最高法院民事判決

上訴人

華南商業銀行股份有限公司

法定代理人

黃 俊 智

訴訟代理人

侯 水 深律師

被上訴人

陳 宗 琳

被上訴人

陳 雪 卿

上一人訴訟代理人

高 傳 盛律師

被上訴人

陳 雪 珍

陳 雪 琴

陳 玉 婷

陳 玉 如

陳 喻 葦

陳 柏 年

劉 耕 瑋

林 斯 源

陳 妗 珮

陳 宜 均

陳 吳 斷

陳 國 雄

陳 國 香

陳林蜜子

陳 國 誠

陳 國 興

陳 志 龍

陳 國 俊

陳 秋 萍

陸 耀 華

林 勝 男

林 文 屹

林 文 斌

林 雅 婷

呂 瑞 珠

林 婉 玉

林 志 民

林 婉 萍

林 哲 男

于林春桂

陸 耀 明

葉 永 青

陸 惠 娟

陳 蓉 琦

陳 蓉 瑩

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國111年12月30日臺灣高等法院第二審判決（109年度重上字第622號），提起一部上訴，本院判決如下：

主文

理由

一、上訴人主張：

㈠坐落臺北市○○區○○段0小段000地號土地（下稱225土地）如第一審判決附圖（下稱附圖）A所示部分（下稱系爭土地）為伊所有，被上訴人之被繼承人或再轉被繼承人陳翁葉所有門牌臺北市○○區○○路0段0巷0號建物（未辦第一次所有權登記，下稱系爭建物）坐落其上，原與伊訂有租賃契約。被上訴人繼承系爭建物，於該租賃契約期滿後，仍無權占用系爭土地，並受有相當於租金之不當得利。如兩造就系爭土地存在不定期租賃契約，因被上訴人欠租已逾2年，亦經伊終止該租約。

㈡先位依民法第767條第1項、第179條規定，求為命：⒈被上訴人拆除系爭建物後，返還系爭土地；⒉被上訴人陳妗珮、陳宜均（下稱陳妗珮2人）自系爭建物遷出；⒊被上訴人〔其中林婉玉、林志民、林婉萍（下稱林婉玉3人）於繼承林正夫所得遺產限度內〕給付自民國103年6月21日起至108年6月20日止相當於租金之不當得利新臺幣（下同）116萬2,419元，及自110年12月2日起算法定遲延利息（下稱定額不當得利本息）；暨自108年6月21日起至返還系爭土地之日止，按月給付2萬0,569元（下稱定期甲不當得利）之判決；備位依民法第767條第1項、第179條規定及租賃契約法律關係，求為命：⒈被上訴人拆除系爭建物後，返還系爭土地；⒉陳妗珮2人自系爭建物遷出；⒊被上訴人陳宗琳以次9人給付租金122萬3,185元，及自110年12月2日起算法定遲延利息（下稱租金本息）；4.被上訴人（其中林婉玉3人於繼承林正夫所得遺產限度內）自109年7月21日起至返還系爭土地之日止，按月給付不當得利2萬0,751元（下稱定期乙不當得利）之判決〔被上訴人陳蓉琦、陳蓉瑩（下稱陳蓉琦2人）；定額不當得利中之23萬3,451元本息、定期甲不當得利中之每月4,415元，及備位之訴均為上訴人於原審所追加；未繫屬本院者，不另贅述〕。

二、被上訴人辯以：

㈠被上訴人陳雪卿：陳翁葉於36年間即與上訴人就系爭土地成立租賃契約，租期屆滿後仍繼續使用租賃物，上訴人未為反對之意思，與陳翁葉及其繼承人就系爭土地存在不定期租賃關係。上訴人未經伊之同意，將伊繳納之租金改為土地使用補償金，並抵繳先前之租金，再以欠租達2年為由終止租約，違反誠信原則。況伊已依租賃契約所訂每月252元提存租金，上訴人並未對陳翁葉之全體繼承人定相當期限催告支付租金，其終止租約並不合法，伊仍有權占用系爭土地。

㈡被上訴人陳雪珍、陳雪琴：上訴人未合法終止該租賃契約，伊等有權占用系爭土地。

㈢被上訴人陳吳斷以次10人：陳翁葉死亡後，其遺產申報並未登載系爭建物，子女亦未實質繼承，更無從為拋棄繼承，且伊等從未居住占有使用系爭建物，與上訴人間無任何租賃契約存在，毋須返還不當得利。

㈣被上訴人林勝男以次5人：上訴人並未定相當期限催告陳翁葉之全體繼承人給付租金，其終止租約並不合法，伊等仍有權占有系爭土地。

㈤被上訴人林哲男、于林春桂：伊等不知有此遺產，亦不知要拋棄繼承，伊等從小並未居住於系爭建物，亦未占用系爭土地，毋須返還不當得利。

㈥陳蓉琦2人：上訴人於另案已知悉伊等為陳翁葉之繼承人，卻於原審始追加伊等為被告，其請求權已罹於時效。伊等非陳三泉之繼承人，縱認上訴人與陳翁葉之繼承人就系爭土地存在不定期租賃契約，因伊等就被繼承人之遺產已為限定繼承，故伊等亦僅在繼承遺產範圍內負給付之責。

㈦其餘被上訴人未為聲明或陳述。

三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，理由如下：

㈠上訴人為系爭土地之所有人，被上訴人為陳翁葉之繼承人或再轉繼承人；系爭建物未辦理第一次所有權登記，占用系爭土地，為兩造所不爭執。

㈡依臺灣臺北地方法院（下稱北院）77年度訴字第2645號、原法院77年度上字第1349號判決及確定證明書、房地產租金備查簿，參互以察，堪認陳翁葉自46年1月起，即向上訴人承租225土地面積39.022坪，以供原門牌臺北市○○路000號房屋（下稱251號房屋）使用，惟該租賃契約（下稱251號房屋基地租約）於53年12月31日因租期屆滿而終止，陳翁葉與上訴人間已無租賃關係存在。

㈢參諸證人蔡習章、劉金城證言，上訴人財產科簽呈、陳情書、申請書、中華郵政劃撥儲金支票、上訴人第15屆第13次監察人會議紀錄、房地產租金備查簿、空照圖、現場照片、房屋稅籍證明書、北院103年度重訴字第967號判決及確定證明、基地租賃契約、111年8月19日勘驗筆錄、照片等件，參互以考，足認陳翁葉所有251號房屋，於79年11月14日已因火災毀損滅失，另由陳三泉、陳德財及陳雪卿分別於80年1月30日向上訴人承租225土地各13坪、13坪、13.022坪，重建系爭建物、原門牌臺北市○○路000巷0號（下稱系爭4號建物，現已拆除）及原門牌臺北市○○路000巷0號（下稱系爭5號建物）使用，而重新成立租賃契約。是系爭建物為陳三泉經上訴人同意，於225土地上興建，而與上訴人就系爭土地成立租賃契約（下稱系爭建物基地租約）。

㈣佐諸蔡習章證言，財政部國稅局110年2月3日函附之繼承系統表及戶籍謄本、房地產租金備查簿、103年3月7日臺北北門郵局第479930號存證信函、上訴人109年3月31日民事更正暨準備狀㈡（下稱系爭準備狀），參互以觀，可認陳三泉已於85年0月0日死亡，現存之繼承人為陳宗琳以次9人，上訴人仍向陳三泉之繼承人收取租金至105年9月30日止，其後更收取土地使用補償金，是上訴人與陳宗琳以次9人，就系爭土地已成立不定期租賃契約。又上訴人僅於103年3月7日向已死亡之陳三泉催告給付租金，而系爭準備狀係以上訴人與陳翁葉間就系爭土地存在租賃契約，催告陳翁葉之繼承人即被上訴人給付租金，均未合法催告陳宗琳以次9人給付租金，難認上訴人與陳宗琳以次9人間就系爭土地之不定期租賃契約已因欠租2年以上而合法終止。

㈤從而，上訴人先位以其與陳翁葉間成立之定期租賃契約，因租期屆滿而終止為由，依民法第767條第1項、第179條規定，請求被上訴人拆除系爭建物後，返還系爭土地；陳妗珮2人自系爭建物遷出；被上訴人給付定額及定期甲之不當得利本息；另備位以其與陳翁葉繼承人間之不定期租賃契約合法終止為由，依民法第767條第1項、第179條規定及租賃契約法律關係，請求被上訴人拆除系爭建物後，返還系爭土地；陳妗珮2人自系爭建物遷出；陳宗琳以次9人給付租金本息、被上訴人給付定期乙不當得利，均無理由，不應准許。

四、本院之判斷：

㈠廢棄發回（即原審駁回上訴人請求陳宗琳以次9人拆屋還地、給付租金及不當得利之上訴及追加之訴）部分：

⒈法院於特定原告所為訴之聲明及訴訟標的之法律關係後，應就其所主張之原因事實，審查其訴訟上之請求是否具備一貫性。如不具事實主張之一貫性，法院應依民事訴訟法第199條規定行使闡明權，令其敘明或補充之。查上訴人為系爭土地之所有人，被上訴人為陳翁葉之繼承人或再轉繼承人；系爭建物未辦理第一次所有權登記，占用系爭土地；上訴人依民法第767條第1項、第179條規定，請求被上訴人拆除系爭建物後，返還系爭土地，備位併依租賃契約之法律關係請求被上訴人給付租金本息，為原審所認定。而上訴人於起訴之初似僅以陳三泉之繼承人為被告，主張陳三泉所有之系爭建物無權占用系爭土地，請求其繼承人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利等情（見一審卷一9、71頁）；經被上訴人陳雪卿辯稱陳翁葉與上訴人就系爭土地有租賃契約存在後（見一審卷一205至207、315頁），上訴人似仍否認陳雪卿所辯，並提出陳三泉繳納土地使用補償金之發票及載明陳三泉為承租人之房地產租金備查簿（見一審卷一234至250頁），嗣於109年3月31日雖以系爭準備狀追加陳翁葉其餘繼承人為被告，惟似仍主張其與陳翁葉間之租賃契約已於53年底屆滿，縱兩造間有不定期租賃關係存在，依前所提出之房地產租金備查簿所載，被告僅繳納費用至89年4月，而催告給付收受該狀回溯5年間之欠租，逾期未清償則終止等情（見一審卷一407至412頁）。則上訴人提起本件之訴所主張之原因事實，究指251號房屋基地租約或系爭建物基地租約因屆期或終止而不存在即有未明，影響兩造之攻防及法院審判範圍至鉅，原審就此未予闡明，令上訴人敘明或補充之，已有可議。

⒉按出租人於訂約之際，已訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，即發生阻止民法第451條規定默示更新之效力。次按關於民事訴訟舉證責任之分配，受訴法院於具體個案決定是否適用民事訴訟法第277條但書所定之公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難。苟當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認其已盡舉證之責。

⒊陳翁葉與上訴人間所簽訂之251號房屋基地租約，已於53年12月31日因租期屆滿而終止，該房屋於79年11月14日因火災毀損滅失，另由陳三泉、陳德財及陳雪卿於80年1月30日分別向上訴人承租225土地各13坪、13坪、13.022坪，重建系爭建物、系爭4號、5號建物使用，依序重新成立系爭建物基地租約、系爭4號、5號建物基地租約；陳三泉已於85年0月0日死亡，現存之繼承人為陳宗琳以次9人，為原審認定之事實。而證人蔡習章證稱：「（上訴人與承租戶所訂基地租賃契約）依公告地價多久調整一次，來訂定租賃期限。以前是一年一簽，現在是三年一簽」、「未繳清（欠租或損害金）必不會重簽契約」、「（系爭建物基地租約書面資料）理論上應該有，但目前真的找不到」等語（見原審卷一432至434頁）；佐以上訴人與他承租人於77年1月1日所訂之基地租賃契約，及上訴人於82年間與陳雪卿所訂系爭5號建物基地租約（見一審卷一507至508頁、原審卷一97頁），似見上訴人就基地租賃設有定型化契約，其中第3條約定租賃期限，並載明：「……屆滿時租約自即終止不另通知承租人，承租人如有意繼續租用者應於租期屆滿前一個月以書面徵求出租人同意並另訂立新契約，承租人於租期屆滿後未交還基地而仍為使用者……不得主張繼續租約及其他異議」等情，似已排除民法第451條默示更新規定之適用。倘若如此，上訴人雖未提出系爭建物基地書面租約，然該租賃距今已約30年，是否不得依經驗法則及降低後之證明度，據上開定型化契約約款及證人證言，推認系爭建物基地租約亦有排除默示更新規定適用之約款，已滋疑義。又依附圖所示，系爭建物占用系爭土地似為54.75平方公尺，約16.56坪，與原審上開認定系爭建物基地租約之租賃範圍13坪似有未合，究竟原因為何？陳宗琳以次9人就超出部分是否有正當使用權源？攸關其等是否為無權占有及範圍之認定，自應調查審認。原審未遑詳查，就上開各節，恝置未論，逕認上訴人與陳三泉自80年1月30日起訂有系爭建物基地租約，陳三泉死亡後，上訴人繼續收取租金、補償金，已成立不定期租約，進而為不利上訴人之認定，除適用上開規定不當及違反論理、經驗法則外，亦有判決不備理由之違法。

⒋陳三泉死亡後，上訴人仍向其繼承人收取租金至105年9月30日止，其後更收取土地使用補償金，上訴人與陳宗琳以次9人，就系爭土地已成立不定期租賃契約；上訴人未合法催告陳宗琳以次9人給付租金，該不定期租賃契約未經合法終止，為原審所認定。然依房地產租金備查簿（見原審卷一91至93頁）所載，系爭建物基地租約之租金似僅遵期繳納至86年7月，其後自99年7月31日起至108年7月19日止，始陸續繳交86年8月起至89年4月止之租金及土地使用補償金。又上訴人似於109年3月31日以系爭準備狀催告被上訴人給付前5年所欠租金，逾期未清償即終止租約（見一審卷一407至412頁）。果若為真，陳宗琳以次9人亦為上訴人催告給付欠租之對象，能否猶以上訴人未合法催告陳宗琳以次9人，而認系爭建物基地租約未經合法終止？即有再加斟酌之必要。如認上訴人究係催告給付251號房屋基地租約或系爭建物基地租約之租金不明，亦應闡明令上訴人補充、敘明之。原審未遑闡明及細究，逕認系爭建物基地租約未經合法終止，且就上訴人備位請求陳宗琳以次9人給付欠租一節，未置一詞，即為不利上訴人之認定，除違反闡明義務及證據法則外，亦有判決不備理由之違誤。

⒌上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。

㈡駁回上訴（即原審駁回上訴人請求陳妗珮2人自系爭建物遷出、被上訴人林斯源以次28人拆屋還地、給付租金及不當得利之上訴及追加之訴）部分：原審本於取捨證據、認定事實、適用法律之職權行使，以前揭理由，合法認定251號房屋基地租約已於53年12月31日因租期屆滿而終止，陳翁葉與上訴人間已無租賃關係存在；系爭土地乃陳三泉之繼承人因繼承系爭建物而占用，與陳翁葉其他繼承人即林斯源以次28人無涉。從而，上訴人先位依民法第767條、第179條規定；備位依民法第767條、第179條規定及租賃契約法律關係，請求陳妗珮2人自系爭建物遷出、林斯源以次28人拆除系爭建物返還系爭土地、給付定額不當得利本息及定期甲不當得利（先位）、給付租金本息及定期乙不當得利（備位），均為無理由，而駁回其關此部分之上訴及追加之訴，經核於法並無違誤，上訴人就此部分聲明廢棄，不能認為有理由。

五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

最高法院民事第三庭