最高法院九十四年度台上字第二０三七號

最高法院民事判決　　　　　　九十四年度台上字第二０三七號

上訴人

己○○

上訴人

辛○○

上訴人

丁 ○

上訴人

癸○○

上訴人

丙○○

上訴人

壬○○

共同訴訟代理人

吳玲華律師

被上訴人

庚○○

被上訴人

乙 ○

被上訴人

戊○○

被上訴人

甲○○

法定代理人

林献川

4樓

10號

上列當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十四年七月十九日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十四年度上字第二八號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落南投縣竹山鎮○○段五八０地號土地（下稱系爭土地）原為伊六人及被上訴人戊○○、乙○、庚○○等三人（下稱戊○○等三人）因繼承而共有，應有部分各為九分之一。被上訴人甲○○因其廟宇在九二一地震時震毀，該宮為擴大重建，在未取得系爭土地所有權時，即將建廟基地規劃在系爭土地上。被上訴人戊○○等三人在未通知伊是否願優先購買系爭土地，即出售其系爭土地應有部分共三分之一予甲○○，伊於知悉後即於民國九十一年三月以存證信函通知請渠勿侵害伊之法律上權利，甲○○竟置不理會，於當年十二月三十日與戊○○等三人偽造伊已放棄優先購買系爭土地之切結書，向南投縣竹山地政事務所申請移轉應有部分三分之一，於九十二年一月十四日以買賣為原因，完成移轉登記，甲○○並於辦竣移轉登記之次二日，即趁伊不注意，挖毀伊持有之圍牆，竊占土地建樓廟。被上訴人顯已共同侵害伊優先購買系爭土地之權利。且被上訴人間系爭買賣契約係就特定部分為買賣，亦屬無效。爰依民法第二百十三條、第一百四十八條規定，求為塗銷被上訴人於九十二年一月十四日在南投縣竹山地政事務所就坐落南投縣竹山鎮○○段五八０地號土地，應有部分三分之一以買賣為原因之所有權移轉登記之判決。

被上訴人則以：甲○○之廟宇與上訴人所有系爭土地相鄰，嗣因九二一地震震毀，乃於九十一年十二月三十日向其餘三位被上訴人購買系爭土地應有部分共三分之一所有權。嗣上訴人要求所有土地一併購買，惟因價格過高，未成立買賣，足證被上訴人已通知上訴人出售系爭土地情事，上訴人並已放棄優先承購。依土地法第三十四條之一第四項之優先購買權，係債權性質，縱伊未通知上訴人優先購買系爭土地，上訴人仍不得主張伊買賣系爭土地應有部分係無效；上訴人告訴戊○○等三人偽造文書罪，業經不起訴處分確定。伊並無故意過失之侵權行為，亦無違反誠信原則。甲○○向被上訴人戊○○等三人購買之土地，僅購其應有部分之比例，而非特定部分等語，資為抗辯。

原審以：上訴人主張系爭坐落南投縣竹山鎮○○段五八０地號土地，原為上訴人六人及被上訴人戊○○、乙○、庚○○等三人因繼承而共有，應有部分各九分之一；甲○○於九十一年十二月三十日以總價新台幣（下同）五百六十八萬零九百五十元向戊○○、庚○○、乙○購買其等系爭土地應有部分共三分之一，並於九十二年一月十四日以買賣為原因完成移轉登記，為上訴人所不爭，並有系爭土地登記謄本影本為證。按土地法第三十四條之一第四項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第一百零四條第二項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記，即土地法第三十四條之一第四項所定共有人之優先承購權，僅為共有人間之權利義務關係，如共有人違反此項義務，將其持分出賣與他人，並已辦畢持分移轉登記，其他共有人僅得請求損害賠償，不得指該買賣契約及移轉登記均為無效。且按土地法第三十四條之一第四項規定共有人優先承購權，屬債權性質，共有人出賣應有部分而不以書面通知他共有人優先承購，且經辦畢移轉登記者，他共有人僅得請求損害賠償，而不得仍請求移轉登記由其承購，即已不能回復原狀。是上訴人主張被上訴人未通知上訴人優先購買，違反土地法第三十四條之一第四項，惟戊○○、乙○及庚○○出售系爭土地應有部分共三分之一予甲○○，既於九十二年一月十四日以買賣為原因完成移轉登記，有上開不動產契約書及土地登記謄本可證，已屬不能回復原狀；上訴人縱受有損害，依民法第二百十五條之規定，亦僅得請求以金錢賠償其損害，而不得請求塗銷登記。又依該買賣契約書之記載，買受人甲○○係以總價五百六十八萬零九百五十元向出賣人戊○○、庚○○及乙○買受系爭土地「應有部分共三分之一」，買賣契約並無以特定位置土地出售之約定。至甲○○因其廟宇於九二一大地震震毀，於重建時，需使用部分系爭土地供其築造廟樓之左側走廊，而向被上訴人戊○○等三人購買系爭土地之應有部分，此乃甲○○購買系爭土地之動機；甲○○係取得戊○○等三人所出賣應有部分之所有權後，始使用系爭土地特定部分，供其築造廟樓之左側走廊，縱事前未經上訴人等其餘共有人之同意，亦屬共有人就共有物特定部分之使用，未經其他共有人同意，對其他共有人是否發生效力之問題。上訴人並以甲○○未經其同意，擅自使用系爭土地特定部分興建廟宇，而依民法第八百二十一條規定，訴請甲○○拆屋還地，經第一審法院九十二年度訴字第三五０號、原法院九十三年度上字第一一０號判決被上訴人勝訴在案，有上開民事判決附卷可參。被上訴人間於買賣契約書上既未約定就系爭土地特定部分為買賣，自難認其買賣契約無效。另按共有物分割訴訟中之分割方案，係屬法院依職權所定，共有人亦均得提出分割方案，供法院於決定分割方案時參考，則甲○○向戊○○等三人買受系爭土地應有部分三分之一後，於第一審法院九十一年度訴字第二九九號系爭土地分割共有物事件，聲明承當戊○○等三人為原告之地位，並以原告兼共有人之地位表示就系爭土地之分割方法及表明其占有系爭土地之現況，希望分得之位置，均屬正當之訴訟權利，自難執此遽認被上訴人間之買賣契約有約定以特定位置土地買賣為標的。再戊○○、乙○及庚○○將系爭土地應有部分共三分之一出賣予甲○○，依民法第八百十九條第一項規定應屬自由處分其應有部分，於法有據。至戊○○、乙○及庚○○違反土地法第三十四條之一第四項之共有人優先承購權，或甲○○明知上訴人不同意戊○○等三人出售其應有部分，亦不得因此主張戊○○、乙○及庚○○出售其系爭土地之應有部分予甲○○，有何違反民法第一百四十八條第二項誠信原則之規定。從而上訴人請求判決塗銷被上訴人於九十二年一月十四日在南投縣竹山地政事務所就坐落南投縣竹山鎮○○段五八０地號土地，應有部分三分之一以買賣為原因之所有權移轉登記，不應准許。為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻防方法之取捨意見，因而維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。

按土地法第三十四條之一第四項之優先購買權，僅屬債權性質，被上訴人相互間就系爭土地應有部分之買賣，既經辦畢所有權移轉登記，則上訴人本於土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權，請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記，即無可准許。

原法院本此見解而為上訴人判決，自無違背法令。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第七庭

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