最高法院107年度台上字第1938號

最高法院民事判決　　　　　　　　　 107年度台上字第1938號

上訴人

徐明定

訴訟代理人

洪銘徽律師

上訴人

財政部國有財產署（原財政部國有財產局）

法定代理人

曾國基

訴訟代理人

王寶輝律師

被上訴人

林淑惠

訴訟代理人

郭睦萱律師

複代理人

湯惟揚律師

上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國105年11月15日臺灣高等法院第二審更審判決（103年度重上更㈠字第138號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段233、233之6、235、235之11地號等土地4筆（下分稱各該地號，合稱233地號等4筆土地）原為上訴人徐明定與訴外人徐明貴（下合稱徐明定等2 人）、徐朝藤（民國82年9月0日死亡）共有，於85年間，徐明定等2人與徐朝藤之繼承人簽訂土地交換使用契約，約定233地號等 4筆土地如原判決附圖（下稱附圖）一所示A、B、C、D部分由徐朝藤之繼承人使用，E、F、G部分由徐明定等2人使用，伊於91年 5月11日購買徐朝藤之繼承人所分管土地上門牌號碼同上區○○路0段253號之1房屋（下稱系爭建物）。嗣徐朝藤之繼承人於94年5月6日將上開235之11地號土地應有部分2分之1（下稱系爭土地）移轉登記予上訴人財政部國有財產署（下稱國有財產署），以抵繳遺產稅。國有財產署以新臺幣（下同）1,495萬2,600元出售系爭土地予徐明定，並於96年8月7日以買賣為原因辦畢所有權移轉登記（下稱系爭移轉登記），惟伊就系爭土地有法定承租權而有優先承買權，上訴人間就系爭土地所為之買賣不得對抗伊，伊得代位國有財產署請求塗銷系爭移轉登記等情，爰依土地法第 104條第1項、民法第242條規定，求為命徐明定塗銷系爭移轉登記，國有財產署於伊給付1,495萬2,600元之同時，移轉登記系爭土地予伊之判決（被上訴人於第一審另請求國有財產署塗銷系爭移轉登記部分，經第一審判決駁回，未據其提起第二審上訴，已告確定）。

上訴人則以：被上訴人曾向臺灣新北地方法院（原名臺灣板橋地方法院，下稱新北地院）起訴主張就同為系爭建物基地之233之6地號土地行使優先承買權，請求塗銷徐明定與國有財產署關於233之6地號土地應有部分土地買賣登記（案列新北地院96年度重訴字第280號，下稱第280號事件），經判決敗訴確定，本件與第280 號事件為同一事件，被上訴人起訴違反既判力與爭點效之規定。系爭土地原係多人共有，部分共有人在地上興建違章建築，被上訴人取得者僅系爭建物之事實上處分權，無民法第425條之1規定之適用。徐朝藤之繼承人以系爭土地抵繳遺產稅，國有財產署原始取得該部分所有權，不繼受前手之負擔，且國有財產署係依據國有財產法第49條規定移轉系爭土地予徐明定，被上訴人無從主張優先承買權等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：第280 號事件之聲明、訴訟標的與原因事實，係針對233之6地號土地，不及於系爭土地，與本件並非同一事件，亦無爭點效之適用。233地號等4筆土地，原為徐明定等2人與徐朝藤共有，85年間，徐明定等2人與徐朝藤繼承人之代理人即訴外人徐明男、徐明涼簽訂交換使用契約，約定前揭土地如附圖所示A、B、C、D部分由徐朝藤繼承人使用，E、F、G部分由徐明定等2人使用，並得在交換使用之土地上興建建築物，而成立分管契約。系爭建物原由徐朝藤興建之部分，其繼承人均同意由徐明男繼承單獨取得，徐明男於繼承徐朝藤興建之部分後，依上開分管契約，於分管範圍內加蓋成為現狀，系爭建物自係經系爭土地全體共有人同意所興建，徐明男並依據上開分管契約及其他徐朝藤之繼承人之同意管理特定共有區域即系爭土地。徐明男於91年間讓與被上訴人系爭建物事實上處分權，非無權處分，且因系爭建物與土地已非同屬一人所有，應推斷土地共有人默許被上訴人繼續使用系爭土地，有民法第425條之1規定之適用，而成立法定基地租賃關係，本即無庸公證，亦與民法第425 條規定無涉。又抵稅行為並不足以使稅捐機關原始取得抵稅實物所有權，國有財產法第49條並未規定國有財產主管機關讓售財產時，其上租賃等負擔因而消滅，尚非土地法第104條第1項規定之特別法，國有財產署因徐朝藤繼承人持以抵繳稅款而取得系爭土地，經徐明定於94年6月29日申請讓售，96年8月7 日辦畢系爭移轉登記，系爭土地上原有之法定租賃關係，並不因此消滅。被上訴人為系爭建物之事實上處分權人，其就系爭土地既有法定租賃關係，自得行使土地法第104條第1項規定之優先承買權，且此一優先承買權為物權效力，優先於徐明定所行使同法第34條之1 之共有人優先承買權。而基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件通知予優先承購權人，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。上訴人並未能證明國有財產署曾通知被上訴人行使權利，被上訴人行使優先承購權自未逾同法第104條第2項所定10日承買期間。故被上訴人就系爭土地行使優先承買權，並代位國有財產署行使民法第767條第1項之權利，請求徐明定塗銷系爭移轉登記，及請求國有財產署於被上訴人給付1,495萬2,600元之同時，移轉登記系爭土地予被上訴人，應予准許等詞，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及聲明證據為不足取與無須再予審酌之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。按民法第425條之1規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，立法目的在於使房屋不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益，該條文所謂「土地及房屋同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。又未辦保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形，以貫徹法律就優先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有及實務上對違章建築賦與事實上處分權之內涵，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。次按爭點效係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。原審本於認事、採證及解釋契約之職權行使，綜合相關事證，合法認定徐明定等2 人與徐朝藤繼承人於85年間成立分管契約，約定得在各自分管土地上興建建築物，系爭建物由徐朝藤興建部分業經其繼承人全體同意由徐明男繼承單獨取得，徐明男並依分管契約加蓋成為現狀，系爭建物自係經系爭土地全體共有人同意興建，徐明男並依分管契約及其他徐朝藤繼承人之同意管理特定共有區域即系爭土地，其有權讓與被上訴人系爭建物事實上處分權，因而致系爭建物與土地非同屬一人所有，應推斷土地共有人默許被上訴人繼續使用土地，而有法定基地租賃關係存在，本即無庸公證，亦與民法第425 條規定無涉。第280號事件之聲明、訴訟標的與原因事實，係針對233之6 地號土地，不及於系爭土地，與本件並非同一事件，法院於該案所為之判斷，自難認於本件有爭點效之適用。嗣國有財產署因徐朝藤繼承人持以抵繳稅款而成為系爭土地共有人，原有之法定租賃關係並不因此消滅，被上訴人自得行使土地法第104條第1項規定之優先承買權，此權利優先於徐明定所行使同法第34條之1 之共有人優先承買權，且因國有財產署未通知被上訴人行使權利，其於前揭時行使優先承買權並未逾10日承買期間，因以上述理由為上訴人不利之判決，經核於法並無違背。至其餘贅述之理由，於判決結果不生影響。又被上訴人係主張其就系爭土地有法定租賃權而行使優先承買權，尚與徐明男已非系爭土地共有人，不得主張分管契約之情形無涉。上訴論旨，猶執前詞，就原審採證、認事之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，非有理由。末查，第三審法院應以第二審判決所確定之事實為判決基礎，為民事訴訟法第476條第1項所明定，故在第三審不得提出新攻擊或防禦方法。國有財產署於提起第三審上訴後，始主張：伊屬善意第三人，不受分管契約拘束云云，屬新攻擊方法與新證據，本院依法不得審酌，附此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

最高法院民事第八庭