最高法院九十二年度台上字第一六二五號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第一六二五號

上訴人

己○○

上訴人

戊○○

上訴人

乙○○

上訴人

辛○○

上訴人

丙○○

上訴人

庚○○

上訴人

甲○○

上訴人

丁○○

共同訴訟代理人

王永春律師

被上訴人

宏福建設股份有限公司

法定代理人

戴敏祥

右當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國九十一年六月四日台灣高等法

院第二審判決︵九十年度重上字第三四八號︶，提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：上訴人分別於如原判決附表一所示之時間，向被上訴人購買坐落台北縣新莊市○○段七三０地號土地上之「浪漫都心」社區如原判決附表二所示之房屋及其基地應有部分︵下稱系爭房地︶，雙方簽訂房地預定買賣契約，上訴人並已依約給付如原判決附表三所示之價金及支出搬遷費、裝潢費、交屋代付費用。嗣因系爭房地之地面層及地下一、二層基地尚有部分占用鄰地七三一、七五八地號土地面積一○二點七平方公尺，致無法辦理產權移轉，上訴人所買受之所有權有瑕疵，被上訴人應負權利瑕疵擔保責任。又系爭房地地下層部分，被上訴人未依核准圖說施工，施工錯誤，致越界建築占用鄰地一０二點七平方公尺，違法規劃為停車場及防空避難室，雖被上訴人將越界部分加蓋一道內牆，但並未考慮安全結構問題，且加築內牆已破壞公共設施之原使用計劃，使停車位空間減少，車道寬度變小，違反建築技術規則第六十條、第六十一條之規定，無法達到契約所定之債務本旨，顯有債務不履行之情形。另系爭房地占用鄰地之部分為連續壁及樑柱等重要結構，若將占用部分拆除，對於系爭建物之安全有重大影響。又系爭房地屋頂及外層多處漏水，牆面歪斜、樑柱歪斜，內部到處龜裂斑駁，磁磚駁落，地層下陷，且已影響大樓之安全，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任。被上訴人出售之系爭房地與合約約定及廣告內容不符，亦應負債務不履行之責任。依系爭買賣契約第十條、民法第二百二十六條、第二百二十七條、第二百二十九條、第二百五十四條、第三百五十三條、第三百四十九條、第三百五十九條規定，上訴人自得解除系爭買賣契約，上訴人已於八十五年十一月二十九日向被上訴人表示解除契約等情。爰依民法第二百五十九條第一項規定，求為命被上訴人給付如原判決附表三所示之金額及加付法定遲延利息之判決。

被上訴人則以：系爭房地占用鄰地，係因地政機關地籍分割線重測前後偏差所產生，而非施工錯誤，該占用鄰地之爭議，非可歸責於被上訴人。系爭房地占用鄰地雖有瑕疵，惟並非不得補正，被上訴人已於八十六年五月七日申請，經台北縣政府工務局於八十六年七月七日核准更正使用執照，台北縣新莊地政事務所亦已依更正後之平面圖，塗銷占用鄰地部分之註記，被上訴人既已補正瑕疵，自不負權利瑕疵擔保責任，系爭建物亦無物之瑕疵擔保及債務不履行等問題，上訴人解除契約，於法無據等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張其分別向被上訴人購買系爭房地，地政機關就新莊地區土地於八十四年間開始地籍圖重測，發現系爭大樓之地下一、二層占用鄰地即台北縣新莊市○○段七三一、七五八地號計劃道路用地一０二‧七平方公尺，故於八十五年二月十五日辦理建物所有權第一次登記時，地政事務所於建築改良物登記簿謄本註記「本建物尚有部份佔用鄰地未登記」，土地所有權狀面積乙欄為空白等事實，有房地預定買賣契約書、地政事務所八十五年十月十九日之建物測量成果圖、建築改良物登記簿謄本、土地所有權狀附卷可稽，堪信為真實。按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第三百四十九條定有明文。又權利瑕疵之原因，於預售屋買賣之情形，應以買賣標的物特定時即系爭房地建妥時已存在之瑕疵，為權利瑕疵擔保之時點。被上訴人係於八十五年三月至九月間交付系爭房地予上訴人，系爭房地地面層及地下一、二層之基地，既有占用鄰地，被上訴人就該部分土地所有權即無法移轉予上訴人，被上訴人就該部分權利瑕疵，應負擔保責任。上訴人依民法第三百五十三條規定，固得依債務不履行之規定行使權利。惟系爭大樓之基地，依變更前使用執照所載，其基地面積為一七四九點五二平方公尺︵依一審卷㈡第三０頁使用執照記載，基地面積並非一七四九點五二平方公尺，原判決此部分似有誤載︶，系爭大樓占用鄰地之面積僅一０二點七平方公尺，該部分權利瑕疵，占總基地面積百分比甚微。且被上訴人已於系爭大樓地下室一、二層另築一道ＲＣ隔間側牆內移，該隔間牆經臺灣省土木技師公會鑑定結果，認為對系爭房屋之結構安全無慮。系爭基地權利之瑕疵既非重要，且不影響上訴人買受系爭房地居住之目的，該瑕疵所生之損害與解除契約對被上訴人所生損害，有失平衡，上訴人復未能證明被上訴人部分履行對其無利益，上訴人以被上訴人部分權利瑕疵之給付不能，據以解除系爭買賣契約，不應准許。系爭建物之建造執照於八十一年間即已核發，當時系爭七三０地號土地面積為一八五五平方公尺，七三０地號土地於重測後面積變為一八０九點二九平方公尺，即系爭七三０地號土地因重測而減少四十五點七一平方公尺。台北縣政府工務局函亦說明此係地籍分割線重測前後有偏差，造成基地面積減少四十五平方公尺。台北縣新莊地政事務函亦記載，系爭土地依據地籍調查表記載之界址為計劃道路及水溝內外，經以重測前後地籍圖套繪結果，該筆土地界線略有差異。足證系爭房屋基地面積因重測地籍線偏差，以致系爭土地面積減少，系爭建物基地占用鄰地面積，顯係因地籍重測所致，非可歸責於被上訴人，上訴人主張係因被上訴人未依核准圖說施工，施工錯誤致越界建築，尚非可採。按物之瑕疵擔保責任固不以出賣人有可歸責事由為成立要件，惟出賣人亦僅擔保買賣標的物危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，如瑕疵發生在危險移轉之後，出賣人不負擔保責任。本件被上訴人自八十五年三月至同年九月間，已陸續將系爭房屋交付上訴人，而系爭房屋是否占用鄰地，係以經界線之位置為斷，系爭土地因地籍圖重測致面積減少四五公尺，並非可歸責於被上訴人，且該重測至八十五年十月五日始告確定，在此時點之前，被上訴人已將系爭房屋交付予上訴人，被上訴人自不負物之瑕疵擔保責任。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條定有明文。系爭大樓地下室一、二層之基地因占用鄰地，被上訴人另築一道牆內縮結果，地下層室內面積固較原建築之面積為少，私設停車空間更正為二三輛，實設停車空間更正為六三輛，惟此項瑕疵均屬輕微，且上訴人買受系爭房屋之居住目的，並無不能達到之情事，該瑕疵對於上訴人所生之損害與解除對於被上訴人所生之損害，有失平衡，依民法第三百五十九條但書規定解除契約顯失公平，上訴人據以主張解除買賣契約，不應准許。另上訴人所主張如第一審判決附表四至九所示之瑕疵，固據提出照片為證，惟上開瑕疵僅對於建物外觀、居住品質及舒適感有所妨礙，尚不致於危及建物之結構安全，且上訴人居住於系爭建物亦已數年，足徵瑕疵非屬重大，若據此解除契約，依民法第三百五十九條但書規定，顯然有失公平。上訴人所主張如第一審判決附表十一所示給付內容與合約不符，及如第一審判決附表十二所示未設施之瑕疵，固據提出買賣契約書、照片、廣告為證，且為被上訴人所不爭執，惟該附表十一、十二所示之缺失，僅不能提供上訴人良好高品質之居住環境，尚不至於損及系爭建物居住之功能，上訴人據此主張解除契約，依民法第三百五十九條但書規定，顯然有失公平。上訴人依權利瑕疵擔保責任、物之瑕疵擔保責任及債務不履行之法律關係主張解除契約，請求被上訴人返還如原判決附表三所示之價金、裝潢費、搬遷費及交屋代付費等金額及遲延利息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

查系爭大樓之地下一、二層建物，占用鄰地面積為一０二‧七平方公尺，系爭大樓之基地，因地籍圖重測而減少之面積為四五‧七一平方公尺，為原審確定之事實。前開占用鄰地之面積，既超過基地重測後減少之面積達一倍以上，能否謂系爭大樓占用鄰地，係因交屋後地籍圖重測基地面積減少所致，而認被上訴人不負物的瑕疵擔保責任，即值斟酌。上訴人主張系爭大樓地下一、二層占用鄰地，係可歸責於被上訴人，被上訴人應負物的瑕疵擔保責任云云，似非全然無據。原審未進一步詳查審究，遽為不利於上訴人之判決，未免速斷。次查系爭大樓地下一、二層占用鄰地部分之建物既仍存在，則上訴人主張，該占用鄰地部分之建物為連續壁及樑柱等重要結構，若將占用部分拆除，對系爭大樓之安全有重大影響云云，自屬重要攻擊方法。原審未針對此攻擊方法為調查審酌並說明其意見，遽為不利於上訴人之認定，亦有可議。又依民法第三百五十九條但書規定，出賣人應負物的瑕疵擔保責任時，如依其情形解除契約顯失公平者，買受人固不得解除契約，而僅得請求減少價金。惟解除契約是否顯失公平，應就瑕疵之全部為整體之觀察，如觀察結果，因有該瑕疵而不能達契約之目的或於買受人已無利益，自可解除契約。本件原審未就系爭房地之瑕疵全部為整體觀察，而係就各個瑕疵情形，分別審酌其解除契約是否顯失公平，因而為不利於上訴人之判決，亦欠妥適。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又系爭大樓究係地面層及地下一、二層占用鄰地，或僅地下一、二層占用鄰地，原判決理由前後記載並不一致。另原判決亦未說明係依何資料，認定該占用鄰地之面積為一０二‧七平方公尺，案經發回，宜併注意查明。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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