臺灣高等法院104年度重上字第664號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　104年度重上字第664號

上訴人

優加力實業有限公司

法定代理人

正忠陶瓷股份有限公司

上一人法定代理人

吳慶祥

訴訟代理人

蕭萬龍律師

複代理人

洪崇遠律師

複代理人

李庚道律師

參加人

信誠實業股份有限公司

法定代理人

鄧光珽

訴訟代理人

孫銘豫律師

複代理人

陳家彥律師

訴訟代理人

吳宗樺律師

被上訴人

楊美華

訴訟代理人

邱顯炉

　　　　　　呂宗達律師

　　　　　　何偉斌律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國104 年5 月26日臺灣新北地方法院103 年度重訴字第324 號第一審判決提起上訴，本院於106 年3 月1 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：上訴人之法定代理人原為尤仁坤，現已變更為正忠陶瓷股份有限公司，正忠陶瓷股份有限公司之法定代理人則為吳慶祥，有上訴人提出之公司變更登記表、公司基本資料在卷可稽（見本院卷㈠第33至35頁），吳慶祥以正忠陶瓷股份有限公司法定代理人之身分具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈠第36頁），與民事訴訟法第175 條第1 項、第176 條規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、被上訴人主張：被上訴人前於民國102 年10月間，向訴外人卓勝利購入坐落新北市鶯歌區大湖段圳子頭坑小段30、321、322 、328 、329 地號土地（下合稱系爭土地，各別稱30、321 、322 、328 、329 地號土地），及系爭土地上如原判決附圖（下稱附圖）編號A 、B 、C 、D 所示未辦理保存登記建物（下合稱系爭建物，各別稱A 、B 、C 、D 建物）中之A 、B 建物。另C 、D 建物，係上訴人於向參加人承租A 、B 建物暨相關基地之租賃期間所增建。參加人、被上訴人已先後於102 年10月17日、102 年10月29日以存證信函通知上訴人，參加人與上訴人簽立之租賃契約於102 年12月31日租期屆滿後，不再續約。詎上訴人仍持續使用系爭建物，無權占有系爭建物所坐落如附圖所示範圍之基地，共計4399平方公尺（下稱系爭占用土地）迄今。爰依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求上訴人自A 、B 建物遷出並騰空、將C 、D 建物移除並騰空，返還C 、D 建物坐落基地予被上訴人（下稱拆屋還地）；併依民法第179 條規定，以系爭土地申報地價年息5 ％，作為上訴人無權占有系爭占用土地所受不當得利之計算標準，請求上訴人自103 年1 月1 日起至上訴人拆屋還地之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）5923元（被上訴人於原審逾此之請求，經原審判決敗訴後未上訴，不在本院審理範圍）。

二、上訴人及參加人則以：系爭土地原登記之所有權人為卓勝利，實際上應是參加人，參加人與被上訴人就系爭土地之買賣仍有糾紛，參加人並未將系爭土地、系爭建物點交被上訴人，對之仍有合法之占有權利，故參加人應得對被上訴人主張有權占有系爭土地及系爭建物，而上訴人自89年起，即向參加人承租A 、B 建物暨相關基地，並於租賃期間自行增建屬A 、B 建物附屬建物或從物之C 、D 建物，上訴人已與參加人於103 年11月1 日另行簽立租賃契約，雙方就系爭建物暨坐落基地之租賃期間至108 年10月31日始屆滿，是上訴人亦得依租賃契約之約定，向參加人主張有權占有系爭建物及系爭建物坐落之系爭占用土地，茲參加人已依租賃契約之約定將系爭建物暨坐落基地之占有移轉予上訴人，上訴人自得以占有連鎖之法律關係，向被上訴人主張有權占有系爭建物及系爭占用土地。退步而言，縱認上訴人無權占有系爭建物及系爭占用土地，被上訴人之配偶邱顯炉曾任上訴人之法定代理人多年，並曾代表上訴人與參加人簽立租賃契約，早已知悉系爭建物坐落在系爭土地上，僅因邱顯炉與上訴人之其他股東就經營權有所爭執，竟遷怒於上訴人，故意購買系爭土地，登記在被上訴人名下，再由被上訴人以損害上訴人為主要目的，提起本件訴訟，訴請上訴人拆屋還地，應屬權利濫用等語，資為抗辯。

三、原審判決准予被上訴人拆屋還地，及命上訴人自103 年1 月1 日起至上訴人拆屋還地之日止，按月給付被上訴人5923元之請求，併依兩造之聲請，宣告准、免假執行（原審判決被上訴人敗訴部分，不在本院審理範圍內，茲不贅述）。上訴人不服，提起上訴，聲明：

（一）原判決不利上訴人部分廢棄。

（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項（見本院卷㈡第50反面至51頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：

（一）被上訴人於102 年10月15日以買賣為登記原因，登記為系爭土地之所有權人。

（二）系爭建物占有系爭土地如附圖所示之範圍及面積。

（三）系爭建物均未辦理保存登記，其中之A 、B 建物為參加人所興建，C 、D 建物為上訴人所增建。

（四）系爭建物及系爭建物坐落之系爭占用土地，現為上訴人占有中。

（五）參加人於102 年10月17日寄發記載：「為通知台端等所承租之新北市○○區○○路00○0 號廠房，按租賃契約之到期日為102 年12月31日，本人已將台端所承租之部份出售予楊美華，故無法於契約到期後與台端續約，因此；特以此信做為終止租約之催告意思表示……」之存證信函予上訴人。

（六）被上訴人於102 年10月29日寄發記載：「為通知貴公司，本人已向信誠窯業股份有限公司購買『新北市○○區○○路00○0 號』之建物及其坐落土地，本人於貴公司與信誠窯業股份有限公司所簽訂房屋租賃契約書於102 年12月31日租期屆滿後，將不再與貴公司續約，請貴公司於102 年12月31日租期屆滿前，自上開建物內搬出，並按原狀遷空將房屋返還本人」之存證信函予上訴人。

（七）原判決關於不當得利計算式及計算金額之認定。

五、兩造爭執事項（見本院卷㈡第51頁）：

（一）上訴人得否依其與參加人簽立之租賃契約，以占有連鎖之法律關係，作為占有系爭占用土地之權源？

（二）被上訴人提起本件訴訟，有無權利濫用？

六、本院就兩造爭執事項之判斷：

（一）被上訴人已取得系爭土地所有權，A 、B 建物同屬被上訴人購買之標的：被上訴人前以自己為買受人，或以其配偶邱顯炉為買受人，指定移轉登記為被上訴人所有之方式，與卓勝利或其代理人即訴外人鄧廉風、鄧光珽父子簽立買賣契約，向卓勝利購入系爭土地，業於102 年10月15日辦理所有權移轉登記等情，有102 年9 月17日所簽不動產買賣契約書、102年9 月24日所簽不動產買賣契約書（見原審卷㈠第200 至209 頁）、102 年9 月17日所簽不動產預定買賣契約書（見原審卷㈠第160 至163 頁）、土地登記謄本（見原審卷㈠第7 至11頁）附卷可憑。上訴人雖稱參加人與被上訴人就系爭土地之買賣仍有糾紛云云，但依上訴人所述，參加人與被上訴人存有爭執之土地，僅322 地號土地而已，兩造對於30、321 、328 、329 地號土地屬被上訴人所有，實無爭執（見本院卷㈡第51頁反面）。而322 地號土地部分，卓勝利及鄧廉風前於103 年間，訴請被上訴人及邱顯炉將322 地號土地之所有權移轉登記塗銷，返還鄧廉風，鄧光珽另於105 年間，訴請被上訴人及邱顯炉將322 地號土地之所有權移轉登記予鄧光珽，分經原法院以103 年度重訴字第476 號判決（見原審卷㈠第139 至151 頁）及105 年度重訴字第56號判決（見本院卷㈡第65至74頁）駁回在案，各該判決並均認定322 地號土地原所有權人為卓勝利，現所有權人為被上訴人，上訴人未能提出反證證明被上訴人非322 地號土地所有權人，堪認被上訴人確已取得系爭土地所有權。此外，依102 年9 月17日所簽不動產買賣契約第7 條第5 項（見原審卷㈠第201 頁反面）及102年9 月17日所簽不動產預定買賣契約第7 條第5 項（見原審卷㈠第161 頁反面）之約定：「本約標的如有未依法申請增建之建物、定著物、工作物，賣方聲明確為其所有並有事實上處分權，一併讓與買方……」，暨102 年9 月24日所簽不動產買賣契約第9 條所載：「本買賣不動產標的，言明以維持現狀全部為準，若由承租人自行搭建部分，則由承租人負責拆除或清空內部一切物品、廢棄物，交由承買人」（見原審卷㈠第206 頁），可知系爭土地上之建物除承租人即上訴人自行搭建而應負責拆除、清空之部分外，均在買賣範圍內，參加人法定代理人鄧光珽為102 年9 月17日所簽不動產預定買賣契約之簽立人，參加人於本件訴訟審理期間，對於此等約定復無爭執，足認參加人所興建之A 、B 建物（兩造不爭執事項第3 項參照），同屬被上訴人購買之標的。

（二）上訴人為系爭占用土地之占用人，且為C 、D 建物之事實上處分權人：上訴人對於其為系爭占用土地之占用人，且為未辦理保存登記之C 、D 建物建造者，並無爭執（兩造不爭執事項第3 、4 項參照），僅以C 、D 建物應為A 、B 建物之附屬建物或從物，屬參加人所有云云置辯。惟依證人即上訴人原始股東，曾任上訴人廠長、副總經理、總經理之張嘉銘於原審所證：A 、B 建物於系爭土地出租時，本來就有，C 、D 建物是上訴人後來所建，B 、C 建物間及B 、D 建物間均隔有磚牆，D 建物後方有門口出入，且有兩間廁所等語（見原審卷㈠第193 反面、194 頁），及原審勘驗筆錄記載：A 、D 建物係供上訴人工廠使用，B 建物供上訴人辦公室、倉庫使用、C 建物現堆置廢料等內容（見原審卷㈠第80頁），參酌卷附系爭建物照片（見原審卷㈠第91至109 頁、本院卷㈠第190 至197 頁），顯示C 、D 建物皆以鋼鐵建材搭建，與其他建物間有磚牆等構造物相區隔，可以單獨使用，並得直接對外通行，有獨立之經濟效用，C 、D 建物之於A 、B 建物，顯然具有構造上及使用上之獨立性，非A 、B 建物之附屬建物，無因附合而屬參加人所有之問題。此不因證人張嘉銘另證稱：進出D 建物可利用B 建物通道（見原審卷㈠第194 頁），D 建物未申請獨立之水、電表（見原審卷㈠第194 頁反面）等語，異其認定，因一獨立建物另有通道通往其他建物，所在多有，數個獨立建物共用水、電表，亦非少見，不當然影響獨立性之判斷。而C 、D 建物既是上訴人所建造具有獨立性之未辦理保存登記建物，上訴人應原始取得C 、D 建物之所有權（最高法院70年度台上字第507 號裁判要旨參照）及事實上處分權，C 、D 建物與參加人興建而應屬參加人所有之A 、B 建物所有權人不同，不符民法第68條規定主物、從物應為同一人所有之要件，C 、D 建物自非A 、B 建物之從物，A 、B 建物之處分，與C 、D 建物無關。準此以觀，上訴人為系爭占用土地之占用人，且為C 、D 建物之事實上處分權人無訛。

（三）上訴人無從依其與參加人簽立之租賃契約，以占有連鎖之法律關係，作為占有系爭占用土地之權源：所謂占有連鎖，指多次連續的有權源占有，亦可構成有權占有而言（王澤鑑著，民法物權，第156 頁，103 年3 月出版，見本院卷㈡第97頁）。學者分析其要件有三：其一、中間人對所有人須有合法占有的權源，此可能基於買賣、使用借貸、租賃等第一個債之關係，構成有權占有關係；其二，占有人須自中間人基於一定法律關係取得占有的權利，另構成買賣、使用借貸、租賃等第二個債之關係，再衍生有權占有關係；其三、須中間人得將直接占有移轉於他人，此須構成合法轉賣、轉借、轉租等，即具有得以合法占有關係移轉他人之權限，如為違法之轉賣、轉借、轉租等，則屬無權占有，不構成占有連鎖（蔡明誠著，占有連鎖原理於物權與債權交錯領域之民法適用問題—以相對占有權與其對所有物返還請求權之抗辯權為探討中心，月旦法學雜誌第233 期，第16頁，103 年10月出版，見本院卷㈡第104 頁反面）。上訴人以參加人與被上訴人就系爭土地之買賣仍有糾紛，迄未將系爭土地、系爭建物點交予被上訴人，依其與參加人簽立之租賃契約，即102 年12月17日簽立之補充協議書（見原審卷㈠第170 、171 頁）及103 年11月1 日簽立之廠房租賃契約書（見本院卷㈠第177 至179 頁），本件符合占有連鎖之法律關係云云，主張有權占有系爭占用土地。然參加人曾於102 年10月17日寄發記載：「為通知台端等所承租之新北市○○區○○路00○0 號廠房，按租賃契約之到期日為102 年12月31日，本人已將台端所承租之部份出售予楊美華，故無法於契約到期後與台端續約，因此；特以此信做為終止租約之催告意思表示……」之存證信函（見原審卷㈠第176 、177 頁）予上訴人、被上訴人曾於102 年10月29日寄發記載：「為通知貴公司，本人已向信誠窯業股份有限公司購買『新北市○○區○○路00○0 號』之建物及其坐落土地，本人於貴公司與信誠窯業股份有限公司所簽訂房屋租賃契約書於102 年12月31日租期屆滿後，將不再與貴公司續約，請貴公司於102 年12月31日租期屆滿前，自上開建物內搬出，並按原狀遷空將房屋返還本人」之存證信函（見原審卷㈠第178 至180 頁）予上訴人之事實，為上訴人所是認（兩造不爭執事項第5 、6 項參照），並自承有收到該等存證信函（見本院卷㈡第94頁），兩造對於存證信函所載租賃契約之標的即為系爭占用土地及其上建物，未有爭執，參加人、上訴人對於彼此間之租賃契約於102 年12月31日屆滿後不再續約，顯知之甚稔。參加人依據其與卓勝利間之內部關係，或得出租卓勝利之系爭占用土地，但卓勝利已將系爭占用土地售予被上訴人，被上訴人復明確告知原租賃契約期滿，不再繼續出租，參加人出租被上訴人所有系爭土地之租賃契約，自不得對抗被上訴人（最高法院91年度台上字第1537號裁判要旨參照）。參加人之出租行為，無從將占有關係合法移轉他人，核與上開占有連鎖之第三要件有間，不構成占有連鎖，上訴人不得以此作為占有系爭占用土地之權源，占有連鎖之其餘二要件，亦無再予贅述之必要。

（四）被上訴人訴請上訴人拆屋還地，於法有據：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、中段定有明文。又物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院102 年度台上字第2053號裁判要旨參照）。被上訴人為系爭土地所有權人，上訴人則為系爭占用土地之占用人，且為C 、D 建物之事實上處分權人，不得依其與參加人簽立之租賃契約，以占有連鎖之法律關係，作為占有系爭占用土地之權源，均已認定如前。被上訴人依民法第767 條第1 項前段、中段規定，訴請上訴人拆屋還地，即請求上訴人將無權占有系爭占用土地之狀態除去，包括自A 、B 建物遷出並騰空、將上訴人具有事實上處分權之C 、D 建物移除並騰空，返還C 、D 建物坐落基地，於法有據。

（五）系爭土地及A 、B 建物有無點交被上訴人，不影響被上訴人訴請上訴人拆屋還地之權利：兩造對於系爭土地除系爭占用土地以外之範圍，俱表示由被上訴人占有中（見本院卷㈡第27頁），被上訴人購買之系爭土地及A 、B 建物，是否如上訴人所言尚未點交，並非無疑。縱認尚未點交，亦不影響被上訴人訴請上訴人拆屋還地之權利，蓋不動產之買受人對於出賣人，固有請求交付不動產及其他給付之權利，然如當事人間移轉不動產所有權之契約，曾經有效成立，而買受人已有得向第三人主張之所有權，則依民法第767 條、第184 條第1 項之規定，對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於因故意或過失不法侵害其所有權者，得請求賠償其損害。此等請求權本與其對於出賣人之請求權獨立存在，不能以其對於出賣人別有請求權，而排斥其行使（最高法院30年上字第207 號判例參照）。且房屋所有人無權占有房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，得一併請求妨害其所有權之使用該房屋第三人自房屋遷出（最高法院102年度台上字第232 號裁判要旨參照）。因此，即便系爭土地及A 、B 建物未點交予被上訴人，被上訴人仍得本於系爭土地所有權人之地位，對於非屬系爭土地出賣人之上訴人行使物上請求權，請求遷出A 、B 建物、拆除C 、D 建物及返還C 、D 建物坐落基地。

（六）上訴人指摘被上訴人訴請上訴人拆屋還地係權利濫用，要屬無據：民法第148 條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例參照）。上訴人主張被上訴人訴請上訴人拆屋還地係權利濫用，無非係以被上訴人之配偶邱顯炉曾任上訴人之法定代理人多年，並曾代表上訴人與參加人簽立租賃契約，早已知悉系爭建物坐落在系爭土地上，僅因邱顯炉與上訴人之其他股東就經營權有所爭執，竟遷怒於上訴人，故意購買系爭土地，登記在被上訴人名下，再由被上訴人以損害上訴人為主要目的，提起本件訴訟云云為由。然系爭土地之買賣價金非低，前揭不動產買賣契約書、不動產買賣預定契約書記載甚明，被上訴人投入資金購入後，欲加以使用、管理，為情理之常，而系爭占用土地面積共計4399平方公尺，有土地複丈成果圖表存卷可參（見原審卷㈠第117 頁），被上訴人若不訴請上訴人拆屋還地，實無可能妥善利用系爭土地，被上訴人提起訴訟，意在維護己身權利，非以損害上訴人為主要目的，兼衡被上訴人購入系爭土地後，已以存證信函通知上訴人不再續訂租賃契約，難認被上訴人提起本件訴訟，有何濫用權利之問題。上訴人遷怒之說，未見實據，應屬個人臆測之詞，難以採信。上訴人指摘被上訴人訴請上訴人拆屋還地係權利濫用，要屬無據。

（七）被上訴人請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利5923元，核屬正當：建築物不能脫離土地而存在，建築物之占有人當然須使用所坐落之土地，自與土地有一定且相當繼續性之結合關係，應認亦係土地之占有人（最高法院103 年度台上字第2578號判決參照）。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照），基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。又租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為惡意時，對於所有人言，其就租賃物並無使用收益權，即應依不當得利之規定，返還其所受利益（最高法院91年度台上字第1537號裁判要旨參照）。上訴人收受前述參加人、被上訴人寄發不再續訂租賃契約之存證信函後，即已知悉參加人無出租系爭占用土地之權利，猶與參加人續訂租賃契約，自非屬善意，被上訴人得依不當得利之法律關係對上訴人請求返還所受利益。兩造對於原判決關於不當得利計算式及計算金額之認定，即倘若上訴人占有系爭占用土地構成不當得利，上訴人應自103 年1 月1 日起至其拆屋還地之日止，按月給付被上訴人5923元，既無爭執（兩造不爭執事項第7 項參照），被上訴人請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利5923元，核屬正當。

七、綜上所述，被上訴人主張其所有之系爭土地，遭上訴人以使用系爭建物之方式，無權占有系爭占用土地，洵屬有據，被上訴人依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求上訴人遷出A 、B 建物、拆除C 、D 建物及返還C 、D 建物坐落基地，併依民法第179 條規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。上訴人所辯，尚無足採。從而，原審判決上訴人應將系爭占用土地上之A 、B 建物遷出並騰空、將C 、D 建物移除並騰空，返還C 、D 建物坐落基地予被上訴人，並自103 年1 月1 日起至上訴人拆屋還地之日止，按月給付被上訴人5923元，復依兩造之聲請，宣告准、免假執行，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

參、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。

民事第二十四庭

附註：民事訴訟法第466 條之1 （第1 項、第2 項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。