臺灣高等法院95年度上易字第191號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 95年度上易字第191號

上訴人

南華投資股份有限公司

即被上訴人

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

莊柏林 律師

上訴人

萬象大廈管理委員會

即被上訴人

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

乙○○ 律師

被上訴人

中華電信股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

戊○○

上列當事人間損害賠償等事件，上訴人對於中華民國95年1月3日臺灣臺北地方法院93年度訴字第2795號第一審判決各自提起上訴，本院於95年5月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人即被上訴人南華投資股份有限公司（下稱南華公司）起訴主張：南華公司與萬象特級大廈（下稱系爭大廈）承購戶間訂有「預訂萬象特級大廈房屋買賣契約書」（下稱系爭契約），約定南華公司就系爭大廈屋頂有使用收益權，詎上訴人即被上訴人萬象大廈管理委員會（下稱萬象管委會）竟於民國89年12月1 日起未經南華公司同意擅將系爭大廈屋頂出租予被上訴人中華電信股份有限公司（下稱中華電信公司），每月收取租金新台幣（下同）4萬元， 萬象管委會與中華電信公司共同侵害南華公司就系爭大廈屋頂基於分管契約之使用收益權，且萬象管委會無法律上原因收取租金，受有利益，顯屬不當得利，南華公司已另案請求萬象管委會及中華電信公司應連帶給付自89年12月1日起至91年7月31日止之損害賠償80萬元（本院92年度上易字第713號）等情， 爰依共同侵權行為及不當得利之法則，請求萬象管委會及中華電信公司應連帶給付南華公司112萬元（即自91年8月1日起至93年12月31日止） 及法定遲延利息（原審判決萬象管委會應給付南華公司34萬4,369元本息， 並駁回南華公司其餘之訴，南華公司及萬象管委會各就其敗訴部分提起上訴），並上訴聲明：㈠原判決關於駁回南華公司下開之訴部分廢棄。㈡萬象管委會及中華電信公司應連帶給付南華公司77萬5,631元及自93年5 月21日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。對萬象管委會之上訴則答辯聲明：上訴駁回。

二、萬象管委會則以：萬象管委會並無獨立之財產，萬象管委會向中華電信公司收取之租金係屬系爭大廈之公共基金，為供系爭大廈管理維護目的而存在，其所有權應屬系爭大廈全體區分所有人共有，南華公司對萬象管委會提起本件訴訟，當事人不適格。又系爭契約係系爭大廈各原始住戶分別與訴外人中聯信託投資股份有限公司（下稱中聯信託公司）、南華營造開發股份有限公司（下稱南華營造公司）所簽訂，與南華公司或萬象管委會均無涉，且南華公司與南華營造公司並非同一，南華公司應無繼受系爭契約對系爭大廈屋頂之使用收益權。縱南華公司依系爭契約對系爭大廈屋頂有使用收益權，惟於84年6 月28日公寓大廈管理條例公布後，系爭契約因與該條例第7條規定抵觸，依民法第71條規定， 難認系爭契約繼續有效，且系爭契約為定型化契約，南華公司於出售系爭大廈時並未向買受人說明大廈空地、屋頂、屋頂突出物、屋頂上空及外牆使用收益權屬南華公司，加以當時買受人普遍不懂法律，亦無法事先審閱契約條款，系爭大廈原承購戶係在不知情之情況下簽約，顯失公平，況系爭大廈現住戶甚多非原承購戶，於購買時並不知系爭契約約定系爭大廈屋頂等使用收益權屬南華公司，故系爭契約此部分約定應屬無效。系爭大廈屋頂既為房屋之構造部分，當屬系爭大廈全體區分所有人所共有，萬象管委會將系爭大廈屋頂出租予中華電信公司，並非無權占有，且系爭大廈所有住戶均繳納地價稅達26年，若該租金收益均歸南華公司所有，顯非合理。另萬象管委會出租系爭大廈屋頂予中華電信公司，89年12月 1日起至92年11月30日止，每月租金2萬7,500元；92年12月 1日起至97年11月30日止，每月租金3萬2,000元，中華電信公司均扣除10%所得稅後給付萬象管委會，並非每月收取4萬元等語，資為抗辯，並上訴聲明：㈠原判決不利於萬象管委會部分廢棄。㈡上開廢棄部分，南華公司在第一審之訴駁回。對南華公司之上訴則答辯聲明：上訴駁回。

三、中華電信公司則以：中華電信公司因有設置無線電基地台之需要，與萬象管委會簽訂租賃契約，租用系爭大廈屋頂，中華電信公司於簽約時並不知南華公司所稱其享有系爭大廈屋頂使用收益權情事，縱令南華公司所稱屬實，亦不得對抗善意之中華電信公司。又中華電信公司並未於90年2月8日函文中承諾不再給付租金予萬象管委會，實係因南華公司與萬象管委會間迭有爭訟，乃表明迨有關法律關係確定後始為給付之立場，惟南華公司並未提出任何確定判決，中華電信公司乃依租約給付租金予萬象管委會。又上開租約自89年12月 1日至92年11月30日止，每月租金為2萬7,500元；自92年12月1日至97年11月30日止，每月租金為3萬2,000元，均扣除10%之所得稅後給付，並非每月4萬元等語， 資為抗辯，並答辯聲明：南華公司之上訴駁回。

四、查南華公司之前身南華營造公司與中聯信託公司共同興建系爭大廈，並共同與系爭大廈原承購戶簽訂系爭契約，於第 6條第2款及第3款約定系爭大廈基地未經建築之空地、屋頂、屋頂突出物、屋頂上空及外牆等使用收益權屬於南華營造公司及中聯信託公司，南華營造公司之權利已由南華公司概括承受，中聯信託公司亦已將其權利讓與南華公司；萬象管委會於89年12月1 日起將系爭大廈屋頂出租予中華電信公司架設無線電基地台，雙方訂有租賃契約，租期自89年12月1 日起至92年11月30日止，並於92年12月1 日續約至97年11月30日止，每月租金分別為27,500元 （全年共計330,000元）、32,000元（全年共計384,000元）， 約定由中華電信公司代為預扣百分之十所得稅後給付萬象管委會，萬象管委會自91年8月1 日起至93年12月31日止已收取租金77萬400元等事實，為兩造所不爭執，並有預訂萬象特級大廈房屋買賣契約書、租賃契約書、本院92年度上易字第713號、 93年度再易字第60號、94年度再易字第97號、95年度再易字第42號民事確定判決可稽（原審調字卷9-15、卷㈠30-33、46-62、本院卷90-114、169-177頁），自堪信為真實。

五、南華公司主張伊與系爭大廈承購戶間訂有系爭契約，約定南華公司就系爭大廈屋頂有使用收益權，萬象管委會未經伊同意，自89年12月1 日起擅將系爭大廈屋頂出租予中華電信公司，共同侵害伊就系爭大廈屋頂基於分管契約之使用收益權，且萬象管委會無法律上原因收取租金，受有利益，顯屬不當得利等情，則為萬象管委會及中華電信公司所否認，並以前開情詞置辯，經查：

㈠按當事人能力，以當事人有無權利能力為標準，得分為實質上之當事人能力及形式上之當事人能力。前者兼有實體法上之權利能力及訴訟法上之當事人能力，故稱為實質上之當事人能力。民事訴訟法第40條第3 項所定非法人團體，並無實體法上之權利能力，僅訴訟法為適應社會需要，而許其得為訴訟主體而已，故以形式上之當事人能力稱之。公寓大廈管理條例第35條第1 項規定管理委員會有當事人能力，惟同條第2 項及第36條亦規定管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人，且管理委員會應向區分所有權人會議負責，並向其報告會務，足見管理委員會雖有一定名稱、目的、地址，且以主任委員為代表人，對內執行公寓大廈管理事務，於其職務範圍內並得以自己名義代公寓大廈住戶為各項交易，例如與中華電信公司訂立租賃契約等，惟仍係形式上之當事人能力，即僅有訴訟法上之當事人能力，尚無實體法上之權利能力，非屬權利義務之主體，即不能享有權利、負擔義務，從而亦不具有對侵權行為負損害賠償責任之能力（即無侵權能力），是萬象管委會就南華公司所提起之本件訴訟固有當事人能力，並無當事人不適格情形，惟南華公司以萬象管委會與中華電信公司共同侵權行為為由，請求萬象管委會負侵權行為之損害賠償責任，尚屬無據。

㈡管理委員會既非權利義務之主體，其管理之公共基金（公寓大廈管理條例第18條第3項） 自非屬管理委員會之獨立財產，而應屬於全體區分所有權人所共有，是萬象管委會將系爭大廈屋頂出租予中華電信公司所收取之租金，其所有權應屬於全體區分所有權人所共有。

㈢按最高法院48年度台上字第1065號判例認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」。就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，該受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用， 有大法官會議釋字第349號解釋可參，是共有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時，如受讓人不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，該受讓人即不受該分管特約之拘束。查南華公司之前身南華營造公司與中聯信託公司共同興建系爭大廈，並共同與系爭大廈原承購戶簽訂系爭契約，於第6條第2款及第3款約定萬象大樓基地未經建築之空地、 屋頂、屋頂突出物、屋頂上空及外牆等共有部分之使用收益權屬於南華營造公司及中聯信託公司，顯見南華營造公司及中聯信託公司已與系爭大廈原承購戶間成立分管契約；又南華公司為系爭大廈區分所有人之一，有登記謄本可稽，且南華公司已概括承受南華營造公司並受讓中聯信託公司之權利，已如上述，則系爭大廈屋頂之使用收益權自屬南華公司。萬象管委會雖辯稱系爭契約約定承購者將登記共有部分之使用收益權屬於南華公司，違反公寓大廈管理條例第7條第3款：「共有部分不得獨立使用供做專有部分」之強制規定，應屬無效云云，惟依92年修正前同條例第43條規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織」、「前項公寓大廈得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制」，系爭契約係訂立於66年至70年間，核應無該條例第7條規定之適用，是萬象管委會上開辯稱，尚無可採。

㈣查系爭大廈之原始區分所有權人於承購時，既與南華營造公司及中聯信託公司簽訂系爭契約，自應受系爭契約有關分管約定之拘束；至系爭大廈之非原始區分所有權人，因非直接與南華公司及中聯信託公司購買系爭大廈房屋，且於購買時，未必向其前手探知原買賣契約或分管情形，亦無從知悉或可得知悉系爭契約有關分管約定情事，況南華公司所提出之萬象大廈全體住戶聲援抗議南華聯署簽名書、會議記錄、收據、訊問筆錄、萬象大廈住戶委員會名單及萬象管委會會議記錄等（本院卷19-35頁）， 亦無從據以證明非原始區分所有權人在向其前手購買系爭大廈房屋即受讓區分所有部分時知悉或可得知悉該分管約定之事實；南華公司雖又謂非原始區分所有權人向前手購買當時非不得親至現場，而得知悉上開分管約定云云，但此乃臆測之詞；此外，南華公司復不能舉證其他證明非原始區分所有權人於受讓區分所有部分時確實知悉該分管約定之存在，或有明顯之跡象足令非原始區分所有權人可得知悉該分管約定之存在，依上開所述，系爭大廈非原始區分所有權人自不受系爭契約有關分管約定之拘束（最高法院87年台上字第235號民事判決參照）。

㈤查南華公司因萬象管委會將部分屋頂出租予中華電信公司設置無線電基地台，已另案對渠等提起損害賠償訴訟（本院92年度上易字第713號）， 該案以原始區分所有權人之面積總和及非原始區分所有權人之面積總和，對照系爭大廈之建物登記謄本記載各區分所有權人之總面積，計算得：兩造不爭執部分， 屬原始區分所有權人之總面積為7261.51平方公尺，屬非原始區分所有權人之總面積為11389.87平方公尺；兩造有爭執部分，綜合全卷資料，屬原始區分所有權人之總面積為2896.11平方公尺，屬非原始區分所有權人之總面積為1177.22平方公尺，合計後，屬原始區分所有權人之總面積為10157.62平方公尺，屬非原始區分所有權人之總面積為12567.09平方公尺，即原始區分所有權人占10157.62/ 22724.71（四捨五入後約447/1000），應受分管契約之拘束，非原始區分所有權人占12567.09/22724.71（四捨五入後約553/1000），不受分管契約之拘束。該事件南華公司係請求自89年12月1日起至91年7 月31日止之租金，本件係請求自91年8月1日起至93年12月31日止之租金，爭執之事項及性質均相同，且兩造就該比例之認定亦不爭執，是萬象管委會向中華電信公司所收取之租金，依上開比例計算，其中447/1000部分依系爭契約分管約定南華公司既有使用收益權，則萬象管委會代表原始區分所有權人收取此部分之租金，對南華公司即構成不當得利，自應返還予南華公司；其餘553/1000部分因不受上開分管約定之拘束，南華公司對之並無使用收益權，則萬象管委會代表非原始區分所有權人收取此部分之租金並無不當利得可言；又萬象管委會代表全體區分所有權人所收取之上開租金，其金額並非不可分，萬象管委會辯稱該公共基金具有不可分性云云，並不可採。準此，萬象管委會向中華電信公司收取自91年8月1日起至93年12月31日止之租金共77萬400元【（27,500元×16個月＋32,000元×13個月）－（856,000元×10%）=770,400元】，其中34萬4,369元（即770,400元×447/1000=344,369元，元以下四捨五入） 應返還予南華公司。

㈥末按屋頂屬公寓大廈全體區分所有人共有，公寓大廈管理委員會基於共有人使用收益共有物之權能，可為全體區分所有權人出租系爭屋頂予他人，乃一般公眾週知之事，且自系爭大廈屋頂之外觀亦無足令人知悉或可得知悉有分管約定之存在，此外，南華公司亦不能舉證證明中華電信公司於承租系爭大廈屋頂時確實知悉有分管約定存在之事實，則中華電信公司向萬象管委會承租系爭大廈屋頂之一部分設置無線電基地台，尚難認有何故意或過失侵害南華公司權利之侵權行為情事。至中華電信公司於90年2月8日長北總字第90E0400046號函係記載「按本營運處簽訂本案租約時，並無法知悉南華投資公司與萬象管委會間之關係及其間之權利義務等，為保障本案相關人權益，本營運處自當依確定後之法律關係履行給付義務」等語（本院卷36頁），中華電信公司並未承諾不再給付租金予萬象管委會，中華電信公司辯稱伊係因南華公司與萬象管委會間迭有爭訟，乃發函表明迨有關法律關係確定後始為給付之立場等語，應屬可採，尚難徒憑該函遽認中華電信公司對南華公司有侵權行為情事，是南華公司主張中華電信公司應與萬象公司負共同侵權行為損害賠償責任云云，亦非有據。

六、綜上所述，南華公司本於不當得利之法律關係，請求萬象管委會給付34萬4,369元及自起訴狀繕本送達之翌日即93年5月21日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，自屬應予准許，原審就此部分所為萬象管委會敗訴之判決，核無違誤，萬象管委會之上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至南華公司對萬象管委會逾此金額之請求及對中華電信公司之請求，即屬不應准許，原審就此部分所為南華公司敗訴之判決，核無違誤。南華公司之上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，本件南華公司、萬象管委會之上訴均無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十三庭審判長法 官　陳昆煇