最高法院110年度台上字第408號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　110年度台上字第408號

上訴人

許湘鈴

訴訟代理人

林永頌律師

訴訟代理人

邱瑛琦律師

被上訴人

陳今豪

訴訟代理人

陸正康律師

被上訴人

永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶仲介公司）

法定代理人

孫慶餘

被上訴人

陳彥豪

上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國109年4月8日臺灣高等法院第二審判決（108 年度重上字第503號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

一、上訴人主張：

㈠伊於民國105 年10月25日經被上訴人永慶仲介公司員工即被上訴人陳彥豪之仲介，與被上訴人陳今豪簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）990 萬元購買坐落臺北市○○區○○段0○段0000000 地號土地所有權應有部分1萬分之77及其上門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號4樓之1房屋（下稱系爭房屋）。陳今豪已辦理所有權移轉登記及完成交付；伊已給付買賣價金，並給付永慶仲介公司居間報酬9萬9,000元。

㈡伊於106年4月底裝潢時，發現系爭房屋有鋼筋外露、混凝土剝落，經檢測發現氯離子含量超標，陳今豪應就該瑕疵（下稱系爭瑕疵）負瑕疵擔保責任。且陳今豪於出賣前已知該瑕疵，故以裝潢包覆掩蓋出售，應負侵權行為之損害賠償責任，伊係受詐欺而購買，已撤銷受詐欺之意思表示，並解除系爭買賣契約，得依該契約第13條第2項約定、民法第366條、第359條、第259條規定；或依民法第184條第1項前段規定，請求返還價金或賠償損害。

㈢陳彥豪於仲介時，未盡調查及據實報告之義務，致伊受有損害，應與永慶仲介公司負侵權行為之連帶賠償責任。伊得依不動產經紀業管理條例（下稱經紀業條例）第26條第2 項、民法第184條第1項前段、第188條第1項、第567條第1項規定，請求永慶仲介公司、陳彥豪連帶賠償損害。

㈣分別依上開約定或規定，求為命陳今豪給付990 萬元，永慶仲介公司與陳彥豪連帶給付999萬9,000元，及各自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息；如其中一人為給付，他人於該給付範圍免給付義務之判決（其中系爭買賣契約第13條第2項約定、經紀業條例第26條第2項、民法第366 條規定，係於原審所追加）。

二、陳今豪抗辯：依系爭買賣契約之增補契約（下稱系爭增補契約），上訴人就系爭瑕疵已免除伊之擔保責任。伊非重新裝潢再轉賣，亦無明知系爭瑕疵，故以裝潢包覆掩蓋方式欺騙，上訴人不得以受詐欺為由撤銷意思表示；或因伊故意不告知瑕疵應負擔保責任，而解除系爭買賣契約或請求侵權行為之損害賠償等語。

三、永慶仲介公司、陳彥豪則辯以：伊於系爭買賣契約之不動產說明書（下稱說明書）之重要注意事項，列有「本案未曾做過氯離子含量檢測」、「本社區現況地下室有水泥塊剝落情形」，並於提醒事項記載於簽約前再次確認，建議應進行氯離子含量檢測，已盡相關查證及告知義務，並無侵權行為等語。

四、原審維持第一審所為駁回上訴人之訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，理由如下：

㈠審諸系爭增補契約第5 條之約定，及說明書之重要注意事項、提醒事項記載內容，可知上訴人就日後發現系爭房屋有鋼筋外露等高氯離子建物現象時，不論氯離子含量檢測數值多寡，免除陳今豪之瑕疵擔保責任。上訴人以陳今豪應就系爭瑕疵負擔保責任，而解除系爭買賣契約，並非可採。

㈡證人康閱印、許景翔、林奇勳、張芬芬之證言，與上訴人提出之照片、對話錄音光碟及譯文、原始竣工平面圖、日光大廈管理委員會函、台北市結構工程工業技師公會鑑定報告、不動產買賣意願書、房屋貸款核定通知書、契約書、所有權移轉登記契約書（公契）、房屋租賃契約書、詢問筆錄、陳今豪與前所有人蕭畔帆簽訂之不動產買賣契約書、本票、評估報告書、客戶核對明細清單、匯款申請書、回函、系爭房屋修繕共用水管之收據及估價單等件，均不足以證明陳今豪於出賣系爭房屋前，明知系爭瑕疵而以裝潢包覆掩蓋出售，故意不告知該瑕疵之事實。

㈢參諸蕭畔帆與上訴人之對話譯文、蕭畔帆出售系爭房屋之室內裝潢照片、系爭房屋之廣告網頁資料、陳今豪居家室內照片以觀，堪認陳今豪交付系爭房屋之裝潢，即蕭畔帆交屋時之裝潢，非陳今豪重新裝潢再轉賣。且依上訴人於起訴狀所述情形，可見於106年1月交屋時，系爭房屋並無鋼筋外露及混凝土剝落之外觀。陳今豪於標的物現況說明書（下稱現況說明書）之「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」欄勾選「否」，符合當時之房屋現況，與陳今豪認知相符，難認其故意隱瞞。

㈣綜合永慶仲介公司及陳彥豪未於知悉系爭瑕疵情事下，仲介詐騙上訴人簽訂系爭增補契約以買受系爭房屋；且將其調查系爭房屋所屬社區其他住戶有檢測氯離子含量超標之情事，據實告知上訴人，並提醒系爭房屋氯離子可能超標之訊息，建議於簽約前施以檢測求證；系爭房屋於仲介銷售時，係裝潢包覆，外觀未見有鋼筋外露或混凝土剝落情形；氯離子含量是否超標或為海砂屋，非經檢測無從得知各節，參互以考，可見永慶仲介公司、陳彥豪已盡據實報告及調查之義務，未有訛騙致上訴人陷於錯誤而購買系爭房屋之行為。

㈤從而，上訴人分別依系爭買賣契約第13條第2 項約定、民法第359條、第259條、第184條第1項前段規定；經紀業條例第26條第2項、民法第567條第1項、第184條第1項前段、第188條第1 項規定，請求陳今豪；永慶仲介公司、陳彥豪依序給付990萬元、連帶給付999萬9,000元本息，就其中990萬元部分，如其中一人為給付，他人於該給付範圍免給付義務，均無理由，不應准許。

五、本院判斷：

㈠廢棄發回（即上訴人請求陳今豪給付）部分：

⒈以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第366 條定有明文。又法院為判決時，應將得心證之理由，記明於判決；判決書之理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見；判決不備理由，而影響裁判之結果者，應廢棄原判決，此觀民事訴訟法第222條第4項、第226條第3項、第469條第6款、第477條之1規定亦明。基此，第二審判決之理由項下，未記載敗訴者之攻擊或防禦方法意見，致欠缺該判決主文所由生不可或缺之理由，而影響裁判之結果者，即屬判決不備理由，第三審法院應廢棄該判決。

⒉上訴人主張：陳今豪於現況說明書表明，在產權持有期間更換全室電線，且曾修繕廁所之共用水管，另將主臥室原有一間廁所，改建為儲藏室，可見陳今豪於施工時，必發現天花板內鋼筋外露、混凝土剝落嚴重等情，並提出現況說明書、照片、竣工平面圖、修繕傳票及收據、估價單為證（分見臺灣臺北地方法院106年度重訴字卷45 頁，原審㈠卷157至163、177至189、207至209、231頁，㈢卷66至73、113至117 頁）。倘若屬實，再綜合蕭畔帆於與上訴人之對話錄音譯文所稱：伊知系爭房屋作過氯離子檢測，含量很高，曾如實告知陳今豪；○○大廈管理委員會函覆：經鄰居與當時有意購買曾入屋參觀者轉述（原函誤載為「訴」），似有新粉刷裝修之跡象各語（見原審㈡卷195至196頁，㈠卷253 頁），參互觀之，則陳今豪有無明知系爭瑕疵存在，而故意不告知上訴人之情事？即有再予斟酌之必要。此攸關陳今豪應否負系爭瑕疵之擔保責任，及上訴人得否解除系爭買賣契約，自應審認判斷。原判決未敘明上訴人之上開攻擊方法及所提證據，何以不足採之意見，逕認陳今豪並未故意不告知系爭瑕疵，自有判決不備理由之違法。

⒊上訴人之上訴論旨，指摘關此部分之原判決違背法令，求予廢棄，為有理由。

㈡駁回上訴（即上訴人請求永慶仲介公司、陳彥豪連帶給付）部分：原審就此部分，本於取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，綜合相關事證，並斟酌全辯論意旨，以上述理由認定：永慶仲介公司、陳彥豪就仲介系爭房屋買賣，已盡相關查證及告知義務，未構成侵權行為，上訴人本於民法第567 條第1項、經紀業條例第26條第2項、民法第184條第1項前段、第188條第1項規定，請求永慶仲介公司及陳彥豪連帶賠償999萬9,000元本息，為無理由，並說明其餘攻擊方法及證據，經斟酌後，不足影響判決結果等情，而維持第一審所為上訴人上揭敗訴判決部分，駁回其上訴及追加之訴，經核並無違誤。上訴人就此部分雖聲明廢棄，但未提出上訴理由，其上訴自無理由。

六、結論：本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449 條第1項、第78條，判決如主文。

最高法院民事第三庭