得利、賠償損害共238 萬元（計算式：每坪每月租金數額3,000 元÷30日×占用面積200 坪×占用日數119 日）並加計法定遲延利息之判決等語（原審判決上訴人應給付被上訴人192 萬元，及自100 年10月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分，聲明不服；被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服，已告確定）。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則略以：

㈠系爭200 坪建物曾由成霖建設公司出租予訴外人新采國際開發股份有限公司（下稱新采國際公司），新采國際公司又轉租予訴外人文魁資訊股份有限公司（下稱文魁資訊公司），文魁資訊公司再轉租予文魁數位時尚股份有限公司（下稱文魁數位公司），文魁數位公司嗣變更名稱為松崗資產管理股份有限公司（下稱松崗資產公司），再由松崗資產公司轉租予伊，租賃期間自98年9 月1 日起至103 年8 月31日止，而前開各階段之租賃契約既均屬有效，伊基於占有連鎖之關係，自非無權占有系爭200 坪建物。且伊每月均依約給付租金予松崗資產公司，被上訴人自應免除伊之租金給付義務，而向松崗資產公司追索租金，始為適法。嗣伊接獲被上訴人通知所有權人變動之日起，即以書面告知被上訴人伊有繼續承租之意願，洽談過程中被上訴人曾表示希望由伊提出匯款予松崗資產公司之相關資料，供其向松崗資產公司追討，嗣伊已備齊相關匯款資料交付被上訴人，至松崗資產公司是否將租金收入交付予被上訴人，伊實無權過問等語，資為抗辯。其上訴聲明求為判決：㈠原判決關於不利上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部份，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠系爭建物原為成霖建設公司所有，嗣經該公司之債權人聲請原審法院以95年度執字第41908 號事件強制執行，原審法院委託台灣金融資產服務股份有限公司以99年度北金職字第168 號事件公開拍賣，由被上訴人拍定買受並繳交價金後，經原審法院於100 年5 月5 日發給權利移轉證書，被上訴人業於同年6 月15日辦理所有權移轉登記完畢（見原審卷第26頁之不動產權利移轉證書、第27頁之建物登記謄本、第29頁之拍賣公告）。

㈡系爭建物係作為賣場營業使用。

四、本件之爭點為：

㈠上訴人有無占有使用系爭200坪建物之合法權源？

㈡若無，被上訴人得否請求上訴人給付相當於租金之不當利益或賠償損害？金額以若干為適當？

五、本院得心證之理由：

㈠關於上訴人有無占有使用系爭200 坪建物之合法權源之部分：

⒈上訴人雖抗辯系爭200 坪建物經原所有權人成霖建設公司出租予訴外人新采國際公司，新采國際公司再轉租予文魁資訊公司，文魁資訊公司再轉出租予文魁數位公司，文魁數位公司嗣變更名稱為松崗資產公司，再由松崗資產公司轉租予伊等語，並提出櫃位契約書、租賃契約書為證（見原審卷第71至78頁、第134 至136 頁），惟查，新采國際公司曾以文魁資訊公司、文魁數位公司及上訴人為被告，主張其向成霖建設公司承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00號3 樓之建物後，轉租予文魁資訊公司，惟其嗣合法終止與文魁資訊公司間之租賃關係，而請求文魁資訊公司、文魁數位公司及上訴人返還相當於租金之不當利益，經原審法院認新采國際公司與文魁資訊公司間之租賃契約仍有效存在，而於95年11月30日以95年度訴字第2999號判決駁回新采國際公司之訴而確定在案。而成霖建設公司曾於93年3 月15日與新采國際公司簽訂租賃契約，將門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00號3 樓、4 樓、5 樓、5 樓之1 等建物出租予新采國際公司，租賃期間自93年9 月15日起至10 8年9 月14日止，新采國際公司於93年3 月15日與文魁資訊公司就門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00號2 樓至4 樓等建物簽訂租賃契約，租賃期間自93年9 月15日起至108 年9 月14日止，文魁資訊公司則於94年4 月1 日與文魁數位公司簽訂租賃契約，由文魁資訊公司將門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00號B2至4樓建物轉租予文魁數位公司，租賃期間自94年4 月1 日起至96年5 月31日止，租期屆滿後，文魁資訊公司於96年6 月4日變更名稱為統一元氣資產管理股份有限公司（下稱統一元氣公司），統一元氣公司嗣於98年8 月5 日變更名稱為松崗資產公司，而文魁資訊公司、統一元氣公司及松崗資產公司之統一編號均為00000000，與文魁數位公司之統一編號00000000，並不相符，嗣松崗資產公司於98年7 月1 日與上訴人簽訂櫃位契約書，將系爭200 坪建物出租予上訴人，租賃期間自98年9 月1 日起至103 年8 月31日止等情，此經本院依職權調取原審法院95年度訴字第2999號民事卷宗核閱無訛，並有租賃契約書、股份有限公司變更登記表附卷可稽（見本院卷第41-1至41-17 頁、原審卷第144 至148 頁），是上訴人抗辯松崗資產公司原名稱為文魁數位公司，系爭200 坪建物係文魁數位公司向文魁資訊公司承租後轉租予伊云云，顯與事實不符，尚難以採信。

⒉次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，此觀89年5 月5 日修正施行之民法第425條規定即明。又在民法債編修正施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第1 條後段亦有明定。查系爭200 坪建物係由成霖建設公司出租予新采國際公司，新采國際公司轉租予文魁資訊公司，文魁資訊公司變更名稱後之松崗資產公司再轉租予上訴人等情，雖如前述，然縱使前開各階段之租賃契約均屬有效成立，惟新采國際公司與文魁資訊公司間就系爭建物之租賃期間為自93年9 月15日起至108 年9 月14日止，共計15年，業如前述，上開期限逾5 年之租賃契約未經公證，揆諸前開規定，系爭建物所有權讓與被上訴人後，文魁資訊公司已不得主張租賃契約對於被上訴人仍繼續存在，文魁資訊公司既不得以其與新采國際公司間之租賃契約對被上訴人主張為有權占有，則向文魁資訊公司變更名稱後之松崗資產公司承租系爭200 坪建物之上訴人，縱使均依約按期支付租金予松崗資產公司，自亦不得以其與松崗資產公司間之租賃契約，對被上訴人主張為有權占有。從而，被上訴人主張其於100 年5 月5 日取得系爭建物之所有權後，上訴人並無繼續占有使用系爭200 坪建物之合法權源，而為無權占有等情，洵屬有據。

㈡關於被上訴人得否請求上訴人給付相當於租金之不當利益或賠償損害？金額以若干為適當之部分：

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又不當得利得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。本件上訴人無權占有系爭200 坪建物，既如前述，則被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當利益，自屬有據。

⒉次按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1 項定有明文。本件被上訴人經強制執行程序得標買受系爭建物，由原審法院於100年5 月5 日發給權利移轉證書，被上訴人於同年5 月26日收受權利移轉證書，有送達證書附卷可參（見原審卷第101 頁），並為兩造所不爭執，是被上訴人應自100 年5 月26日起始得請求上訴人給付相當於租金之不當利益。

⒊又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1 項固有明文，然該條文立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是該條文限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用，至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要；又營業用房屋類皆坐落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比，且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第3 章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再者我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮，故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨，最高法院92年度台簡上字第20號判決亦同此見解，可資參照。本件系爭建物係做為營業賣場使用，此為兩造所不爭執，業如前述，上訴人使用系爭200 坪建物營業以獲取利潤，並非供居住之用，其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，另上訴人為實收資本165,319,000 元之知名百貨連鎖企業，有其公司變更登記事項卡在卷可佐（見原審卷第47、48頁），其擁有龐大之資金、巿場優勢，為經濟上之強者，並可獲取相當之利潤，揆諸上開說明，系爭建物之租金自不在土地法第97條第1 項之限制範圍內。

⒋本院審酌系爭建物之拍定價額達120,110,000 元，坐落之基地即臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地、權利範圍935/10,000分部分之拍定價額則高達852,781,000 元，此有權利移轉證書在卷可參（見原審卷第26頁），而系爭建物坐落於臺北市中正區忠孝西路1 段、臺北火車站對面，毗鄰百貨公司、商業辦公大樓，周邊商店、餐館林立，人潮車流頻繁，商業活動興盛，系爭建物地下室停車場之每1 停車位月租金即高達5,000 元（見原審卷第122 至129 頁之停車位租賃契約書）等一切情狀，認被上訴人主張系爭建物之租金行情每月每坪約3,000 元乙節，應屬信而有徵，是上訴人就系爭200 坪建物所受相當於租金之利益，以每坪每月3,000 元計算為適當，依此則上訴人自100 年5 月26日起至同年8 月31日止（合計3 月又6 日）無權占有系爭200 坪建物部分，受有相當於租金之不當利益為192 萬元（計算式：3,000 元×200 坪×3 又6/30＝192 萬元）。至上訴人雖抗辯伊每月均依約給付租金予松崗資產公司，被上訴人自應免除伊之給付義務，而向松崗資產公司追索租金等語，然縱使上訴人均依約按期給付租金予松崗資產公司，亦與被上訴人無涉，就上訴人對被上訴人所負不當得利之給付義務，並不生清償之效力，是上訴人執此為辯，亦屬無據。

⒌又重疊的訴之合併，訴訟標的雖有數項，而僅有單一之聲明，法院應就所主張之數項標的逐一審判，如其中一項請求為有理由，即可為原告勝訴之判決，就他項標的無須更為審判，最高法院71年度台上字第2388號、88年度台上字第1127號判決亦同此見解，可資參照。查本件被上訴人依不當得利、侵權行為之法律關係提起本件訴訟，係於同一訴訟程序，主張2 訴訟標的，以單一聲明，請求法院為同一之判決，乃重疊的訴之合併，則揆諸前揭說明，本院既認被上訴人依不當得利之規定請求上訴人給付相當於租金之不當利益為有理由，而被上訴人另依侵權行為法律關係請求上訴人賠償損害部分，縱經審酌，其金額無從為更有利於被上訴人之判斷，自毋庸就被上訴人所主張之他項標的即侵權行為部分更為審判，附此敘明。

六、綜上所述，被上訴人本於不當得利法律關係，請求上訴人給付192 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即100 年10月13日（見原審卷第35頁之送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，自屬應予准許。原審就上開部分，所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。

民事第二十一庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。