臺灣高等法院105年度重上更㈠字第68號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　 105年度重上更㈠字第68號

上訴人

羅正達

訴訟代理人

蕭玉杉律師

被上訴人

簡聰明

被上訴人

王惟生

被上訴人

羅正義

被上訴人

羅正忠

被上訴人

劉金葉

被上訴人

羅梓羚

被上訴人

林羅桂

被上訴人

羅美玉

被上訴人

羅飛鴻

被上訴人

羅福文

被上訴人

羅惠珠

被上訴人

羅皎綺

被上訴人

簡彩純

被上訴人

羅崇銘

被上訴人

羅芷塤

被上訴人

羅翊語

被上訴人

羅希容

被上訴人

簡振東

被上訴人

游素貞

共同訴訟代理人

蔡榮德律師

上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國103年3月28日臺灣桃園地方法院101年度重訴字第252號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，上訴人並為訴之追加，本院於106年11月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按當事人於第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人於原審原請求確認伊對原審判決附表一至五所示被上訴人所有如原判決附表一至五所示之應有部分（註：附表一羅正華之應有部分為12/192，誤載為2/192），有優先承買權存在。嗣於上訴後追加依土地法第34條之1及同法第104條規定主張優先承買權，並請求確認伊對被上訴人簡聰明、簡振東（下稱簡聰明、簡振東）所有坐落桃園市○○區○○段00○號建物，門牌號碼為桃園市○○區○○○路00巷00弄00號（舊門牌為桃園縣龜山鄉下山腳16號，下稱系爭建物），總面積61平方公尺、附屬建物面積10平方公尺之應有部分各24分之6，有優先承買權存在（見本院卷第28、36頁），其聲明為：㈠原判決關於駁回後開第㈡項至第項部分及訴訟費用之裁判均廢棄。

㈡確認上訴人就被上訴人羅正義（下稱羅正義）於100年11月5日與第三人羅清諒（下稱羅清諒）訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之一、所示）之買賣標的物有以買賣總價款新臺幣（下同）118萬4,742元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈢確認上訴人就被上訴人羅正忠（下稱羅正忠）於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之二、所示）之買賣標的物有以買賣總價款33萬8,800元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈣確認上訴人就被上訴人林羅桂（下稱林羅桂）於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之三、所示）之買賣標的物有以買賣總價款112萬6,510元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈤確認上訴人就被上訴人羅美玉（下稱羅美玉）於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之四、所示）之買賣標的物有以買賣總價款112萬6,510元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈥確認上訴人就被上訴人羅飛鴻（下稱羅飛鴻）於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之五、所示）之買賣標的物有以買賣總價款46萬3,997元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈦確認上訴人就被上訴人羅惠珠（下稱羅惠珠）於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之六、所示）之買賣標的物有以買賣總價款9萬9,258元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈧確認上訴人就被上訴人羅皎綺（下稱羅皎綺）於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之七、所示）之買賣標的物有以買賣總價款8萬4,700元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈨確認上訴人就被上訴人羅福文（下稱羅福文）於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之八、所示）之買賣標的物有以買賣總價款47萬8,555元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈩確認上訴人就被上訴人簡彩純（下稱簡彩純）於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之九、所示）之買賣標的物有以買賣總價款112萬6,510元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就被上訴人劉金葉、羅崇銘、羅芷塤、羅梓羚、羅翊語等5人（下分稱劉金葉、羅崇銘、羅芷塤、羅梓羚、羅翊語）之被繼承人羅正華（下稱羅正華）於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之十、所示）之買賣標的物有以買賣總價款219萬4,789元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就被上訴人羅希容（下稱羅希容）於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之十一、所示）之買賣標的物有以買賣總價款450萬6,040元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就被上訴人王惟生（下稱王惟生）於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之十二、所示）之買賣標的物有以買賣總價款529萬3,750元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就簡聰明於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之十三、所示）之買賣標的物有以買賣總價款102萬988元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就簡振東於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之十四、所示）之買賣標的物有以買賣總價款102萬988元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就簡聰明與簡振東之被繼承人簡金塗（下稱簡金塗）於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之十五、所示）之買賣標的物有以買賣總價款11萬6,463元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就被上訴人游素貞（下稱游素貞）於100年11月22日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地標示（如附表之十六、所示）之買賣標的物有以買賣總價款92萬3,230元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在（見本院卷一第36至37、230至232頁），核其請求之基礎事實均係兩造共有土地行使優先承買權所衍生之爭執，與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，自應予准許。

貳、實體方面：

一、本件上訴人主張：坐落桃園縣龜山鄉大同段第788、789、792、793、794地號等土地（下稱系爭土地），為兩造與訴外人羅信雄、羅信和、黃素芬、黃素玲、黃素庭、羅錦坤（下稱羅信雄等6人）及王石川（羅信雄等6人與王石川下稱羅信雄等7人）所共有。被上訴人擬以總價3,604萬8,320元，將系爭土地所有權全部出賣予羅清諒，於民國100年11月30日以桃園民生路郵局第452號存證信函（下稱第452號信函），通知伊及羅信雄等7人就被上訴人出賣之應有部分，行使優先承買權，並應給付該應有部分分配之價金2,110萬5,830元予被上訴人。伊與羅信雄等7人於同年12月8日以三重中山路郵局第1652號存證信函（下稱第1652號信函）通知被上訴人願意優先承買，並請被上訴人函覆就王惟生應有部分存有假扣押登記未塗銷應完成塗銷系爭土地上負擔之期限，以辦理優先承購事宜。詎被上訴人於同年12月26日以桃園成功路郵局第2197號存證信函（下稱第2197號信函），表示因伊行使優先承買權另附加其他條件，而剝奪伊之優先承買權。伊及羅信雄等7人雖於同年12月30日以三重中山路郵局第1786號存證信函（下稱第1786號信函）及於101年1月19日以三重中山路郵局第78號存證信函（下稱第78號信函）表示確認行使優先承買權，被上訴人仍以101年1月16日以桃園民生路郵局第24號存證信函（下稱第24號信函）、101年2月16日桃園成功路郵局第191號存證信函（下稱第191號信函），剝奪伊之優先承買權。惟伊係向地政機關查閱發覺王惟生之應有部分當時有假扣押登記存在，不得辦理移轉登記，始以第1652號信函表明願意優先承購之同時請求被上訴人塗銷該假扣押之設定，係行使買賣契約訂立請求權，非就優先承買權附加條件。又第452號信函並未隨函檢附被上訴人分別與羅清諒訂立之買賣契約共16份（下稱系爭契約），僅表明系爭土地、出售予羅清諒之總價款、依應有部分比例分配價金、10日內前往地政士李良雄處簽定買賣契約（如不行使優先承買權）、10日內表示是否行使優先承買權等內容，伊無從知悉系爭契約個別約定條款、付款方式、稅捐負擔等。被上訴人雖於第24號信函檢附王惟生系爭土地應有部分之登記謄本，及王惟生與羅清諒簽定之土地買賣契約書，然查系爭契約非同一價格與同一條件，且被上訴人未通知伊系爭建物為買賣標的物，足證被上訴人並未合法通知伊行使優先承買權。被上訴人辯稱其尚未合法通知，伊無優先承買權可資行使云云，並無依據。又被上訴人並未揭示伊應支付佣金（仲介費），且自始隱瞞本件買賣標範圍包含系爭建物、付款方式、稅捐負擔及瑕疵擔保等必要條件，被上訴人迄今仍未合法通知。爰依土地法第34條之1第4項、第104條第1項規定，求為確認伊得分別就被上訴人各別與羅清諒簽定之土地買賣契約書土地、建物標示之買賣標的物有依同一價格及條件簽定買賣契約之優先承購權存在之判決。

二、被上訴人則以：依確認書所載羅信雄等6人並無拋棄優先承買權之意思，是上訴人得主張優先承買之範圍應按比例計算，上訴人就超過部分，無確認利益。伊於第452號信函中已明確表明出售系爭土地、價金及價金依共有人持分比例面積計算等內容，且從上訴人之歷次存證信函可顯示上訴人早已認知伊出售範圍為系爭土地之權利範圍全部，包含伊及其他共有人之應有部分，及上訴人要以總價3,604萬8,320元之同一價格優先購買，伊對上訴人已為合法通知。又伊對優先承買權之通知，及上訴人對行使優先權之意思表示，均為連續性之表示，縱第452號信函內容未盡明確，但迄第24號信函時，通知程序已臻完備，已生通知之效力，且伊已補提系爭契約，上訴人已知悉全部之買賣細節，卻仍未依約付款，故伊於103年1月17日向原法院提出之答辯狀中再為解除契約之意思表示，亦屬合法，契約既經解除，上訴人主張之優先承買權即失所附麗等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起一部上訴，並為訴之追加，其聲明為：

㈠原判決廢棄。

㈡確認上訴人就羅正義於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之一、所示）之買賣標的物有以買賣總價款118萬4,742元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。

㈢確認上訴人就羅正忠於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之二、所示）之買賣標的物有以買賣總價款33萬8,800元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。

㈣確認上訴人就林羅桂於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之三、所示）之買賣標的物有以買賣總價款112萬6,510元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。

㈤確認上訴人就羅美玉於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之四、所示）之買賣標的物有以買賣總價款112萬6,510元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。

㈥確認上訴人就羅飛鴻於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之五、所示）之買賣標的物有以買賣總價款46萬3,997元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。

㈦確認上訴人就羅惠珠於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之六、所示）之買賣標的物有以買賣總價款9萬9,258元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。

㈧確認上訴人就羅皎綺於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之七、所示）之買賣標的物有以買賣總價款8萬4,700元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。

㈨確認上訴人就羅福文於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之八、所示）之買賣標的物有以買賣總價款47萬8,555元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。

㈩確認上訴人就簡彩純於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之九、所示）之買賣標的物有以買賣總價款112萬6,510元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就劉金葉、羅崇銘、羅芷塤、羅梓羚、羅翊語等5人之被繼承人羅正華於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之十、所示）之買賣標的物有以買賣總價款219萬4,789元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就羅希容於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之十一、所示）之買賣標的物有以買賣總價款450萬6,040元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就王惟生於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之十二、所示）之買賣標的物有以買賣總價款529萬3,750元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就簡聰明於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之十三、所示）之買賣標的物有以買賣總價款102萬988元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就簡振東於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之十四、所示）之買賣標的物有以買賣總價款102萬988元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就簡聰明與簡振東之被繼承人簡金塗於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之十五、所示）之買賣標的物有以買賣總價款11萬6,463元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就游素貞於100年11月22日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地標示（如附表之十六、所示）之買賣標的物有以買賣總價款92萬3,230元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。（原審駁回上訴人請求如原判決附表六、七所示之被上訴人於辦理所有權移轉登記時，請求一併塗銷該土地之地上權登記部分，未據上訴，此部分業已確定）被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執之事項如下（見原審卷二第234至235頁）：

㈠上訴人與羅希容、羅正義、林羅桂、羅美玉、簡彩純、羅飛鴻、羅福文、王惟生、游素貞及羅正華為系爭788地號土地之所有權人，應有部分如系爭788地號土地第二類謄本所載（見原審卷一第5頁背面至第7頁）。

㈡上訴人與簡金塗及羅希容、羅正義、林羅桂、羅美玉、簡彩純、羅飛鴻、羅惠珠、羅福文、王惟生、簡聰明、簡振東為系爭789地號土地之所有權人，應有部分如系爭789地號土地第二類謄本所載（見原審卷一第7頁背面至第11頁）。

㈢上訴人與羅正義、羅正忠、林羅桂、羅美玉、簡彩純、羅飛鴻、羅惠珠、羅皎綺、羅福文、羅希容、王惟生、簡聰明、簡振東及羅正華為系爭792地號土地之所有權人，應有部分如系爭792地號土地第二類謄本所載（見原審卷一第11頁背面至第16頁背面）。

㈣上訴人與羅希容、羅正義、林羅桂、羅美玉、簡彩純、羅飛鴻、羅福文、王惟生、簡聰明、簡振東及羅正華為系爭793地號土地之所有權人，應有部分如系爭793地號第二類土地謄本所載（見原審卷一第17頁背面至第19頁）。

㈤上訴人與羅希容、羅正義、林羅桂、羅美玉、簡彩純、羅飛鴻、羅福文、王惟生、簡聰明、簡振東及羅正華為系爭段794地號土地之所有權人，應有部分如系爭794地號土地第二類謄本所載（見原審卷一第19頁背面至第21頁）。

㈥兩造共有之系爭土地，由被上訴人以總價金3,604萬8,320元出賣予羅清諒，被上訴人於100年11月30日，以第452號存證信函通知上訴人行使優先承買權（見原審卷一第22至27頁）。

㈦上訴人及羅信雄等7人，於100年12月8日以第1652號存證信函函覆被上訴人（見原審卷一第27頁背面至29頁背面）。

㈧被上訴人於100年12月26日以第2197號存證信函函覆上訴人（見原審卷一第30至31頁背面）。

㈨上訴人及羅信雄等7人於100年12月30日以第1786號存證信函函覆被上訴人（見原審卷一第30至31頁背面）。

㈩被上訴人於101年1月16日以第24號存證信函及附件函覆上訴人（見原審卷一第33至34、34頁背面至43頁）。上訴人及羅信雄等7人於101年1月19日以第78號存證信函函覆被上訴人（見原審卷一第43頁背面至44頁背面）。被上訴人於101年2月16日以第191號存證信函函覆上訴人（見原審卷一第45至46頁）。兩造對於系爭土地優先承購價款分配表所示之面積、金額等均不爭執（見原審卷第87至89頁）。

五、上訴人主張：伊為系爭土地之共有人，就被上訴人出售系爭土地及建物，有依系爭契約同一價格及條件之優先承買權，爰依土地法第34條之1第4項、第104條第1項及系爭契約同一條件之法律關係，請求確認伊分別就被上訴人個別與羅清諒簽定之土地買賣契約書之買賣標的物有依同一價格及條件訂立買賣契約之優先承購權存在等語，惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：

㈠本件由上訴人一人起訴是否合法？

㈡被上訴人是否已合法通知上訴人行使優先承買權？

㈢上訴人得否行使優先承買權？其範圍為何？

㈣被上訴人是否已合法解約？茲分述如下。

六、按民事訴訟法第56條第1項所稱訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，兼指固有必要共同訴訟與類似必要共同訴訟。依法律之規定必須數人一同起訴或數人一同被訴，當事人之適格始無欠缺者，謂之固有必要共同訴訟。而類似必要共同訴訟，指數人對於為訴訟標的之法律關係，非如固有必要共同訴訟，必須數人一同起訴或一同被訴，法院始得對之為實體判決，而得分別提起單一之訴或合併提起共同訴訟，然如經一同起訴或一同被訴，則其訴訟標的對於該數人全體，即須合一確定，不許法院對之為歧異判決。類似必要共同訴訟之數人在法律上各有獨立實施訴訟之權能，而其中一人起訴或一人被訴所受本案判決之效力，在法律上應及於得為當事人之第三人；又所謂必須合一確定，係指在法律上有合一確定之必要者而言，若各共同訴訟人所應受之判決僅在理論上應為一致，而其訴訟標的之法律關係，非在法律上對於各共同訴訟人應為一致之判決者，不得解為該條之必須合一確定（最高法院28年上字第2199號、32年台上字第2723號判例意旨參照）。又依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，固有或類似必要共同訴訟中，一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。此規定之目的，在保護共同訴訟人全體之利益，避免裁判歧異，及追求紛爭一次解決之民事訴訟基本原則。是以，固有或類似必要共同訴訟中之共同原告，若有一人無正當理由遲誤言詞辯論期日，因所為屬不利於共同原告之行為，故應視為原告全體均未為該行為，而不生民事訴訟法第190條後段、第191條所定視為合意停止訴訟程序、撤回其訴或上訴之效力。然若僅係普通共同訴訟，則各共同訴訟人與相對人間有個別之請求，且就此所為之判決效力互相無關，故普通共同訴訟人，其彼此間，得各自獨立，任意為訴訟行為，個人之訴訟行為或其遲誤訴訟行為之效果，只就個人發生，其影響不及於他共同訴訟人，例如共同原告中一人，為訴訟標的之捨棄或撤回訴訟，或因遲誤言詞辯論期日致生撤回起訴之法律效果者，其效果並不及於他人。本件被上訴人辯稱上訴人提出之第1652號存證信函，其上記載行使優先承買權者，係上訴人與羅信雄等7人，本件優先承買權是否存在應由上訴人與羅信雄等7人共同行使，而非上訴人一人得單獨行使優先承買權，上訴人以其個人名義訴請確認就被上訴人全部應有部分有優先承買權存在，於法不合云云。惟依土地法第34條之1第4項規定，部分共有人依同條第1項規定以多數決處分共有土地，而出賣共有土地之應有部分時，他共有人得單獨或與他共有人一同對出賣應有部分之共有人行使優先承買權，且各共有人之優先承買權與他共有人之優先承買權間係相互獨立，互不影響，各有獨立之處分權能，於確認優先承買權有無之訴訟，非屬必須合一確定之訴訟。是上訴人單獨提起本訴，當事人自屬適格。被上訴人上開辯解，即非可採。

七、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，同法第104條亦有明文。次按「土地法第一百零四條第一項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。所謂『依同樣條件優先購買』，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人、典權人或承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人、典權人或承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人、典權人或承租人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同」（最高法院100年台上字第2019號判決要旨可參）。經查：

（一）被上訴人於100年11月30日以第452號存證信函通知上訴人行使優先承買權，該存證信函僅告知上訴人其將處分系爭土地及出售價金、價金分配方式及支付期限等事實，並未將系爭建物、付款方式、稅捐負擔及瑕疵擔保及其與第三人間訂立不動產買賣契約所有條件完全揭露與上訴人知悉，亦未提及有關上訴人應支付買賣總價百分之二佣金之條件，有第452號存證信函在卷可稽（見原審卷一第22至23頁），揆之前開說明，難認被上訴人已盡通知之義務。上訴人雖於100年12月8日以第1652號存證信函回覆，王惟生應有部分有假扣押限制登記，並要求被上訴人回覆「完成塗銷設定與撤除假扣押之期限，以便吾等辦理優先權購買相關事宜」等語（見原審卷一第23頁），由其內容可知上訴人係要求被上訴人回覆完成塗銷系爭土地假扣押登記之期限。被上訴人既未揭露系爭土地買賣契約之所有條件，通知上訴人，自難認上訴人於收受第452號存證信函通知後10日內不表示者，其優先承買權即視為放棄。上訴人就被上訴人揭露資訊不清楚之情形，予以函覆詢問，其信函內容並未爭執是否要變更給付仲介費用、要求提出鄰地同意書及要塗銷抵押權、假扣押或地上權，作為行使優先購買權之條件，尚難據此認定上訴人係不同意系爭土地買賣契約之條件。且被上訴人於第24號存證信函檢附王惟生就其應有部分與羅清諒訂定之土地買賣契約書，雖有王惟生應於簽約完畢後30日內完成塗銷假扣押限制登記之期限、仲介費用及王惟生應無償提供申請建築執照需要之土地使用權同意書之完全擔保責任等約定，惟兩造後續往來之存證信函並未就此有所爭執（見原審卷一第22至34頁），是被上訴人辯稱上訴人之每封存證信函，均涉及改變買賣契約條件云云，核與事實不符。基上，堪認被上訴人就其與羅清諒間之系爭契約，對上訴人未盡通知之義務。是其所辯上訴人附加條件行使優先承買權為不合法云云，委無足取。故被上訴人於100年12月26日以第2197號存證信函謂上訴人附帶條件行使優先承買權為不合法，不生優先承買效力之記載，於法無據。

（二）被上訴人第24號信函，雖檢附系爭土地王惟生應有部分之登記謄本，及王惟生與羅清諒簽定之買賣契約書(見原審卷一第33至42頁)，然未檢附其他被上訴人與羅清諒簽定之買賣契約書，亦未載明各被上訴人欲出賣之應有部分與價金為何，及上訴人如欲優先承購，應支付之第一期價款各為何，即要求上訴人應一次繳納第一期款901萬2,080元；嗣以第191號信函，調降第一期款為527萬6,460元，仍未載明被上訴人出賣之應有部分及價金各為何，難認被上訴人各就出賣系爭土地應有部分予羅清諒，已對上訴人揭露同樣條件之全部，使上訴人得行使優先承購權，益見被上訴人並未合法通知上訴人行使優先承購權。

八、被上訴人辯稱若伊尚未合法通知上訴人行使優先承購權，則上訴人即無優先承買權可資行使，縱認上訴人有優先承買權，亦僅限於按上訴人原有持分之比例承買，不包括系爭建物在內等語。

（一）按土地法第34條之1第4項及同法第104條第1項之規定，並無限制共有人出賣其應有部分時，若未合法通知他共有人行使優先承購權或出賣人應有部分合計未過半時，他共有人就無優先承買權可資行使之規定。故被上訴人於100年11月5日及同年月22日分別出賣其應有部分予羅清諒時，雖未合法通知上訴人行使優先承購權，上訴人仍得依土地法第34條之1第4項及第104條第1項規定，對於被上訴人將其應有部分出售予羅清諒，主張以同一價格及同一條件優先購買之權利。故被上訴人上開辯解即不足採。

（二）土地法第34條之1第4項，亦未限制行使優先承買權人，僅得按其「原有持分之比例」承買，該條項僅規定共有人之優先承買權，須在出賣人之同一價格及同樣條件下始得以主張，並未就主張優先承購權之範圍有所限制，則被上訴人此部分抗辯，亦無足採。

（三）被上訴人另辯稱伊出售系爭土地予羅清諒時，系爭建物已倒塌，不在買賣範圍內，伊僅附帶將系爭土地上之老舊土角厝贈予買受人拆除，並未計價，上訴人就系爭建物無優先承買權問題。惟查，被上訴人羅正義、羅正忠、林羅桂、羅美玉、羅飛鴻、羅惠珠、羅皎綺、羅福文、簡彩純、羅希容、王惟生、簡聰明、簡振東等13人與訴外人羅正華、簡金塗2人分別與羅清諒訂立之15份契約，其第1條土地、建物標示均記載：門牌龜山鄉自強南路81巷16弄11號土造瓦厝（見原審卷一第213至313頁，游素貞部分無系爭建物之記載)，即為系爭建物，即系爭地段15建號下山腳16號土造建物，有建物登記謄本、本院102年度上字第566號判決、最高法院103年度台上字第133號裁定足參（見原審卷一第138至139頁，本院前審卷第164至170、173至175頁）。雖各被上訴人與羅清諒訂立之系爭契約之內容不完全相同，或有含系爭建物，或未含系爭建物、或有設定負擔，或未設定負擔，上訴人對於被上訴人將其應有部分出售予羅清諒，均有以同一價格及依同樣條件優先購買之權利，，而依土地法第34條之1第4項規定，所謂同一價格及同樣條件，自應依出賣應有部分之共有人與買受人所簽定之買賣契約雙方約定之內容定之。被上訴人出售系爭土地予羅清諒，既包括系爭土地上之系爭建物，則無論系爭建物有無計價，上訴人行使優先承買權之範圍，自亦包括系爭建物在內。

（四）上訴人以第1652號、第1786號及第78號存證信函表示要行使優先承購權，並於本院審理中，為訴之追加請求確認其對系爭建物有優先購買權存在，並聲明：㈠確認上訴人就羅正義於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示之買賣標的物有以買賣總價款118萬4,742元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈡確認上訴人就羅正忠於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示之買賣標的物有以買賣總價款33萬8,800元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈢確認上訴人就林羅桂於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示之買賣標的物有以買賣總價款112萬6,510元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈣確認上訴人就羅美玉於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示之買賣標的物有以買賣總價款112萬6,510元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈤確認上訴人就羅飛鴻於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示之買賣標的物有以買賣總價款46萬3,997元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈥確認上訴人就羅惠珠於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示之買賣標的物有以買賣總價款9萬9,258元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈦確認上訴人就羅皎綺於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示之買賣標的物有以買賣總價款8萬4,700元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。

㈧確認上訴人就羅福文於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示之買賣標的物有以買賣總價款47萬8,555元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈨確認上訴人就簡彩純於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示之買賣標的物有以買賣總價款112萬6,510元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈩確認上訴人就劉金葉、羅崇銘、羅芷塤、羅梓羚、羅翊語等5人之被繼承人羅正華於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示之買賣標的物有以買賣總價款219萬4,789元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就羅希容於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示之買賣標的物有以買賣總價款450萬6,040元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就王惟生於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示之買賣標的物有以買賣總價款529萬3,750元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就簡聰明於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示之買賣標的物有以買賣總價款102萬988元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就簡振東於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示之買賣標的物有以買賣總價款102萬988元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就簡聰明與簡振東之被繼承人簡金塗於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示之買賣標的物有以買賣總價款11萬6,463元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就游素貞於100年11月22日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地標示之買賣標的物有以買賣總價款92萬3,230元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在，核屬有據，應予准許。

九、被上訴人又辯稱：上訴人應於表示要優先承買之同時給付第一期款，至遲亦應於受催告後給付，惟上訴人未為給付，伊已於103年1月17日向原法院提出答辯狀時為解約之意思表示，契約既經解除，上訴人主張之優先承買權即失所附麗云云。惟查，被上訴人與羅清諒於100年11月5日分別訂立系爭契約時，羅清諒並未支付第一期簽約款，被上訴人第452號存證信函亦未揭示上訴人應於表示要優先承買之同時給付第一期款，其第24號、第191號存證信函要求上訴人給付之第一期款金額亦不相同，且被上訴人迄未合法通知上訴人行使優先承買權，雙方並因被上訴人爭執上訴人之優先承買權而迄未簽定契約，則上訴人即尚無需支付第一期簽約款，被上訴人自無從解除該契約。故被上訴人上開辯解，核無足採。

十、綜上所述，上訴人依土地法第34條之1第4項、第104條第1項及系爭契約同一條件之法律關係，請求確認伊分別就被上訴人各別與羅清諒簽定如附表所示之土地買賣契約書之買賣標的物，有依同一價格及條件訂立買賣契約之優先承購權存在，為有理由，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由（上訴人於本院所為追加之訴亦有理由），爰由本院廢棄原判決，改判如主文第二項至第十七項所示。

十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。

十二、據上論結，本件上訴及追加之訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

民事第二十二庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。