最高法院九十二年度台上字第二三六０號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第二三六０號

上訴人

卯 ○ ○

上訴人

甲 ○ ○

上訴人

己 ○ ○

上訴人

Ｅ ○ ○

上訴人

丙 ○ ○

上訴人

寅 ○ ○

上訴人

黃 ○

上訴人

戌 ○ ○

共同訴訟代理人

張 世 桂律師

上訴人

未 ○ ○

上訴人

Ｆ ○ ○

上訴人

丑 ○ ○

上訴人

Ａ ○ ○

上訴人

申○○○

上訴人

天 ○ ○

上訴人

亥 ○ ○

上訴人

酉 ○ ○

上訴人

庚 ○ ○

上訴人

辰 ○ ○

上訴人

玄 ○ ○

上訴人

癸 ○ ○

上訴人

宇 ○ ○

上訴人

丁 ○ ○

上訴人

宙 ○ ○

右十五人共同

訴 訟代理 人　呂 光 武律師

被　上訴　人　乙 ○ ○

　　　　　　　　　壬 ○ ○

　　　　　　　　　地 ○ ○

　　　　　　　　　戊 ○ ○

　　　　　　　　　午 ○ ○

　　　　　　　　　Ｂ ○ ○

　　　　　　　　　Ｄ ○ ○

　　　　　　　　　子　　○

　　　　　　　　　辛 ○ ○

　　　　　　　　　Ｃ ○ ○

　　　　　　　　　巳 ○ ○

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十二年四月二日台灣高等法院

第二審更審判決（九十一年度重上更㈡字第一六一號），各自提起上訴，本院判決如

左：

主文

理由

本件上訴人卯○○、甲○○、己○○、Ｅ○○、丙○○、寅○○、黃○、戌○○等八人及被上訴人十一人主張：伊等分別向對造上訴人未○○、Ｆ○○、丑○○、Ａ○○、申○○○、庚○○、辰○○、玄○○、癸○○、宇○○、丁○○、宙○○、天○○、酉○○、亥○○、黃文波（黃文波死亡後，由天○○、亥○○、酉○○承受訴訟）等地主（下稱未○○等）及第一審原告大順建設股份有限公司（下稱大順公司）購買坐落台北縣板橋市○○段第五三八、五三九、五四三、五四六、五四七、五五０、五

五一、五五三、五五六、五五七、五六０、五六一、五六四、五六五、五六八、五六八｜一、五二四｜三及六０九｜三號等十八筆土地上所合建之金鑽廣場大樓如第一審判決附表二所示房屋（下稱系爭房地），已分別交付價金，嗣未○○等及大順公司於民國八十三年五月二十八日取得使用執照後，伊等於辦理交屋中，始發覺所交付之攤位有部分經闢為陽台，實際攤位與廣告圖上所示之面積差異過鉅，無法完成買賣系爭房地供營業使用目的，未○○等及大順公司顯未依債之本旨交付符合買賣契約目的之店面，經伊等限期補正，迄未補正，顯有債務不履行、給付不完全及物之瑕疵擔保責任之違約情事，並違誠信原則及有不實廣告行為，伊等已依法解除契約等情，求為命未○○等依序給付①乙○○新台幣（下同）一百零一萬元，②壬○○、地○○三百三十萬元，③戊○○一百八十五萬元，④午○○六十七萬七千四百七十四元，⑤Ｂ○○七十三萬元，⑥Ｄ○○一百十五萬八千元，⑦子○六十一萬八千元，⑧辛○○一百二十五萬元，⑨卯○○一百九十七萬元，⑩黃○三百四十三萬元，⑪巳○○一百二十四萬元，⑫寅○○七十萬五千元，⑬甲○○九十六萬元，⑭Ｃ○○一百五十萬七千四百五十七元，⑮己○○六十九萬元，⑯Ｅ○○六十八萬八千元，⑰丙○○一百九十萬元，⑱戌○○一百零一萬元，及均自八十五年六月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算利息之判決（卯○○以次八人及被上訴人十一人另請求未○○等連帶給付及請求大順公司給付部分，經原審維持第一審所為其該部分敗訴之判決，未據其聲明不服，並於原審減縮自八十五年六月二十六日起算法定遲延利息。）。

上訴人未○○等則以：乙○○等買受人於簽訂買賣契約時，已知悉所購買之攤位面積，其中部分係以二次施工方式將陽台打通，使用面積包含住戶之「專有部分」及「小公部分」，自不能再主張物之瑕疵擔保責任。且未○○等已將系爭陽台隔間，於原有之女兒牆上加裝窗戶，並於原外牆上裝設門戶，以供黃○、卯○○（原購買人林沈秀）、甲○○、Ｃ○○、己○○、Ｅ○○、丙○○、寅○○、戌○○、巳○○（下稱黃○等人，上開十人購買陽台）作為商業使用，瑕疵亦已補正。縱認系爭房屋有瑕疵存在，亦屬輕微，且可補正，據此解除契約顯失公平。若得解除契約，伊主張同時履行抗辯權。另卯○○並非買賣契約當事人，無權解除契約等語，資為抗辯。

原審以：乙○○、壬○○、地○○、戊○○、午○○、Ｂ○○、Ｄ○○、子○、辛○○（下稱乙○○等）、卯○○暨巳○○、甲○○、Ｃ○○、己○○、Ｅ○○、丙○○、戌○○、寅○○、黃○（下稱巳○○等）主張已交付如附表一所請求之買賣價款及系爭建物尚未交付等情，為未○○等所不爭執，並有預定房屋買賣契約書可稽。按代理權之授與僅以意思表示為之為必要，屬不要式行為，其為明示或默示，以書面或言詞者均無不可。代理人為代理行為，如有其他情形足以推知本人有將代理權授與代理人之明示或默示意思表示者，亦可成立。系爭各買賣契約書上出賣人部分係記載「賣方代表：未○○」，買受人乙○○等及巳○○等係分別與未○○等賣方代表人「未○○」簽訂系爭房地買賣契約，並分別交付價金。未○○等亦不爭執上開買受人起訴請求之金額，並自承：本件系爭各個買賣契約書上出賣人部分係記載「賣方代表人：未○○」，代表實係代理之意，且通常情形，一般人（尤其非法律人）均稱代理為代表，則未○○係系爭各個買賣契約出賣人之代理人，應無疑義等語。是未○○係兼為系爭各個買賣契約出賣人之代理人，為其等原審所自認。未○○等地主為系爭房屋基地所有權人，其與大順公司簽訂合建契約，契約第五條約定「甲方（即地主）共同分得自地面層至第六層及地下第一層之所有權全部建物，其餘部分全歸乙方（即大順公司）所有。」，有系爭合建契約書及合建會議記錄足憑；又地主就分得部分係委託大順公司代為銷售，銷售時地主以未○○為簽約具名代表人，有上開地主八十年六月二十六日合建會議記錄三、決議事項記載「⑴地主分得部分全權委託大順建設股份有限公司與中星廣告有限公司簽訂銷售合約書如附件。⑵銷售時地主指定未○○與買受客戶為簽約具名代表人，簽約收款有關事宜委託大順建設股份有限公司代為處理」等情，有合建會議記錄可稽，復審酌未○○等與訴外人朱玉環所簽之解除契約書，其前言即明示系爭房地買賣契約簽約甲方為未○○等十六位地主（包括已死亡之黃明德）及大順公司，又契約書之立書人處亦詳列該十七人之姓名，分別為十六位地主及大順公司。八十四年九月八日協調會之會議紀錄，其結論第二點載稱：貸款利息回溯二個月起該利息由大順建設負擔至和解承購戶將產權過戶資料備齊並用印之日止，第三點記載，承購戶、地主、大順建設三方面均同意在和解過程中及和解完成後皆不可有登報、集會抗爭等相關傷害對方之行為等語，並有地主代表Ａ○○、庚○○簽名。再未○○等與朱玉環於八十四年七月二十四日上開所簽定之解除契約書即有Ａ○○、申○○○之用印，八十四年九月八日金鑽商場協議會議記錄亦有Ａ○○簽名字樣，院登城與系爭房地賣方代表未○○簽訂系爭買賣契約，Ａ○○嗣於八十三年十一月二十二日將之移轉所有權登記予戊○○。申○○○曾委任羅翠慧律師發函催繳系爭房地買賣價款。

是Ａ○○、申○○○辯稱未參與銷售等語，自無足採。足證未○○之代理其餘地主與各買受人簽立契約時，已獲其餘地主授與代理權。第按物之出賣人對於買受人所負瑕疵擔保之責任，固以其物依民法第三百七十三條之規定，危險移轉於買受人時，有瑕疵存在為要件，但在危險移轉前，買受人已發現其物有瑕疵，倘出賣人並無不負擔保責任之特約，又已明確拒絕擔保，尚難謂買受人不得對之解除契約。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之。買賣契約之債務人有不完全給付而不能補正者，債權人得類推適用民法第三百五十四條、第三百五十九條之規定解除契約。查第一審履勘現場結果為：「攤位開關未裝設，有電源未設插座，有空調機組，但目前無法運作，無出風口」，有勘驗筆錄及現場相片、地政機關實地測量繪製之現場圖可稽，乙○○等買方主張瑕疵部分仍未補正，台北縣政府工務局於八十九年八月七日前往現場會勘，會勘結果為「㈡原建築物外牆已擅自拆除二次施工，以磚牆（高約五十公分）其上設固定窗、門取代原有外牆。㈢該址原核准陽台可直通，現場陽台均分別區隔成一單獨空間。另其陽台加設不能開啟之固定窗戶，且部分陽台女兒牆拆除。㈣該址陽台隔間前經本局報備在案，惟據部分所有權人表示，並未經其同意申請報備。㈤依陳情人表示該址陽台是否得作為商場使用，依建築法規定陽台不得作為商場使用。㈥四樓編號、號室內面積狹小，不合常理。㈧緩降機出口設固定窗無法逃生使用，請消防局依權責卓處。㈨二至四樓陽台加設固定窗無法逃生。」，足見購買毗鄰陽台部分之店面其使用面積縱包括陽台之部分，但陽台係屬違規使用，所餘室內範圍，難以達營業使用之目的。應認本件確屬已達不能符合約定使用目的之瑕疵，且其情形為無從補正者。未○○等辯稱已將系爭陽台隔間，於原有之女兒牆上加裝窗戶，並於原外牆上裝設門戶以供黃○等人作為商業使用，該瑕疵顯已補正等語，並無可採。另原法院前審於八十九年十月十三日履勘現場結果為「二樓編號、、號，陽台設有矮牆及不能開啟之窗戶。編號號右側陽台五分之二是三夾板，五分之三為樑柱。二樓部分目前均未通電，無照明設備。三樓編號號陽台有樑柱，號有不能開啟之窗戶。號陽台地上有一磁磚拆除，留有一磁磚大小的痕跡，當事人主張此即為原設逃生緩降機遭拆除所留痕跡。號陽台有樑柱及不能開啟之窗戶。號面向馬路有不能開啟之窗戶，隔壁號若開啟窗戶，號僅有十餘公分可透氣。編號２、、、號無窗戶及通風設備。號無窗戶。四樓號進門後扣除陽台部分，原購買之店舖部分，僅餘二十六公分，僅容身材中等之人側身而入，無法轉身。四樓編號、號均無窗戶及空調。所有系爭房屋均未見設有逃生之昇降設備，且均未通電，部分房間有電燈，部分則無，房間均未設空調設備」，有勘驗筆錄及照片足按，益見系爭房屋仍存有上開瑕疵未補正之事實。系爭房屋既有上開瑕疵，乙○○等及巳○○等於八十五年四月二十七日即以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，第一審未將該起訴狀繕本送達證書附卷，乙○○等再次於原法院前審八十九年十月十三日民事準備書狀、八十九年十一月十三日民事準備書狀，催告未○○等於收受書狀起十日內補正瑕疵，未○○等仍未能補正，乙○○等再以八十九年十二月十八日民事準備書狀為解除買賣契約意思表示，又於九十年二月七日以民事辯論意旨狀為之。未○○等系爭房屋出賣人有既存上開瑕疵，復未為補正，系爭買賣契約應認已經合法解除。乙○○等人於九十年十月十七日再以書狀通知未○○等解除系爭買賣契約，繕本並均經其訴訟代理人簽收，有各該書狀可稽。巳○○等亦以八十八年八月三十日民事答辯狀表示解除契約，系爭買賣契約因出賣人未○○等之系爭房屋存有上開瑕疵，復未為補正，乙○○等、巳○○等、卯○○以之為解除契約意思表示，並無不合。至民法第三百五十九條但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除對出賣人所生之損害，有失平衡而言。如瑕疵已屬重大且難以補正者，或不能完成契約之目的者，即無不准買受人主張解除契約之理。本件系爭建物實係攤位，係供商場使用為目的，既有前述重大瑕疵，經第一、二審多次履勘現場屬實，且自大樓完工於八十三年五月二十八日取得使用執照，將近十年仍廢置無從營業，與乙○○等、卯○○及巳○○等購買系爭商場係供營業目的相違，既無法供為商業使用，購買之目的無從達成，其等所受之損害，自屬重大。乙○○等買受人解除本買賣契約，即無顯失公平情事。又訴外人林沈秀於八十年十二月三日與未○○等簽訂系爭買賣契約，嗣於八十三年四月十二日書立切結書致未○○等，表示為讓與之意思表示，將所購房屋之產權權利義務讓與卯○○，有切結書在卷可證，並於契約內容之末備註「依本約第十條自民國八十三年四月十二日起產權登記名義人為上訴人卯○○無誤」，並經出賣人之代表人未○○等蓋印承認，有買賣契約書可查，依上開切結書文義，顯係契約權利義務之概括移轉，非僅為債權讓與意思表示，未○○等復收受該切結書，並辦理系爭房屋基地移轉予卯○○，顯已同意本件契約主體之變更，卯○○自已為契約之當事人，難謂其無解除契約之權限。未按契約當事人因解除契約而生之相互義務，準用民法第二百六十四條至第二百六十七條之規定，雙方即負回復原狀義務，自有同時履行抗辯之適用。本件兩造合約第十五條之約定，並無特別排除出賣方同時履行抗辯權，應僅就出賣方返還義務範圍為約定而已，未○○等人主張同時履行抗辯權，即無不合。未○○等抗辯於黃○、寅○○、王祥麟、己○○、Ｅ○○、丙○○、戌○○、壬○○、地○○、戊○○、午○○、Ｂ○○、Ｄ○○、子○、卯○○、辛○○分別於如附表一所示之不動產移轉登記或塗銷抵押權登記時同時為之，亦應准許。從而乙○○等、巳○○等及卯○○請求未○○等給付如原判決附表一所示之金額，並減縮自第一審第一次言詞辯論期日之翌日即八十五年六月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應予准許等詞，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻防方法之取捨意見，因將第一審判決一部分予以廢棄，改命未○○等依序給付①乙○○②壬○○及地○○③戊○○④午○○⑤Ｂ○○⑥Ｄ○○⑦子○⑧卯○○⑨辛○○

①一百零一萬元②三百三十萬元③一百八十五萬元④六十七萬七千四百七十四元⑤七十三萬元⑥一百十五萬八千元⑦六十一萬八千元⑧一百九十七萬元⑨一百二十五萬元及均自八十五年六月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並維持第一審所命未○○等之給付，駁回未○○等之上訴。同時諭知前開所命未○○等給付部分，於黃○、寅○○、王祥麟、己○○、Ｅ○○、丙○○、戌○○、壬○○、地○○、戊○○、午○○、Ｂ○○、Ｄ○○、子○、卯○○、辛○○就如原判決附表一所示之不動產為如附表一所示之行為時同時為之。

按代理人為代理行為，並不以明示本人名義為必要，僅須有為本人之意思，此項意思為相對人可得認識，即足當之。本件原審審酌系爭房屋為未○○等地主與建商合建所分得，地主就分得部分委託大順公司代為銷售，並以未○○為簽約具名代表人，兼代理其餘系爭房屋所有人與各買受簽訂買賣契約書，各買賣契約書上出賣人部分記載「賣方代表：未○○」，未○○等不爭執上開買受人乙○○等人起訴請求之金額，並自承：本件系爭各個買賣契約書上出賣人部分係記載「賣方代表人：未○○」，代表實係代理之意，……未○○係系爭各個買賣契約出賣人之代理人，應無疑義等語；未○○等與訴外人朱玉環所簽之解除契約書，其前言即明示系爭房地買賣契約簽約甲方為未○○等十六位地主（包括已死亡之黃明德），該解除契約書，並有Ａ○○、申○○○之用印，八十四年九月八日金鑽商場協議會議記錄亦有Ａ○○簽名等情，因認未○○兼係以系爭房屋其餘出賣人之代理人身分與系爭房屋買受人訂立買賣契約，且為買受人可得而認識，系爭買賣契約之效力自及於未○○外之其餘分得系爭房屋之地主，難謂有何違背法令。又乙○○、巳○○等已具狀主張：陽台係屬違規使用，並經台北縣政府工務局限令回復後，已無法使用，且無可補正甚明，所餘室內範圍，難以達營業使用之目的，部分買受人因有大型消防栓或柱等結構佔據，致所餘室內面積狹窄，連求得站立空間均不可得，亦難達營業使用之目的，未○○等顯未依債務本旨交付符合買賣契約目的之店面，為不完全給付（見一審卷㈡二０二至二０三頁，原審重上卷㈣一四至一五頁），自難認原判決有任作主張之違法。未○○等上訴論旨，復就原審取捨證據及認定事實之職權行使，指摘原判決關於其不利部分為不當，或就原判決已論斷者，泛指為未說明，聲明廢棄，為無理由。次按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，此項互負之義務，依民法第二百六十一條準用第二百六十條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，為本院向來所持之見解，原審因而為同時為對待給付之諭知，不得指為違法，卯○○等八人上訴意旨指摘原判決關於此部分為不當，亦無理由。

據上論結，本件上訴人之上訴均無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第六庭