最高法院106年度台上字第446號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　106年度台上字第446號

上訴人

陳孟傑

訴訟代理人

董家均律師

訴訟代理人

李采霓律師

上訴人

上閤屋餐廳股份有限公司

法定代理人

蔣正男

訴訟代理人

陳昌羲律師

上列當事人間請求返還買賣價金等事件，兩造對於中華民國 105年6月29日臺灣高等法院第二審更審判決（103年度重上更㈠字第143 號），各自提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人陳孟傑（下稱陳孟傑）主張：伊經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）居間，於民國100 年1月9日與對造上訴人上閤屋餐廳股份有限公司（下稱上閤屋公司）簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），向其購買其所有坐落臺北市○○區○○段0○段000、00000、000 地號土地（應有部分均為460693分之59770）及其上門牌為臺北市○○區○○路0段000號、地下室、地下室之1、172號、176巷1號、○○路0段000巷00號之建物所有權全部（合稱系爭不動產）。伊係因第一審共同被告即上閤屋公司之法定代理人蔣正男表示，系爭不動產出租與訴外人翔雁國際股份有限公司（下稱翔雁公司）之月租金為新臺幣（下同）63萬元，並記載於系爭不動產之「標的物現況說明書」及「建物現況確認表」上，始同意以 3億3600萬元購買。依系爭買賣契約約定，上閤屋公司應於同年月31日交付其與翔雁公司所訂之租賃契約，詎其遲至同年 2月28日始提出，且依該租約記載其月租金僅30萬元，上閤屋公司就該影響伊權益之重要事項未告知伊，違反系爭買賣契約第15條第 7項約定，伊得解除契約，並依民法第259條第2款規定請求其返還伊已交付之3240萬元（不含履約保證專戶中上閤屋公司尚未領取之 120萬元）。又縱認上閤屋公司之解除契約為合法，其將伊所交付之款項全數沒收，顯屬過高，應依民法第 252條規定酌減至零，伊得依不當得利規定請求其返還等情。（備位之訴）求為命上閤屋公司如數給付，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決（未繫屬本院部分，不另論述）。

上閤屋公司則以：伊未隱匿系爭不動產出租，其100年3月份前之租金折半給付之事實，伊未違反系爭買賣契約第15條第 7項約定，陳孟傑據以解除契約並不合法。其應於100年2月15日前繳納備證用印款，伊於同年月25日催告，限其於同年3月2日上午11時前給付而未給付，伊乃於同年月 3日發函解除契約，並沒收所繳價金。縱認上開價金具違約金性質，惟其中 500萬元屬違約定金，陳孟傑不得請求返還，其餘部分之違約金，則無民法第 252條之適用。縱認得適用違約金酌減之規定，本件亦無違約金過高之情事。又違約金酌減後應返還之不當得利，應於法院判決確定時，始得起算法定遲延利息等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為駁回陳孟傑請求上閤屋公司給付1900萬元及自 100年12月15日起加付法定遲延利息之訴部分，改判命上閤屋公司如數給付，並維持第一審駁回陳孟傑備位之訴之其餘請求部分，駁回其該部分之上訴，係以：本件先位之訴既經終局判決敗訴確定，陳孟傑依民法第92條、第88條、第179 條規定請求部分，不在本件審理範圍。陳孟傑雖主張蔣正男簽約時，偽稱上閤屋公司與翔雁公司間租約之月租金為63萬元，惟實際僅為半數，違反系爭買賣契約第15條第 7項約定，伊得解除契約云云。惟依證人謝秀娟、蘇仁傑、吳詠臻之證詞，足認蔣正男確於系爭不動產銷售期間已說明租金減半乙事。證人林志偉有利害關係，其證詞偏頗，而不可採。且翔雁公司之租金已於 100年3月1日起調回63萬元，自難認上閤屋公司違反上揭約定。系爭「標的物現況說明書」、「現況確認表」並未記載月租金63萬元之始期為何。而系爭買賣契約之特約事項，則記載「月租金自民國 100年3月1日起至民國100年4月30日為新臺幣63萬元整、自民國 100年5月1日起至民國103年4月30日為66萬1500元整（含稅）……租期至民國103年4月30日止」，並參酌證人林耕弘證詞，足見兩造係確認系爭不動產自100年3月1日起之租金額無訛，則簽約時 (100年1月9日)之租金是否為 63萬元，並非兩造訂約時所考量之要素。陳孟傑雖提出光碟及電話錄音譯文（下稱光碟等）為證，惟查該電話錄音是在談話途中始開錄，並不完整，參酌翔雁公司於100年2月25日所訂之新租約，其租金符合系爭買賣契約第15條第 7項約定，足認陳孟傑於簽約時已知租金減半，上開光碟等仍不足為有利於陳孟傑之認定。上閤屋公司並未違反系爭買賣契約第15條第 7項約定，陳孟傑主張解除契約，洵無足取。依系爭買賣契約第 2條備證用印款約定，陳孟傑應於100年2月15日前支付3360萬元，上閤屋公司於100年2月23日催告，限其於同年3月2日上午11時前履行，陳孟傑屆期未履行，上閤屋公司乃於同年3月3日，依民法第254條規定解除契約，自屬有據。依系爭買賣契約第11條第2項約定，陳孟傑毀約不買或其他違約情事時，上閤屋公司於解除契約後得沒收其已給付之全部款項，而陳孟傑遲未給付備證用印款，已如前述，則上閤屋公司沒收其已繳價款充作違約金，堪認有據。陳孟傑依民法第259條第2款規定，請求返還已付價金，即屬無據。又陳孟傑給付永慶房屋之斡旋金 500萬元，依不動產買賣意願書第 3條、第5條及系爭買賣契約第2條約定，具違約定金之性質，而系爭買賣契約係因可歸責於付定金之陳孟傑之事由致不能履行，依民法第249條第2款規定，不得請求返還。系爭買賣契約第11條第 4項約定「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」，堪認同條第 2項約定之違約金，具有懲罰性違約金之性質。審酌系爭不動產價金為 3億3600萬元，已付3240萬元，占總金額9.64%，而上閤屋公司解除契約受有支付仲介佣金840萬元予永慶房屋之損害，及陳孟傑所繳納之斡旋金 500萬元不得請求返還。另上閤屋公司仍持續出租系爭不動產，並盱衡社會經濟狀況及平衡買賣雙方利益等情，酌減違約金為1340萬元。上閤屋公司就超過部分，即無法律上原因而受有利益，自應返還逾收之違約金1,900萬元（3240萬元-1340萬元），並加計自第一審綜合辯論意旨續㈡狀繕本送達翌日即 100年12月15日起算之遲延利息。陳孟傑逾此範圍之請求，則屬無據等詞，為其判斷之基礎。

惟按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額」，民法第250條第2項定有明文。又違約金有賠償總額預定性及懲罰性之分，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。查陳孟傑主張：系爭買賣契約第 11條第4項之違約金係指同條第2項前段及第3項前段之遲延給付違約金。同條第 2項後段所指之解約後違約金，雖未明示沒收性質，但同條第 3項約定，上閤屋公司違約時，除應將所收款項如數返還與伊外，另應交付同額之款項作為賠償總額預定性之違約金，是系爭3240萬元係損害賠償額預定之違約金等語（見原審更字卷㈠第18至20頁、卷㈡第213至215頁）。上閤屋公司亦謂：同條第 2項後段約定屬違約之損害賠償等語（見同上卷㈠第98頁），則似兩造均共識上揭約定屬損害賠償性質，而非強制罰性質。原審未審酌兩造上開表意，逕依同條第 4項約定，認同條第 2項後段約定屬懲罰性違約金，未免速斷。其次，陳孟傑給付之3240萬元，包括原給付斡旋金轉作定金之 500萬元，該 500萬元於兩造簽訂買賣契約時似已充作價金之一部，是否仍具違約定金性質，洵非無疑，原審未察，逕謂違約定金 500萬元應由上閤屋公司沒收，已有未合，嗣又將上開款項列入違約金之項目，酌減系爭違約金為1340萬元，亦見矛盾。末查「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還」，民法第182條第2項定有明文。本件上閤屋公司受領之違約金，自酌減違約金之判決確定時起始成立不當得利，屬嗣後惡意（知悉）之情形，故應自成立不當得利（即判決確定時）之翌日起，始得請求遲延利息。不當得利成立前不生給付遲延問題。原審見未及此，命上閤屋公司給付自陳孟傑一審綜合辯論意旨續㈡狀繕本送達之翌日即 100年12月15日起至違約金酌減判決確定日期間之遲延利息，亦屬可議。兩造上訴論旨，分別指摘原判決不利其部分違背法令，求予廢棄，均非無理。

據上論結，本件兩造之上訴均為有理由。依民事訴訟法第477 條第1項、第478 條第2項，判決如主文。

最高法院民事第七庭