臺灣高等法院99年度重上字第350號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 99年度重上字第350號

上訴人

游紹羲

訴訟代理人

陳明暉律師

被上訴人

祭祀公業游光彩

法定代理人

游明哲

訴訟代理人

張安琪律師

上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國99年4月29日臺灣板橋地方法院98年度重訴字第281號第一審判決提起上訴，經本院於99年12月28日言詞辯論終結，玆判決如下：

主文

事實及理由

一、本件上訴人游貽松於民國99年9月6日死亡，法定繼承人為其子游紹羲、游昭賢及游澤洋，有戶籍謄本在卷可憑（見本院卷，46至49頁），經其等以書狀聲明承受訴訟，並依民事訴訟法第41條之規定，選定游紹羲為本件當事人（見本院卷，44至45頁），核無不合，先為敘明。

二、上訴人主張：伊父親游貽松為被上訴人派下員之一，被上訴人於93年9月12日召開93年度第1次派下員大會（下稱系爭派下員大會），決議依據規約將被上訴人所有包括台北縣中和市（現為新北市中和區○○○段57、58、62地號之土地（重測前為南勢角段外南勢角小段209-3、209-4及209-5地號，應有部分全部，下合稱系爭土地）在內之土地，以每坪底價新台幣（下同）18萬元出售，並授權當時之管理人執行之。游貽松為系爭土地公同共有人，依土地法第34條之1規定，於系爭土地出賣時有優先承購權。被上訴人嗣將系爭土地出售予訴外人李錫錕，並分別於96年12月10日及11日向稅捐機關及地政機關申請土地移轉現值申報及土地移轉登記，游貽松則於96年12月11日發函表示願以同一價格優先承購系爭土地，並向稅捐機關及地政機關聲明異議，被上訴人於翌日即96年12月12日收受游貽松前揭行使優先承購權之函文，雙方就系爭土地之買賣契約即為成立，伊為游貽松之繼承人，自得依買賣關係請求被上訴人移轉系爭土地所有權登記等情，爰依買賣契約之法律關係，求為判決命被上訴人將系爭土地所有權全部移轉登記予伊。（原審判決駁回其訴）並對於原判決提起上訴，聲明：

㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭土地所有權全部移轉登記予上訴人。

三、被上訴人則以：系爭派下員大會決議將包含系爭土地在內之土地，以每坪底價18萬元出售，並授權當時之管理人即訴外人游明財執行。伊雖欲將系爭土地出售予李錫錕，然因過去未曾辦理土地買賣相關事宜，為先行了解辦理流程所應備文件，乃向稅捐機關及地政機關申請辦理登記，伊與李錫錕間尚未就買賣達成真正合意。再者，游明財代理伊申請土地移轉登記時所附之買賣契約書（公契），其上記載系爭土地買賣價金，低於伊系爭派下員大會決議出售之最低金額，所附派下員授權書亦未達實際派下員全體之三分之二，可見游明財為無權代理，伊不承認該買賣契約，該買賣契約對伊不生效力。何況伊嗣已撤回系爭土地現值申報及移轉登記等申請，前揭公契亦已不存在，游貽松自不得對於系爭土地行使優先承購權。若法院認為游貽松得就系爭土地行使優先承購權而請求伊移轉系爭土地所有權登記，伊則主張同時履行抗辯，上訴人應同時給付伊系爭土地買賣價金等語，資為抗辯。並對於上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執之事項：

㈠位於台北縣中和市（現為新北市中和區○○○段57、58、62地號土地（重測前為南勢角段外南勢角小段209-3、209-4及209-5地號，應有部分全部，即系爭土地），係登記為被上訴人所有，游貽松為被上訴人派下員之一。

㈡系爭派下員大會決議將包含系爭土地在內之8筆土地訂價出售（系爭土地部分為底價18萬元），並授權被上訴人當時之管理人游明財執行。

㈢被上訴人與李錫錕於96年12月10日向台北縣（現為新北市，下同）稅捐稽徵中和分處辦理系爭土地之土地增值稅申報，嗣於97年1月14日分別簽立不動產買賣撤銷協議書及增值稅申報撤銷申請書，申請撤銷上開申報。

㈣被上訴人於96年12月11日向臺北縣中和地政事務所申請辦理系爭土地所有權移轉登記時，所附之土地所有權買賣移轉契約書（即公契）上所載買賣價款總額為3億9630萬6000元，嗣於同年月24日經臺北縣中和地政事務所發函通知補正而未補正，該登記案件遂於97年1月10日遭該所通知駁回。

㈤游貽松於96年12月11日以中和泰和街郵局第779號存證信函向被上訴人表示於系爭土地出售時，願依同樣條件購買系爭土地，被上訴人於翌日即同年月12日收受上開存證信函。

五、玆就兩造爭執之事項，分別判斷如下：

㈠關於游貽松得否對於系爭土地行使優先承購權部分：就此，上訴人主張縱使系爭派下員大會召開之時，實際派下員總人數已達683人，而系爭派下員大會實際開會人數僅317人，未達被上訴人全體派下員人數之二分之一，系爭派下員大會授權游明財以每坪底價18萬元出售系爭土地之決議不生效力，但被上訴人之管理人游明財嗣已取得600位派下員之同意授權，將系爭土地出售予李錫錕，依土地法第34條之1及被上訴人規約第12條規定，游明財仍取得合法授權，嗣游明財分別於96年12月10日及11日向稅捐機關及地政機關申請土地移轉現值申報及土地移轉登記，應認被上訴人與李錫錕間就系爭土地業已成立買賣契約，其買賣價金即為公契所約定之3億9630萬6000元。游貽松已於96年12月11日發函予被上訴人表示願以同一價格優先承購系爭土地，經被上訴人於翌日收受之，雙方就系爭土地之買賣契約即於96年12月12日成立等語。被上訴人則辯稱系爭派下員大會雖決議將包含系爭土地在內之土地，以每坪底價18萬元出售，並授權當時之管理人游明財執行。但被上訴人與李錫錕間尚未達成買賣之真正合意，且依申請所有權移轉登記所附之買賣契約（公契），價金低於系爭派下員大會之授權金額，游明財與李錫錕簽立之該買賣契約，係無權代理，對於被上訴人不生效力。何況被上訴人復已撤銷買賣契約之意思表示，被上訴人與李錫錕間已無買賣契約，上訴人自無行使優先承購權等語。茲分述如下：

1.系爭派下員大會召開當時之派下員人數，係依據86年5月18日造冊陳報之派下員名冊464人，系爭派下員大會會議記錄亦記載出席人員應到為464人等情，雖有卷附台北縣中和市公所99年1月27日北縣中民字第0990003616號函可證（見原審卷㈡，3頁）。惟被上訴人抗辯上開會議紀錄所載應到人數464人，係87年時之派下員人數，其中因部分派下員死亡後尚未辦理繼承，實際派下員人數早已變更並已大幅增加，90、92年度實際派下員人數已有664人、683人之多，93年度被上訴人派下員名冊顯示派下員人數達690人之多等語，業據其提出90、92年度派下員大會手冊所附派下員名冊為證（見原審卷㈠，142頁以下、176頁以下），上訴人對前開名冊之真正亦不爭執（見原審卷㈡，94頁），故被上訴人抗辯系爭派下員大會召開時，派下員總數應已達683人，並非系爭派下員大會會議紀錄所記載之464人，應堪採信。

2.依系爭派下員大會之會議紀錄所載，當時應到出席人數為464人，實到317人，討論議案有二：①建議將被上訴人之組織管理規約第12條關於祭祀公業財產之處分變更及其他權利之行使應得派下員3分之2以上同意，授權管理人行使之，修正為應得派下員2分之1以上同意，授權管理人行使之。②為解決被上訴人積欠之地價稅及活絡財務等，建議出售包括本件系爭土地等8筆土地，其中系爭土地部分底價訂為18萬元。嗣經系爭派下員大會決議照案通過，並授權管理人執行等情，固有兩造所不爭之系爭派下員大會會議紀錄可參（見原審卷㈠，11頁、22頁，原證四）。然依被上訴人管理規約第20條規定：「本程經派下員大會二分之一以上決議通過實施之，修改亦同。」而系爭派下員大會召開時，被上訴人派下員總數已達683人，但實到人數僅有317人，已如前述，顯未達得修改祭祀公業管理規約所須之2分之1以上之人數，故被上訴人辯稱系爭派下員大會所為修改規約第12條關於祭祀公業財產之處分變更及其他權利之行使之同意人數之決議，不生效力，應屬可採。從而關於被上訴人財產之處分變更及其他權利之行使，仍應依系爭派下員大會前之原規定辦理。

3.依系爭派下員大會召開前之原管理規約第12條規定：「本祭祀公業財產之處分變更及其他權利之行使應得派下員三分之二以上同意，授權管理人行使之。」（見原審卷㈠，14頁）所謂同意，固未明定限於派下員大會中提案討論並獲同意之情形，縱未經於派下員大會提案討論，但事實上業經派下員3分之2以上同意時，亦包含在內。然管理人代理被上訴人就財產所為之處分、變更行為，仍不得逾越派下員授權範圍，否則即為無權代理，自屬當然。查被上訴人原管理人游明財代理被上訴人與李錫錕簽立買賣契約時，已取得派下員600人授權出售系爭土地之同意書，超過被上訴人派下員人數683人之3分之2以上，固據證人游明財於本院審理時證述明確（見本院卷，81頁）。然被上訴人之派下員所出具之同意書，係被上訴人之管理委員會依系爭派下員大會決議而交由各派下員簽名表示同意決議內容，該同意書上雖未明載出售系爭土地之金額，但因系爭派下員大會已就出售之最低金額作成決議，故派下員均知悉出售底價等情，業據證人游明財及派下員游龍芳於本院審理時證述明確（見本院卷，80頁、81頁），而出席系爭派下員大會之派下員確以每坪最低18萬元價格授權管理人游明財代理出售之意思作成決議，亦為兩造所不爭，足見派下員出具同意書授權游明財出售系爭土地，亦係依系爭派下員大會所決議之內容，以每坪最低18萬元之價格出售之意思而出具，此出售之底價亦為游明財所明知，則游明財於代理被上訴人出售系爭土地時，即不得逾越此授權範圍，否則即屬逾越代理權限，而為無權代理。

4.查系爭土地之面積為7507.48平方公尺（5248.62+1807.86+451＝7507.48），有土地登記簿謄本附卷可稽（原審卷㈠，8至10頁），約2270.8坪，被上訴人與李錫錕間簽立之買賣契約所載之買賣價金為3億9630萬6000元，亦有土地所有權買賣移轉契約書可按（見原審卷㈠，55頁），則該買賣契約所約定系爭土地每坪價格約為17萬4523元（3億9630萬6000/2270.8＝17萬4523），低於各派下員授權游明財出售之價格，難認游明財有代理被上訴人簽立前開買賣契約之權限，被上訴人辯稱游明財代理被上訴人與李錫錕簽立之前開買賣契約為無權代理，應屬可採。上訴人雖主張系爭派下員大會所決議之底價乃被上訴人內部問題，縱游明財對外訂立買賣契約所約定之價金，與系爭派下員大會所決議之價金不符，亦不影響契約之效力云云。然以每坪18萬元以上之價格出售系爭土地，乃游明財取得代理權之要件，非游明財與被上訴人或各派下員內部問題，本件游明財係以低於前開價格而出售，自難認為游明財有合法代理權，上訴人前開主張，難予贊同。按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第17 0條第1項定有明文。游明財代理被上訴人與李錫錕就系爭土地所簽立之買賣契約既為無權代理之行為，上訴人復不能證明該買賣契約已得派下員承認，依前開規定，該買賣契約對於被上訴人自不發生效力。該買賣契約既不發生效力，則上訴人即無主張依該買賣契約之同一條件為優先承購之餘地（最高法院65年台上字第2113 號判例參照）。又被上訴人與李錫錕簽立之前開買賣契約對於被上訴人既不發生效力，本院即無就被上訴人嗣後撤銷該買賣契約之行為是否有效為論斷必要。再者，上訴人於本院審理時，已主張以被上訴人與李錫錕間據以申請系爭土地所有權移轉所附之買賣契約（公契）之價金3億9630萬6000元，為被上訴人與李錫錕間買賣契約之價金（見本院卷，97頁背面），與被上訴人所稱與李錫錕間並無另簽立私契約，亦未另約定買賣價金，已無不同，本院就被上訴人與李錫錕間是否另簽立私的買賣契約或另約定買賣價金如何等，即無為調查必要。

5.就令游明財代理被上訴人與李錫錕所簽立之買賣契約有效，然共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，此一規定，於公同共有準用之，為土地法第34條之1第3項及第4項所定有明文。易言之，於共有人一人主張優先承購時，該共有人固得單獨優先承購，但若數共有人主張優先承購時，該數共有人僅得主張共同優先承購，不得主張單獨優先承購。所謂共同優先承購，即應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之（參照內政部頒布「土地法第三十四條之一執行要點」第11條第9款）。被上訴人抗辯就系爭土地之出售，曾有派下員游芳龍等共23位派下員亦主張優先承購等情，業據其提出各派下員優先承買聲明書及存證信函為證（見原審卷㈡，101至155頁，被證14至被證16），證人游芳龍亦到庭證述其已主張優先承購（見本院卷，81頁背面），上訴人就前開事實亦無爭執，自堪信為真實。系爭土地既有派下員23人以上同時主張優先承購，依前開規定，即應由主張優先承購之派下員共同承購，並依其公同共有權比率（潛在的應有部分比率）定其得優先承購之範圍，上訴人主張其就系爭土地全部有優先承購權，一經其為優先承購之意思表示，兩造間就系爭土地全部即應成立買賣契約，與其他派下員亦為優先承購之意思表示無關云云，與前開規定不符，所持見解，難以贊同。從而上訴人主張其已向被上訴人為優先承購系爭土地全部之意思表示，兩造間已就系爭土地全部成立買賣關係云云，即非可採。

㈡關於上訴人請求有無理由部分：本件被上訴人之原管理人游明財代理被上訴人與李錫錕訂立之買賣契約，為無權代理，已如前述，上訴人復未證明該買賣契約已得出具同意書之派下員或被上訴人承認，則該買賣契約對於被上訴人自不發生效力，上訴人無主張優先承購餘地。就令該買賣契約已有效成立，因已有23位派下員主張優先承購，上訴人亦無單獨優先承購權，從而上訴人主張其單獨優先承購權存在，兩造間已因其為優先承購之意思表示，發生買賣之法律關係，並依買賣之法律關係，請求被上訴人移轉系爭土地所有權，自非可採。

六、綜上所述，上訴人主張本於與被上訴人間之買賣契約，請求被上訴人移轉系爭土地所有權並為登記，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第七庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。