臺灣高等法院95年度重上字第552號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 95年度重上字第552號

上訴人

運融國際股份有限公司

法定代理人

乙○○

上訴人

甲○○

上二人共同訴訟代理人

吳旭州律師

上二人共同訴訟代理人

吳宗輝律師

上二人共同訴訟代理人

李依蓉律師

上二人共同訴訟代理人

郭宜芳律師

被上訴人

漢穎資產管理有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

方伯勳律師

　　　　　　陳盈潔律師

上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國95年8月30日臺灣臺北地方法院94年度訴字第7357號第一審判決提起上訴，本院於96年4月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：伊向訴外人太平洋建設股份有限公司（下稱太平洋建設公司）購得坐落臺北市○○區○○段三小段第295地號土地所有權應有部分1萬分之275、403（合計678），及其上第911建號，門牌號碼為臺北市○○區○○街112號5樓；以及第912建號，門牌號碼為同街112號5樓之1建物所有權，並於94年10月17日完成所有權移轉登記。而上訴人運融國際股份有限公司（以下稱運融公司）與太平洋建設公司間就系爭不動產之買賣契約，業經太平洋建設公司合法解除，且伊係以新台幣（下同）二億二千萬元購買系爭不動產，其中貸款金額為一億七千五百萬元，有付款資料可稽，並非通謀虛偽買賣，亦無違反公序良俗，伊亦未受太平洋建設公司委託處理其與上訴人運融公司間之買賣契約，上訴人運融公司不得以其與太平洋建設公司間之債權糾紛，用以對抗伊。系爭房地現由上訴人運融公司及甲○○共同占有使用中，惟其等占有系爭不動產，並無正當權源，為無權占有，經伊以郵局存證信函請求仍未返還，伊自得依民法第767條規定請求返還之。又上訴人無權占有系爭不動產，可能獲得相當於租金之利益，其利益得以申報房地總價之百分之十計算之等語。聲明求為判決：㈠上訴人應將坐落臺北市○○區○○段三小段第295地號土地返還被上訴人及其他共有人全體；及將其上第911建號即門牌號碼為臺北市○○區○○街112號5樓，以及第912建號即門牌號碼為同街112號5樓之1之房屋騰空返還於被上訴人。㈡上訴人應自民國94年10月17日起至返還前項不動產於被上訴人及土地全體共有人之日止，按月給付被上訴人33,070元。㈢願供擔保，請求宣告假執行。

二、上訴人吳文英辯稱：系爭房屋現由其占有使用中，但其中一間辦公室借予上訴人運融公司使用等語。上訴人運融公司則以：系爭不動產原係伊向訴外人太平洋建設公司購買，因太平洋建設公司未能辦理所有權移轉登記，致生糾紛，太平洋建設公司雖於94年2月25日向原法院訴請返還房屋，但為恐受不利之判決，乃於訴訟期間，出售於甫於94年6月9日設立之被上訴人，並於同年10月17日移轉登記予被上訴人，惟被上訴人原係協助太平洋建設公司處理與伊間之買賣糾紛，並曾指使黑衣人向伊公司施壓；且被上訴人購買之價格為2億2000萬元，較與伊與太平洋建設公司間曾經協商和解金額2億3000萬元低。而被上訴人取得包括系爭不動產在內之27戶房地，竟可貸得實際價值二倍以上之5億4000萬元最高限額貸款，亦違常情，顯係故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，依民法第72條規定，被上訴人與太平洋建設公司間之買賣應屬無效。另伊於93年3月30日業已將系爭不動產出租予上訴人甲○○，租期自93年3月30日至98年3月19日止五年，上訴人甲○○在本件訴訟前善意占有，被上訴人自不得請求上訴人返還系爭不動產等語，資為抗辯。

三、原審判決：㈠上訴人應將坐落臺北市○○區○○段三小段第295地號土地返還被上訴人及其他共有人全體；及將其上第911建號即門牌號碼為臺北市○○區○○街112號5樓，以及第912建號即門牌號碼臺北市○○區○○街112號5樓之1之房屋騰空返還於被上訴人㈡上訴人應自94年10月17日起至返還前項不動產於被上訴人之日止，按月給付被上訴人23,148元。並以供擔保為條件准免假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。㈣如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。

四、本件經依民事訴訟法第463條、第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項議簡化爭點為：

（一）兩造不爭執之事項

１、被上訴人於94年10月17日以買賣為原因，登記取得坐落臺北市○○區○○段三小段第295地號土地所有權應有部分1萬分之275、403（合計678），及其上第911建號，門牌號碼為臺北市○○區○○街112號5樓；以及第912建號，門牌號碼為同街112號5樓之1建物所有權。系爭房屋現由上訴人共同占有使用中，上訴人運融公司僅使用最裡面之辦公室，其餘由上訴人甲○○占有使用。

２、上訴人運融公司與訴外人太平洋公司曾於92年11月13日訂立「太平洋凱達格蘭商務中心房屋土地買賣契約書」，以總價2億2000萬元購買坐落分1北市○○區○○段三小段第295地號土地所有權應有部分1萬分之9725，及其上門牌號碼為臺北市○○區○○街112號1至3樓、5至8樓，以及門牌號碼同上街112號之1之2至8樓，門牌號碼同上街112號之2之2至8樓、門牌號碼同上街112號之3之2至7樓等計27戶房屋之所有權，惟未據辦理所有權移轉登記。

（二）兩造爭執事項：

１、被上訴人已否取得系爭房地之權利？被上訴人與太平洋建設公司間就系爭不動產之買賣，有無違反公序良俗？是否為通謀虛偽？

２、上訴人有無占有系爭房地之權利？

五、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：

（一）被上訴人已否取得系爭房地之權利？被上訴人與太平洋公司間就系爭不動產之買賣，有無違反公序良俗？是否為通謀虛偽？

１、查被上訴人之法定代理人丁○○於94年7月15日與訴外人太平洋建設公司訂立房屋土地買賣契約書，買受系爭坐落臺北市○○區○○段三小段第295地號土地所有權應有部分1萬分之275、403（合計678），及其上第911建號，門牌號碼為臺北市○○區○○街112號5樓，以及第912建號，門牌號碼為同街112號5樓之1建物所有權。嗣被上訴人公司與丁○○及太平洋建設公司訂立契約承擔協議書，由被上訴人公司概括承受上開買賣契約之一切權利義務，並於94年10月17日完成所有權移轉登記，有房屋土地買賣契約書、契約承擔協議書、土地及建物所有權狀、土地及建物登記簿謄本在卷可稽（見本院卷第87至103頁、原審卷第6至29頁），被上訴人主張其已合法取得系爭房地之所有權，應非無據。

２、上訴人雖主張被上訴人於94年6月9日始設立登記，與系爭買賣契約時間接近，且系爭買賣總價為2億2000萬元，而被上訴人公司總資本額僅3000萬元，是否有能力承購系爭不動產可疑，且被上訴人原係協助太平洋建設公司處理與其間之買賣糾紛，明知其與太平洋建設公司間有買賣糾紛，仍執意購買，系爭買賣契約應屬通謀虛偽之意思示，且被上訴人與第三人交往過程均稱其係故意買的，顯見系爭買賣之目的，係以損害上訴人為主要目的，違反公序良俗，依民法第72條規定應屬無效云云，惟為被上訴人所否認。而查，被上訴人為專門以買賣投資不動產為業之公司，其就系爭不動產買賣交易價金之給付，係向國泰世華銀行館前分行貸款方式給付，已據被上訴人陳明，而被上訴人確有以系爭不動產為國泰世華銀行設定5億4000萬元之本金最高限額抵押權，此有土地及建物登記簿謄本在卷可稽（見原審卷第7、14、18、26頁）。又訴外人太平洋建設公司就其與被上訴人關於系爭不動產之買賣契約，亦確有先後於94年9月26日及94年10月21日開立金額分別為1000萬元、5600萬元、1億5400萬元，編號為HＺ000000000、HU00000000、HU00000000之統一發票，並持以報稅，此有財政部台北市國稅局大安分局96年2月13日財北國稅大安營業字第0960202843號函附統一發票影本在卷可稽（見本院卷第134至136頁），而被上訴人設於國泰世華銀行大安分行之帳戶確有於94年9月26日支出1000萬元，及於94年10月21日支出2億310萬元，有國泰世華銀行館前分行檢送之被上訴人上開帳戶之交易明細資料在卷足憑（見本院卷第141、142頁），核與核與太平洋建設公司所開立94年6月26日1000萬元之統一發票，及94年10月21日合計2億1000萬元統一發票註記其中690萬元以支票給付等情相符。被上訴人既確有交付買賣價金，太平洋建設公司並就系爭交易開立統一發票並持以報稅，且已將系爭不動產所有權移轉登記為被上訴人所有，顯見雙方就系爭不動產確有買賣之真意，上訴人以被上訴人設立登記之時間與系爭買賣契約接近，且買賣總價高於被上訴人公司之資本額，主張被上訴人與太平洋建設公司間就系爭不動產之買賣為通謀虛偽，應非可取。

３、又上訴人雖主張被上訴人原係協助太平洋建設公司處理與其間之買賣糾紛，明知其與太平洋公司間有買賣糾紛，仍執意購買，顯係以損害上訴人為主要目的，故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，依民法第72條規定，被上訴人與太平洋建設公司間之買賣應屬無效云云。惟為被上訴人所否認。而查，上訴人主張被上訴人原係協助太平洋建設公司處理與其間之買賣糾紛乙節，未據舉證，既為被上訴人所否認，已無可取。而被上訴人雖自承知悉上訴人與太平洋建設公司間有糾紛，惟其亦知悉太平洋建設公司已以存證信函解除與上訴人之間買賣糾紛，已據被上訴人所陳明（見本院卷第62頁），則其既於太平洋建設公司解除與上訴人之買賣契約後，始與太平洋建設公司簽立買賣契約，難認係以損害上訴人為目的。又上訴人雖主張被上訴人曾向他人表示係故意去買系爭不動產的，中正一分局介壽派出所所長丙○○並曾於電話中告知其上情云云，並舉證人丙○○為證，惟證人則證稱不記得曾如此說（見本院卷第76頁），上訴人主張被上訴人向他人表示係故意去買系爭不動產，亦非可取。況買受不動產，本均屬有意識之行為活動，買受人選擇購買之標的縱存有糾紛，亦係其基於社會經濟發展情況、不動產所在地段、價格等各種因素，及考量其本身經濟目的之結果，難認有何違反公序良俗之情事。且不動產價格不菲，兩造間又無宿怨，衡情被上訴人亦不致為損害上訴人，而花費2億2000萬元之鉅資購買系爭不動產，上訴人主張被上訴人向太平洋公司購買系爭不動產，係以損害上訴人為主要目的，有違反公序良俗應屬無效云云，亦非可取。

（二）上訴人有無占有系爭房地之權利？

１、上訴人運融公司前雖於92年11月13日與太平洋建設公司訂立買賣契約，以2億2000萬元之價格買受系爭不動產，惟上訴人運融公司僅給付1000萬元，其餘價金2億1000萬元則未給付，亦未配合辦理產權移轉手續，經太平洋建設公司於93年2月3日定期催告後仍未履行，而經太平洋建設公司於93年4月19日發函解除上開買賣契約，並訴請上訴人運融公司返還系爭不動產等情，業經被上訴人所陳明，並有93年2 月3日第467號存證信函、93年4月19日第131號存證信函及太平洋建設公司起訴狀在卷可稽（見原審卷第86至90頁），上訴人運融公司與太平洋建設公司之買賣契約既經解除，上訴人運融公司就系爭不動產即已無權利可為主張，向上訴人運融公司租用系爭不動產之上訴人甲○○自亦無合法占有之權源可資對抗被上訴人。且上訴人運融公司抗辯其與太平洋建設公司之買賣契約仍有效存在云云，縱認屬實，因被上訴人已合法取得系爭不動產之所有權，並辦妥所有權移轉登記，且其就系爭不動產與上訴人運融公司復無任何債權債務關係，則上訴人運融公司自亦無從以持其與太平洋建設公司之間買賣債權契約，對被上訴人主張權利。被上訴人主張上訴人運融公司與上訴人甲○○並無占有系爭不動產之權利，應為可取。

２、上訴人雖抗辯其占有系爭不動產，係太平洋建設公司依與其間之買賣契約交付其占有使用，其為有權占有云云，惟查，上訴人與太平洋建設公司間買賣契約第5條第4款約定上訴人於繳清所有應付款項、稅捐及完成交屋手續後，依賣方發給之交屋憑證接管房屋（見原審卷第59頁），則依約上訴人應於付清價款後方得接管占有系爭不動產，而上訴人僅給付1000萬元，尚有價款2億1000萬元尚未給付，已如前述，上訴人主張其係占有系爭不動產係太平洋建設公司依買賣契約交付其占有使用，核與買賣契約之約定不符。且上訴人曾於92年11月18日出具切結書記載「．．因立切結書人未繳清全部房地價款，依買賣契約之約定，立切結書人尚無權請求貴公司辦理交屋。惟立切結書人因個人因素急需使用前開房屋，為徵得貴公司之允許特立切結書同意事項同左：一、立切結書人向貴公司借用前開房屋，貴公司若有需要得隨時終止借用收回房屋，立切結書人絕無異議。．．」，有該切結書在卷可稽（見原審卷第133 頁），足見上訴人係基於與太平洋建設公司間之借用關係，而占有系爭不動產。上訴人主張其係占有系爭不動產係太平洋建設公司依買賣契約交付其占有使用云云，應非事實。而太平洋建設公司嗣於解除與上訴人間之買賣契約後，已於93年5月7日發函終止借用關係，此有該台北敦南郵局第243號存證信函在卷足憑（見原審卷第134、135頁），則上訴人於借用關係終止後，已無占有系爭不動產之合法權源。

３、上訴人雖又主張被上訴人為惡意買受人，且被上訴人與大平洋建設公司之買賣契約約定免除太平洋建設公司交付系爭不動產之權利瑕疵擔保責任，主張被上訴人不得請求其返還系爭不動產及相當於租金之不當得利云云，惟查，被上訴人於買受系爭不動產時雖知悉，但非得以此指其與太平洋建設公司間之買賣契約違反公序良俗係以損害上訴人為主要目地，已如前述，且其既已完成所有權移轉登記，合法取得系爭不動產之權利，則對於無權占有其所有物之人，自得請求返還。又被上訴人與太平洋建設公司間買賣契約第6條交屋第1款固約定「前揭5樓房地之交付，係買方同意於履行．．．後，配合賣方依民事訴訟法第254條之規定，聲明承當訴訟，並自行就該訴訟承擔判決結果，免除賣方就該5樓房地之權利瑕疵擔保責任之方式辦理。惟賣方應就訴訟提供必要之協助。」（見本院卷第92頁），惟此僅係免除太平洋建設公司之權利瑕疵擔保責任，並非同意太平洋建設公司仍得占有系爭不動產，亦非同意向太平洋建設公司借用之上訴人得繼續占有使用系爭不動產，上訴人以此主張被上訴人不得請求返還系爭不動產，顯無可採。

４、又按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，又土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，土地法第97條、土地施行法第25 條條分別定有明文。而土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，而公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，平均地權條例施行細則第21條，亦有明文。而「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。」（最高法院68年度台上字第3071號判例要旨參照）。經查系爭土地之93年1月之申報現值為每平方公尺91,514元，有土地登記謄本在卷可稽（見原審卷第8頁）而系爭房屋之課稅現值分別為630, 500元、924,400元，亦有95年度房屋稅繳款書在卷足憑（見原審卷一第34頁），而系爭不動產坐落台北市○○街旁係供商業使用，為八層樓房之第五層，附近交通便捷，商業繁榮，本院審酌系爭不動產之利用情形及附近繁榮程度，認被上訴人就系爭不動產被占有所受相當於租賃之損害，或上訴人占有系爭土地所可得之利益，以系爭不動產申報現值之百分之七，即每月23,148元為相當{計算式：㈠臺北市○○街一一二號五樓房地部分：（91,514X389X275/10000＋630,500元）X7%＝9,388元；㈡同號五樓之一部分：（91,514元X389X403/10,000＋924,400元）X7%＝13,760元，㈠+㈡=23,148元｝。又被上訴人係於94年10月17日取得系爭不動產，則其請求自是日起至上訴人返還系爭不動產之日止，每月按上揭金額給付之不當得利，自屬有據。

六、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人無權占有，應將系爭土地返還予被上訴人及其他共有人，及將系爭房屋騰空返還被上訴人，並自94年10月17日起給付被上訴人相當於租金之不當得利，為可採，上訴人所辯均無足取。從而，被上訴人本於其所有權及不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭坐落台北市○○區○○段三小段295地號返還被上訴人及其他共有人全體，將其上第911建號即門牌台北市○○區○○街112號5樓，及第912建號即門牌號碼台北市○○區○○街112號5樓之1房屋騰空返還予被上訴人，並自94年10月17日起至返還上開不動產之日止，按月給付被上訴人23,148元，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核亦無不合。是則原審判命上訴人返還上開土地予被上訴人及其他全體共有人，返還上開房屋予被上訴人，及自94年10月17日起至返還上開不動產之日止，按月給付被上訴人23,148元，並以供擔保為條件為准免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第1項前段，判決如主文。

民事第五庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。