最高法院107年度台上字第1366號

最高法院民事判決　　　　　　　　　 107年度台上字第1366號

上訴人

賴瑞昌

上訴人

林益民

上訴人

王玉麟

上訴人

孫正福

共同訴訟代理人

陳國雄律師

被上訴人

陳潤纓（原名陳秀）

上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國105年6月7日臺灣高等法院第二審判決（103年度上字第1351號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：上訴人於民國99年8月30日共以新臺幣（下同）7億0,500萬元，向伊購買坐落新北市樹林區三龍段189、464、467、470、471、472、476、477、479 地號土地（下稱系爭土地）暨同地段258至263建號建物（下稱系爭建物），並分別簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），其買受系爭土地及建物之權利範圍，賴瑞昌、王玉麟（下稱賴瑞昌等2 人）各35/100，林益民、孫正福（下稱林益民等2人）各15/100，約定依此比例分4期給付買賣價金，付款時間及金額如原判決附表（下稱附表）一所示。上訴人固於附表一所示時間，給付全部價金及第4 期款之遲延利息154萬8,493元，惟依系爭契約第3條第4項約定，其應於辦妥所有權移轉登記及完成抵押權設定登記5日內即99年11月1日前付清第4期款，另系爭契約第10條第1項亦約定，其應於簽約日起2個月內付清全部買賣價金，乃竟分次於同年10月22日、12月6日、 100年10月24日始付清，即有遲延情事，應給付伊如附表二「第四期款」欄所示之法定遲延利息等情。爰依民法第 205條、第229條第1項、第233條第1項前段規定及系爭契約，求為命賴瑞昌等2人各給付伊80萬5,479元、林益民等2人各給付伊34萬5,205元之判決（被上訴人逾此範圍之請求，經第一審判決敗訴，未聲明不服，以下不贅）。

上訴人則以：依系爭契約第1條第3項約定，系爭建物不辦理移轉登記，逕由被上訴人申請拆除後騰空；另第 7條第1項、第2項約定，被上訴人應於系爭土地點交前向地政機關申請鑑界，並於伊交付第4 期款同時，點交予伊管領，在其完成鑑界及點交前，伊亦得就第4期款之給付行使同時履行抗辯。惟被上訴人於 99年11月25日拆除262號建物，於同年12月29日完成鑑界，於102年9 月1日始完全排除無權占有情形，其間伊陸續給付第4期款如附表一所示，因系爭契約第 3條第4項約定第4期款之給付，係屬不確定期限，被上訴人並未對伊合法催告，伊無須負遲延責任。又被上訴人未於伊交付第4期款之同時，履行系爭契約第7條第1項、第2項、第8條約定之義務，遲至102年9月1日始全部排除無權占有之情形，完成系爭土地之點交義務，應依民法第231條第1項規定負給付遲延責任，賠償伊自 100年10月25日（即付清價金翌日）起至102年8月31日止給付銀行貸款利息之損害，即賴瑞昌等2人各690萬7,058元、林益民等2人各319萬2,441元，爰與被上訴人之請求為抵銷等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為駁回被上訴人請求賴瑞昌等2人各給付80萬5,479 元、林益民等2人各給付 34萬5,205元之判決，改判命上訴人為該部分之給付，係以：依系爭契約第1條第3項、第3條第4項、第7條第1項、第2項、第8條第1 項約定，被上訴人固負有將系爭建物拆除騰空，並於將系爭土地點交予上訴人前，向地政機關申請土地鑑界，如該土地有遭他人占用時，被上訴人應於所有權移轉登記前負責理清之義務。惟上訴人於系爭土地所有權移轉登記前，亦負有以該土地向銀行申請融資貸款，並於設定抵押權登記予銀行5日內，由貸款銀行將第4期款直接撥付被上訴人所指定帳戶之義務。又為免雙方就系爭契約所定前開各項義務有所延宕，而影響他方之權益，故於系爭契約第 10條第1項約定兩造應互相配合他方辦理系爭契約所約定之事項，至遲應於系爭契約簽約日起2 個月內辦妥所有權移轉登記，及上訴人付清全部買賣價款（含第4 期款），否則違約之一方應對他方負損害賠償責任。此時即與被上訴人何時履行拆屋、申請鑑界及排除他人占有等義務無關，上訴人抗辯被上訴人應先履行上開義務，將系爭土地點交之同時，其始交付第4 期款云云，為不可採。縱被上訴人未履行其出賣人應負之義務，致上訴人受有損害，亦屬上訴人得否依系爭契約第9條第1項約定，解除契約及請求違約罰金之問題，要與其依第10條第1項所定期限付款無涉。而被上訴人已於99年10 月26日將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，上訴人亦於同年月27日完成抵押權設定登記，依系爭契約第3條第4項約定，其應於同年11月1日前給付第4期款，然依第10條第1 項約定，其應於簽約日起2個月內即同年10月30日前付清包含第4期款之全部買賣價金，乃其未於該期日前付清，應對被上訴人負遲延責任。從而，被上訴人依民法第205條、第229條第1項、第233條第1 項前段規定及系爭契約，請求賴瑞昌等2 人各給付80萬5,479元、林益民等2人各給付 34萬5,205元，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又所謂同時履行之抗辯，係指雙務契約當事人之一方，於自己所負之債務已屆清償期，經他方請求給付時，得於他方未為對待給付前，拒絕自己之給付而言（民法第264條第1項參照）。查系爭契約第7條第1項係約定：「本約房地於交付第四期款同時點交買方（即上訴人）管領」（見一審促字卷13、18、23、28頁反面），依其文義解釋，被上訴人應於上訴人交付第4 期款之同時，點交系爭土地予上訴人，即雙方互負債務，並無文義不明需別事探求之情形。而被上訴人依系爭契約第1條第3項、第7條第1項、第2項、第8條第1 項約定，負有將系爭建物拆除騰空，並於將系爭土地點交予上訴人前，申請鑑界及排除他人占有等義務；上訴人給付第4 期款之期限，依系爭契約第3條第4項約定，為其以系爭土地向銀行申請融資貸款，且於設定抵押權登記予銀行5日內即99年11月1日，另系爭契約第10條第1項則約定於簽約後2個月即99年10月30日為之等情，為原審確定之事實。依上說明，上訴人所負交付第4 期款之債務已屆清償期（ 99年10月30日或11月1日）前，被上訴人即有先為給付拆屋、申請鑑界及排除他人占有等義務，並於上訴人給付第4 期款之同時，點交系爭土地予上訴人。惟被上訴人於另案臺灣新北地方法院100年度重訴字第363號事件，自陳於99年12月29日始完成鑑界，於 102年9月1日完成排除土地上無權占有等情，有被上訴人另案辯論意旨狀及判決可稽（見一審卷 71至72、78至79、101頁）。則上訴人抗辯被上訴人未先履行拆屋、申請鑑界及排除他人占有等義務，及點交系爭土地前，其得就第4 期款之給付行使同時履行抗辯等語，即非全然無據。乃原審反捨契約之明確文字不採，竟謂上訴人給付第4 期款之期限，與被上訴人何時履行拆屋、申請鑑界及排除他人占有等義務無關，縱被上訴人未履行其出賣人應負之義務，致上訴人受有損害，亦屬系爭契約第9條第1項所定解除契約及請求違約罰金之問題，所為不利於上訴人之認定，顯係將給付有無確定期限及違約之問題，與當事人行使同時履行抗辯權以免除遲延責任之效果，混為一談，更使同時履行抗辯制度形同具文，自有可議。次按判決書理由項下，應記載關於攻擊及防禦方法之意見，民事訴訟法第226條第3項定有明文。倘應記載而未記載者，即屬同法第469條第6款之判決不備理由，而為違背法令。查上訴人就第4 期款之給付，應對被上訴人負遲延責任，賴瑞昌等2人各給付80萬5,479元、林益民等2人各給付34萬5,205元等情，亦為原審所認定。果爾，上訴人於原審迭辯稱：被上訴人應於100年10月24日伊交付第4期款同時，點交系爭土地予伊管領，惟其遲於 102年9月1日始完成系爭土地之點交義務，應依民法第231條第1項規定負給付遲延責任，賠償賴瑞昌等2人各690萬7,058元、林益民等2人各319萬2,441元之損害，爰與被上訴人之請求為抵銷等語（見原審卷㈠114至117、238至239頁、卷㈡46頁反面至47頁），並提出銀行授信准貸通知書、放款利息收據等件為證。則上訴人得否依民法第231條第1項規定請求被上訴人賠償因遲延而生之損害及金額若干，此與其得否以該債權主張抵銷攸關，核屬重要之防禦方法。乃原審未遑詳查，亦未說明其就此取捨之意見，即為上訴人不利之認定，自有理由不備之違法，且難昭折服。本件事實尚有未明，本院無從為法律上判斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

最高法院民事第六庭