最高法院九十二年度台上字第五一○號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第五一○號

上訴人

戊○○

訴訟代理人

張世興律師

被上訴人

丙○○

被上訴人

甲○○

被上訴人

乙○○

兼右一人

法定代理人

丁○○

右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十年六月十二日台灣高等法院

第二審判決（八十九年度上字第一Ｏ二二號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國七十四年六月五日以新台幣（下同）三十萬元向被上訴人之被繼承人林清富買受桃園縣龍潭鄉○○段六三地號（重測前為同鄉○○○段四七七之一地號）土地內面積二Ｏ三坪（上訴人起訴狀誤載為二Ｏ五坪）之土地永久使用權，依不動產買賣契約書第五條之約定及民法第三百四十九條、第三百五十條前段規定，林清富應擔保第三人不得主張任何權利，並擔保權利確係存在。惟訴外人即上開土地所有權人祭祀公業鍾朝香竟於八十三年間訴請伊拆屋還地，致伊無法繼續使用該土地，乃以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，依民法第三百五十三條準用同法第二百二十六條第一項之規定，自得請求被上訴人連帶賠償系爭永久使用權市價中之四百萬元及遭拆除之房屋價額四十七萬九千四百元。又系爭永久使用權之買賣契約縱為無效，則林清富明知為無效，仍與伊簽約，依民法第一百十三條之規定，亦應賠償伊因契約無效而無法永久使用土地之損害四百萬元，及信契約為有效而興建房屋所支出之四十七萬九千四百元等情。爰先、備位聲明，均求為命被上訴人連帶給付上訴人一百零七萬九千四百元（系爭永久使用權市價中之六十萬元及房屋價額四十七萬九千四百元）及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（上訴人請求逾上開本息部分，經原審駁回其上訴後，雖據其提起第三審上訴，但嗣又減縮此部分之上訴聲明，而告確定。另上訴人請求返還價金三十萬元及其利息部分，經第一審判命被上訴人連帶給付十九萬零四百七十五元「含三十萬元之起訴前五年利息七萬五千元」及自起訴狀繕本送達翌日起算之利息後，未據彼等提起第二審上訴，而上訴人則僅就其敗訴部分中之十八萬四千五百二十五元及自八十四年一月十三日起算利息，提起第二審上訴，經原審判命被上訴人應再連帶給付十八萬四千五百二十五元及自八十九年一月二十一日起算之利息，駁回上訴人此項其餘上訴後，未據兩造各就其敗訴部分聲明不服，關於上訴人上開上訴二審部分亦告確定）。

被上訴人則以：系爭永久使用權之買賣，係以不得作為買賣標的之使用權能為標的，應屬無效。且該買賣以農地一部之使用權為標的，會使農地細分，依買賣當時有效之農業發展條例第三十條之規定，亦為無效。縱上開買賣契約為有效，上訴人受領系爭土地已十餘年，亦無給付不能之可言。況伊等之被繼承人林清富既告知土地所有權人為訴外人祭祀公業鍾朝香，且言明無法辦理過戶，並交付其與前手間之買賣契約書予上訴人，則上訴人已足判斷系爭永久使用權之買賣不得對抗祭祀公業鍾朝香，林清富自不負權利瑕疵擔保責任，或有過失相抵法則之適用，而無庸賠償。又依民法第一百十三條之規定，上訴人僅能就回復原狀或損害賠償擇一行使，且賠償亦不得請求履行利益之損害，而在土地上建屋使用，性質上屬履行利益，上訴人除不得請求賠償不能永久使用土地之履行利益外，並不得請求房屋被拆除之損害賠償等語，資為抗辯。

原審維持第一審就上訴人請求一百零七萬九千四百元及其利息部分所為其敗訴判決，駁回其此部分之上訴，係以：上訴人主張之事實，雖有不動產買賣契約書及土地登記謄本等件可證，但查系爭永久使用權之買賣，係以不能單獨為權利之土地「使用權能」為標的，即以法律上不能之給付為標的，應屬無效。退而言之，縱「土地使用權」

得為買賣之標的，因系爭永久使用權之買賣，而將農地之特定部分交予上訴人永久使用，已使農地細分，核與買賣當時有效之農業發展條例第三十條規定禁止農地細分之立法意旨相違，類推適用該條規定，該買賣亦為無效。系爭永久使用權之買賣契約既屬無效，則上訴人以該契約有效為前提，先位請求被上訴人連帶賠償房屋被拆除及不能永久使用土地之損害，即屬無據，不應准許。而備位請求賠償該等損害，則由不動產買賣契約書之記載以觀，被上訴人之被繼承人林清富於簽約之際，已將土地非其所有，無法辦理所有權移轉登記等情告知上訴人，斯時上訴人亦知悉土地非林清富所有，是上訴人對其所買之永久使用權，有不得對抗土地所有權人之風險，自難諉為不知。因此，上訴人上開備位請求，依民法第二百四十七條之規定，亦難准許等詞，為其判斷之基礎。

按當事人基於契約自由原則，於不違反強制規定及公序良俗之範圍內，既得自由訂定各種不同內容之契約，則即使物之使用價值，除違反強制規定及公序良俗外，自亦得為買賣之標的。故系爭永久使用權縱如原審所認定，為土地所有權之「使用權能」，難謂不得為買賣之標的。況上訴人於原審主張：系爭永久使用權為特定人間相互約定之法律關係，具有相對性，其性質應屬債權等語（見原審卷四二頁），倘屬可採，則系爭永久使用權之買賣，即係以債權為標的，應無以不得為買賣標的之客體，作為系爭永久使用權買賣之標的，致該買賣契約為無效之可言。又七十二年八月一日修正公布之農業發展條例第三十條前段，僅規定「每宗耕地不得分割及移轉為共有」，對於農地之管理使用收益，法並無禁止分別管理使用收益之明文規定，況農地由所有權人與第三人或由所有權人以外之數人分別管理使用收益其一部分，亦非分割農地，更非移轉為共有，故將農地一部分之使用權讓與他人，能否類推適用上開規定，而認系爭永久使用權之買賣契約為無效，亦待商榷。綜上所述，系爭永久使用權之買賣契約若非無效，則上訴人以契約有效為前提，先位請求被上訴人連帶賠償房屋被拆除之損害四十七萬九千四百元及不能永久使用土地之損害六十萬元，即有推求之餘地。乃原審以前揭理由，就上訴人上開先位請求部分，為其不利之判決，而未於判決理由項下說明「使用權能」可否作為買賣標的以及上訴人前開主張是否可採之意見，不僅判決理由不備，並難謂當。末查上訴人與被上訴人之被繼承人林清富簽訂之不動產買賣契約書，既於批明事項記載出賣之使用權為「永久」，且可否「永久」使用土地，亦與該土地能否移轉所有權登記以及所有人為何人無涉，自不得僅憑上訴人於簽約之際已知土地非林清富所有及不能移轉所有權登記，即認上訴人於契約成立時知有權利之瑕疵。乃原審據以駁回上訴人關於房屋被拆除之損害四十七萬九千四百元及不能永久使用土地之損害六十萬元部分之備位請求，亦屬可議。上訴論旨，指摘原判決關於駁回其上開先、備位請求之部分為不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第一庭