臺灣高等法院106年度上字第684號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　106年度上字第684號

上訴人

克良營造有限公司

法定代理人

張榮良

被上訴人

劉玉琦

訴訟代理人

簡國芳

上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國106年4月17日臺灣臺北地方法院105年度訴字第2669號第一審判決提起上訴，本院於106年9月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：兩造於民國（下同）104年9月28日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由伊以價金新臺幣（下同）2,650萬元向被上訴人購買如附表所示之不動產（下稱系爭不動產，如單指土地、房屋、違建物則以系爭土地、系爭房屋、系爭違建物稱之）。詎伊於105年1月15日完成交屋手續後之當日發現臺北市政府建築工程管理處（下稱北市建管處）人員至系爭違建物現場勘查，於105年1月28日接獲臺北市都市發展局（下稱北市都發局）來函表示系爭違建物應予拆除，伊始知在系爭契約簽訂後至交屋前期間，有鄰居對被上訴人就系爭違建物提起竊佔罪之刑事告訴，及向主管機關檢舉查報該違建物等情事，被上訴人竟隱匿上情，未盡其依系爭契約第9條第6項約定、標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書）第14項第2點及第35項之說明或告知義務，應負民法第354條所定物之瑕疵擔保之責。又系爭違建物已經伊自行拆除，該違建物已不具通常之效用，亦減損伊購買系爭不動產供住家及辦公使用之預定效用，並欠缺系爭現況說明書第14項第2點及第35項所保證品質，伊自得依民法第359條前段規定、系爭契約第9條第6項但書及同條第8項第4款約定請求減少價金10%即265萬元，被上訴人自無法律上原因溢領該部分價金而應如數返還。爰依民法第179條規定為請求，並聲明：㈠被上訴人應給付伊265萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（下合稱265萬元本息）；㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：伊已如實將本件買賣標的物包含系爭違建物即已增建之平台外移、庭院、空地加蓋建物等情告知訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）不動產經紀人，並經轉知為上訴人所知悉，伊不僅未保證系爭違建物不會遭報拆，甚至於系爭契約第17條第9項、同條第10項說明系爭違建物有遭查報拆除的風險，系爭契約第9條第6項更約定簽約後告知義務及風險負擔之範圍。上訴人既在交屋後接獲北市都發局於105年1月28日所發出違建查報通知，依系爭契約第9條第6項約定，該風險應由買方即上訴人承擔。又在104年9月28日簽約日至105年1月15日交屋日期間，伊均未曾收到主管機關之查報或拆除通知，依約無告知之義務。至伊於104年12月24日至警察局製作筆錄，係因他人以不實事項誣指伊竊佔罪嫌之刑事案件，亦非系爭契約所定應告知事項。上訴人請求減少價金及返還被減少部分價金，顯屬無據等語，資為抗辯，

三、原審駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，並為上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人265萬元本息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執之事項（見本院卷第193頁背面、第241頁背面）：

㈠兩造於104年9月28日簽訂系爭契約，由上訴人以價金2,650萬元向被上訴人購買系爭不動產，上訴人於簽約時已知道系爭房屋於法定空地上有系爭違建物存在（見原審卷第83-111頁）。

㈡被上訴人遭人於104年11月30日提出竊佔告訴，於104年12月17日至臺灣臺北地方法院檢察署（下稱臺北地檢署）接受訊問，於104年12月24日至臺北市政府警察局中山分局（下稱中山分局）製作筆錄；臺北地檢署檢察官於105年10月30日以105年度偵字第1905號處分不起訴（見原審卷第124-126頁）。

㈢兩造於105年1月15日完成系爭不動產之交屋手續。

㈣系爭違建物於86至99年間即有3次查報違建紀錄（見原審卷第107-111、163-169頁）。

㈤系爭違建物遭人於104年11月25日向北市建管處提出檢舉，該檢舉書上蓋有「限辦日期104.12.10」戳章；北市都發局於105年1月28日函通知上訴人拆除系爭違建物，該通知於105年2月3日送達上訴人；嗣北市建管處對上訴人發出請於105年4月13日自行拆除改善完畢，逾期未拆除，茲訂於104年4月14日起執行拆除之通知（見原審卷第143-148、23頁）。

㈥上訴人對上開北市都發局之拆除通知提起訴願，迭經北市府法務局駁回訴願、臺北高等行政法院105年度訴字第943號判決駁回上訴人之起訴確定（見原審卷第142、149-162頁）。

五、上訴人主張其於104年9月28日以2,650萬元向被上訴人購買系爭不動產，詎被上訴人在105年1月15日交屋前即已知因系爭違建物而遭人提起刑事竊佔告訴及檢舉違建，竟未據實告知，致系爭違建物在交屋後由其依市府都發局之拆除通知而自行拆除，顯有未具備系爭違建物通常效用及系爭契約預定效用之瑕疵，並欠缺系爭現況說明書第14項第2點及第35項所保證品質，其得依民法第359條前段規定、系爭契約第9條第6項但書及同條第8項第4款約定，請求減少價金10%即265萬元，並得依民法第179條規定，請求返還減少部分之價金等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審酌者為：㈠系爭契約第9條第6項約定是否兩造就「系爭違建物」之物之瑕疵擔保責任所為之特約？㈡如是，系爭契約第9條第6項但書約定之真意？㈢上訴人依民法第359條前段、系爭契約第9條第6項但書及同條第8項第4款約定請求減少價金265萬元，再依民法第179條規定請求返還265萬元本息，有無理由？茲析述如下：

㈠系爭契約第9條第6項約定是否兩造就「系爭違建物」之物之瑕疵擔保責任所為之特約？

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責任，買受人得解除其契約或請求減少其價金。雖為民法第354條第1項前段及第359條前段所明定。惟民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之。基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。

⒉查系爭契約第9條第6項約定：「違章建築物部份：如交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，買賣雙方同意由信義房屋委請估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，以減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責。」，第9條第8項第2款及第4款另約定：「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利等瑕疵，除第17條已有特別約定者外，買賣雙方依下列約定處理：㈡買方如行使減少價金權利，經賣方書面同意，買方得於同意範圍內，逕將減少之價金自當期應付款中扣除，惟如賣方不同意或有數額爭議時，買方仍須先將價金匯入履約保證專戶，雙方合意由信義房屋委請專業技師或廠商評估修繕補正金額，如有必要，得再委請不動產估價師進行減損估價，並為減價及款項撥付之基準，相關費用由買賣雙方共同負擔。㈣第2款所稱由信義房屋委請專業技師或廠商進行勘驗鑑定及為減價及款項撥付基準等約定，於交屋後發現瑕疵仍適用之。又買方依據第17條原得請求解除契約而僅請求減少價金，而賣方亦不願解約時，亦同。」（見原審卷第86頁背面）。既將違章建築物及買賣標的物之物或權利瑕疵時應負之責任，以不同項次分列，顯係將「違章建築物」與「物或權利瑕疵」特別區分，並分別評價。故系爭契約第9條第6項約定，應屬兩造就「違章建築物」之物之瑕疵擔保責任之特約，是系爭不動產之買賣發生系爭違建物之違建查報、拆除通知或執行拆除等情事時，即應依該特約論斷兩造之權利義務關係。

⒊雖上訴人主張被上訴人以系爭現況說明書第14項第2點及第35項表示伊未曾因系爭違建物與人發生糾紛，已保證系爭違建物絕未有遭舉報拆除之情事，惟被上訴人於交屋前即遭人提起刑事竊佔告訴，所交付之系爭違建物顯欠缺所保證品質，自應負物之瑕疵擔保責任云云。查系爭現況說明書第14項第2點：「是否曾因增違建而與他人發生糾紛？」，被上訴人勾選「否」；第35項：「其他重要告知事項（如房地訴訟、協議重建、都更、標的物內有人陳屍1日以上未經發現或其他重要足以影響交易價格之訊息）。」，被上訴人勾選「無」；注意事項另載：「除已告知外，委託人依法應負瑕疵擔保責任。」，雖有系爭現況說明書足稽（見原審卷第10 5頁）。但綜觀系爭現況說明書之各項次內容，既是就公寓大廈管理事項之管理費、清潔費、管理委員會組織、住戶規約、分管契約、公共修繕，及買賣標的物及鄰房之輻射、滲漏、蟲害、通行權，暨買賣標的物增違建、增違建查報、糾紛、火災、水災、拆除主要結構或格局、水、電源及瓦斯供應、有無非自然死亡情事、是否位於徵收或禁建區域、出租、占用他人土地、營利事業登記等事項而為填載，應僅是買賣標的物及周遭於簽訂系爭契約時之現況說明，而非就系爭增建物之品質保證，否則系爭契約第17條無庸另就發生非自然死亡、放射性及氯離子含量檢測、漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落、樓地板及壁磚異常等狀況約定處理之方式，亦無須於該條第9、10、14項詳載系爭違建物遭違建查報之情形。是關於系爭違建物之物之瑕疵擔保責任仍應以前所述之特約為準。上訴人此項主張顯乏所據，並不足取。

㈡系爭契約第9條第6項但書約定之真意？

⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎（最高法院106年度台上字第40號判決參照）。

⒉查系爭契約第9條第6項但書約定：「但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責。」，雖未約明「相關單位」之確切單位名稱，及「查報」「拆除通知」之具體內容。惟稽之系爭契約第17條其他約定事項第9項：「本物件平台外移、庭院、空地加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍…」、第10項：「本物件曾被台北市政府列為違建查報案件，查報明細請詳閱如後附件。另賣方於標的物現況說明書中表示知悉違建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知。」、第14項：「本物件標的物現況說明書第13、14、27項有關部分增建位置、知悉增違建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知之備註說明欄…經確認係為漏填，關於該項次已次說明並謄寫於契據上。」（見原審卷第87頁背面-第88頁），不僅提及系爭違建物非依建築法令完成之建築物、曾被台北市政府列為違建查報案件，甚將北市建管處違建查報案件瀏覽明細列為前揭第17條第10項之附件（見原審卷第107-111頁）。上訴人復稱：「簽約前在辦公室等的時候，我有請信義房屋何先生去問賣方，何先生說被上訴人持有系爭不動產3年期間沒有因違建被檢舉，也附上違建資料說這是既存違建…我自己從事營造業，知道如果被列為既存違建，應該不會被拆…」等語（見本院卷第176-177頁）。由是可知兩造在議價及締約階段，僅以系爭違建物是否經建築管理行政單位列為違建查報案件、是否被通知拆除列為系爭契約必要之點。況檢察官偵查及司法警察機關調查之重點在被上訴人是否涉犯竊佔罪嫌，違建檢舉則是由北市都發局、建管處等行政主管機關就有無違反建築法規情事進行調查及行政裁處，兩者運作機關互相獨立，調查事項各不相同，課予行為人之責任亦非一致。兩造於議價及締約既未曾提及遭刑事告訴亦應告知，自難認其等有將此列為系爭契約第9條第6項但書應告知之範圍。故依前所述，系爭契約第9條第6項但書之「相關單位」，應是指建築管理之行政單位，「查報」「拆除通知」則為該行政單位發出之「違建查報」「違建拆除通知」，該條項但書之適用，自以被上訴人於交屋前已收到建築管理行政單位之違建查報、違建拆除通知而未告知之情形為限。

⒊雖證人蔡德標於原審證述：「我的認知是有變更都要告知」「我知道任何的狀況都要告知」等語（見原審卷第130頁背面）；上訴人亦與信義房屋於105年4月9日簽訂協議書（見本院卷第216頁）。惟上訴人迭稱證人蔡德標於兩造締約時並不在場，可見其前揭證言乃其個人之認知，並非兩造就系爭契約第9條第6項但書所應告知內容之真意。至上開協議書未以被上訴人為締約當事人，依債之相對性，對被上訴人並無拘束力，亦不足資為被上訴人有在交屋前告知其遭刑事告訴及至警局製作筆錄之義務。上訴人主張被上訴人遭刑事告訴屬於系爭契約第9條第6項但書之告知範疇云云，即無可取。

㈢上訴人依民法第359條前段、系爭契約第9條第6項但書及同條第8項第4款約定請求減少價金265萬元，再依民法第179條規定請求返還265萬元本息，有無理由？

⒈本件依上訴人所陳，其於交屋後接獲北市都發局及建管處之拆除通知，自行拆除系爭違建物之屋頂（見原審卷第176-181頁照片影本，本院卷第244-252頁照片），系爭違建物已不具通常效用，系爭契約預定效用亦因此減少，並欠缺保證之品質，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任等語（見本院卷第191-192頁），核係就「系爭違建物」行使權利，依前揭說明，自應適用系爭契約第9條第6項之特約。然上訴人已稱其是在交屋後接獲拆除通知（見不爭執事項㈢、㈤），屬系爭契約第9條第6項本文所定應由上訴人自行負擔之風險，即無依該約定請求減少價金之理由。

⒉雖上訴人依臺北市違章建築處理要點第30點及第32條規定，主張主管機關最遲應於違建檢舉書限辦日期104年12月10日前已派員至現場勘查，故被上訴人在點交前早已知悉系爭違建物遭檢查查報一事云云（見本院卷第206頁）。惟臺北市違章建築管理要點已於100年4月15日廢止（見本院卷第284頁），且違建檢舉書所蓋之「辦案期限」，乃北市都發局就違建檢舉案件之內部管考用，就本件之違章檢舉，經該局調閱檔案資料，並無明確勘查日期，或通知建物所有人勘查違建之情，既有該局106年3月3日北市都授建字第10501497700號函及106年7月28日北市都授建字第10635763200號函可稽（見原審卷第142頁，本院卷第186頁），不因違建檢舉書蓋有「限辦日期104.12.10」印文（見原審卷第143頁），即遽謂被上訴人在105年1月15日交屋前即知系爭違建物遭人檢舉及經查報拆除之事。至上訴人另稱被上訴人之夫簡國芳係現任臺北市政府高階公務人員，豈可能不知被檢舉，顯然故意拖延拆除通知至交屋後云云（見本院卷第19頁），已遭被上訴人否認，上訴人復未舉證以實其說，自難憑採。是上訴人主張其得依系爭契約第9條第6項但書約定請求減少價金，亦非有理。

⒊上訴人又稱其在給付價金後始知悉系爭違建物有遭人檢舉情事，屬交屋後發現之瑕疵等，其得依系爭契約第9條第8項第4款約定請求減少價金云云（見本院卷第269頁）。惟承前所述，系爭契約第9條第6項約定係兩造就系爭違建物物之瑕疵擔保責任之特約，兩造即應受該約定之拘束，不得再依民法第359條前段規定及系爭契約第8條第4款約定而為減少價金之主張，此項請求亦無理由。

⒋至上訴人援引證人蔡德標之前揭證言及其與信義房屋之協議書（如前㈡⒊所述），主張被上訴人未據實告知，致系爭違建物經其自行拆除之現況與系爭現況說明書第14項第2點及第35項所載（內容如㈠⒊所述）不符，欠缺所保證品質，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，其得請求減少價金部分（見本院卷第23、191-192頁），既因被上訴人無在交屋前告知其遭刑事告訴及至警局製作筆錄之義務（如前㈡⒊），此項請求，即同屬無理。

⒌依上所述，上訴人既不得依民法第359條前段、系爭契約第9條第6項但書及第8項第4款約定請求減少價金，被上訴人受領該265萬元價金，自有法律上之原因，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人返還溢領之價金265萬元並附加法定遲延利息，即無理由。

六、從而，上訴人依民法第359條前段規定、系爭契約書第9條第6項但書及同條第8項第4款約定，請求減少買賣價金10%，並依民法第179條規定請求被上訴人給付265萬元本息，於法無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十五庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。