臺灣高等法院105年度抗字第1007號

臺灣高等法院民事裁定　　　　　　　　 105年度抗字第1007號

抗告人

李嘉誠

　　　　　　林鑾香

　　　　　　鄭傳興

上列抗告人因與相對人國泰人壽保險股份有限公司間拍賣抵押物強制執行聲明異議事件，對於中華民國105年5月16日臺灣臺北地方法院105年度事聲字第225、226號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額；執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此限，強制執行法第80條、第113條準用同法第70條第2項分別定有明文。故鑑定人估定之價額以及債權人、債務人之意見，僅為執行法院核定最低拍賣價格之參考，執行法院不受其拘束，且執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，執行法院所核定之最低底價，僅限制投標人之出價不得少於此數額而已，就願出之最高價則不受限制，拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價為不當（最高法院88年度台抗字第13號、100年度台抗字第263號裁判意旨參照）。復依強制執行法第91條、第92條、第95條第2項規定，拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，且無債權人於拍賣期日終結前聲明願承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣，依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾20％；再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣最低價額者，準用前條之規定；如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額20％；經2次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第2次減價拍賣期日終結後10日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起3個月內依原定拍賣條件為應買之表示；另依強制執行法第95條第1項進行特別變賣之公告應買三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行，從而特別變賣程序後之減價拍賣亦有上開規定之適用。

二、本件異議及抗告意旨略以：據民國104年12月17日MyGoNew林湘慈/綜合報導「全市公告土地現值平均漲幅為6.23％，公告地價平均漲幅為30.38％，中山區、大安區及松山區，因捷運路網完善，居住、商業環境俱佳，區內都更改建案提升土地使用效益及強度，知名觀光商圈店面租金居高不下及公共建設投入等各項條件引領下，漲幅相對高於其他行政區，2016年公告土地現值漲幅分別為7.04％、7.03％、6.84％，分居全市前3名，臺北市近3年公告土地現值累計漲幅達33.07％」、住展雜誌105年5月26日公布「臺北市房價連二升，4月份每坪站穩平均86.3萬元」等內容，顯示臺北市土地價值仍逐年調升，105年臺北市頂級精華區大安區公告土地現值更是調漲7.03％，故請衡酌臺北市土地稀有、公告現值及地價均逐年攀升，且大安區為臺北市精華地段，若以15,089萬元為底價顯屬過低。縱依105年1月15日工商時報報導「臺北市成為重災區，去年第4季跌調1.48%、均價降到每坪86.8萬元(房價)；整年跌調6.06%」內容，臺北市全區104年度亦僅下跌6.06%，何況是臺北市精華區之大安區，而依104年度大安區辛亥段各小段土地實價登錄，該區每坪成交單價為181萬至215.7萬元，惟系爭土地依本次核定底價核算平均每坪僅約134.46萬元，相較於市價，亦顯然減幅過鉅。倘無人應買再次拍賣後又降低底價，甚至衍生債權人以此低價承受，對債務人權益損害過鉅，且對其他第二順位抵押權人及其他一般債權人無法受償，顯不合理。債權人雖稱底價乃最低價，對於最高額並無限制云云，惟實務上底價過低將使交易價格偏低，損及債務人權益。又，倘債權人均仿國泰人壽公司方法，於拍賣三次後撤回復再聲請執行，其底價參考前次拍賣底價，而認係再聲請強制執行之第1次拍賣，將嚴重損及債務人及其他債權人之權益，爰請求調高底價或再行鑑價等語。

三、經查：

(一)本件債務人即抗告人所有坐落臺北市○○區○○段0○段00000○000地號土地（下稱系爭土地），前經原法院102年度執字第161794號強制執行事件以總價159,410,000元實施特別變賣程序後之減價拍賣未拍定，視為撤回程序後，嗣又經原法院104年度執字第5801號強制執行事件以總價150,890,000元進行第三次拍賣，仍未拍定，原法院再減價18％，以總價123,740,000元進行特別變賣程序後之拍賣程序，則經債權人具狀撤回執行程序。嗣本件債權人即相對人持原法院101年度司拍字第224號民事裁定暨確定證明書為執行名義，對系爭土地聲請本件強制執行，並主張該執行標的前經原執行法院多次減價拍賣，均因拍賣底價過高致無人應買，而執行終結在案，故為加速執行程序進行，請求執行法院無庸再行鑑價程序，逕以前一輪（即104年度執字第5801號強制執行事件）特別變賣程序後之減價拍賣所指定拍賣底價作為本件執行之第一次拍賣底價。原法院執行處於105年2月25日以北院木105司執酋字第19464號函通知債權人及債務人「依債權人聲請引用特別變賣後第一次拍賣159,410,000元作為本次拍賣底價」（見執行卷第50-51頁），復於105年3月1日更正系爭土最低拍賣價格為123,740,000元（見執行卷第66-67頁），又於105年3月24日通知「擬以前案（即104年度司執字第5801號）第三次拍賣底價作為本次拍賣底價」（見執行卷第157頁），抗告人對該底價核定聲明異議，惟遭司法事務官以裁定駁回；抗告人聲明異議，復經原法院裁定駁回其異議等情，有各該執行卷可查。

(二)承上可知，系爭土地前已經二輪強制執行程序實施特別變賣程序後之減價拍賣，仍未拍定，本件執行程序實屬接連第三輪之拍賣，參以本次執行與前二輪執行時點，時間並無相隔過久，佐以近年亦無重大經濟變遷，而抗告人復未提出任何具體證據表明系爭土地之價格在應買期間內有上漲之情形，則原法院司法事務官衡酌系爭土地歷經該院102年度司執字第161794號拍賣抵押物強制執行事件及前案即104年度司執字第5801號拍賣抵押物強制執行事件均無人應買，及債權人、債務人之意見後，為免徒增無益鑑價費及拖延執行程序，認無再重新鑑價之必要,以前案第三次拍賣底價150,890,000元作為本件執行之拍賣底價，難認有損抗告人權益。又拍賣底價僅為該次拍賣之最低價格，拍賣程序係以競標方式購買並由最高價者得標，並未限制應買人所得購買之最高價格，系爭土地之市場價值倘如抗告人所稱高於底價，衡情當有買方願出價投標，不致影響抗告人之權益，而參酌前案之第三次拍賣及特別變賣，均無人應買，且本件拍賣時間與前案拍賣時間相距不久，原院司法事務官以150,890,000元作為底價，亦已高於前案最後一次拍賣之底價123,740,000元，抗告人指稱底價過低將造成債務人之資產遭賤賣，債權人得順勢逢低承接，損及抗告人權益云云，難認有據。抗告人雖另提出104年12月17日MyGoNew林湘慈/綜合報導、105年5月26日住展雜誌、105年1月15日工商時報等相關報導(見本院卷第10- 15頁)，主張依該證據內容，足證本次拍賣底價嚴重與市價不符，執行法院核定拍賣底價違反辦理強制執行事件應行注意事項第42項第5款規定云云。惟姑不論各該報導內容均係對臺北市各區域地價所為之評論，是否足為系爭土地客觀價值之依據，已有疑義；且據相對人於原法院提出之臺北市同時期地價相關報導內容(見執行卷第165-172頁)，則認臺北市地價係處於跌價趨勢，足見關於系爭土地所處大區域之地價趨勢，各相關報導係漲跌互見，自難遽以抗告人所提上開報導內容據為系爭土地價真應予提高之證據；況系爭土地前已經二輪強制執行程序實施特別變賣程序後之減價拍賣，仍未拍定，客觀上亦足顯示歷次所定拍賣底價仍高於應買意願之事實，是抗告人執上揭相關報導，指摘原法院執行處所定拍賣底價嚴重低於市價，而有違辦理強制執行事件應行注意事項之規定，實難憑採。何況，執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人可任意指摘，且原法院司法事務官已分別通知債權人及債務人陳述意見後，將相對人原請求以前案最後一次拍賣之底價123,740,000元作為本次拍賣底價，提高為以前案第三次拍賣底價之150,890,000元為拍賣底價，足認所定底價已審酌平衡債權人及債務人之利益，原法院執行處核定底價程序亦無違誤。

(三)綜上所述，本件強制執行拍賣程序原法院司法事務官核定拍賣底價，並無不當；抗告人聲明異議，原法院駁回其異議，核無違誤。抗告意旨指摘司法事務官核定底價過低及原裁定不當，求予廢棄原裁定，將原法院司法事務官所定拍賣底價提高，為無理由，應予駁回。

四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。

民事第十八庭