最高法院九十五年度台上字第二○六八號

最高法院民事判決　　　　　　九十五年度台上字第二○六八號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

吳宏輝律師

被上訴人

乙○○

　　　　　　　　丙○○

上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十四年九月二十日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（九十四年度上更㈠字第一二號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：兩造於民國九十年十月十八日簽訂買賣契約，上訴人將其所有嘉義市○○段第二二之一三六、二二之二八七號土地（下稱系爭土地）分別以總價新台幣（下同）九十七萬二千九百元、一百六十萬零八百元出售於伊，伊已分別給付前三期價款計六十六萬五千元、一百零二萬五千元，因上訴人未依約塗銷系爭土地上先前設定之第一、二順位抵押權二百四十萬元、三百萬元登記，伊遂於九十一年三月四日以存證信函催告上訴人應於二週內塗銷，因上訴人未履行，伊乃解除買賣契約，爰依契約解除之法律關係為請求等情，求為命上訴人分別返還已受領之價款六十六萬五千元、一百零二萬五千元，並自九十一年四月二十三日起算之法定遲延利息；及協同向嘉義市稅捐稽徵處辦理撤銷系爭土地現值申報之判決（上訴人於第一審另提起反訴，經第一審判決予以駁回，上訴人就該部分提起上訴，亦經原審前審駁回其上訴，上訴人復提起第三審上訴，嗣即撤回該部分之上訴）。

上訴人則以：伊於簽約後僅收受五萬元訂金，被上訴人其餘款項均以支票交付代書林永仁占有，被上訴人未依約繳納第二至四期款，伊向代書要求先將款項向銀行清償借款亦遭拒絕；又系爭土地所有權已移轉登記予被上訴人，伊無給付遲延或不完全給付，被上訴人向伊解約，不生效力；縱認被上訴人得解除契約，被上訴人亦應將系爭土地移轉登記返還上訴人，伊主張同時履行抗辯權；被上訴人請求伊協同撤銷現值申報，並無保護必要等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人此部分敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張兩造於九十年十月十八日簽訂買賣契約，由被上訴人以每坪二十三萬元，向上訴人分別購買系爭二筆土地及其上未保存登記建物，經地政機關測量後，確定土地面積分別為十四平方公尺、二十三平方公尺，買賣總價金分別為九十七萬二千九百元、一百六十萬零八百元，於九十一年一月十五日繳納土地增值稅，丙○○於九十年八月二十七日交付定金現金二萬五千元、於九十年十月十八日簽約同日交付六十萬元支票、於九十年十一月二十一日及九十一年一月二十一日各交付二十萬元支票，乙○○於九十年八月二十七日交付定金現金二萬五千元、於九十年十月十八日簽約同日交付四十萬元支票、於九十年十一月二十一日及九十一年一月二十四日各交付十二萬元支票付款，前開支票現由代書林永仁保管占有。系爭二筆土地於九十一年一月十七日分別移轉所有權登記予丙○○、乙○○，當時所設定之抵押權為第一順位抵押權二百四十萬元（抵押權人誠泰商業銀行股份有限公司「以下稱誠泰銀行」）、第二順位抵押權三百萬元（抵押權人劉美麗）均尚未塗銷。系爭土地嗣遭抵押權人誠泰銀行聲請法院查封拍賣，由訴外人呂金富拍定，於九十三年九月二十一日辦理移轉登記完畢等事實，已據被上訴人提出土地登記謄本影本四份、買賣契約書影本二份、土地增值稅繳款書影本二份、支票影本六份、拍賣後之土地登記謄本二份為證，復為上訴人所不爭執，堪信為真實。次查兩造簽訂買賣契約時，上訴人雖曾告知被上訴人系爭土地上已設定二順位抵押權，擔保債權額共五百四十萬元，惟約定：「出賣人擔保出賣標的物之所有權完整無瑕疵，無糾紛並無租賃關係亦無他項權利設定負擔，如有任何糾紛致承買人受有損害時，出賣人願負損害賠償之責」等語，兩造既已於契約約定上訴人應擔保系爭土地之所有權無他項權利設定負擔，依約上訴人負有塗銷上開抵押權之義務，不能因其已告知系爭土地有抵押權存在，即得免除其權利瑕疵擔保責任，被上訴人自得行使權利瑕疵擔保請求權。又兩造委任之代書林永仁曾於九十一年二月五日以嘉義彌陀郵局第三七號存證信函通知兩造應於同月七日至其事務所，並攜帶買賣契約書及抵押權債務清償等文件，進行價金尾款（丙○○部分五十七萬五千八百元、乙○○部分三十萬七千九百元）之交付事宜，因上訴人並未到場，林永仁復於同月二十日以第四四號存證信函通知兩造應於同月二十三日到同址，就買賣契約是否續行作決定，上訴人又未到場。林永仁係兩造委任處理買賣契約之代書，依兩造之授權處理土地過戶及價金交付事宜，代書上開付款、抵押債務清償通知之效力當然及於上訴人，上訴人經通知均未處理抵押權塗銷之問題，依民法第三百四十九條、第三百五十三條規定，對被上訴人應負瑕疵擔保債務不履行責任。另被上訴人於同年三月四日、三月十二日以存證信函通知上訴人，催告上訴人於二星期內提出第二順位抵押權清償證明文件，塗銷系爭土地上所設定之抵押權，履行契約義務，上訴人迄至第一審審理期間，仍未處理抵押權塗銷事宜，上訴人有不完全給付之情事。被上訴人行使權利瑕疵擔保請求權，以起訴狀繕本之送達解除系爭買賣契約，依民法第二百二十九條第二項前段、第二百五十四條規定，即屬有據。上訴人雖辯稱：伊主張同時履行抗辯權，在被上訴人未將系爭土地移轉登記返還伊前，得拒絕返還所收受之價金云云。然查兩造間就系爭土地之買賣契約，已經被上訴人合法解除，兩造固互負回復原狀之義務，惟系爭土地，因抵押債務人未清償抵押債務，已遭抵押權人誠泰銀行聲請拍賣抵押物，經第一審法院查封拍賣，由呂金富拍定，並於九十三年九月二十一日辦理移轉登記完畢，被上訴人自無從回復原狀，上訴人之同時履行抗辯權即不存在。而此項不能回復原狀之狀態之所以發生，係因上訴人未能清償抵押權人之債權所致，上訴人主張該事由係可歸責於被上訴人，被上訴人不能解除契約，自非可信。末查系爭土地買賣之土地增值稅業於九十一年一月十五日申報繳納，兩造間系爭土地買賣契約既經解除，兩造間前協同向嘉義市稅捐稽徵處所為系爭土地所有權移轉現值申報，已因契約解除而失所附麗，系爭土地現已由呂金富拍賣取得，並於九十三年九月二十一日辦理移轉登記完畢，系爭土地所有權，已無法移轉登記回復為上訴人名義，本件不符嘉義市稅捐稽徵處九十二年一月十三日嘉市稅財字第○九二○七○○八八一號函可單獨撤銷現值申報之情形，無法回復原所有權之上訴人無法單獨撤銷現值申報及退還已繳納土地增值稅。被上訴人若未為兩造應協同就系爭土地辦理撤銷土地現值申報之請求，兩造均無法單獨辦理撤銷現值申報，以回復本件契約解除後免除系爭土地買賣所辦理土地現值申報、繳納土地增值稅之原始狀態，在不符嘉義市稅捐稽徵處前開函文之可單獨撤銷現值申報之情形下，就契約解除後之義務本質而言，上訴人負有回復原狀之協同被上訴人就系爭土地辦理撤銷土地現值申報義務等詞，為其判斷之基礎。

惟按民法第二百六十二條規定：有解除權人，因可歸責於自己之事由，致其所受領之給付物有毀損、滅失或其他情形不能返還者，解除權消滅。又契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第二百五十九條亦有明定。此項互負之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。查證人即代書林永仁於九十二年三月三日在第一審證稱：「目前尾款有一百四十八萬元及利息仍由我保管中」等語（見第一審卷㈡第四九頁）。上訴人於原審前審即辯稱：「於九十一年一月十七日，伊依約協助被上訴人完成過戶登記之後，買賣已完成，伊等同提供總價值二百五十七萬元之價金，委由代書負責清償第一順位銀行一百五十萬元債權與設定塗銷，不料代書於登記完畢之後，竟然無法順利清償，原因是被上訴人違約拒繳尾款所致，代書無法拿到清償證明，債權無法塗銷，是代書與被上訴人的責任，不能將責任轉嫁於伊，因為伊是被上訴人違約之受害者。何況被上訴人與代書扣留款累計至一百三十二萬元時，伊要求被上訴人與代書速將一百三十二萬元先繳付銀行，再由伊負責與銀行協商，由伊負責塗銷第一順位抵押權，不料被上訴人與代書強烈拒絕，債權無法塗銷的責任，應由被上訴人與代書共同承擔。九十一年一月二十五日被上訴人利用郵局存證信函要求伊於接信三日內，清償所有抵押權，並塗銷抵押權登記，確保所有權之完整，並交付土地與被上訴人。以上被上訴人所述，等同將所有債權清償責任，完全轉嫁由伊負責。既然清償責任由伊負責，代書不必負清償責任，因此代書與被上訴人應將作為清償債權之用的一百四十八萬元於九十一年一月二十五日以前交付伊。

伊於同年月二十八日，利用郵局存證信函告知代書，已無強制保管價金之必要，限其於三日內返還價款於伊，以利債權之塗銷，不料代書不予置理。被上訴人與代書既然扣留價款，就該負清償債權及設定塗銷的責任。因此不能將被上訴人違約拒繳尾款，因而無法順利清償債權的責任轉嫁於伊」等語（見原審九十二年度上字第二○六號卷第六○、六一頁）。原審悉未予調查審酌，說明不足採取之理由，即以上訴人經通知未處理抵押權塗銷，對被上訴人應負瑕疵擔保債務不履行責任，被上訴人解除系爭買賣契約，於法有據，被上訴人不能回復原狀之所以發生，係因上訴人未能清償抵押權人債權所致，上訴人辯稱被上訴人不能解除契約，並不可採，而就返還價金部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，自嫌速斷。又原審一方面以系爭土地業經拍賣，由呂金富拍定，並已登記取得所有權，被上訴人無從回復原狀，然另一方面卻又認系爭契約解除後，上訴人負有回復原狀協同被上訴人就系爭土地辦理撤銷土地現值申報義務。對於系爭買賣契約解除後，雙方是否應負回復原狀義務，為不同之認定，判決理由不無矛盾。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第三庭

ｖ