最高法院一○二年度台上字第一四三九號

最高法院民事判決　　　　　　一○二年度台上字第一四三九號

上訴人

張鐵英

上訴人

李絹清

共同訴訟代理人

高涌誠律師

共同訴訟代理人

許樹欣律師

共同訴訟代理人

黃旭田律師

被上訴人

威峰不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

羅國峰

被上訴人

泛太不動產仲介經紀股份有限公司

法定代理人

王福漲

被上訴人

黃欣慧

上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國一○一年二月二十九日台灣高等法院第二審判決（九十九年度上字第五一六號），提起一部上訴或上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：上訴人張鐵英經由21世紀不動產永和公園加盟店即被上訴人威峰不動產仲介經紀有限公司（下稱威峰公司）仲介，於民國九十八年七月五日與被上訴人黃欣慧簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），由張鐵英以總價新台幣（下同）六百六十七萬元，向黃欣慧買受門牌號碼新北市永和區（改制前為台北縣永和市○○○路○○巷○○弄○○號五樓房屋所有權全部及所坐落之新北市○○區○○段○○○地號土地所有權應有部分十五分之一（下稱系爭房地）。張鐵英於買受後發現系爭房屋原有附屬建物即屋頂加蓋之鐵皮屋，曾於九十五年九月二十八日發生火災，造成前屋主三人死亡，係屬「凶宅」，然黃欣慧及威峰公司均未告知；張鐵英因不堪居住品質不佳及心理負荷，於九十八年八月二十九日將系爭房地以總價五百五十萬元出賣予知悉上情之訴外人張煌松，受有買賣差價及支出費用共計一百四十一萬一千四百六十八元損害。因被上訴人泛太不動產仲介經紀股份有限公司（下稱泛太公司）授權威峰公司使用「21世紀不動產」之服務標章，足認已表示以代理權授與威峰公司，對於張鐵英應負授權人責任，且未善盡蒐集系爭房地相關資訊義務，提供之服務不符合專業水準之合理期待，致張鐵英以不合理價格買受系爭房地，依民法第五百四十四條、消費者保護法第七條第三項規定，應負損害賠償責任；若認張鐵英與泛太公司間並無直接委任關係，泛太公司亦應依不動產經紀業管理條例第二十六條第二項及民法第一百八十四條第二項規定，與威峰公司負連帶賠償責任。又上訴人李絹清係張鐵英配偶，於九十八年七月二十七日得知系爭房屋為凶宅後，精神大受打擊，經診斷為「焦慮狀態」，受有醫療費用七百九十元及非財產上之損害二十九萬九千二百十元，共計三十萬元等情。張鐵英依民法第五百四十四條、消費者保護法第七條第三項、不動產經紀業管理條例第二十六條第二項及民法第一百八十四條第二項規定；李絹清依民法第二百二十七條之一、第一百九十三條第一項及第一百九十五條第一項前段規定，求為命㈠泛太公司與威峰公司連帶給付張鐵英一百四十一萬一千四百六十八元本息；㈡黃欣慧給付李絹清三十萬元本息；威峰公司、泛太公司連帶給付李絹清三十萬元本息；上開㈠、㈡項中之任一被上訴人為給付者，於其給付範圍內，他被上訴人同免責任之判決（原審判決威峰公司、黃欣慧應分別給付張鐵英一百四十一萬一千四百六十八元本息，如有任一被上訴人為給付，於其給付範圍內，他被上訴人同免給付責任確定；張鐵英之請求超過上開金額部分，經原審判決其敗訴，未經聲明不服）。

被上訴人黃欣慧則以：本件係他人利用伊身罹重病精神恍惚所為，伊不知曾為系爭房地之所有權人，不認識亦未授權訴外人沈進財簽訂系爭買賣契約書。威峰公司亦以：伊居間仲介銷售系爭房屋過程，無任何疏失，已善盡合理查證義務；伊與李絹清間無委任契約關係，亦無任何侵權行為，李絹清不能證明其焦慮係因居住系爭房屋所引起。泛太公司則以：系爭房屋不符凶宅定義，且其屋頂原有加蓋之鐵皮屋並非該房屋之附屬建物；伊僅授權威峰公司使用服務標章及名稱，並未授權以伊名義從事仲介業務，伊與上訴人無契約關係，亦無侵權行為各等語，資為抗辯。

原審以：查張鐵英係委託威峰公司處理居間仲介事務，雖威峰公司與泛太公司間訂有「21世紀不動產加盟特許授權契約書」（下稱授權契約書），由泛太公司授權威峰公司使用「21世紀不動產永和公園加盟店」為其對外公開使用之服務標章及名稱，惟該授權契約第三條約定威峰公司與客戶所簽訂之各式契約書，應以威峰公司名義訂定，並由該公司自行負責簽約之法律責任；威峰公司應於營業場所明顯處和所有對外之名片、文宣用品及不動產相關契約文件上等，明確加註「21世紀不動產加盟店」及「各加盟店均為獨立擁有及經營」之標示等語，足見泛太公司並未授權威峰公司得代理其訂立契約，亦無授與代理權之表見事實存在；張鐵英所執有之服務費用證明及統一發票，均由威峰公司開立，其上並無代理泛太公司之記載，足見張鐵英係與威峰公司成立居間契約，其主張泛太公司應負表見代理之授權人責任云云，尚有未合。又張鐵英與泛太公司間並無契約關係存在，其主張泛太公司未善盡蒐集系爭房地相關資訊義務，提供之服務不符合專業水準之合理期待，依消費者保護法第七條第三項規定請求泛太公司負賠償責任，即非有據。本件係因威峰公司違反居間人之調查義務，致張鐵英受有損害，非因泛太公司所屬經紀人員之故意或過失所致，泛太公司並無違反法律規定之情事，亦無違反公平競爭之行為，張鐵英主張泛太公司違反公平交易法第二十四條規定，及依不動產經紀業管理條例第二十六條第二項及民法第一百八十四條第二項規定，請求泛太公司負連帶賠償責任，亦非有據。至李絹清主張其於九十八年七月三十日經診斷為「焦慮狀態」，因而導致失眠及身心失調等情，固據其提出診斷證明書為證，惟其不能證明係因系爭房屋曾發生非自然死亡事故所造成；且李絹清並非系爭居間契約及系爭房地買賣契約之締約當事人，其請求黃欣慧給付三十萬元本息、威峰公司和泛太公司連帶給付三十萬元本息，亦非有據。綜上，張鐵英依民法第五百四十四條、消費者保護法第七條第三項、不動產經紀業管理條例第二十六條第二項及民法第一百八十四條第二項規定；李絹清依民法第二百二十七條之一、第一百九十三條第一項及第一百九十五條第一項前段規定，請求㈠泛太公司與威峰公司連帶給付張鐵英一百四十一萬一千四百六十八元本息；㈡黃欣慧給付李絹清三十萬元本息；威峰公司、泛太公司連帶給付李絹清三十萬元本息；上開㈠、㈡項中之任一被上訴人為給付者，於其給付範圍內，他被上訴人同免責任，均屬無據，不應准許。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，並駁回其此部分之上訴。經核於法並無違背。

查張鐵英係與威峰公司簽訂不動產一般委託銷售契約書（下稱委託銷售契約書；見原審卷第八一頁），其所執有之服務費用證明及統一發票，亦均由威峰公司開立（見一審九八年度審訴字第五八一四號卷第八八至八九頁）；且張鐵英既主張威峰公司應依委託銷售契約書負本人責任，並經原審判決其勝訴確定在案。基此，自無可能同時發生威峰公司代理泛太公司與張鐵英簽訂委託銷售契約書之表見代理行為，令泛太公司負表見授權人（即本人）責任。原審認張鐵英僅與威峰公司成立委託銷售契約，泛太公司並未授權威峰公司代理其訂立委託銷售契約，亦不負表見授權人責任，自不違背法令。上訴意旨任依己意執以指摘違背法令，復就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權，指摘原判決關於其不利部分為不當，聲明廢棄，為無理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第一庭

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