最高法院八十八年度台上字第二五八九號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十八年度台上字第二五八九號

上訴人

今第股份有限公司

法定代理人

蔡芳洋

訴訟代理人

周世傳律師

訴訟代理人

許士宦律師

被上訴人

甲○○

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十七年十月二十七日台灣高等

法院第二審判決（八十七年度上字第八六一號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人法定代理人變更為蔡芳洋，其新任法定代理人蔡芳洋聲明承受訴訟，核無不合，先予說明。

次查本件被上訴人主張：伊於民國（下同）八十四年三月二十一日向上訴人買受其興建坐落台北市○○區○○段二小段七之一、七之八、七之九、七之十地號上「新第我的家」編號第四十三號一樓房屋（下爭系爭房屋）及其基地應有部分，總價新台幣（下同）九百四十萬元，伊已依約分期繳納買賣價金二百七十三萬二千六百元。惟上訴人於銷售廣告中宣傳買一層可以用二層之流行創意屋，且於廣告圖中為上層、下層之室內裝潢建議圖示，致伊陷於錯誤以為該房屋可合法施作夾層利用而與上訴人簽約，現得知上訴人所稱之夾層設計係屬非法，有遭主管機關拆除之虞，乃依民法第三百五十九條規定解除契約，並依同法第二百五十九條規定，求為命上訴人返還已給付之買賣價金二百七十三萬二千六百元及法定遲延利息之判決。

上訴人則以：廣告內容縱有誇大之情，亦僅對消費者是否應負損害賠償責任，不得將廣告內容列為契約之一部分，被上訴人於訂約時明知所買受之系爭建物，未包含夾層，不得以註明僅供參考之裝潢建議圖作為契約之一部分。訴外人新第建設股份有限公司（下稱新第公司）並非伊之代理人，無權代理收受被上訴人解除契約之意思表示。

又系爭買賣契約因被上訴人未依期繳付價金，業經伊合法解除等詞，資為抗辯。

原審維持第一審所為命上訴人給付二百七十三萬二千六百元本息之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：為避免企業經營者以不實廣告侵害消費者權益，消費者保護法第二十二條規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。預售屋之購屋人與建商訂定不動產買賣契約時，既無任何成品供購屋人決定是否欲承購該屋，衡諸常情，購屋人於訂約當時自當信賴購入後自己得使用之室內空間、格局高度及房屋品質將如同廣告上所載，則廣告之內容即成為契約之內容。查上訴人於售屋之報紙廣告上載明：「一層空間多層利用」，並於廣告海報中該室內裝潢建議圖上層並繪有客廳一間、臥房三間，依上訴人上開廣告用語及內容，顯係以系爭房屋具有得規劃為合法夾層屋之特性為其促銷之重點，則系爭房屋於性質上須具有得規劃為夾層屋之特性，而成為契約之一部分。上訴人明知系爭房屋不能興建為合法之夾層屋，此重大瑕疵又不能補正，被上訴人在危險移轉前即得行使瑕疵擔保權利，依民法第三百五十九條規定解除系爭買賣契約。查被上訴人於八十六年十月二十九日以存證信函致表見代理上訴人之新第公司以上開理由解除系爭買賣契約，並於同年月三十日送達新第公司，已生解約之效力。上訴人雖曾於八十六年十二月一日以被上訴人遲延給付價金為原因，解除系爭買賣契約，惟因上訴人所定履行期限為三日，顯不相當而不生解約效力，因而被上訴人另於八十六年十二月十日對上訴人所為解約之意思表示，亦生解約效力。系爭買賣契約業經被上訴人合法解除，被上訴人訴請上訴人返還所付價金二百七十三萬二千六百元本息，為屬正當，應予准許等詞，為其判斷基礎。

按解除權為形成權，契約解除權之行使，僅需有解除權之一方以意思表示向他方為之，於意思表示到達他方時，即生效力。契約一經合法解除，契約關係即告消滅，自無另一次解約生效之問題。查原審既認定新第公司為上訴人之表見代理人，被上訴人於八十六年十月二十九日對新第公司解除系爭買賣契約之意思表示，對於上訴人發生效力，則系爭買賣契約當因此解除，兩造間似已無契約關係存在，乃原審又再次認定被上訴人於八十六年十二月十日向上訴人解除系爭買賣契約，亦屬有效，其所持見解，已滋疑義。次按，無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對本人不生效力，此觀民法第一百七十條第一項規定自明。查上訴人於原審辯稱新第公司與上訴人雖同設於同一地址，惟係不同法人，互無代理權（見原審卷第三三頁）等語。果爾？則新第公司可否祇因係與上訴人設於同一地址之關係企業即得認係上訴人之表見代理人？而得代理上訴人受領被上訴人所為解除契約之意思表示？攸關系爭買賣契約是否於八十六年十月二十九日合法解除，亦待進一步澄清。又依民法第二百五十四條規定，債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。惟債權人催告定有期限而不相當（過短）時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生該條所定契約解除權。準此，上訴人辯稱伊依買賣契約書第四條買受人每期付款應於收到繳款通知書三日內繳付之約定，於八十六年十一月八日通知被上訴人於三日內繳交第五十四期款，被上訴人未予繳納，再於八十八年十一月二十九日定期催告被上訴人繳款，並函知如屆期不繳即視為契約解除不另通知，應生解約效力云云（見第一審卷第一一頁），是否全無可取，原審未遑詳查，徒以催告期限「三日」顯不相當，不生解除契約效力，而為上訴人不利之判決，亦嫌速斷。再者，解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。查系爭買賣契約明確約定給付標的之房屋坐落位置與面積，並無夾層屋之約定，於附件（六）一樓平面圖加註「本圖僅供參考，正確圖說應以政府機關核准之圖說為準」蓋有被上訴人之印章，於室內裝潢建議圖亦註明「隔間僅做參考」，廣告圖說之用辭為「一層空間多層利用，挑高空間，可運用裝潢巧思，讓空間更有變化」（見被上訴人於第一審提出之外放證物原證二），亦為原審認定之事實，則上訴人抗辯被上訴人明知買賣標的為十九點零四坪，並無夾層屋之約定，被上訴人未陷於系爭房屋為夾層屋之錯誤與上訴人簽訂系爭買賣契約，廣告內容不能成為契約內容之一部分云云，（見原審卷第三○、三二、八二、一二一頁），自屬重要攻擊防禦方法，原審未於判決理由項下說明其取捨之意見，遽為上訴人敗訴之判決，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，不能謂為無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第六庭

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