重點摘要民法 835 條之 1 規定地上權地租顯失公平時當事人可請求法院增減；未約定地租而土地負擔增加者，地主可請求法院酌定地租。
Q · 地上權的地租三十年沒漲，可以要求調整嗎？
可以，依民法 835 條之 1 請法院增減地租
依民法第 835 條之 1 第一項，地上權設定後土地價值昇降，致依原定地租給付顯失公平者，當事人（地主或地上權人皆可）得請求法院增減地租。若當初未約定地租，依第二項，當土地負擔（如地價稅）增加、且該增加在設定時無法預料、繼續無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定地租。兩者都必須透過法院判決，不能片面調整。
想像你在台北精華地段有一塊地，三十年前地價便宜的時候，你把地上權設給別人，約好每月付你三千塊地租。三十年後，這塊地的公告地價翻了八倍，你每月還是只收三千塊。你以為這輩子只能認了？不用。這條就是讓你去法院喊：「法官，這個租金已經不合理了，請幫我調。」反過來也一樣，地上權人蓋了房子在上面住，結果區域沒落、地價暴跌，他也可以請法院把地租往下砍。更狠的是第二項：如果當初根本沒約地租，白用你的地，結果你的地價稅年年漲、負擔越來越重，你可以請法院「從零開始」幫你訂一個地租出來。等於法律給了你一個把免費午餐變成收費的按鈕。
民法第 835 條之 1 是地上權地租的公平調整機制：第一項處理已約定地租者，當土地價值昇降致原地租顯失公平時，當事人得請求法院增減；第二項處理未約定地租者，當土地負擔增加且非設定時所得預料、繼續無償使用顯失公平時，土地所有人得請求法院酌定地租。本條是情事變更原則在地上權物權領域的具體化。
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不是法院獨斷。法院會參考公告地價、申報地價、周邊同類型地上權的地租水準、土地使用狀況及雙方當初約定的背景。你可以提出自己的鑑價報告，法院也會委託不動產估價師做獨立鑑價，最終金額是法院綜合判斷的結果。內行人提示：自己先委託估價師出報告，立論基礎越接近法院委託鑑價師，主張被採信機率越高，先出手的人往往設定了談判錨點。
要看情況。第二項要件嚴格：必須是土地負擔增加（例如地價稅大幅調漲）、該增加在設定地上權當時無法預料、繼續免費使用顯失公平，三個條件缺一不可。地主不能只說「我現在覺得虧」就成立，必須拿出具體稅單與費用增加證據。內行人提示：法院審理第二項特別嚴格，因為它等於改變當初「免費使用」的合意基礎，地主的舉證責任很重。
實務上多數見解認為從判決確定時起算新地租，不溯及既往。也就是說，訴訟打了兩年，這兩年仍付原來金額。所以地主想調漲越早提告越好，每拖一天就多損失一天差額。內行人提示：有些律師會同時主張不當得利試圖追回訴訟期間差額，但法院態度分歧，不能當作穩贏策略。
可以，依民法 835-1，土地價值昇降致原地租顯失公平時，地主或地上權人都能請求法院增減地租。
是地上權地租的公平調整機制，把情事變更原則具體化到地上權地租：可增減（第一項）或從零酌定（第二項）。
因土地價值昇降或負擔增加，使原約定地租繼續適用對一方明顯不相當，達法院認為不調整即不公平的程度。
第一項處理已約定地租的增減（雙向）；第二項處理未約定地租、負擔增加致無償使用顯失公平時由地主請求酌定。
蒐集地價變動證據 → 寄存證信函協商 → 委託估價師出報告 → 向地方法院提起民事訴訟 → 配合鑑價等判決。
土地法 105 條準用 97 條，年地租上限 = 申報地價 × 10%，法院酌定亦受此拘束。
裁判費依請求金額計算，另有不動產估價師鑑價費用，通常由雙方分擔，最終依判決負擔。
設定時與現行公告地價、申報地價、實價登錄、周邊同類地租行情、地價稅單等，並可自費委託估價師出報告。
835-1 是地上權（物權）地租調整，442 是租賃（債權）租金增減；前者存續更長、且第二項可從零酌定，租賃無此設計。
| 比較面向 | first_paragraph | second_paragraph |
|---|---|---|
| 適用情形 | 已約定地租，因土地價值昇降致顯失公平 | 未約定地租，因土地負擔增加致無償使用顯失公平 |
| 請求權人 | 當事人（地主或地上權人皆可） | 限土地所有人（地主） |
| 核心要件 | 土地價值昇降 + 原地租顯失公平 | 土地負擔增加 + 非當時所得預料 + 無償使用顯失公平 |
| 法院作用 | 增減（往上或往下）原地租 | 從零酌定一個地租 |
| 舉證難度 | 中（須證明顯失公平） | 高（須再證明負擔增加非當時所得預料） |
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地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。 未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租。
立法理由一、本條新增。 二、土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權益，並避免爭議，爰增訂第一項，由當事人提起民事訴訟，請求法院以判決增減其地租，以期允當。 三、原未訂有地租之地上權，如因土地所有人就土地之租稅及其他費用等負擔增加，而非設定地上權當時所得預料者，如仍令土地所有人單獨負擔，顯失公平，基於情事變更法則，土地所有人亦得提起民事訴訟，請求法院酌定地租，爰增訂第二項。
一、本條新增。 二、土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權益，並避免爭議，爰增訂第一項，由當事人提起民事訴訟，請求法院以判決增減其地租，以期允當。 三、原未訂有地租之地上權，如因土地所有人就土地之租稅及其他費用等負擔增加，而非設定地上權當時所得預料者，如仍令土地所有人單獨負擔，顯失公平，基於情事變更法則，土地所有人亦得提起民事訴訟，請求法院酌定地租，爰增訂第二項。
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