最高法院九十一年度台上字第一○○號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十一年度台上字第一○○號

上訴人

英屬維京群島商漢登企業有限公司臺灣分公司

法定代理人

孔金康

訴訟代理人

黃台芬律師

訴訟代理人

陳蒨儀律師

被上訴人

乙○○

被上訴人

甲○○

共同訴訟代理人

蘇癸旨律師

右當事人間請求交付房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年六月五日台灣高等法院

第二審判決（八十八年度重上字第三九二號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國八十七年八月十七日就台北縣新莊市○○路一三六號一樓及二樓房屋（下稱系爭房屋）與被上訴人簽訂租賃契約，期間自八十七年十月十五日至九十一年十月十四日止為期四年（下稱系爭租約）。伊並依約交付押租金新台幣（下同）一百二十萬元與被上訴人。然被上訴人竟於八十七年八月二十七日來函謂：系爭房屋已續租與第三人，爰解除系爭租約云云。伊隨即回函表示不同意其解除租約，以及請求被上訴人依約交付系爭房屋與伊，惟被上訴人均置之不理。被上訴人既與伊就系爭房屋訂有租約，自有依約交付系爭房屋予伊之義務。故依系爭租約及民法第四百二十三條之規定請求被上訴人應連帶交付系爭房屋與伊使用至九十一年十月十四日止。又被上訴人遲延給付，已經伊定期催告，被上訴人自應賠償伊因給付遲延所受之損害，故依民法第二百三十一條、民法第二百十六條之規定，以伊所經營商業條件相若之金國門市之八十六年至八十七年之年度營業額為基準計算損害金額等情。先位聲明，求為命被上訴人將系爭房屋交付於伊使用至九十一年十月十四日止，並自八十七年十月十六日起至交付前開房屋之日止按月給付三十萬零二百八十一元。若認被上訴人已將系爭房屋出租與他人並經交付，則其交付租賃物（系爭房屋）之義務，已屬不能履行，則被上訴人因可歸責於己之事由而給付不能，應對伊負民法第二百二十六條第一項之損害賠償責任。而損害金額之計算，以伊經營與系爭房屋之商業條件相近之金國門市之八十六年至八十七年之年度營業額比照為之，被上訴人之片面毀約已造成伊四年租期，至少可自系爭房屋獲得一千四百四十一萬三千五百十二元營業淨利潤之損害等情。備位聲明，求為命被上訴人給付一千四百四十一萬三千五百十二元，及加付法定遲延利息之判決（本件第一審判決駁回上訴人先、備位之訴，上訴人對先位聲明部分未聲明不服，僅對備位聲明中之五百三十六萬零八十九元本息部分提起上訴。

並於原審追加聲明，請求四年租金差額損失二百五十四萬四千元；自八十七年十月十五日至八十八年三月二十日止共計一百五十六日營業利益損失一百六十五萬七千六百三十七元；押租金利息損失六萬零六百元。合計於原審共請求九百六十二萬二千三百二十六元本息）。

被上訴人則以：兩造簽訂房屋租賃契約書時，並不確定屆期可否收回系爭房屋以交付上訴人，上訴人於簽約時亦明知房屋有逾期收回無法交屋之風險，則系爭租約依民法第八十六條但書之規定應屬無效。復伊於簽約後十日內即已通知上訴人，無法履約交付房屋，且距離租約生效尚有一個半月以上時間，可見上訴人尚無從為開店之具體籌備，且亦有時間另覓他店面，上訴人單純根據租約主張淨利損失，尚屬無據。何況，上訴人亦確已另在系爭房屋隔鄰承租房屋開張營業，可為明證其主張營利之損失，為無理由。又兩造於八十七年八月十七日所立租約係約定自八十七年十月十五日起將房屋出租與上訴人，乃附始期之租賃。伊於八十七年八月二十六日以存證信函通知上訴人解約，應生解約之效果，則上訴人請求賠償所失利益，亦非有據各等語。資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴及追加之訴，無非以：查，本件上訴人主張，伊與被上訴人於八十七年八月十七日就系爭房屋訂立自同年十月十五日起至九十一年十月十四日止為期四年之租賃契約，然被上訴人竟於同年八月二十六日以系爭房屋已續租原承租人捷時海外貿易有限公司為由，發函要求解除契約，但上訴人隨即於同年九月七日回函表示不同意解除契約，並於同年十月十三日定期催告要求交付系爭房屋等情，業據提出租賃契約、存證信函為證，並為被上訴人所不爭執，此部分事實，自堪信為真實。次查，兩造於八十七年八月十七日簽訂系爭租賃契約，約定被上訴人自八十七年十月十五日起將房屋出租與上訴人，此乃附始期之租賃契約，此種契約含有預約之性質，按預約與本約兩者異其性質與效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。準此，系爭契約僅得類推預約之法理以為論斷，上訴人不得本於預定之租約始期屆至以後之內容為請求。被上訴人因可歸責於自己之事由，違反預約之約定，致給付不能，自應僅就預約期間所生之損害負賠償責任，不得本於租約始期屆至後之本約內容請求賠償損害，此為預約性質之當然解釋。本件兩造於八十七年八月十七日訂約，被上訴人於八十七年八月二十六日以存證信函通知上訴人解約，上訴人並不否認收到該存證信函。惟上訴人並未舉證證明其在系爭租約始期屆至前，因被上訴人違約而致生有任何損害，自無從令被上訴人為賠償。另所謂可得預期之利益並非指僅有取得利益之希望或可能，須具有客觀的確定性始可。本件上訴人請求損失之預期利益九百六十二萬二千三百二十六元，其中包括租期四年租金差額二百五十四萬四千元、八十七年十月十五日至八十八年三月二十日共計一百五十六日，營業損失一百六十五萬七千六百三十七元、目前租店面與系爭房屋營業利益差額五百三十六萬零八十九元、新租房屋各付押租金利息六萬零六百元等四項，此四項請求，發生之時間均在系爭租約始期屆至之後，上訴人不得本於預約之違反為請求，已如前述，何況目前新承租之店面與系爭店面面積、地點暨承租時期均屬不同，與上訴人其他營業據點之條件亦屬迥異，實無從相比擬，且亦未具有客觀的確定性，上訴人之四項請求均非屬可預期之利益。綜上所述，上訴人本於債務不履行之損害賠償，為備位聲明及追加之訴之請求，於法均屬無據，不應准許等詞。為其判斷之基礎。

按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，即非預約。附始期之租賃，乃該租賃契約於始期屆至發生效力，而依該租賃契約內容履行，故非預約。原審以系爭租賃契約為附始期之租賃契約，含有預約性質，故僅得類推預約之法理以為論斷，上訴人僅得請求預約期間所生之損害賠償，不得本於租約始期屆至後之本約內容為請求損害賠償云云，進而為上訴人不利之論斷，已滋疑義。且原審對於上訴人請求損失之預期利益九百六十二萬二千三百二十六元本息，僅泛言未具有客觀的確定性，而予以否准，對上訴人所提各項證據（見原審卷第一宗第二七頁以下，上訴理由㈠所載），並未詳加調查，恝置不論，遽為不利於上訴人之判決，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第五庭