臺灣高等法院104年度上字第1440號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 104年度上字第1440號

上訴人

劉鄒連嬌

訴訟代理人

陳志雄律師

被上訴人

蘇美娟

訴訟代理人

楊益松律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對中華民國104年9月25日臺灣新竹地方法院104年度訴字第239號第一審判決提起上訴，本院於105年11月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：新竹縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）為被上訴人所有，其上房屋即門牌號碼新竹縣○○鎮○○路000號、555-1號房屋（下稱系爭房屋）及其旁水泥空地之事實上處分權人則為上訴人，而上訴人占有系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分並無正當權源。爰依民法第767條第1項前段規定，求為判命：㈠上訴人應將系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物及Ｃ部分水泥空地均拆除，將土地返還被上訴人等語（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人據此提起上訴。）並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：被上訴人與訴外人甘興炎等人原為系爭土地之共有人，甘興炎於民國（下同）80年5月19日，代表系爭土地之全體共有人，將改建前建物即門牌號碼新竹縣○○鎮○○路000號房屋及其基地，出賣予上訴人之被繼承人劉煥有即上訴人之夫，故系爭土地之全體共有人與劉煥有間即訂立買賣契約（下稱系爭契約）。甘興炎復於83年12月12日代表系爭土地之全體共有人出具同意書（下稱系爭同意書）予劉煥有，同意劉煥有使用重測前新竹縣○○鎮○○○段○○○○段00000地號土地（下稱重測前95-11地號土地），以改建坐落其上之建物，即門牌號碼新竹縣○○鎮○○路000○000號房屋（下稱361、363號房屋，改建後為系爭房屋），並收取新臺幣（下同）25萬5,000元代價，故系爭土地之全體共有人與劉煥有間即訂立租地建屋契約。劉煥有死亡後，由上訴人繼承系爭房屋之事實上處分權以及租地建屋契約，故上訴人自屬有權占有系爭土地。被上訴人嗣因分割共有物事件達成訴訟上和解而取得系爭土地所有權，則依修正前民法第425條規定，上開租地建屋契約對於被上訴人仍然存在。被上訴人明知上訴人所有二棟三層建物坐落於系爭土地上，不可能不知上情，猶願和解分割取得系爭土地，則其本件拆屋還地請求，顯屬權利濫用，違反誠信原則等語，資為抗辯。惟原審為上訴人敗訴之判決。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執之事項：

㈠系爭新竹縣○○鎮○○段000地號土地（重測前為新竹縣○○鎮○○○段○○○○段00地號）為被上訴人所有。

㈡系爭新竹縣○○鎮○○里○○路000號及555-1號房屋（門牌改編前為361號及363號）及其旁水泥空地，坐落於被上訴人所有系爭土地，原為上訴人之夫劉煥有所有，劉煥有死亡後，由上訴人繼承而取得事實上處分權，並登記為房屋稅之納稅義務人。

四、兩造爭執要點為：㈠上訴人是否基於買賣或租賃關係占有系爭土地？㈡被上訴人得否請求被上訴人拆屋還地？是否為權利濫用？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：

㈠上訴人是否基於買賣或租賃關係占有系爭土地？

⒈經查系爭土地為被上訴人所有，上訴人則為系爭房屋及水泥空地之事實上處分權人，而系爭房屋及水泥空地占有系爭土地之位置與面積如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分，面積分別為36.62、104.06、51.69平方公尺，業經原法院於104年6月4日會同兩造及新竹縣竹東地政事務所人員前往現場履勘及測量屬實，有勘驗筆錄、現場照片8幀、土地複丈成果圖即附圖可稽（見原審卷第65至72頁）。被上訴人主張上訴人所有之系爭房屋及水泥空地無權占有系爭土地等語，惟上訴人否認之，則上訴人即應就其占有系爭土地具有正當權源，負舉證之責。

⒉上訴人辯稱：上訴人之被繼承人劉煥有業於80年5月19日向當時系爭土地共有人之一即訴外人甘興炎買受361、363號房屋，故雙方就系爭土地訂立買賣契約云云，固據其提出系爭契約書影本為憑（見原審卷第96頁）。經查系爭契約第一條約定：「買賣標的物之標示：以竹東鎮東峰路361號房屋坐落基地（土地）約75坪。（員崠子段、小段。地號未詳）……」，並未載明土地標示，則據此即無從證明其買賣標的包括系爭土地。上訴人雖又辯稱：甘興炎復於83年12月12日出具系爭同意書，同意劉煥有使用重測前95-11地號土地，以改建坐落其上之房屋，固據其提出同意書影本為據（見原審卷第35頁）。惟查該同意書載明：「坐落竹東鎮東峰路361、363號房屋為劉煥有君所有。茲因年久破舊，今欲改建。該房屋座落基地竹東鎮員崠子段員崠子小段95-11號土地內。本人同意台端使用。（依照原有房屋一半之後半部為限）恐口無憑，特立本同意書為據。」，則據此僅足以證明甘興炎同意劉煥有使用「原有房屋一半之後半部」所坐落重測前95-11地號土地，並不及於改建前361、363號房屋所坐落之基地全部。次查重測前95-11地號土地，經重測後變更為員崠段752地號，並分割增加752-2、752-3、752-4、752-5地號土地，而重測前95地號土地，重測後變更為員崠段753地號即系爭土地，並分割增加員崠段753-1地號土地，有土地登記謄本及影本可考（見原審卷第25、49頁），則據此足證甘興炎於83年12月12日同意劉煥有使用之土地為重測前95-11地號土地，與系爭土地即重測前95地號土地並不相同，不能認為甘興炎同意劉煥有使用系爭土地。是上訴人此部分所辯，即屬無據。

⒊上訴人再辯稱：訴外人甘興炎與其他共有人擬出賣員崠段752-5地號土地，於98年10月14日以存證信函通知上訴人行使優先購買權，上訴人業於98年10月23日以存證信函表示行使優先購買權，足見系爭土地共有人已同意上訴人之被繼承人劉煥有使用系爭土地而有租地建屋關係云云，固據其提出存證信函及回執影本為憑（見原審卷第36至45頁）。惟查甘興炎等人之存證信函載明：「台端於本人等共有坐落於新竹縣○○鎮○○段00000地號之土地上建築房屋（門牌：新竹縣○○鎮○○里0鄰○○路000號），為使該共有土地充分有效利用及達成正當行使權利之目的，本人等擬依土地法第34條之1各項規定處分（出售）上述土地，今有人出價以每坪實得新臺幣2萬元之價格購買，本人欲出售本筆土地，特依法以本函通知臺端，請於文到後10日內以書面作意思表示……」等語，則甘興炎等人擬出賣之土地為752-5地號土地，顯然與系爭753地號土地無關，故據此不足以證明系爭土地共有人已同意上訴人之被繼承人劉煥有使用系爭土地而有租地建屋關係。至於系爭房屋完成改建後，經新竹縣政府稅捐稽徵局自91年9月間起課徵房屋稅，固有房屋稅籍證明書可證（見原審卷第55、58頁），惟甘興炎與其他共有人均未就上訴人越界建築提出異議，僅為其等怠於行使權利，並不足以證明上訴人有權占有系爭土地。故上訴人辯稱：上訴人對於系爭土地確有買受權及租地建屋權利存在云云，並不足採。

⒋次按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，因此出賣人如已將不動產所有權移轉登記予第三人，則前買受人縱已占有不動產，該第三人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗第三人。經查上訴人雖辯稱其被繼承人劉煥有向訴外人甘興炎買受系爭土地云云，惟查該買賣契約標的並不包括系爭土地，已如前述。次查甘興炎並未將系爭房屋所坐落之基地所有權移轉登記予劉煥有，卻與其他共有人因共有物分割事件達成訴訟上和解，將系爭土地分割由上訴人取得，被上訴人並於103年10月16日登記取得系爭土地所有權，有原法院103年度訴字第539號和解筆錄影本、土地登記謄本可稽（見原審卷第8、25頁）。從而被上訴人既已取得系爭土地所有權，即得基於所有權請求上訴人返還系爭土地，上訴人不得以劉煥有與甘興炎間之買賣關係對抗被上訴人。

⒌末按學說上所謂「占有連鎖」，係指多次連續的有權源占有，亦可構成有權占有；例如不動產買受人在取得所有權前，將其占有之不動產出賣於第三人，並移轉其占有，並不違反買賣契約的內容，次買受人係基於一定法律關係自買受人取得占有，而買受人對出賣人又有占有之權利，故應認為次買受人對出賣人有合法占有權源，成立占有連鎖，不構成無權占有（見王澤鑑教授著，民法物權第一冊：通則．所有權，第174頁，2001年修訂版）。經查訴外人甘興炎出賣系爭房屋所坐落之基地予上訴人之被繼承人劉煥有後，雖未移轉所有權登記，然甘興炎卻與其他共有人因共有物分割事件達成訴訟上和解，並將系爭土地分割由被上訴人取得並辦理所有權登記，則上訴人縱然繼承劉煥有對甘興炎之買賣關係而得對甘興炎主張占有連鎖，但該等基於連續債之關係的占有仍具有相對性，並不具備絕對物權之對世效，因此上訴人仍不得據以對抗債之關係以外之第三人即被上訴人。是上訴人所辯，均屬無據。至於上訴人得否對甘興炎另循其他法律途徑主張權利，則屬另一法律問題，併予敘明。

㈡被上訴人得否上訴人拆屋還地？是否為權利濫用？

⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段及中段定有明文。經查上訴人占有如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分土地並無正當權源，已如前述，則被上訴人依上開規定，請求上訴人將如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分拆除，並將該等土地返還被上訴人，即屬有據。

⒉按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍內。至於權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院45年台上字第105號、71年台上字第737號判例意旨參照）。經查：

⑴系爭房屋為二棟獨立建物，均為三層鋼筋混凝土造，中間以牆中心線為界，現為上訴人居住使用，為上訴人於原審勘驗現場時所自陳，有勘驗筆錄、房屋照片可證（見原審卷第65頁反面、本院卷第35、53頁）。次查系爭土地面積為192.37平方公尺，有土地登記謄本可稽（見原審卷第8、25頁）。而系爭555-1號房屋全部坐落於系爭土地如附圖所示Ｂ部分，面積高達104.06平方公尺，而如附圖所示Ｃ部分水泥空地亦為上訴人占有使用，面積亦達51.69平方公尺，加計系爭555號房屋之一部坐落於系爭土地如附圖所示Ａ部分面積為36.62平方公尺，則Ａ、Ｂ、Ｃ部分面積總和即為系爭土地面積全部，有土地複丈成果圖即附圖可稽，足證上訴人已占有系爭土地全部，致使被上訴人完全不能就系爭土地為使用收益，對於被上訴人之所有權侵害甚巨。又查系爭555號房屋之其餘部分坐落於鄰地即752-5地號土地，有土地複丈成果圖即附圖可稽，則上訴人應僅須於752-5地號土地上，以磚塊或以鋼筋模板灌漿等方式，支撐並穩固該屋後，即可拆除該屋占有系爭土地部分之建物，並不影響該屋未占有系爭土地部分之使用；且因系爭555-1號房屋與555號房屋為各自獨立之建物，故555-1號房屋之拆除，亦不影響555號房屋之使用。是上訴人辯稱：系爭房屋若經拆除，則上訴人無家可住云云，即屬無據。

⑵再查系爭土地之西邊鄰地即755地號土地、北邊鄰地即754地號土地均為新竹縣竹東鎮東峰路道路之一部分，而被上訴人則為755地號土地之共有人，有Google網站所示系爭土地與東峰路空照圖、土地登記謄本影本可稽（見本院卷第49至、51、59至61頁），足見系爭土地面臨東峰路，依法即可申請建造執照興建房屋。另查被上訴人為新竹縣五峰鄉桃山國小校長，由於山區道路每因颱風或大雨而中斷，因此買受系爭土地以供風雨來襲時避難之處，且預為將來退休養老之用，為被上訴人所自陳，則據此足證被上訴人訴請上訴人拆屋還地，並非以損害上訴人為主要目的，而為正當權利之行使，且自己所得利益甚大，並無民法第148條規定之適用。是上訴人辯稱被上訴人濫用權利云云，亦不足採。

五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物及Ｃ部分水泥空地拆除，並將該等土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。原審判決上訴人敗訴，並無不合。上訴意旨仍執陳詞，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。