民法 第 835-1 條（地租給付之公平原則）
- 1.地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。
- 2.未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要民法 835 條之 1 規定地上權地租顯失公平時當事人可請求法院增減；未約定地租而土地負擔增加者，地主可請求法院酌定地租。
Q · 地上權的地租三十年沒漲，可以要求調整嗎？
依民法第 835 條之 1 第一項，地上權設定後土地價值昇降，致依原定地租給付顯失公平者，當事人（地主或地上權人皆可）得請求法院增減地租。若當初未約定地租，依第二項，當土地負擔（如地價稅）增加、且該增加在設定時無法預料、繼續無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定地租。兩者都必須透過法院判決，不能片面調整。
白話解讀
想像你在台北精華地段有一塊地，三十年前地價便宜的時候，你把地上權設給別人，約好每月付你三千塊地租。三十年後，這塊地的公告地價翻了八倍，你每月還是只收三千塊。你以為這輩子只能認了？不用。這條就是讓你去法院喊：「法官，這個租金已經不合理了，請幫我調。」反過來也一樣，地上權人蓋了房子在上面住，結果區域沒落、地價暴跌，他也可以請法院把地租往下砍。更狠的是第二項：如果當初根本沒約地租，白用你的地，結果你的地價稅年年漲、負擔越來越重，你可以請法院「從零開始」幫你訂一個地租出來。等於法律給了你一個把免費午餐變成收費的按鈕。
法律定性
民法第 835 條之 1 是地上權地租的公平調整機制：第一項處理已約定地租者，當土地價值昇降致原地租顯失公平時，當事人得請求法院增減；第二項處理未約定地租者，當土地負擔增加且非設定時所得預料、繼續無償使用顯失公平時，土地所有人得請求法院酌定地租。本條是情事變更原則在地上權物權領域的具體化。
大家也在問 AI 輔助整理
Q1地上權地租可以調整嗎？▾
可以。依民法 835 條之 1，土地價值昇降致原地租顯失公平時，地主或地上權人都能請求法院增減地租。
Q2地租調整一定要打官司嗎？▾
調整本身須由法院判決，但實務上多先協商或寄存證信函；協商不成才提起民事訴訟由法院裁定。
Q3沒約定地租地主可以事後收費嗎？▾
可以，但要件嚴格：須土地負擔增加、該增加非設定時所得預料、繼續無償使用顯失公平，且仍須法院酌定。
Q4地租調整有上限嗎？▾
土地法第 105 條準用第 97 條，地租原則不得超過申報地價年息百分之十，法院酌定亦受此拘束。
Q5地租調整從什麼時候開始算？▾
實務多數見解認為自判決確定時起算新地租，不溯及既往，訴訟期間仍適用原地租。
Q6顯失公平由誰認定？▾
由法院綜合公告地價、申報地價、周邊地租行情及設定背景判斷，並常委託不動產估價師鑑價。
Q7地上權人可以請求調降地租嗎？▾
可以。第一項是雙向的，地價暴跌或區域沒落時，地上權人同樣能請求法院調降地租。
Q8調整地租的鑑價費用誰付？▾
法院委託估價的費用通常由雙方分擔，最終依判決負擔結果為準。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | first_paragraph | second_paragraph |
|---|---|---|
| 適用情形 | 已約定地租，因土地價值昇降致顯失公平 | 未約定地租，因土地負擔增加致無償使用顯失公平 |
| 請求權人 | 當事人（地主或地上權人皆可） | 限土地所有人（地主） |
| 核心要件 | 土地價值昇降 + 原地租顯失公平 | 土地負擔增加 + 非當時所得預料 + 無償使用顯失公平 |
| 法院作用 | 增減（往上或往下）原地租 | 從零酌定一個地租 |
| 舉證難度 | 中（須證明顯失公平） | 高（須再證明負擔增加非當時所得預料） |
其他國家怎麼規定 6 國
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
登入或免費註冊，看完整完整內容（更多問答 · 易混淆概念 · 各國規定）
把多條並列逐欄比較