最高法院九十年度台上字第一四一八號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十年度台上字第一四一八號

上訴人

裕華建設股份有限公司

法定代理人

游明財

上訴人

甲○○

共同訴訟代理人

郭宏義律師

被上訴人

辛○○

　　　　　　　　己○○

　　　　　　　　壬○○

　　　　　　　　丙○○

　　　　　　　　乙○○

　　　　　　　　丁○○

　　　　　　　　庚○○

　　　　　　　　戊○○

右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十年三月二十八日臺灣高等法

院第二審更審判決（八十九年度重上更㈡字第一五○號），提起上訴，本院判決如左

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主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國八十年六月間分別向上訴人即建商裕華建設股份有限公司（下稱裕華公司）、地主甲○○或第一審共同被告林照義等三人購買坐落桃園縣桃園市○○段一四八八之一號等八筆土地上興建之房屋及基地應有部分。詎裕華公司未依契約書所定之原樣式建築，致有基地不足、房屋坪數短少、外觀改變、電梯不符等瑕疵，且遲至八十二年十二月三十日始取得使用執照，迄未能交付無瑕疵之房屋。又系爭房屋之基地，因甲○○名下之應有部分，遭臺灣省合作金庫（下稱省合作金庫）聲請法院假扣押查封及其他債權人黃淑敏等人併案執行，係可歸責於上訴人之事由，已陷於給付不能。伊業於八十五年二月五日以郵局存證信函通知上訴人解除系爭買賣契約等情。先位聲明，依民法第二百二十六條、第二百五十九條規定，求為命上訴人連帶返還伊已交付之價金如原判決附表（下稱附表）所示金額之判決。（逾上開金額部分，除原法院前審為補充判決，命上訴人各給付被上訴人按附表所示金額自八十一年十月一日起算之法定遲延利息，未據上訴人聲明不服外，其餘請求及備位聲明均判決被上訴人敗訴確定。）上訴人則以：系爭房屋並無瑕疵，基地面積亦無不符情事，且買賣標的物尚未交付，依法被上訴人不得主張瑕疵擔保責任；裕華公司未延宕工期，系爭房屋完工後，即通知被上訴人受領，被上訴人未受領，且拒絕配合辦理銀行貸款對保及交屋手續，於其受領遲延中，甲○○所有之土地應有部分遭省合作金庫聲請法院查封，致給付不能，乃不可歸責於伊之事由。況嗣後伊已清償欠款，省合作金庫業於八十七年十月撤回執行，日前因訴外人黃淑敏等併案執行，暫不啟封，非伊故意或重大過失行為所致，被上訴人不得主張解除契約等語，資為抗辯。

原審審理結果以：被上訴人主張系爭房屋之基地，因甲○○名下應有部分，遭省合作金庫聲請法院假扣押查封，及其他債權人黃淑敏等人併案執行，經伊於八十五年二月五日以郵局存證信函通知上訴人解除系爭買賣契約之事實，業據提出土地登記簿謄本為證，且為上訴人所不爭，堪信為真實。雖上訴人抗辯系爭房屋完工後，經通知被上訴人受領被拒，於被上訴人受領遲延中，甲○○所有之土地應有部分遭省合作金庫聲請法院查封，致給付不能，乃不可歸責於伊之事由。況嗣後伊已清償欠款，省合作金庫業於八十七年十月撤回執行，因訴外人黃淑敏等人併案執行，暫不啟封，非伊故意或重大過失行為所致，被上訴人不得主張解除契約等語。惟按土地經法院囑託辦理查封登記後，未為塗銷登記前，登記機關應停止與其權利有關之新登記，土地登記規則第一百二十九條第一項定有明文。故被執行查封之土地，在法院撤銷查封前，請求土地所有人辦理該土地所有權之移轉登記，即係處於給付不能之狀態，法院自不能命為移轉登記。系爭房屋之基地為坐落桃園市○○段一四八九號土地，甲○○之應有部分為萬分之二一九三，已於八十四年九月十日經省合作金庫聲請法院實施假扣押查封在案，雖該假扣押執行事件，因上訴人清償而於八十七年十月間經省合作金庫撤回執行，但目前仍有訴外人黃淑敏等人併案執行，暫不啟封，故甲○○就其所出售之基地，已陷於給付不能之狀態，堪以認定。又被上訴人與上訴人雖係分別就房屋及其基地成立二個買賣契約，然依各該預定土地買賣契約第十一條約定「本約暨附件應與甲方所訂之『預定房屋買賣契約』……中之各項約定，同時履行，任一部分不履行時，視為全契約全部違約」及各該預定房屋買賣契約第二十條約定「本約暨附件應與甲方所訂之『預定土地買賣契約書』……中之各項約定同時履行，任何一部分（不）履行時，視為上開全契約全部違約」等語，足見系爭房屋與系爭土地二者，於履行上確有密切不可分之牽連關係，就被上訴人而言，須房地全部受領，契約上之利益始告完備。茲甲○○就所出賣之土地既已陷於給付不能，則就房地買賣全部契約而言，應認為已全部給付不能。再者，物之出賣人負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，上訴人於履行上開義務前，因自己欠債未還，遭省合作金庫等人查封土地，為其所不爭，自係可歸責於債務人即上訴人之事由而給付不能。被上訴人分別以存證信函通知上訴人表示解除契約，既為上訴人所不爭執，是被上訴人主張已依給付不能之規定解除系爭房地買賣契約，應屬可採。次按所謂不可歸責於債務人之事由，係指發生於外部而與債務人無關之事故而言，茍因債務人之內部準備工作不能如期完成，以致發生給付或受領之遲延時，雖該內部準備工作之不能如期完成，係出於第三人之行為，亦不能認為有不可歸責於債務人之事由，而使其免負遲延責任。查系爭土地遭省合作金庫聲請法院假扣押查封，係因甲○○及訴外人游明雄、林照義共同以該土地向省合作金庫抵押借款未如期清償所致，訴外人黃淑敏等人之併案執行，則係因上訴人與黃淑敏等人買賣不動產發生類似本件之糾紛所引起，均非屬與上訴人無關之外部事故，其因而致給付不能，自屬可歸責於上訴人之事由。況假扣押執行均可由債權人提供反擔保而免為或撤銷假扣押，為民事訴訟法第五百二十八條所明定，上訴人既稱被上訴人不得解除契約，又不依上開規定撤銷假扣押，反任令系爭土地被執行查封，陷自己於無法履行契約之境地，難謂其就此給付不能之情事無故意或重大過失。至上訴人辯稱被上訴人未配合繳納自備款及銀行貸款，致財務運轉困難，始遭貸款銀行省合作金庫查封，係可歸責於被上訴人之事由，致給付不能等語。惟查兩造房地買賣契約內並未約定被上訴人應就上訴人向省合作金庫借款負何法律上之責任。上訴人希望藉由被上訴人等承購戶如期繳付分期價金及承辦銀行貸款得來之資金，清償上開省合作金庫之貸款債務，充其量僅係上訴人片面主觀之期望，非不得借用其他資金以清償。況被上訴人購買之土地應有部分，縱未配合辦理銀行貸款，亦與上訴人積欠省合作金庫借款及其與黃淑敏等人之買賣糾紛無相當因果關係，自不得執此謂土地遭查封致給付不能係可歸責於被上訴人之事由。綜上所述，被上訴人縱有受領遲延情事，因上訴人就系爭土地遭查封致給付不能，既有故意或重大過失，依民法第二百三十七條規定，上訴人仍應就該給付不能負其責任，被上訴人依民法第二百五十六條規定，解除買賣契約，於法即無不合，上訴人稱被上訴人受領遲延致給付不能，不得解除契約云云，尚無足取。從而被上訴人依民法第二百五十九條第一、二款規定，訴請上訴人返還已付房地價金，應予准許等詞，因而將第一審所為被上訴人敗訴之判決一部廢棄，改判命上訴人各給付如附表所示之金額。查系爭土地遭法院執行查封致給付不能，上訴人非無故意或重大過失，被上訴人無可歸責之事由，為原審確定之事實。則原判決依民法第二百三十七條規定，認被上訴人縱有受領遲延情事，上訴人仍應就該給付不能負其責任，被上訴人得依民法第二百五十六條規定，解除買賣契約，於法並無違誤。上訴論旨，猶執被上訴人受領遲延，不得解除契約云云，並就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，難謂有理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第四庭