臺灣高等法院九十三年度上字第三五○號

臺灣高等法院民事判決　九十三年度上字第三五○號

上訴人

乙○○

上訴人

甲○○

共同訴訟代理人

金學坪律師

被上訴人

丙○○

訴訟代理人

簡宏明律師

右當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國九十三年三月五日臺灣臺

北地方法院九十二年度訴字第四八五一號第一審判決提起上訴，本院於中華民國九十

三年八月十七日言詞辯論終結，判決如左：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：坐落臺北市○○○路○段一○六號（錦新大樓）地下一樓房屋（下稱系爭房屋）為上訴人甲○○所有，被上訴人無權占有系爭房屋，爰依民法第七百六十七條之規定，求為命被上訴人將系爭房遷讓返還上訴人甲○○，又被上訴人無權占有系爭房屋作為停車位使用，並收取租金，獲有不當得利，上訴人甲○○已將不當利請求權讓與上訴人乙○○，並求為命被上訴人返還新台幣（下同）一百三十四萬元及按月以二萬四千元計算之不當得利，予上訴人乙○○（以上先位聲明）。縱兩造間就系爭房屋曾有租約存在，系爭租約亦經上訴人甲○○合法終止，上訴人甲○○爰依民法第四百五十五條及第七百六十七條之規定，求為命被上訴人返還系爭房屋。上訴人甲○○又已將租金及違約金之請求權讓與上訴人乙○○，並求為命被上訴人給付上訴人乙○○三十萬元及自民國（下同）九十二年七月十日起至返還系爭房屋之日止，按月給付八千三百三十三元予上訴人乙○○（以上備位聲明）。被上訴人則以：伊依據租賃契約占有系爭房屋，為有權占有，並無不當得利亦無違約，縱有欠租，租金僅為十五萬元等語，資為抗辯。

二、本件原審對上訴人之請求，為全部敗訴之判決，上訴人僅就備位之訴敗訴部分聲明不服，提起上訴，求為判決㈠原判決除先位聲明判決外，其餘廢棄；㈡右廢棄部分，被上訴人應將臺北市○○○路○段一○六號（錦新大樓）地下一層樓房屋返還上訴人甲○○；㈢被上訴人應給付上訴人乙○○二十萬元（原請求三十萬元，於上訴本院後減縮為二十萬元），及自民國九十二年七月十日起至返還前項房屋之日止，每月按八千三百三十三元計算之違約金（先位之訴部分已確定，不另贅論）。被上訴人則求為判決駁回上訴。

三、按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，另按所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。民法第七百五十八條、七百六十五條分別定有明文。經查：系爭房屋登記之所有權人為甲○○，有卷附登記謄本可稽（見原審卷第八頁）。揆諸上揭說明，上訴人甲○○既為登記之所有權人，自得依法行使系爭房屋所有權人之權利。被上訴人抗辯：真正權利人為俊國公司，與不動產登記效力之公示效力有違，自不足採。

四、被上訴人抗辯其占有系爭房屋，係基於八十五年七月十日黃昭宏代理上訴人甲○○與其簽訂之房屋租賃契約。而且租期屆滿時，被上訴人仍繼續使用系爭房屋，上訴人甲○○未為反對之意思表示，故上開租賃關係，已變成不定期租賃，上訴人甲○○不得請求返還系爭房屋云云。惟查黃昭宏既代理上訴人甲○○與被上訴人簽訂系爭租約，而代理之效果，依民法第一百零三條之規定，係直接對本人即上訴人甲○○發生效力，故系爭租約之當事人自為甲○○與被上訴人無誤。再者系爭租約之出租人一欄明確記載為甲○○（見原審卷第三一－三四頁），被上訴人亦簽發以甲○○為受款人之支票，以代第一期租金及押租金之交付，被上訴人亦辯稱爾後欲給付租金予甲○○或其代理人黃昭宏時，其卻不知所蹤等語（見本院卷第三一頁），皆未曾表示欲給付租金予俊國公司，此有其所簽發給付租金之支票，皆記載受款人為甲○○可稽（原審卷第五五頁），足證被上訴人亦認系爭租約之出租人係上訴人甲○○，而非所謂之真正權利人俊國公司。是上訴人甲○○與被上訴人對於系爭租約之簽訂，業經意思表示合致生效，上訴人甲○○自為系爭租約之出租人，而有收取租金及終止租約之權利。次查系爭租約於八十五年七月十日簽訂後，被上訴人僅支付第一期租金五萬元及押租金一萬元後，即未再給付任何租金，為被上訴人所不爭執，惟抗辯：「…於交付第一期之租金及押金予上訴人甲○○之代理人黃昭宏後，欲續交付租金時，上訴人甲○○和其代理人黃昭宏已不知所蹤，…以致被上訴人無從交付租金…」云云（見本院卷第三一頁）。惟查被上訴人與上訴人簽訂系爭房屋租約後，本即有支付租金之義務，縱出租人（即受領權人）不知所蹤，承租人亦得以提存之方式以代給付，豈能以出租人不知所蹤為藉口而免除給付義務？況被上訴人曾於八十八年間，以錦新大樓管理委員會主任委員之身分，起訴請求上訴人甲○○給付管理費（案號：臺灣臺北地方法院八十八年度北簡字第九三一二號，見本院卷第四八－五三頁），足見被上訴人與上訴人甲○○於系爭租賃期間尚有其他糾紛爭執，被上訴人所稱上訴人甲○○不知所蹤等情，顯係空言，委無可採。故被上訴人僅給付第一年之租金後，即未再給付任何租金，殆無疑義。按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，民法第四百四十條第一、二項定有明文，是以本件縱如被上訴人所稱，系爭租賃契約因期間屆至，被上訴人繼續使用，出租人甲○○不為反對之意思表示，故租賃契約即轉變成不定期租賃契約等云云，惟被上訴人亦已遲延支付租金總額逾二個月，出租人即上訴人甲○○依法自得終止租約。次按前開定期『催告』，性質為意思通知，準用法律行為（即意思表示）之相關規定，而催告無庸一定方式，訴訟外或於訴狀或訴訟上以言詞表示等，皆無不可（最高法院三十九年度台上字第五五四號判例參照），即受催告人知悉催告之意思為已足。查上訴人甲○○於九十二年六月五日發函通知被上訴人欲終止系爭租約，被上訴人依該通知函亦補繳十萬元租金，可見被上訴人已明確知悉上訴人甲○○欲終止系爭租賃契約之意思，故該通知函應已生催告之效力，上訴人甲○○復於九十二年六月十七日再為通知函告被上訴人終止系爭租約，是以系爭租約應已合法終止。被上訴人雖稱：「上開通知函僅有終止租約之意思表示，完全無定期支付租金之字句，顯非催告之通知，不生終止租約之效力」等語（見本院卷第三二頁），惟查被上訴人若非知悉上訴人催告之意，又何以支付所積欠之二期租金十萬元？故上訴人甲○○於九十二年六月五日所為之通知函應已生催告之效力自明。被上訴人上開抗辯，亦不足採。準此，系爭租約業經上訴人甲○○致函通知終止，則自契約終止後，被上訴人即屬無權占有系爭房屋，上訴人甲○○主張依民法第四百五十五條、七百六十七條之規定，請求被上訴人返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。再按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。民法定一百二十六條定有明文。經查被上訴人應給付之租金為五年，計二十五萬元，而被上訴人前於九十二年六月間即支付二年十萬元之租金予上訴人甲○○收訖，亦經上訴人自承在案。準此，縱上訴人甲○○將租金債權合法轉移予上訴人乙○○，則上訴人乙○○所得向被上訴人請求之金額亦僅為十五萬元。其向被上訴人請求二十萬元，即非適法。本件被上訴人積欠上訴人甲○○之租金及違約金部分，上訴人甲○○業已將上開債權全數轉讓予上訴人乙○○，有卷附債權讓與契約可憑（見原審卷第十頁），上訴人並於九十二年十二月一日以陳報狀之送達被上訴人為債權讓與之通知（見原審卷第六○頁），故上訴人乙○○基於債權受讓人，請求被上訴人給付十五萬元（扣除已支付之十萬元）及自九十二年七月十日起至被上訴人返還系爭房屋予上訴人甲○○之日止，每月按八千三百三十三元之違約金，亦屬有據，併應准許。至逾此範圍之請求，即屬不應准許。

五、綜上，上訴人甲○○為系爭房屋之所有權人，將房屋出租予被上訴人後，被上訴人僅給付第一期之租金及押租金，即未再給付租金，且遲延給付租金已逾二個月租金總額之規定，上訴人甲○○自得終止系爭租賃契約。今上訴人甲○○於九十二年六月五日發函通知被上訴人欲終止系爭租約。並於同年六月十七日再為終止租約之通知，依法已終止系爭租約。上訴人甲○○請求被上訴人將系爭房屋返還上訴人甲○○，為有理由，應予准許。又上訴人乙○○基於債權受讓人，請求被上訴人給付十五萬元及自九十二年七月十日起至返還系爭房屋予上訴人甲○○之日止，每月按八千三百三十三元計算之違約金，亦為有理由，應予准許，至逾上開範圍之請求，則無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，應由本院將原判決此部分廢棄改判如主文第二、三項所示。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與本件判決結果不生影響，故不贅論，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第四百六十三條、判決如主文所示。

民事第四庭