臺灣高等法院103年度上易字第1318號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 103年度上易字第1318號

上訴人

吳希達

訴訟代理人

楊延壽律師

複代理人

吳永鴻律師

被上訴人

陳永禮

訴訟代理人

余麗娟

訴訟代理人

謝曜焜律師

上一人複代理人

林晉佑律師

上列當事人間請求調整地租等事件，上訴人對於中華民國103年9月30日臺灣新北地方法院103年度訴字第401號第一審判決提起上訴，本院於104年4月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：伊於民國（下同）100年4月18日買受取得新北市○○區○○○段00000○000 ○00000地號土地（下各別以地號稱之，合稱為系爭土地）之所有權，系爭土地已於81年4月8日設定地上權予被上訴人（下稱系爭地上權），被上訴人並於系爭土地上有門牌號碼新北市○○區○○路○段00號建物一棟（下稱系爭建物）。伊自100年間取得系爭土地所有權後，未曾收受被上訴人所支付系爭地上權之地租，也無從知悉被上訴人與系爭土地原所有權人間就系爭地上權約定內容為何。被上訴人前於101年12月14日委請律師發函，稱系爭地上權有地租之約定，並給付新臺幣（下同）4,900元匯票一紙予伊，伊始知悉被上訴人於系爭土地上設定有償之地上權。惟系爭土地坐落於新北市三重區福德北路，交通及生活機能便利，商業活動熱絡，為三重區之精華地段，且近來系爭土地價值高漲，現今系爭土地公告現值均高達每平方公尺17萬2,000元，較之其於81年時公告現值，上漲價值達3至4倍間，系爭土地價值增加顯非設定系爭地上權時所能預料，與鄰地租金相較，如仍以每年4,900元計算地租，實屬過低而顯失公平，應依土地法第105條準用同法第97條規定，以系爭土地申報總價年息10%計算地租始為相當。故以系爭土地之申報地價每平方公尺2萬4,480元，被上訴人在452-1地號土地上設定地上權範圍16.53平方公尺、在458地號與458-1地號土地上設定地上權範圍9.92平方公尺計算，452-1地號土地之地租應調整為每年4萬465元（計算式：2萬4,480元X16.53㎡X10%＝4萬465元），458地號與458-1地號土地之地租應調整為每年2萬4,284元（計算式：2萬4,480元X 9.92㎡X10%＝2萬4,284元），爰依民法第835條之1第1項、第227條之2第1項規定，求為判決被上訴人對於上訴人所有系爭452-1地號土地之地上權地租，應自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年4萬465元；系爭458、458-1地號土地之地上權地租，應自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年2萬4,284元。原審判決被上訴人對上訴人所有系爭土地之地上權地租，應調整為每年1萬4,700元，並駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人對於上訴人所有系爭土地之地上權地租調整數額，每年應再增加給付5萬49元；且原審判准調整之地上權租金與本院判決增加之地上權租金，均應自103年度起開始調整。（原審判決被上訴人對上訴人所有系爭土地之地上權地租，應調整為每年1萬4,700元之部分，未據被上訴人聲明不服，已告確定；又原審判決駁回上訴人請求自起訴狀繕本送達翌日即102年12月12日起至同月31日期間調整系爭地上權地租部分，未據上訴人聲明不服，均不在本院審理之範圍，不予贅述）

二、被上訴人抗辯：依土地法第105 條準用同法第97條規定，建築基地之租金，按申報價額年息10%為限，乃基地租金之最高限額，非必以申報地價年息10%計算。基地租金數額除依申報地價為計算基礎外，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度等條件，並與鄰近地區租金相比較，更應注意承租人利用基地之經濟價值與所得利益，與應調整之租金數額是否平衡。而伊所有系爭建物甚為老舊，並有漏水問題，僅作為住宅及家庭理髮店使用，自設定地上權迄今均未改變，伊使用系爭土地之利益並未隨系爭土地價值升高而增加。且系爭土地四周未有上訴人所指之交通、生活便利及商業活動熱絡之情，如按上訴人主張依系爭土地申報地價年息10%計算地租，其地租數額上漲10倍以上，與系爭土地公告現值上漲幅度相差甚鉅，顯非妥適，應依公告現值漲幅比例調整系爭地上權租金為當。又聲請法院增減地上權之租金，於未聲請法院增減其地租以前，原約定之租金，仍有拘束當事人之效力，尚不得於原判決確定前調整地租。上訴人以調整租金之手段迫使伊同意其都市更新，其所得利益甚小，致伊受有重大損害，係以損害伊為主要目的，已構成權利濫用，故上訴人請求調整地租並無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。

三、上訴人主張其於100年4月18日買受取得系爭土地之所有權，於102年6月13日至103年8月15日期間，因與兆豐國際商業銀行股份有限公司（下稱兆豐銀行）間授信交易，將系爭土地所有權99/100之應有部分信託登記予兆豐銀行所有，嗣已回復為上訴人單獨所有；系爭土地於81年4月8日即設定系爭地上權予被上訴人，被上訴人並因此於系爭土地上蓋有系爭建物；被上訴人前於101年12月14日委請律師發函上訴人，表明系爭地上權有地租之約定，並以匯票支付101年地租4,900元等情，業據上訴人提出之系爭土地登記謄本、律師函及匯票等件為證（見原審補字卷第13至24頁、訴字卷第69至77頁），且為被上訴人所不爭執（見原審訴字卷第61、66頁），均堪信為真實。

四、上訴人主張系爭土地因價值上漲，按原定地租實屬過低且顯失公平，因而聲請按系爭土地申報總價額年息10%調整租金，為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，經查：

㈠按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。又地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租顯失公平者，當事人得請求法院增減之，民法第835條之1第1項亦有明文。其立法理由為土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權益，並避免爭議，爰增訂第1項，由當事人提起民事訴訟，請求法院以判決增減其地租，以期允當等語。是本條項規定，實乃民法第227條之2情事變更原則於地上權租金調整之具體化。查系爭土地於81年4月8日即設定有系爭地上權，且本有地租之約定，為兩造所不爭執，揆之前述說明，若有因其後土地價值昇降，依原定地租給付顯失公平之情形者，土地所有人即上訴人自得依民法第227條之2第1項、第835條之1第1項之規定，訴請法院調整地租。

㈡查系爭土地固無81年當時與現今實際市價資料可供查證，惟依平均地權條例第46條規定，直轄市或縣(市)政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據等語，可知土地公告現值亦可作為土地移轉現值之參考。而系爭土地原為訴外人莊見成所有，其於48年間即將系爭土地設定地上權予被上訴人之先祖陳萬里，繼系爭土地由莊阿標、莊泰昆繼承取得，上開地上權亦因繼承、贈與而由被上訴人於81年4月間登記為系爭地上權人等情，有上訴人於其訴請塗銷系爭地上權之另案訴訟中（即臺灣新北地方法院100年度訴字第1646號，下稱另案）提出土地登記謄本可按（另案卷第9至16頁，即本院卷第80至83頁背面），業據本院調閱該案卷查核明確。又系爭地上權原收取稻米為租金，自77年間開始收取現金，於81年間收取之地租為3,650元，其後略有升降，90年間調整為4,000元，其後略有升降，於98、99年分別收取地租4,150元、4,900元等情，有被上訴人提出租金收據為證（見另案卷第132至135頁，即本院卷第111至114頁），證人莊泰昆並於另案到庭證述，上開租金均為其家族或其本人收取之系爭土地地租，租金是收來繳交地價稅等語（見另案卷第142頁及背面），當認被上訴人有與系爭土地原地主將所訂租金自99年起調整為每年4,900元之合意。然以系爭土地於99年1月間公告現值，其中452-1地號土地為每平方公尺6萬6,025元，458、458-1地號土地為每平方公尺9萬3,700元，迄103年1月則均增加為每平方公尺17萬2,000元，有新北市三重地政事務所103年11月5日號函附系爭土地自81年迄今之公告現值表存卷可參（見本院卷第162至163頁背面），其間452-1地號土地漲幅約2.6倍，另458、458-1地號土地漲幅約1.8倍，可見系爭土地自99年調整系爭地上權租金以來，其價值確有上漲。又以系爭土地位於新北市三重區三和路一段路旁，距台北橋約200公尺，與台北市區距離相近，附近有多線公車可供搭乘，鄰近正義國小、三重國小、光榮國小、國中等校區，附近並有河濱公園等休閒設施，有系爭土地地圖在卷可按（見本院卷第92至97頁），足見系爭土地所在位置交通尚稱便利、生活機能堪稱良好，而被上訴人不爭執系爭建物一樓是作家庭理髮店使用等情（見本院卷第76頁），認如仍以4,900元計算系爭地上權租金，顯屬過低。是本院審酌系爭土地歷年來價值上漲幅度、被上訴人與原地主間歷次調整租金漲幅及系爭土地所處位置、四周工商業繁榮情形、承租人利用系爭土地之經濟價值等情綜合以觀，認系爭土地之年租金應以被上訴人與原地主於99年間合意年地租4,900元為基礎，按系爭土地自斯時起迄今漲幅取其最高者約略3倍計算，而調整地租為1萬4,700元（4,900元X3倍＝1萬4,700元）為適當。

㈢上訴人雖主張系爭地上權租金應按土地法第105條準用第97條規定，按系爭土地申報總價額年息10%計算租金云云，然依土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之等語，可知前述按土地申報總價額年息10%計算租金，乃租金價額之最高上限，非一旦有調整租金必要，即必須調整達申報總價額年息10%計算之數額。而系爭土地附近生活機能、交通雖尚稱便利，然被上訴人所有坐落系爭土地上系爭建物為2層樓建物，屋齡、屋況老舊，有被上訴人提出現場照片可按（見本院卷第129至133頁），且為上訴人所不爭執（見原審重調字卷第11頁背面）；系爭建物周圍建物亦為低矮老舊公寓式建物，多作為住宅使用，商業活動尚非頻繁，亦有系爭建物周圍環境照片存卷可按（見原審訴字卷第81至83頁），應認被上訴人之使用利益並未因系爭土地公告現值升高而大幅增加，參以被上訴人甫於99年間與原地主協議調整系爭地上權租金為4,900元，業經本院認定如前，堪認斯時調整之地租以系爭土地當時之使用狀況言，並無過於不公平或不合理之處，至於鄰地租金有高達每坪每月租金1,303元者，或達土地申報地價年息7%者，固據上訴人提出租屋網之出租廣告或相關判決為參（見本院卷第15至23頁、第150至152頁），然其或係出諸其他土地使用者之意願，或由於承租人於租賃物之需用或使用所受利益不同緣故，尚難援用於本件情形，是雖系爭土地價值自99年起迄今仍持續上揚，惟以452-1地號土地（重測前為三重埔大竹圍小段60-10地號土地）於81年7月間公告現值為每平方公尺4萬965元，458、458-1地號土地（重測前為三重埔大竹圍小段60-9地號土地）於81年7月間公告現值為每平方公尺5萬3,250元，有前揭公告現值表可按（見本院卷第163頁及背面），至被上訴人與原地主於99年協議調漲系爭地上權租金時之土地公告現值相較，漲幅約1.6至1.7倍之間，核與系爭土地於99年間調整之地上權租金漲幅約1.3倍相當，上訴人未能證明系爭土地自99年迄今，有何經濟繁榮程度大幅增加或於承租人利用系爭土地所受利益急遽增加之情，本院認系爭土地按公告現值增幅為調整，尚稱合理，上訴人主張應參照土地法第97條、第105條規定，按土地申報總價額年息10%調整，顯屬偏高，核無可採。又按民法第148條第1項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照）。而地上權設定後，因土地價值之昇降，依民法第227條之2第1項、第835條之1規定，當事人本得為增租之請求，已如前述，是上訴人據此請求調整租金，核屬其權利之正當行使，難認係以損害他人為目的，被上訴人抗辯上訴人請求調整租金為權利濫用云云，亦無可採。

㈣末按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整（最高法院82年度台上字第1877號判決意旨參照）。次按地上權地租與租賃契約之租金固屬不同，就其因使用土地而支付金錢為對價之點言，二者實相類似，故關於民法第442條規定之解釋，於地上權地租之增加，亦應得類推適用（司法院院字第986號解釋參照）。是關於地上權租金調整，應以地上權設定義務人為調整租金之意思表示時起算，如地上權人已支付起訴前之地租者，地上權設定義務人僅得就起訴時尚未給付或尚未發生之租金為調整。查本件上訴人於102年11月18日提起本件訴訟，被上訴人已於102年12月11日收受起訴狀繕本（見原審重調字卷第8頁），兩造且不爭執被上訴人已於103年3月6日將系爭土地102年度地上權租金予以提存，並有臺灣臺北地方法院103年度存字第972號提存書在卷可查（見本院卷第124頁、第211頁反面），被上訴人並稱租金為每年一付，於當年11月或12月給付等語（見本院卷第211頁背面），故於上訴人提起本件訴訟時，系爭土地103年度之租金給付期限尚未屆至，上訴人主張自103年度起將系爭土地之年租金調整為1萬4,700元，自屬有據。

五、綜上所述，上訴人依民法第227條之2第1項、第835條之1第1項規定，請求判決被上訴人就系爭土地之地上權租金，自103年度起調整為每年給付1萬4,700元，為有理由，應予准許；逾此範圍（除確定部分外）之請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許之其中自103年度起至判決確定日止調整租金部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。

六、本件事證已臻明確，被上訴人雖聲請本院赴現場履勘，惟關於系爭土地之地形、地物及交通等狀況，業據兩造各自陳報在卷，有現場照片、地圖等存卷可按（見原審訴字卷第81至87頁、本院卷第14頁、第93至97頁、第129至133頁、第153頁），尚無實地勘測之必要，此外，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

民事第二十一庭