臺灣高等法院八十九年度上字第一○三五號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　八十九年度上字第一○三五號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

王年柿律師

被上訴人

乙○○ 住台北縣淡水鎮○○路一九五號

訴訟代理人

周承武律師 兼送達代收人

右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十九年八月三日臺灣板橋地方法院

八十八年度訴字第一○九六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

壹、聲明：

一、原判決廢棄。

二、被上訴人在第一審之訴駁回。

三、訴訟費用由被上訴人負擔。

貳、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以：

一、查上訴人於早年即向被上訴人之被繼承人張金國承租台北縣鶯歌鎮○○段第六八之三地號等多筆土地，約定耕作面積為二分之一、其餘二分之一則出租與訴外人陳金土，業佃雙方並於民國三十八年間訂立台灣省台北縣私有耕地租約（鶯三字第三０四號及三０五號）。上訴人承租上開土地耕作至四十五年六月二十四日，因颱風豪雨成災、且位處大漢溪旁、大部分土地遭洪水流失，政府為防杜災害重演、乃於四十七年間築堤防洪，於堤防建造完成後，位於堤防內尚可耕種之土地僅餘六七之一地號等小部分，其餘位於堤防外土地因流失已變成大漢溪河床、不能耕種。出租人張金國以出租之耕地業已大部分流失，承租人依法減免租金後、已所剩無幾，乃於四十九年十月間將其出租土地扣除建造堤防徵收用地，剩餘部分所有權全部以新台幣（下同）二千元出賣與上訴人。

二、上訴人與訴外人陳金土二人承租張金國之土地，因颱風水災流失大部土地、剩餘部分陳金土放棄耕作權，同意由上訴人向出租人張金國承購；上訴人於買賣契約成立時係承租人，買賣標的物由上訴人占有中，於買賣契約成立之同時、即生標的物交付之效力。上訴人自四十九年十月間買受系爭土地之後，本於買賣關係已取得系爭土地之使用收益權，故自斯時起即無須再負擔租金之義務，數十年間未交付租金之事實，兩造均不爭執。原出租人張金國於五十九年二月二日死亡、被上訴人係其繼承人，依法應承受出賣人所負移轉買賣標的物所有權之義務；上訴人先前曾多次要求被上訴人辦理繼承登記及移轉所有權，但被上訴人均藉詞推拖。

三、出租人張金國於四十九年十月間將系爭土地出賣與上訴人時，係由其親自書寫「賣渡證書」，賣渡證書原本因年久遺失，但現保有之影本字跡仍可辨識買賣之內容；上訴人買受承租之土地後，已四十年之久，其間應繳納政府之稅捐如田賦實物、田賦代金於稅捐稽徵機關亦已改列上訴人為納稅義務人，此亦有附於原審卷內納稅通知書可以證明，且自買賣成立後，原出租人張金國及被上訴人數十年間亦未曾以積欠其租金催告上訴人交付，依吾人經驗地主應負擔稅捐，承租人積欠租金達二期以上，出租人無不以存證信函向承租人催告，何能任令承租人長達四十年不付租金，仍得就承租土地為使用收益。上訴人既執有成立買賣之「賣渡證書」影本，於調解調處時已抗辯主張買受系爭土地後，無須再支付租金，案經移送法院後，被上訴人於原審提出之準備書狀二內，亦已自認「被告及陳金土均未依三七五耕地租賃契約向原告繳納租金，積欠數十年．．．」是以被上訴人就其出租之耕地數十年未收取租金、亦承認有此事實。

四、上訴人抗辯其數十年未再繳租係因其已於四十九年十月間，向出租人購買系爭土地，承租人向出租人購買承租之全部土地後，即本於所有權人之地位為使用收益，當然不再支付租金。而兩造亦不爭執四十年未交付租金之事實，此一事實亦足以已推論被上訴人已將出租之系爭土地賣與上訴人，始未繼續收取租金長達四十年之久。本件原審判決以賣渡證書影本為被上訴人否認，賣渡證書未明確記載買賣標的物，尚難以此賣渡證書影本遽認張金國確曾將系爭土地賣予上訴人云云。惟查上訴人購買地主出租之土地，賣渡證書標明為「台北縣鶯歌鎮○○○段．．．除政府徵收用地剩餘部分所有權面議、價金新台幣二千元正，賣過佃農甲○○．．．」。依上開記載，徵收用地剩餘部分所有權賣過佃農，買賣標的物即指佃農承租之土地而言，買賣標的物並無不明確之情形；原判決就被上訴人自認數十年未收取租金之事實證據，未一併予以斟酌，致為不利於上訴人之判決，尚有誤會。

五、本件被上訴人於原審起訴聲明請求交還系爭土地、其主張之原因事實有二：第一點為上訴人不自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條規定，原定租約無效。第二點為上訴人欠租金經其催告仍未給付，已經其終止租約，上訴人應返還租賃物或返還無權占有之土地。原審認被上訴人欠租終止租約之請求為有理由，而判決其勝訴。惟查本件系爭土地，係上訴人與訴外人陳金土共同承租，各耕作二分一，此有上開耕地租賃契約書面可稽。依民法第二百五十八條規定：解除權之行使應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全体或向其全体為之；同法條第二百六十三條規定：第二百五十八條及二百六十條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。原審判決以上訴人未能就買受系爭土地為必要之證明，認租約已因欠租經催告後終止。惟查訟爭土地係由上訴人與訴外人陳金土共同承租，故退步言，縱使上訴人已買受系爭土地之主張為不可採，依上述法律規定，被上訴人僅向上訴人為終止租約之意思表示，且以共同承租人中之一人為返還租賃物之請求，似難認其終止租約及返還土地之請求為合法。

參、證據：援用原審之立證方法。

乙、被上訴人方面：

壹、聲明：

一、上訴駁回。

二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。

貳、除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以：

一、系爭耕地並未出賣與上訴人：

㈠、上訴人依其四十九年十月六日之賣渡證書影本，主張系爭土地已由被上訴人之父張金國出賣與伊。

㈡、然查該賣渡證書為影本，已難證明其真正，又賣渡證書內並未載明土地地號，亦未載明係出售訂有三七五租約之耕地，而張金國除系爭耕地外，尚有其他土地，亦有可能出售他筆土地，而非系爭之耕地，事隔四十年已無從查考，上訴人主張係出售系爭耕地，已難採信。

㈢、又苟上訴人已購得耕地，何以不向張金國或被上訴人表示購買，亦從未主張其承買人之權利，嗣八十六年九月十二日被上訴人委託周承武律師以八十六年律函字第○三三號催告出面解決，逾期即終止租約，函達上訴人，上訴人亦不主張權利，迨八十八年一月二十日在鶯歌鎮進行調解時，始主張為其所購，顯然不足採，故上訴人稱系爭耕地已由其購買為無理由。

二、上訴人未自任耕作又欠繳租金，契約自屬無效，且被上訴人又已合法解除契約，上訴人即應將土地返還被上訴人：

㈠、上訴人未自任耕作，任土地荒蕪，有被上訴人於原審八十九年五月二十二日準備書狀㈤提出照片十二張可稽，其既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條之規定，其租約即屬無效。

㈡、又上訴人自認未繳租金，經被上訴人於八十六年九月十二日以八十六年律函字第○三三號函催告（原證三），上訴人仍不繳納租金，上訴人於八十六年九月十七日收受催告（原判決誤為八十七年九月十七日，請更正—見原判決第十三頁），因之二造間之租約即告終止，上訴人即應將土地返還被上訴人。

三、被上訴人請求上訴人返還全部土地之主張：

㈠、依三七五租約，上訴人僅耕作系爭土地之二分之一，此部分被上訴人本於所有權人及出租人之地位，請求上訴人返還。

㈡、就另二分之一部分，上訴人主張由其全部占有，上訴人即得本於無權占有之法律關係，請求上訴人返還全部土地。

參、證據：援用原審之立證方法。

理由

壹、程序方面：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應經調解，非經調解，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第二項定有明文。本件被上訴人以其被繼承人陳金國前於三十八年一月一日與上訴人訂立三七五耕地租佃契約，將坐落台北縣鶯歌鎮所有土地出租予上訴人，因上訴人積欠地租達二年以上，且繼續一年未自任耕作，經其終止租約，請求確認兩造間租佃關係不存在並請求上訴人交還系爭土地，業經申請台北縣鶯歌鎮耕地租佃委員會及台北縣政府耕地租佃委員會調解、調處，然並未成立，有台北縣政府耕地租佃委員會八十八年六月十五日調處程序筆錄、調解申請書可考（見外放證物），故依前開規定，被上訴人本件起訴程序尚無不合。

貳、實體方面：

一、本件被上訴人主張：其父張金國前於三十八年一月一日將所有坐落在台北縣鶯歌鎮○○○段六七、六七—一、六七—二、六七—七、六七—九、七七等地號土地各二分之一分別出租予上訴人及訴外人陳金土耕作，並訂有台灣省台北縣私有耕地租約，約定每年租額稻穀四千四百三十四台斤，地瓜六千二百三十九點二五台斤，每年於七月繳付六成，十一月繳付四成。張金國嗣於五十九年二月二日死亡，被上訴人為張金國唯一之繼承人，因繼承而取得系爭土地之所有權。上訴人自四十九年後即未再繳付地租，系爭土地現為上訴人一人占有，但未從事耕作，上訴人既有不自任耕作及積欠地租總額達兩年以上之情事，依耕地三七五減租條例第十六條、第十七條之規定，上訴人既未自任耕作，原訂之租約無效，且上訴人積欠地租達兩年之總額，被上訴人亦已依法終止租約，因上訴人否認租約現已不存在之事實，被上訴人即有受確認判決之法律上利益。從而，被上訴人本於租賃物返還請求權及物上請求權，自得請求上訴人返還其承租部分之系爭土地。至於非上訴人承租部分之系爭土地，上訴人既自認現亦由其占有中，其既如上述無合法占有權源，被上訴人本於物上請求權，亦得請求上訴人返還。為此，求為確認兩造間就系爭地之租賃關係不存在並返還系爭土地。（上開請求，原審駁回其確認之訴部分，被上訴人就此部分未聲明不服。）

二、上訴人則以：系爭土地係上訴人及訴外人陳金土早年向被上訴人之父張金國承租耕作，並訂有耕地三七五租約，上訴人承租系爭土地耕作至四十五年六月二十四日，後因颱風豪雨成災，承租土地位處大漢溪旁，大部分土地遭洪水流失，政府為預防災害重演，乃於四十七年間築堤防洪，於堤防建造完成後，位於堤防內之可耕種土地僅餘六七─一地號等小部分（即附圖標示斜線部分），其餘位於堤防外之土地因流失已變成大漢溪河床而無法耕種，出租人張金國以出租土地業已大部分流失，承租人依法減免租金後，租金收入所剩無幾，乃於四十九年十月間將其出租之土地扣除建造堤防徵收用地，剩餘部分所有權全部以二千元出賣給上訴人，並將土地交付上訴人，訴外人陳金土則放棄耕作權，同意由上訴人一人承購。原出租人張金國於五十九年二月二日死亡，被上訴人為其繼承人，依法應承受出賣人所負移轉系爭土地所有權之義務，上訴人曾多次要求被上訴人辦理繼承登記並移轉所有權，但被上訴人均藉詞拖延，系爭土地雖未移轉登記與上訴人，惟上訴人仍得依買賣關係合法占有，上訴人買受系爭土地迄今已四十年，其間應向政府繳納之稅捐，如田賦實物、田賦代金於稅捐機關亦已改列上訴人為納稅義務人，且上訴人現仍在系爭土地上耕作，若認上訴人無法依買賣關係合法占有系爭土地，上訴人仍得依耕地租賃契約占有系爭土地各等語，資為抗辯。

三、查被上訴人主張其父張金國前於三十八年間將所有坐落台北縣鶯歌鎮○○○段六八─三、六七（後另分割六七─一、六七─二、六七─三、六七─四、六七─五、六七─七、六七─八、六七─九、六七─一０）、七七（後另分割七七─一、七七─二、七七─三、七七０六、七七─八、七七─一０、七七─一四、七七─

一五、七七─一八）等地號土地出租予上訴人及訴外人陳金土，其二人耕作面積各二分之一，並訂有台灣省台北縣私有耕地租約，其後陳金土放棄耕作，且前開土地中之六七─三、七七─一、七七─二、七七─三、七七─六、七七─八、七七─０、七七─一四、七七─一五、七七─一八地號土地均因政府於八十八年九月十日徵收而終止租佃關係，其餘六七、六七─一、六七─二、六七─七、六七─九、七七等六筆土地則由上訴人一人占有使用，惟上訴人自四十九年後即未繳納地租；又張金國於五十九年二月二日死亡，其妻鄭美亦於六十一年九月四日死亡，張金國之子女僅有被上訴人一人，是被上訴人為張金國之唯一繼承人，系爭土地中第六七─二、六七─九兩筆土地雖尚未辦理繼承登記，然均為被上訴人繼承而屬被上訴人所有。又被上訴人委由周承武律師於八十六年九月十二日以（八六）年律函字第０三三號函催告上訴人於函到五日內出面解決，並表示逾期即依耕地三七五減租條例第十七條之規定終止租約，且該函業經上訴人於八十六年九月十七日收受等情，有繼承系統表一紙、戶籍謄本一紙、台灣省台北縣鶯三字第三０四號私有耕地租約一份、土地謄本六紙、地籍圖謄本一紙、律師函及掛號郵件收執為證（見原審卷第十八、二七至三二、七三至七五、八八、九五至九八頁），復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。茲應審酌者厥為㈠上訴人已否買受系爭土地？㈡系爭租約是否因上訴人不自任耕作而無效？或因上訴人積欠地租總額達兩年以上，經被上訴人合法終止？㈢被上訴人得否本於物上請求權之法律關係，請求上訴人返還系爭土地之全部？茲分項詳析如后：

㈠、上訴人無法證明已買受系爭土地：上訴人辯稱其已買受系爭土地乙節，固據提出賣渡證書影本一紙、田賦代金及田賦實物繳納通知書五紙為證。惟查私文書應提出其原本並由舉證人證明其真正，此觀民事訴訟法第三百五十二條第二項、第三百五十七條前段規定自明，查本件上訴人提出之前開賣渡證書之真正已為被上訴人所否認，上訴人復因遺失證書原本而僅能提出該證書之影本，是該證書之真正即無從證明，況該賣渡證書上亦未明確記載買賣之標的物，尚難以此賣渡證書影本遽認被上訴人之父張金國確曾將系爭土地賣予上訴人。又系爭土地之田賦實物等稅捐由上訴人繳納之情，雖為被上訴人所不否認，然核前開繳納通知書上均載明系爭土地納稅義務人為原出租人張金國，上訴人僅係「管理人」或「代繳義務人」（見原審卷第六八至七○頁─田賦代金繳納通知書），故亦難據以證明兩造間就系爭土地存有買賣關係。至於證人殷月鳳、林玷亦僅到庭證稱：「以前有看過地主來收租，後來聽甲○○說他向張金國買後，就沒見過張金國來收過租」、「（問：上訴人何時告知有買賣的事？）四十五年前大水流去，就聽說了」等語（見原審卷第八一、八二頁─原法院八十九年五月八日言詞辯論筆錄），依證人所言，渠等知悉兩造間有買賣情事既係自上訴人處聽聞而得，並未親自參與或見聞其事，上開證人證言即不足憑信。綜此，上訴人既未能舉證證明買受系爭土地，自難認兩造間就系爭土地有買賣關係存在。

㈡、上訴人雖無不自任耕作情事，但系爭租約已因上訴人積欠地租總額達兩年以上，經被上訴人合法終止：

１、被上訴人雖主張上訴人未自任耕作，原訂租佃契約依耕地三七五減租條例第十六條第二項之規定應屬無效，並提出現場照片十二幀為證，惟此已為上訴人所否認而辯稱其確在系爭土地耕作迄今。經查，系爭土地中第六七─二地號土地經變更編定後，已變更地目為「道」，編定使用種類為供一般農業區交通用地，有該筆土地登記謄本在卷可稽（見原審卷第二九頁），且前開土地現為既成道路，其餘系爭土地中第六七、六七─一地號土地上有種植綠竹筍，第七七、六七─七地號土地則種植筊白筍、絲瓜、胡瓜、冬瓜等作物，亦經台北縣政府耕地租佃委員會於八十八年五月十三日上午十時三十分，由勘查委員偕同上訴人（被上訴人未到場）及會勘之樹林地政事務所人員陳志榮勘查屬實，製有查勘紀錄在卷可考（見原審外放證物），此外上訴人現仍在系爭土地耕作之事實，復經證人林玷、殷月鳳於原法院八十九年五月八日言詞辯論期日到場證述屬實（見原審卷第八一頁背面），況依被上訴人提出之現場照片（見原審卷第八九至九四頁）觀之，被上訴人所攝均僅係現場之一隅，而非全景，其場景復與上訴人提出之現場照片（見原審卷第一○三至一○四頁）場景不同，自難憑信，堪認上訴人辯稱其在系爭土地耕作迄今，非屬無據。上訴人既無不自任耕作之情，即與耕地三七五減租條例第十六條第二項所定租約無效之事由不符，被上訴人主張依前開規定兩造租約無效乙節，固無足採。

２、惟按耕地三七五減租條例訂立之租約，在租佃期限未屆滿前，若地租積欠達兩年之總額時，出租人得終止該契約，此觀耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款規定即明。本件上訴人承租系爭土地耕作，四十年未繳租金，而原出租人張金國業於五十九年二月二日死亡，被上訴人為其唯一繼承人，已如前述，是被上訴人依法除繼承系爭土地所有權外，同時亦繼承張金國與上訴人間之耕地租賃契約。從而，被上訴人如前所述以上訴人地租積欠達兩年之總額為由，委託周承武律師於八十六年九月十二日以（八六）年律函字第０三三號函催告上訴人於函到五日內出面解決，並表示逾期即依耕地三七五減租條例第十七條之規定終止租約，即屬有據，上訴人逾期仍未給付積欠之租金，兩造間之耕地租賃契約即因而終止。雖上訴人再抗辯系爭土地，係上訴人與訴外人陳金土共同承租，各耕作二分一，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條規定，本件承租人既有上訴人與訴外人陳金土二人，被上訴人解除權之行使自應向其全体以意思表示為之。故退步言，縱認上訴人所為已買受訟爭土地之主張為不可採，依上開規定，本件被上訴人僅向上訴人為終止租約之意思表示，且以共同承租人中之一人為返還租賃物之請求，似難認其終止租約及返還土地之請求為合法云云。惟上訴人既如上述自認共同承租人陳金土於四十九年間即已放棄耕作權，則被上訴人向上訴人一人終止租約，自屬合法有效，上訴人上開辯解，委不足採。被上訴人主張租約已合法終止，請求上訴人返還租賃物即所承租之系爭二分之一土地，自有理由。

㈢、被上訴人另得本於民法第七百六十七條物上請求權之法律關係，請求返還系爭土地另二分之一（即原陳金土承租部分）：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。查如前所述，系爭土地為被上訴人所有，且現全部由上訴人一人占有中，上訴人又無法證明其占有原來由陳金土承租之二分之一系爭土地部分有合法占有之權源，自屬無權占有，被上訴人自得依物上請求權之法律關係一併請求上訴人返還。

四、綜上所述，本件被上訴人依民法第七百六十七條所有物返還請求權及租賃物返還請求權之法律關係，請求上訴人返還系爭土地，洵屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。

五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，核與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

民事第八庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。